臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第123號原 告 曹天霞訴訟代理人 李永裕律師複 代 理人 彭祐宸律師
林姿瑩律師（已解除委任）被 告 長榮新城公寓大廈管理委員會法定代理人 邵文偉訴訟代理人 江信賢律師
鄭安妤律師蘇榕芝律師蔡麗珠律師上 一 人複 代 理人 陳乃慈律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國112年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國一百一十年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又民事訴訟法第170條之規定，於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第173條本文亦有明文。次按，訴訟程序有當然停止之原因，於有訴訟代理人時，訴訟程序雖得繼續進行，惟於得為承受訴訟時，應承受訴訟之人仍應為承受訴訟之聲明；他造當事人亦得聲明承受訴訟（楊建華著，問題研析民事訴訟法㈡，著者發行，民國79年4月版，第74頁、第75頁）。查本件被告之法定代理人原為何開元，於112年4月21日變更為邵文偉，有臺南市政府工務局112年5月2日南市工使一字第1120545108號函影本1紙在卷可稽（見訴字卷一第239頁），惟因被告有委任訴訟代理人，揆之前開規定，訴訟程序並不因何開元之代理權消滅而當然停止，嗣邵文偉亦於112年6月2日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀1紙在卷可參（見訴字卷二第137頁至第139頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造前於95年7月19日簽訂房屋租賃契約，由原告向被告承租
位於長榮新城（下稱被告社區）內，門牌號碼臺南市○區○○路0號1至3樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自95年9月16日起至111年9月30日止，租金為每月新臺幣（下同）50,000元；嗣兩造又於108年3月12日簽訂租金調整協議書，約定自108年4月1日起，每月租金調整為55,000元（以下分稱為系爭租約、系爭協議）。依系爭租約第7條第3項約定：「租期屆滿後，甲方（本院按：即被告，下同）擬繼續出租時，乙方（本院按：即原告，下同）享有依同條件第一優先承租之權力（本院按：為權「利」之誤繕，應予更正；下稱前段）；甲方如欲出租予乙方以外之第三人，甲方應於租期屆滿前2年，以書面通知乙方租賃條件（本院按：下稱中段），如甲方違反上開通知約定，乙方得依當期租賃條件繼續經營2年，而不負延遲交屋之責（本院按：下稱後段）。」依此，被告應於租期屆滿即111年9月30日前2年決定是否將系爭房屋出租予第三人，以書面通知原告，並由原告享有以同一條件承租之優先權，否則即不能再將系爭房屋出租第三人，且原告尚可在租期屆滿後繼續租用系爭房屋2年。詎被告竟違反上開約定，未履行系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務，於111年10月1日將系爭房屋出租予統一超商股份有限公司（下稱統一超商公司），違約發函催告原告遷讓房屋，致原告無法依系爭租約第7條第3項後段之約定繼續租用系爭房屋2年，給付已屬不能，原告自得依系爭租約、民法第226條第1項規定，請求被告賠償因無法繼續租用系爭房屋2年受有所失利益之損害。原告承租系爭房屋加盟統一超商公司經營超商使用，自109年1月起至12月止獲利為5,464,229元，2年之利潤扣除應給付被告之租金，被告應賠償原告9,608,458元【計算式：每年5,464,229元×2年－每月55,000元×24月＝9,608,458元；見補字卷第17頁至第19頁】；或依原告於110年9月至111年9月間統一超商公司取得之經營收入4,305,549元，2年可得利潤至少為7,291,098元【計算式：每年4,305,549元×2年－每月55,000元×24月＝7,291,098元；見訴字卷一第98頁】。另依系爭協議第2條約定：「甲方須誠信履行雙方租賃契約，未依約履行甲方需兩倍收取調漲租金總額予乙方作為賠償。」參諸系爭協議第3條約定：「其餘未備事項，雙方受原租賃契約之約束。」而系爭租約第6條第3項約定「一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任。」乃將違約金約定與其他損害賠償並列，自應將系爭協議第2條約定定性為懲罰性違約金，庶符兩造訂約真意，兩造自108年4月起協議調漲租金5,000元，至111年9月止收取之租金合計42月，2倍之懲罰性違約金為420,000元【計算式：每月5,000元×42月×2倍＝420,000元】，以上合計10,028,458元【計算式：9,608,458元＋420,000元＝10,028,458元】，為此，提起本件訴訟等語。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈依被告於111年10月25日寄發台南開元路郵局存證號碼231號
存證信函催告原告返還系爭房屋，顯見原告在111年9月30日後仍有行使繼續租屋之權利，係因被告發函催告之壓力，原告擔心有違約、遲延責任，被迫自系爭房屋遷讓，然於111年12月13日仍有物品放置在系爭房屋3樓，嗣雖於112年4月6日清空、遷出系爭房屋，惟原告獨資經營之筌鼎企業社（即原告加盟統一超商公司開設之商號）地址仍設在系爭房屋，且原告在111年10月後至112年7月間，每月尚有繼續以匯款方式繳納租金55,000元予被告，以示其有權承租系爭房屋，足徵原告實有依系爭租約第7條第3項後段約定行使權利之意。
⒉依統一超商公司112年7月14日民事陳報狀之內容，原告與統
一超商公司簽訂之加盟契約共有2份，第2份約定期間為105年10月3日至115年10月3日，且統一超商公司於111年9月30日以前已寄給原告「常勝門市續約意向同意書」、「110年5月6日RFC主題性訪店紀錄表（即原證13、14）」等文件，均在詢問原告續租之意願，倘被告違反系爭租約第7條第3項約定後，履行讓原告續租2年之約定，統一超商公司自會繼續讓原告加盟經營。統一超商公司之所以於租期屆滿後與原告簽立協議書、終止加盟契約，實係原告無法續租系爭房屋所致，原告因此未能繼續經營超商2年所失之利益，自屬被告違反系爭租約第7條第3項約定所生之損害。
⒊原告否認曾於109年9月間（即租期屆滿前2年）收受被告提出
之長榮新城公寓大廈管理委員會109年9月8日長榮109字第15號函（即被證2，下稱系爭函文）。被告雖傳喚證人即被告前主任委員（下稱主委；本院按：任期自109年1月1日起至110年12月31日止，見訴字卷二第19頁、第196頁）宮士君到庭作證，惟證人宮士君現為被告副主委，與本件訴訟具有利害關係，證詞難免偏頗。被告時任（本院按：即後述之第9屆管理委員會，任期自111年1月1日起至112年12月31日止，見訴字卷二第196頁）監察委員即現任主委邵文偉亦稱並未看過系爭函文，係聽聞自證人宮士君，且被告109年8月14日管委會會議案由二之討論結果為「要不要租給原告是另外一回事，要經過區權會同意」等語，並非決定不出租原告、要將系爭房屋出租第三人之意。另本院當庭翻拍證人宮士君手機內於通訊軟體LINE和原告之對話紀錄，均未見原告有提及於109年9月10日收受系爭函文或被告109年8月14日管委會會議紀錄（詳如後述）。退步言，被告109年8月14日管委會之提案及決議內容未提及111年10月1日以後之租金及其他條件，無論被告有無書面通知，均不屬依系爭租約第7條第3項中段約定將「出租予第三人之租賃條件」通知原告之情形。
⒋被告抗辯訴外人即被告時任主委（本院按：現已辭任，見訴
字卷一第239頁）何開元、邵文偉曾於111年2月25日公開招標程序時，詢問原告是否願以同一條件承租等節，原告否認。依證人即被告社區前總幹事（本院按：最近1次任期自111年1月1日起至111年4月30日止，見訴字卷一第165頁，訴字卷二第196頁至第197頁）黃華之證述，原告當天「很生氣就走了，沒有說不要」等語，並無表示不願依同一條件承租。且被告在111年2月25日開標後，亦未再以口頭或書面詢問原告是否以同一條件承租。
⒌依證人即統一超商公司員工郭孟學與原告於通訊軟體LINE和
原告之對話紀錄，僅見原告在110年10月1日前收受，惟對話中未告知收到時間，自無從證明被告有於109年9月間寄發系爭函文予原告。且證人郭孟學證述公司主管指示協助原告與被告洽談續租事宜，為確定加盟店經營，並無不讓原告繼續經營之意。另在原告和統一超商公司點交時，門市仍在營業，倉庫亦有原告物品，益徵原告有行使權利之意等語。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告10,028,458元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠緣兩造前於95年7月19日簽訂系爭租約，其後臺南市政府曾於
97年間以其為系爭房屋之所有權人，被告無權將系爭房屋出租原告，對兩造提起遷讓房屋之訴，雙方於99年4月7日成立和解（本院按：第二審案號為臺灣高等法院臺南分院｛下稱臺南高分院｝99年度上更一字第3號），約定如被告在和解成立6個月內成立社團法人，臺南市政府將系爭房屋及坐落基地所有權移轉登記予被告成立之社團法人；若被告無法成立社團法人，則同意將系爭房屋及坐落基地遷讓返還臺南市政府，由臺南市政府拍賣，將所得價金交付被告。嗣被告雖未如期成立社團法人，惟臺南市政府並未聲請拍賣，仍於102年間將系爭房屋之所有權轉讓被告社區之全體住戶分別所有。
㈡系爭租約原係訴外人即被告前任主委曹森代表被告與原告簽
訂，曹森已在95年10月間過世，原告僅向被告提出契約影本，被告歷屆主委或委員均未看過系爭租約正本，又因被告社區部分住戶認為租期過長、租金過低，致住戶迭有質疑租賃契約是否存在，亦有少數住戶提議不再出租，將系爭房屋出售，將價金分配予全體住戶。被告考量系爭房屋為被告社區全體住戶所有，且鑒於曾遭臺南市政府提告之前例，依法系爭房屋之管理使用須經被告社區全體區分所有權人討論及作成決議，不敢擅自決定將系爭房屋出租，故於租期屆滿前2年，在109年8月14日召開第8屆委員109年8月份例行會議，決議在租期屆滿將系爭房屋收回，重新以公開招標方式決定是否出租、出租對象、租金數額及相關租賃條件。原告當時為出席管委會之委員，對決議結果知之甚詳，會後證人宮士君亦代表被告檢附109年8月14日會議紀錄寄發系爭函文予原告，原告則曾於110年10月1日拍照傳給證人郭孟學，足徵原告確有收受。而細繹系爭租約第7條第3項中段約定，係於被告欲將系爭房屋出租第三人時，原告始享有優先承租權，其前提自須被告於租期屆滿前2年已確定將系爭房屋出租予「原告以外之第三人」，且對租賃條件已有所約定，否則如何通知原告以相同條件優先承租？倘被告未決定將系爭房屋出租，原告並無優先權可得行使，被告亦無通知之義務。被告在租期屆滿前2年，決議在租期屆滿後收回系爭房屋，待日後以公開招標方式辦理，得標者是否為原告以外之第三人，尚屬未知，縱被告未以書面通知原告，亦未違反系爭租約第7條第3項中段之約定，況被告為求慎重，已踐行以書面通知原告之義務，並無原告主張違反契約約定之情形。
㈢嗣被告社區於110年11月28日召開110年區分所有權人第3次會
議，決議授權由長榮新城公寓大廈第9屆管理委員會執行系爭房屋之管理使用（出租）發包招商相關作業，被告遂於111年2月25日辦理系爭房屋之出租招標，由統一超商公司得標，何開元、邵文偉於開標後，均有在場詢問原告是否願以得標之相同條件承租系爭房屋，但原告調頭就走，足徵被告亦有依系爭租約第7條第3項中段約定詢問原告是否承租，係原告不願依相同條件承租，被告並無違約可言。
㈣另依系爭租約第7條第3項後段約定，違反通知之效果乃原告
得主張依當期租賃條件繼續承租2年，並排除原告於租賃期滿時交還租賃物之遲延責任，倘被告確有違約，原告理應要求繼續使用系爭房屋，但原告在租期屆滿時，並未主張要繼續使用系爭房屋，而是逕自交付給得標之承租人即統一超商公司，由統一超商公司接續系爭房屋之租期，使門市經營不致中斷，且筌鼎企業社和統一超商公司簽訂之加盟契約亦提前於111年9月30日終止，之後並無加盟關係。縱認被告有違反系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務（惟被告仍否認），此舉應足使被告認原告無依該條行使權利之意，原告既已不行使其權利，豈有事後再有違誠信，向被告主張給付不能，請求賠償其無法使用系爭房屋2年之損失之理？至原告主張伊因被告寄發存證信函始被迫遷讓、至111年12月13日仍未遷離、於112年4月6日始清空、遷出系爭房屋等情，被告均否認，原告在租期屆滿後，已未直接或間接占有系爭房屋，其仍不願辦理營業地址之遷出登記及按月匯款55,000元予被告，動機無非係為提起本件訴訟，意圖製造原告有續租之假象，被告已如數匯還，尚難認原告有依系爭租約第7條第3項後段約定行使權利之意。
㈤再退步言，縱被告有違約，而原告可請求未能繼續使用系爭
房屋2年之損失，原告於111年9月30日後與統一超商公司間已無加盟關係，自難認係可得預期之所失利益。且以本件而言，原告同時具備二房東及加盟主之身分，即使原告未能繼續承租系爭房屋，統一超商公司評估後仍可繼續交由原告加盟經營。原告是否能繼續加盟，與其有無繼續承租系爭房屋無關。原告提出之續約意向書、紀錄表，並非加盟契約是否續約之文件，依統一超商公司陳報狀記載，統一超商公司均保有最終決定之權利。此外，原告於111年9月30日前仍在經營超商，何以單以109年之營收計算？且統一超商公司給付加盟主經營報酬，惟加盟主尚須自行負擔經營超商之部分設備、裝潢費用、人力費用、勞健保費用、營業稅捐與部分電費等營業支出成本，顯非原告加盟經營超商之淨利，自不得以原告提出之發票數額，作為計算依據。
㈥復觀系爭協議第2條約定，未特別約定其為懲罰性違約金，而
債務人有損害賠償總額預定之違約金時，應不得再請求債務人賠償因債務不履行所生之其他債務。是退萬步言，兩造已於系爭租約第7條第3項後段約定違反契約之法律效果，即排除原告遲延交屋之責，原告應不得再依系爭協議第2條約定請求給付違約金，倘本院認原告得依系爭協議第2條約定請求違約金，亦不得再請求被告賠償所失利益之損害；且原告所得請求者，應為自租期屆滿前2年至租期屆滿間之調漲租金總額240,000元【計算式：每月5,000元×24月×2倍＝240,000元】，再無論原告請求被告給付420,000元或240,000元，亦均屬過高，爰請求本院依民法第252條規定依職權予以酌減等語置辯。
㈦並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：㈠經查，原告主張兩造前於95年7月19日簽訂系爭租約，由原告
向被告承租系爭房屋經營超商使用，雙方約定租期自95年9月16日至111年9月30日止，租金為每月50,000元；兩造復於108年3月12日簽訂系爭協議，約定自108年4月1日起，每月租金調整為55,000元等情，業經原告提出房屋租賃契約書、租金調整協議書影本各1份為證（見補字卷第25頁至第32頁），且為被告所不爭執（見簡字卷一第33頁）。次查，被告抗辯曾於97年間與臺南市政府因系爭房屋遷讓爭議涉訟，雙方於99年4月7日於臺南高分院99年度上更一字第3號事件成立和解，雖被告未依和解成立內容於6個月後內如期成立社團法人，惟臺南市政府仍於102年間將系爭房屋所有權轉讓予被告社區之全體住戶，有被告提出之和解筆錄影本1份、原告提出之系爭房屋即坐落臺南市○區○○段0000○號建物之建物登記第一類謄本1份在卷可參（見訴字卷一第59頁至第61頁，簡字卷二第5頁至第617頁）。嗣被告社區先於110年11月28日召開110年區分所有權人第3次會議，決議授權由長榮新城公寓大廈第9屆管理委員會執行系爭房屋之管理使用（出租）發包招商相關作業，再經被告於111年2月25日辦理系爭房屋之出租招標，由統一超商公司得標，統一超商公司已於111年10月1日進駐接手經營等情，業有被告提出之長榮新城公寓大廈110年區分所有權人會議第三次開會記錄暨第九屆委員改選投開票作業、租賃契約影本各1份、統一公司覆本院之112年6月9日民事陳報狀1份附卷可稽（見簡字卷一第55頁至第58頁，訴字卷一第195頁至第209頁、第261頁至第262頁），並經證人黃華、宮士君於本院審理時證述綦詳（見訴字卷一第220頁至第221頁，訴字卷二第19頁至第22頁），且原告對被告於111年2月25日辦理公開招標，及自111年10月1日起將系爭房屋出租統一超商公司等客觀事實亦未表示爭執（見訴字卷一第71頁，訴字卷二第198頁）。此部分事實，均堪認定。
㈡原告另主張被告未依系爭租約第7條第3項中段約定，於109年
9月間即約定租期111年9月30日屆滿之前2年，以書面將租賃條件通知原告，又於111年10月1日起將系爭房屋出租統一超商公司，致原告無法依系爭租約第7條第3項後段約定依當期租賃條件即每月55,000元繼續經營2年而受有營業損失，依系爭租約、系爭協議、民法第226條第1項規定，請求被告賠償債務不履行之損害賠償及懲罰性違約金合計10,028,458元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本院分述如下：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；次按主張權利或其他法律效果存在者，應就其權利或法律上效果發生之特別要件事實，負舉證責任（最高法院110年度台簡上字第61號、99年度台上字第2034號判決意旨參照），此即為舉證責任分配所採法律要件分類說之特別要件說，即主張法律關係成立或存在者，須就其發生所須具備之特別要件負舉證責任。又債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務 (給付不能、給付遲延或不完全給付) 而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院85年度台上字第844號判決意旨參照）。據此，債權人主張債務人應負債務不履行損害賠償責任者，雖就債務人可歸責之事由無庸舉證，惟就雙方債之關係存在、債權人因債務人不履行債務受有損害等節，概屬損害賠償請求權之權利發生要件，仍應由主張權利存在之債權人亦即原告，就上開有利於己之事實，於本件負有舉證責任。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，並應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，且應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院99年度台上字第2004號判決意旨參照）；解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。再按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。倘當事人就既已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，則為清償期之約定，而非條件（最高法院110年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒊原告主張依系爭租約第7條第3項中段約定，被告應於租期屆
滿即111年9月30日前2年決定是否將系爭房屋出租予第三人，並以書面通知原告，被告則辯稱上開通知義務之前提，應係以被告於租期屆滿前2年已確定將系爭房屋出租予第三人，且對租賃條件有所約定，否認系爭租約第7條第3項之通知義務業已發生等語（見訴字卷一第122頁、第448頁）。據此，本件首應先釐清者，即為兩造於系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務其內涵為何、應作何契約解釋。經查：
①系爭租約第7條第3項約定為「租期屆滿後，甲方擬繼續出租
時，乙方享有依同條件第一優先承租之權利；甲方如欲出租予乙方以外之第三人，甲方應於租期屆滿前2年，以書面通知乙方租賃條件，如甲方違反上開通知約定，乙方得依當期租賃條件繼續經營2年，而不負延遲交屋之責。」等語（見補字卷第27頁至第28頁）。以分號為界，可劃分為「前段」、「中、後段」兩部分，先於「前段」約明在租期屆滿，被告擬出租第三人時，原告有依與第三人承租條件之同一條件承租之優先權，另「中段」明定被告出租第三人時之通知義務，及未依約通知時得依「後段」繼續租用、免除遲延責任之法律效果。從上可知，原告在租期屆滿後，可能繼續使用系爭房屋之合法權源有二，其一為依系爭租約第7條第3項「前段」約定行使優先權，比照被告出租第三人包括租金、租期在內等租賃條件訂立新約；其二為依同條項「中、後段」約定，依原有租賃條件繼續使用、為期2年。且文義上未見「中、後段」有排除「前段」之適用，故並非被告一旦依「中段」約定通知原告，即可無條件將系爭房屋收回，仍有在原告行使優先權時以同一條件與之訂立租賃契約之義務。
②次就兩造爭執之系爭租約第7條第3項中段約定，觀其語句結
構為：「甲方如『欲出租予乙方以外之第三人』……『應』於租期屆滿前2年，以書面通知乙方租賃條件」，可見被告所負書面通知義務，係約定於被告將系爭房屋出租原告以外之第三人此一預期不確定事實發生時履行，且須在「租期屆滿前2年」之確定期限內完成，並非將「租期屆滿前2年」及「欲出租予乙方以外之第三人」並列如「甲方如『於租期屆滿前2年，欲出租予乙方以外之第三人』，『應』以書面通知……」，而僅在被告於租期屆滿前2年「且」已確定將出租予第三人時，始令其負有通知義務。被告前開抗辯，顯然與契約文義記載不符，自難憑採。依此，為能在約定之清償期限內履行，被告自應在租期屆滿前2年即至遲於109年9月30日前，決定是否將系爭房屋出租予原告以外之第三人，始有可能在期限內將書面條件通知原告，以確認其有無依同一條件行使優先權之意願，亦為合於當事人立約時之真意、契約文義記載及契約目的當然之解釋。
⒋被告雖有於109年9月30日前寄發系爭函文通知原告，惟並不發生依系爭租約第7條第3項中段約定通知之效力：
①被告辯稱其已在109年9月30日前履行通知義務，並提出系爭
函文影本1紙、原告及證人郭孟學於通訊軟體LINE之對話紀錄截圖1紙為證（見簡字卷一第53頁，訴字卷一第359頁），亦為原告所爭執。梳理原告歷次陳述，係原告先否認曾經收受109年9月30日函，在被告提出上開對話紀錄後改稱係110年10月1日收到，末稱其並未在109年9月間收到（見訴字卷一第341頁、第463頁，訴字卷二第197頁）。經查：
⑴觀被告提出之長榮新城公寓大廈管理委員會第八屆委員109年
8月份例行會議會議紀錄，其中議案討論案由㈡為「長勝路1號7-11租賃案」，說明為「95年9月16日所簽之合約書，內容第7條之“其他特別約定事項”租期屆滿後，甲方擬繼續出租時，乙方享有同條件第一優先承租之權利；甲方如欲出租予乙方以外之第三人，甲方應於租期屆滿前2年，以書面通知乙方租賃條件，如甲方違反上開通知約定，乙方得依當期租賃條件繼續經營2年，而不負延遲交屋之責。」等語、討論部分記載「邵文偉委員及王吉松委員均提議今年9月30日前，以書面通知租約到期管委會將收回重新公開招標出租……。」等語、決議為「今年9月30日前，管委會以書面通知，租約到期（111年9月30日）管委會將收回重新公開招標出租」等語（見簡字卷一第48頁）；臨時動議⒍記載「7-11承租人曹天霞女士檢具“7-11租金續約說明”列席發言；……②表達她個人對續約租期、租金的看法和主張。③她個人認為可依相同條件續約到113年，經主席當場對其糾正，合約只到111年9月30日……。」等語（見簡字卷一第51頁），已明確記載被告曾經於109年8月14日召開例行會議，於會中決議將通知原告將系爭房屋收回、公開招標出租，且原告當日曾在場表示不同意見等節。嗣於被告社區110年11月28日召開之區分所有權人會議，經區分所有權人決議授權被告執行系爭房屋之招標事務，亦有長榮新城公寓大廈110年區分所有權人會議第三次開會記錄暨第九屆委員改選投開票作業影本1份為證。其中議案討論案由㈠之說明為「……長勝路1號（超商）租期在111年9月間屆滿，管委會業於109年7、8月間委員會議列案討論並決議不予續租將重新發包招商（已依約存證函知承租人曹女士）」等語（見簡字卷一第55頁）亦重申被告109年8月14日例行會議之內容，及已通知原告之事實，核與邵文偉於審理時到庭陳稱：因為聽當時主委證人宮士君說，依照合約約定如果不要租，2年前就要通知原告，我在委員會跟證人宮士君說一定要依照契約通知。我們是先通知原告，因為要開區分所有權人會議才能授權管委會出租。先有管委會例會才開區權會，在區權會提出我們已經有通知原告，再決議要不要出租。原告也是委員，例會時也在，我記得原告反應也不是很大，我們就說照契約走。大概是110年9、10月，因為租約111年就要到期了，開會時有請區權人表決是否讓新任的管委會全權處理招租事宜，決議有通過，後來選上的就是何開元，由何開元處理後續的事。我們是決定先收回，因為要不要租給原告是另外一回事，要經過區權會同意，由下任決定，但是我們必須要依照契約在2年前通知原告等語相符（見訴字卷一第227頁至第231頁）。
⑵原告雖否認有於109年9月間收到系爭函文，惟證人宮士君於
本院審理時證述：合約到期日是111年9月30日，我記得裡面有約定如果我們要租給第三人，要在2年前通知原告，我們在快要到8月多時，因為之前有很多住戶反應這個租約租金太便利，所以在8月14日開會討論處理這件事。邵文偉提案要在9月30日前通知，以書面通知，討論後決定到期後不再續租給原告，以公開招標的方式出租。當天原告有在場，原告有提一些問題，原告個人意見應該是和決議內容相反。後來有用書面通知，是總幹事林文祥發文給我核閱。以我的認知原告是有收到，因為原告後來有傳LINE給我急著要討論這件事，我說要談可以，但要到管委會。他後來有談，帶了統一公司的人，因為已經決議，所以我跟原告說要按照決議，如果原告要租就參與招標。系爭函文上手寫是我的簽名，是總幹事要發前稿有先給我看過，00000000是我看到正本的時間等語（見訴字卷二第19頁至第23頁）。證人宮士君亦當庭出示手機內其與原告間於通訊軟體LINE之對話紀錄，確可見原告在系爭函文記載發文日期後密接之109年9月10日、11日、17日數次主動撥打語音通話予證人宮士君，及發送與系爭房屋租賃事務相關之文字訊息，有對話紀錄截圖3張附卷可參（見訴字卷二第43頁至第47頁）。衡以109年8月14日會議紀錄及系爭函文均為被告社區總幹事本於業務執行製作，如故意為錯誤、虛偽之登載，尚須因此負擔刑事責任，且在函文記載之發文時間即109年9月8日，日後之公開招標將如何辦理、原告有無投標或行使優先承租權等節均未明，應無預料將日後供作訴訟之用，而有不實登載之動機，經核與證人宮士君於本院審理時證述之過程並無不合之處，益徵證人宮士君前開證述應具有相當之憑信性，而與事實相符，自不得徒因其為被告現任副主委，即逕認其證言必然有所偏頗，任予摒棄其證詞不採。綜上，堪認被告確有在109年8月14日之例行會議後，檢附會議紀錄寄發系爭函文予原告，並由原告於109年9月間收受等事實。
⑶又原告雖以邵文偉於審理時所述，主張被告於109年8月14日
之例行會議中，並無將系爭房屋出租予第三人之意，且僅通知將「公開招標」而非出租第三人之租賃條件，故系爭函文亦非屬系爭租約第7條第3項中段約定之通知程序（見訴字卷一第231頁，訴字卷二第92頁、第81頁）。惟參諸長榮新城公寓大廈管理委員會第八屆委員109年8月份例行會議會議紀錄議案討論案由㈡，說明已記載系爭租約第7條第3項之完整條文（見簡字卷一第48頁），亦決議於109年9月30日即租期屆滿前2年作為通知原告之期限，佐以邵文偉審理時所述：「依照合約約定如果不要租，2年前就要通知」、「我們必須要依照契約在2年前通知他」等語（見訴字卷一第227頁、第231頁），且系爭函文之主旨為「有關長勝路1號（7-11）房屋租賃案，經本會109年8月14日委員會議決議，租約到期管委會將收回。謹此通知……」等語（見簡字卷一第53頁），主觀上顯有行系爭租約第7條第3項中段通知程序之意思。至邵文偉於審理時稱：我們是決定先收回，要不要租給原告是另一回事等語（見訴字卷一第231頁），純係因為出租事務須經過區分所有權人決議，故提案本意並無「排除」原告在111年10月1日後繼續承租之可能性，即原告日後仍可參與投標，亦與被告會議決議在111年9月30日將系爭房屋收回之旨無違。
②被告固已於109年9月間寄發系爭函文，表示擬將系爭房屋收
回，然細繹系爭函文或109年8月14日之會議紀錄，卻僅提及將系爭房屋收回，並於日後辦理招標，實則，在遲至111年2月25日統一超商公司得標之前，被告亦無任何「租賃條件」可得通知原告。蓋舉凡法律或契約定有書面通知者，其目的多在證據保全及儘早明確將來之法律關係，依原告於審理時所述，上開緩衝期間約定，係因原告承租目的是經營便利商店，涉及裝潢、貨物及人員僱傭，因此需要2年的緩衝期等語（見訴字卷一第71頁），被告並未爭執，此亦與本院前述藉通知程序儘早確立將來法律關係之目的一致，洵屬可採。又因系爭租約第7條第3項「中、後段」之約定並未排除「前段」之適用，縱原告在109年9月30日前接獲被告「將出租予第三人」之通知，仍有權選擇是否優先承租，自惟有在收到通知時，同時知悉被告出租第三人之租賃條件，始能和原有租賃條件相互對照，權衡得失利弊，決定將依相同條件優先承租，或確定不再承租，預作其他規劃安排。否則以本件而言，被告僅告知原告擬將系爭房屋收回辦理公開招標，並無具體租賃條件可供比照，倘謂原告尚須待被告辦理招標程序，第三人得標後，方能決定是否優先承租，自然無法完整得到契約約定至少2年之緩衝期間，若被告其後辦理招標，但流標時又如何處理，法律關係將繼續懸而未決，無非將造成契約體系適用上之割裂及漏洞可循，亦無益法律關係提早確定，非但與契約文義記載不符，更難達契約條款擬追求之目的。據此，被告僅告知原告將於租期屆滿後收回系爭房屋，自難認已合於系爭租約第7條第3項中段約定，倘被告擬以公開招標覓得有承租意願之第三人，即應提前於109年9月30日前經過區分所有權人會議決議，完成系爭房屋出租之招標程序，並將租賃條件一併通知原告，方為正辦。被告並未依約履行系爭租約第7條第3項中段約定，原告自得依系爭租約第7條第3項後段約定，依當期租賃條件繼續租用系爭房屋2年以經營超商，而不負延遲交屋之責。
⒌原告主張依系爭租約、民法第226條第1項規定，請求被告賠償2年受有所失利益之損害9,608,458元，仍屬無據：
①承前所述，被告雖有寄發系爭函文，且經原告於109年9月30
日前收受，惟因其並未一併通知出租第三人之租賃條件，不生系爭租約第7條第3項中段通知之效力，被告違反上開通知義務後，依系爭租約第7條第3項後段約定，原告尚得在租期屆滿後繼續依原租賃條件租用系爭房屋，不負遲延交還系爭房屋之責，此為系爭租約明訂被告債務不履行之法律效果，基於私法自治及契約自由並無不可。惟基於債權相對性，被告對原告所負之契約如何履行，與其是否和第三人簽訂租約，並無必然關聯，縱被告於111年10月1日將系爭房屋出租統一超商公司，甚至有債權契約一屋二租之情形，亦為被告自身債務不能履行時應如何處理之問題，債權契約及其法律效果各自獨立，據此，原告主張被告已與統一超商公司簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋自111年10月1日起出租予統一超商公司，顯不能認係原告未能繼續使用房屋之原因。
②原告又主張被告不許其依系爭租約第7條第3項後段約定繼續
租用系爭房屋，違約發函催告原告交還系爭房屋，致原告不能繼續經營超商而受有損害，並稱其係因考量可能有違約責任，在非自願之情況下遷出等語（見訴字卷一第18頁至第19頁，訴字卷二第81頁、第199頁）。惟參諸證人吳孟學於本院審理時之證述（見訴字卷二第26頁、第30頁至第33頁），可知統一超商公司有所謂「建物約」與「加盟約」之分，由不同部門負責評估及經辦，原告在本件係身兼出租人及加盟主身份，即原告向被告承租系爭房屋後，將系爭房屋轉租統一超商公司，又加盟統一超商公司經營超商，同時向統一超商公司收取租金及給付統一超商公司加盟費用，此亦與統一超商公司112年6月9日民事陳報狀中自陳有自95年10月1日起向原告承租系爭房屋至111年9月30日止等語一致（見訴字卷一第261頁），原告亦未表示爭執（見訴字卷二第198頁）。
至111年9月30日前，原告基於轉租人身分間接占有、基於加盟主身分直接占有系爭房屋，就占有關係與其相較更加薄弱之出租人即原告而言，現實上除對原告提起遷讓房屋之訴訟外，並無其他方法強制解除原告之占有，再將系爭房屋點交統一超商公司。另統一超商公司112年6月9日民事陳報狀亦明確記載其與原告約定租約到期時不進行返還（見訴字卷一第261頁至第262頁），益徵被告自始並未取回系爭房屋之直接占有，原告對系爭房屋占有狀態之解除，實係原告自己行為造成，並非如原告主張，係因被告將系爭房屋交付統一超商公司，致原告無法依系爭租約第7條第3項後段約定繼續使用。
③況本件原告雖主張其無法繼續使用系爭房屋，因此受有2年營
業損失之所失利益，然前已敘及，原告承租系爭房屋後，係將系爭房屋轉租予統一超商公司收取租金，而原告經營超商所得之營業利潤，係基於伊與統一超商公司之加盟約，二者為不同契約。倘原告確因被告給付不能受有損害，亦應為租期屆滿後無法繼續將系爭房屋出租，致其未能向統一超商公司收取之租金，並非不能經營超商所失之營業利潤。且觀統一超商公司112年7月14日民事陳報狀之記載，可見統一超商公司與原告於106年11月8日簽訂之特許經營契約暨管理規章即加盟契約，原約定期間至115年10月3日止，經雙方於111年9月30日協議提前終止（見訴字卷一第273頁至第274頁）。據此，縱然原告在111年10月1日後並未承租系爭房屋，無法再將系爭房屋轉租予統一超商公司，亦非謂其不能繼續依加盟契約在該處經營超商，係原告自行決定與統一超商公司協議終止，始失去繼續經營超商之權利，益徵原告主張其所受之損害，與其主張被告債務不履行之行為間，並無因果關係，實係原告之個人行為造成，自不得歸因於被告通知義務之違反，致原告無法行使優先承租權所致，而向被告請求損害賠償。
⒍原告依系爭協議請求被告給付違約金，應屬有據：
①按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。次按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照），應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定1日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。
②查系爭協議「貳」約定為「甲方須誠信履行雙方租賃契約，
未伊約履行甲方需兩倍收取調漲租金總額予乙方作為賠償。」等語，有系爭協議影本1份在卷可參（見補字卷第31頁）。而被告雖有於109年9月30日前寄發系爭函文，惟與系爭租約第7條第3項中段約定之通知程序不符，均如前述，仍已違反契約約定，且被告並未舉證證明有何不可歸責之免責事由，當可歸責，據此，原告自得依系爭協議第2條約定，向被告請求「收取調漲租金總額」之兩倍作為賠償。原告固主張兩造依系爭協議第3條、系爭租約第6條第3項約定，已於契約中將違約金約定與其他之損害賠償併列，該違約金之性質為懲罰性違約金。然系爭租約第6條第3項約定為「一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任」等語（見補字卷第27頁），並未約明係對於何種債務不履行之情形及具體賠償方法，僅為一概括約定，相較原告援引之最高法院106年度台上字第1853號判決，其契約已就「同一違約事實」將「違約金」與按買賣總價萬分之3計算之「滯納金」並列，基礎事實顯然有別，自難比附援引，則系爭協議既未有特別約定為懲罰性之記載，依前開說明，即應視為賠償總額預定性之違約金。又兩造於108年3月12日簽訂系爭協議，被告因此收取調漲租金之期間自簽訂之隔月即自108年4月起算，至租期屆滿111年9月止合計42月，每月調漲5,000元，故「收取調漲租金總額」之兩倍應計為420,000元【計算式：每月5,000元×42月×2倍＝420,000元】。被告抗辯應自109年10月起算，顯然與契約文義不符，尚難憑採。惟本院審酌系爭協議並未因區別被告違約情節或違約事由何時發生，一概約定賠償「收取調漲租金總額」兩倍之同額違約金，顯未將被告具體履約情形、歸責程度，及原告實際損害額等節完整納入衡量，而有失公平，並審酌被告係違反系爭租約第7條第3項中段約定，依約應於「租期屆滿前2年」通知被告之義務，認應將違約金予以酌減，以被告違約後租期剩餘之期間而非調漲期間計算為宜，爰依職權將違約金之數額酌減為240,000元【計算式：每月5,000元×24月×2倍＝240,000元】，以求公允、妥適，並符於誠信，此部分之請求，應屬有據，逾此範圍之請求，則無足採。復因上開違約金性質上為賠償總額之預定，已包括原告因被告債務不履行所受之積極損害與消極損害，原告既已依上開約定請求被告給付違約金，其所受損害可認已獲得填補，亦不得再請求其他損害賠償，併此敘明。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告請求給付違約金之債務，係無確定期限之給付，被告在受原告催告而未為給付時，始負遲延責任。又本件起訴狀繕本於111年12月20日送達被告，有送達證書1紙在卷可憑（見簡字卷一第27頁），即應以該起訴狀繕本之送達，認定發生催告效力。因此，原告請求被告給付240,000元，自111年12月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭協議第2條約定，請求被告給付240,000元，及自111年12月21日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權為假執行之宣告，併依同法第389條第1項第3款規定，依被告之聲請酌定其免為假執行之擔保金如主文第4項所示。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請業因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 徐安傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 李佳芮