臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第1165號原 告 李孟諺訴訟代理人 許雅芬律師
蔡宜君律師王文廷律師被 告 古宇鈞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段00號15樓之1房屋，遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣3萬800元。
三、被告應自民國112年7月26日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬8,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣8,920元由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣27萬300元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣81萬900元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣1萬267元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣3萬800元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於每月履行期屆至，原告以新臺幣9,333元為被告供擔保後，得假執行；但被告於每月履行期屆至，如以新臺幣2萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告向原告承租其所有之門牌號碼臺南市○○區○○路0段00號15樓之1房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自民國112年5月10日起至114年5月10日止，每月租金新臺幣（下同）2萬8,000元，電費及瓦斯費均由被告自行負擔，被告並繳交押租保證金2萬8,000元（下稱系爭租約）。詎被告未依約繳交租金，原告遂於112年6月13日以台南地方法院郵局存證號碼850號存證信函，通知被告於收受存證信函3日內繳清積欠之租金，如逾期未獲置理，將終止系爭租約。惟被告收受上開存證信函後，仍未給付所欠租金，原告即於同年月19日以台南地方法院郵局存證號碼872號存證信函通知被告終止租約，並請其於收受存證信函3日內遷出系爭房屋，然被告仍未遷出。原告再於112年7月11日，以台南地方法院郵局存證號碼977號存證信函通知被告終止租約並請其遷出系爭房屋，仍未獲置理。被告迄至原告提起本件訴訟之日即112年7月13日止，已積欠3個月租金未給付，扣除繳交之押租保證金2萬8,000元後，尚積欠租金5萬6,000元【計算式：積欠3個月租金8萬4,000元（每月租金2萬8,000元×3個月）－押租保證金2萬8,000元＝5萬6,000元】未清償。因系爭租約終止後，被告即無再使用系爭房屋之權源，其無法律上原因占用系爭房屋而受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約每月租金2萬8,000元計算之利益。為此，爰依民法第455條、第767條之規定請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約請求被告給付租金5萬6,000元，及依民法第179條或第184條第1項之規定擇一請求被告按月給付相當租金之不當得利或損害金2萬8,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告5萬6,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日起，按月給付2萬8,000元與原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為其所有，並於112年5月11日與被告簽立
系爭租約出租與被告，約定租賃期間自112年5月10日起至114年5月10日止，每月租金2萬8,000元（不含電費、瓦斯費），被告並繳交押租保證金2萬8,000元等情，業據原告提出系爭房屋建物登記第二類謄本及系爭租約影本各1份為證（本院卷第21頁至第33頁），且被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述，是本院綜合卷內證據資料，認此部分原告所主張之事實，堪可採信。
㈡原告請求被告遷讓系爭房屋部分：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。
2.經查，原告主張被告僅繳交押租保證金2萬8,000元，自112年5月10日租賃期間開始即未依約繳交租金，其於112年6月13日第一次寄發存證信函通知被告應於收受該函後3日內繳清積欠之租金，否則將終止系爭租約；又於同年月19日寄發存證信函通知被告終止租約，請其於3日內遷出系爭房屋；再於同年7月11日寄發存證信函通知被告終止租約並請其遷出系爭房屋，均未獲置理等情，業據其提出台南地方法院郵局第850、872、977號存證信函及回執影本各1份為證（本院卷第35頁至第55頁，第137、138頁），而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或證據資料加以爭執。是本院審酌上開卷附證據資料，認原告主張被告自112年5月10日起即積欠租金未給付，且經原告定相當期限催告後，仍未繳納等事實，確可採信。又系爭租約係約定租金於每期開始時支付，揆諸前開規定，須於被告遲延給付逾2個月時，始得終止契約。而被告自112年5月10日租賃期間開始即未依約繳交租金，自112年7月10日起已遲延給付租金逾2個月，且原告前催告通知繳納租金，並於112年7月11日寄發存證信函通知被告終止系爭租約，該函於同年月12日送達被告等情，此有前開台南地方法院郵局第977號存證信函及回執影本1份為證（見本院卷第51至55頁，第137、138頁），則兩造間系爭租約於112年7月12日終止之事實，亦堪認定。基此，因被告自系爭租約終止後，已無合法占用系爭房屋之權限，然其迄今仍居住在系爭房屋且未歸還該屋鑰匙與原告，業據原告訴訟代理人於本院審理程序中陳述及具狀陳報甚詳（見本院卷第78、123頁）。從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告遷讓系爭房屋，於法即屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付租金、相當於租金之不當得利部分：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年度上字第484號判決意旨參照）。
2.查被告向原告承租系爭房屋，約定每月租金2萬8,000元，其依系爭租約之約定，自有按期給付上開租金之義務。本件系爭租約於112年7月12日終止，業經認定如前，則原告請求被告給付契約終止前所積欠之租金，於3萬800元【計算式：積欠5月、6月租金共5萬6,000元（每月租金2萬8,000元×2個月）+7月份10日至12日之租金2,800元（每月租金2萬8,000元×3/30）－押租保證金2萬8,000元＝3萬800元】之範圍內，洵屬有憑，應予准許；逾此範圍，則屬無據，不應准許。
3.被告於原告終止系爭租約後仍占用系爭房屋未遷讓返還，核無法律上原因而受有相當於租金之利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，本院認原告以上開租金為依據，請求被告給付終止租約後占用至遷讓返還系爭房屋期間相當於租金之不當得利金額，要屬適當。是原告依不當得利法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年7月26日（見本院卷第73頁之送達證書）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬8,000元，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告承租系爭房屋後，未依約繳納房租而遲延給付逾2個月，經原告催告並終止租約後，迄未遷讓返還系爭房屋，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定、系爭租約及不當得利法律關係，主張被告應將系爭房屋遷讓返還，並請求被告給付3萬800元之租金，及自112年7月26日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原告2萬8,000元，均有理由，應予准許；至原告逾上開範圍之請求（即請求其餘租金2萬5,200元部分），為無理由，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。本件原告之請求雖為一部有理由、一部無理由，惟其起訴請求之金額，除請求2萬5,200元之租金部分外，其餘均經准許，故本院認本件訴訟費用由被告全部負擔，應較適宜，爰確定本件訴訟費用(即第一審裁判費8,920元）之負擔如
主文第5項所示。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，而被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定兩造應供擔保金額如主文第6、7、8項所示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
民事第四庭 法 官 陳 薇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 20 日
書記官 謝婷婷