臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第1021號原 告 王瑞侶 住○○市○○區○○000號訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師陳妍蓁律師陳思紐律師被 告 洪麗香上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查門牌號碼臺南市○○區○○000號未保存登記建物（下稱系爭房屋）為債務人即訴外人王良吉所有，經其債權人即訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）向本院民事執行處聲請拍賣，由本院111年度司執字第118662號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，於民國112年4月11日由被告以新臺幣（下同）743,688元拍定，原告主張其就系爭房屋有優先承買權，為被告所否認，致原告對於系爭房屋是否有優先承買權存在之法律關係即不明確，使原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件確認優先承買權存在之訴訟，即有確認利益，先為敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠系爭房屋坐落之臺南市○○區○○段000號地號土地（下稱系爭土
地）原為訴外人王什、王晚、王細漢共有，後由渠等孫輩即訴外人王神福取得全部，原告為王神福之女，依法繼承王神福之財產。原告於112年5月19日向執行法院陳報為系爭土地所有權人之事實，係以基地所有權人身分主張優先承買權，惟執行法院卻以本院112年6月10日南院武111司執祥字第118662號民事執行處函，不准原告行使優先承買權，爰照該函備註提起本訴。
㈡土地法第104條第1項關於基地或房屋優先購買權之規定，旨
在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。復參照土地法第104條於64年7月24日修正之立法理由，並不限於基地租賃關係始有該條適用。再按修正後法條之文義，基地出賣時，其優先購買者，須以對基地有地上權人、典權人或承租人始有適用；房屋出賣時，則以基地所有權人為享有優先購買權之唯一對象。故於房屋出賣時，僅需具有基地所有權人身分即有優先購買權，無要求基地所有權人與房屋所有權人間具租地建屋關係，否則將增加法律所無之限制。是如因房屋所有權人未在基地上設有地上權、典權、或訂有租約，反而剝奪基地所有權人之優先購買權，顯然有違其立法意旨。如僅經基地所有權人表示同意而有權在土地上建築房屋，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利内容在性質已與地上權無異；或未成立租賃關係，而曾經土地所有權人同意建築，有權占有土地，如不許土地所有權人享有優先購買權，實有違土地法第104條規定之文義及保護合法使用人權益之立法本旨。
㈢以基地所有權人無償提供基地予房屋所有權人使用情況為例
，基地所有權人與房屋所有權人間通常具有親屬關係或其他情感基礎，方得讓基地所有權人願意無償提供土地，惟雙方間並無租賃關係，嗣後房屋遭拍賣或變賣時，該情感基礎已不復在，若不准基地所有權人主張優先購買權顯與常理不合，也無法達成土地法第104條第1項使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，以盡經濟上效用之效果，反而使法律關係複雜化。故於房屋出賣之情形，僅須具有基地所有權人身分即可主張優先購買權。爰依土地法第104條第1項中段提起本件訴訟等語，並聲明：確認原告就系爭房屋有優先承買權存在。
二、被告則以：原告並無優先承買權等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項:㈠台新銀行持本院97年度執字第14596號債權憑證為執行名義，
聲請拍賣王良吉所有系爭房屋，由系爭執行事件受理，系爭房屋業於112年4月11日由被告以743,688元拍定。
㈡系爭房屋原為原告之父王神福（已於85年3月17日死亡）所有
，嗣於85年11月18日因繼承原因辦理稅籍移轉登記為王良吉所有。
㈢系爭房屋坐落之系爭土地為王什、王晚、王細漢共有（應有
部分各1/3），王什已於43年2月6日死亡，原告為王什之外孫王神福之女，為王什之繼承人之一。
㈣原告於112年4月25日對系爭房屋聲明優先承買，未逾本院112
年4月12日南院武111司執祥字第118662號公告所定之15日期限。
四、得心證之理由：原告主張其對於系爭房屋有優先承買權等情，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為原告主張其得依土地法第104條第1項行使優先承買權，並請求確認其就系爭房屋有優先承買權存在，有無理由？茲分述如下：
㈠按土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有權人
有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利。又土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。且最高法院67年台上字第3887號判決，僅在闡釋修正後土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權（最高法院78年度台上字第483號、101年度台上字第567號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。
㈡查系爭土地登記為王什、王晚、王細漢共有（應有部分各1/3
），王什已於43年2月6日死亡，原告為王什之外孫王神福之女，為王什之繼承人之一，雖尚未辦理繼承登記，仍為系土地所有權人之一，並據其提出地價稅繳款書為證，而坐落系爭土地上之系爭房屋於112年4月11日由被告所拍定，業經本院調閱系爭執行事件卷宗確認無訛，並為兩造所不爭執。原告主張其僅須具有基地所有權人身分即可享有優先購買權，惟揆諸前揭法條及裁判意旨，倘基地所有權人欲主張土地法第104條第1項後段規定之優先承買權，必須基地所有權人有為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係時，始得享有之，且縱有其他有權占有基地建築房屋之情形，亦不得類推適用本條規定，故並非任何基地所有權人均有此權利。準此，原告僅主張其為基地所有權人，亦未提出證據證明其為系爭土地設定地上權、典權或有租賃關係存在，難認合乎該條項規範之旨趣，故原告主張其依土地法第104條第1項有優先承買權云云，自無可採。
五、綜上所述，原告主張其就被告於系爭強制執行事件中經法院拍賣之系爭房屋，有土地法第104條第1項所規定之優先承買權，應屬無據。則原告請求確認其就系爭房屋有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
書記官 張鈞雅