臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第1265號原 告 吳佩宜訴訟代理人 姜讚裕律師被 告 潘朝清訴訟代理人 謝菖澤律師
蘇淑珍律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段、第256條分別定有明文。查原告以受被告詐欺向被告購買其所有坐落臺南市○○區○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○里00○0號房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地），請求被告返還買賣價金新臺幣（下同）56萬元及不當得利5萬2,280元，合計61萬2,280元為由，提起本件訴訟，聲明被告應給付原告56萬元（應為61萬2,280元之誤載），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國112年8月24日具狀更正聲明為被告應給付原告61萬2,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並追加聲明第2項願供擔保，請准宣告假執行。經核原告就訴之聲明第1項所為，應屬聲明之更正，追加聲明第2項部分則核屬補充法律上之陳述，揆諸前開規定，均應准許。
二、原告主張：㈠原告祖母為被告之鄰居，原告因聽聞被告有意出售系爭土地
，為與祖母比鄰而居，而向被告洽購該地。洽購過程中被告提出系爭土地登記謄本，上載系爭土地面積為123平方公尺，原告參考系爭房屋當時坐落之位置、大小，認為即使該屋年久失修，購入系爭土地後將該屋拆除重建，仍屬值得，兩造遂於111年10月31日簽立「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約），約定由被告以56萬元出售系爭土地（依系爭契約記載，面積123平方公尺，權利範圍為全部，使用分區為鄉村區乙種建築用地），並依現況移交系爭房屋予原告。嗣經原告付清價金，系爭土地已於111年11月7日移轉登記為原告所有。
㈡詎原告拆除系爭房屋後，申請臺南市玉井地政事務所（下稱
玉井地政）鑑界，卻發現系爭土地面積經原告以玉井地政標設之界樁自行計算，僅約54.55平方公尺；後經玉井地政通知重新鑑界，複丈結果系爭土地面積雖經更正為123平方公尺，惟土地位置與被告於買賣過程中所述不符，且形狀呈杓狀，杓體約54.55平方公尺，其餘逾半面積之杓柄狀土地現供作道路使用，地形破碎，另系爭房屋坐落之位置除系爭土地上開約54.55平方公尺之杓體狀部分外，尚占用臺南市○○區○○段00○00地號及同段9560地號土地。上開關於系爭土地位置、大小及形狀等資訊，均屬不動產交易之重大事項，被告自68年間取得系爭土地迄今，對於上開事項自應知之甚詳，卻違反告知義務，隱匿上開資訊未主動告知原告；且被告於買賣過程中知悉原告購買系爭土地，係為拆除系爭房屋後另行重建，積極對原告施用詐術，聲稱確實可在系爭土地上興建相同位置、大小之房屋等語，致原告陷於錯誤而向被告購買系爭土地，被告所為已構成詐欺，原告自得依民法第92條第1項前段規定（起訴狀誤載為民法第97條第1項規定）撤銷買賣系爭土地之意思表示，並請求被告返還買賣價金56萬元。
㈢原告購得系爭土地後，為拆除已為危樓之系爭房屋、申請鑑
界及回填土方，共計花費5萬2,280元。兩造系爭契約既經原告撤銷意思表示而不存在，被告就系爭土地因原告上開所為受有釐清地籍、回填土方等利益，為無法律上原因受有利益，致原告受損害，爰併依不當得利法律關係請求被告返還5萬2,280元等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告61萬2,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠簽立系爭契約時，被告即口頭告知原告系爭土地目前有部分
作為道路用地，且原告簽約時亦已看過該地當時之土地登記謄本，其上載明「依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準。」，故兩造始約定就系爭房地以較低總價之賣清方式處理，不再鑑界，並寫明於系爭契約中。此外，因系爭房屋正面及側面均有占用到道路用地，日後可能無法指定建築線，為免日後糾紛，兩造於系爭契約中亦明定「（系爭土地）地上為磚造平房，部分作為道路使用，以現況點交」、「目前為部分土地作為道路使用，部分磚造平房，將來仍應照現況使用，若因測量誤差或政令限制無法指定建築線，買方不得主張要求任何補償」等語。是以，原告於簽立契約時，對於系爭土地面積可能與實際面積不符，且系爭房屋有部分占用道路用地等情，均已明確知悉，被告並無原告所指故意隱匿交易重要事項之情。況依玉井地政鑑界複丈結果，系爭土地面積確實為123平方公尺，與兩造系爭契約所載面積相同，顯無原告所指土地實際面積與交易內容不符之情形存在。被告於簽立系爭契約時，對於系爭土地實際形狀為杓狀並不知情，對於系爭房屋實際上有多少面積係坐落於系爭土地上、有多少面積坐落於道路或其他土地上，亦不知情，並非故意隱匿不告知原告。此外，原告於買賣過程中僅告知被告購買系爭房地係欲作為倉庫使用，未曾向被告表示將拆除系爭房屋原址重建，被告亦未曾向原告聲稱可於拆除系爭屋後原址興建面積相同之房屋，並無原告所指積極對其施用詐術之行為。從而，原告主張受被告詐欺得撤銷買受系爭契約之意思表示，請求被告返還買賣價金56萬元，並無理由。
㈡另就原告主張返還不當得利部分，縱原告得撤銷系爭契約之
意思表示，被告亦未因原告所為拆除系爭房屋、填整系爭土地或鑑界而受有任何利益，原告之主張與不當得利之法律規定要件未合，顯無理由等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年10月31日簽立系爭契約，約定由被告以56萬元出
售系爭土地（依系爭契約記載，面積123平方公尺，權利範圍為全部，使用分區為鄉村區乙種建築用地）予原告，並經原告付清價金，系爭土地於111年11月7日移轉登記予原告。
㈡系爭契約載有下列內容（見本院卷第23至29頁）：
⒈第1條「買賣標的」第2項約定：「地上為磚造平房，部分作為道路使用，以現況點交」。
⒉第6條「稅費之負擔」第5項約定：「鑑界費用及事宜：雙方協議不鑑界」。
⒊第7條「點交約定」第2項約定：「本約標的僅為房屋現址使
用土地，雙方同意不申請鑑界以現況點交。點交時應照現狀連同地上物、工作物移交予買方（即本件原告）所有（含管理使用權）」。
⒋其他特約事項第1點約定：「物之瑕疵擔保責任：本建地現為
鄉村區乙種建築用地。現況瑕疵說明：目前為部分土地作為道路使用，部分磚造平房，將來仍應照現況使用，若因測量誤差或政令限制無法指定建築線，買方不得主張要求任何補償。」，旁邊並有「買方知悉：吳佩宜」之簽名。
㈢系爭土地之土地登記第一類謄本於106年至112年間，載有一
般註記事項：「依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準。」。嗣玉井地政於112年10月19日以所測量字第1120091960號函覆本院時稱因重新檢測相關圖資與現場測量並更正地籍圖，釐清事實後重新計算系爭土地面積現為123平方公尺，正進行登記謄本移除加註之作業等語（見本院卷第89至90頁）。
㈣系爭土地確切之位置及地形，應如本院卷第151頁玉井地政112年12月21日所測量字第1120117791號函覆之地籍圖所示。
㈤原告取得系爭土地後，為拆除地上物、填整土地及鑑界等事項，共計支出費用5萬2,280元。
五、兩造爭執事項：㈠原告主張簽立系爭契約時，被告就系爭土地買賣之重大事項
未主動告知，及積極對原告施行詐術，依民法第92條第1項前段規定撤銷其意思表示，請求被告返還買賣價金56萬元，有無理由？㈡原告依不當得利法律關係，請求被告返還其拆除系爭房屋、
填整系爭土地及鑑界支出之5萬2,280元費用，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠查兩造於111年10月31日簽立系爭契約，約定由被告以56萬元
出售系爭土地（依系爭契約記載，面積123平方公尺，權利範圍為全部，使用分區為鄉村區乙種建築用地）及依現況點交移轉系爭房屋予原告所有，該契約並約定有上開不爭執事項㈡所列之內容，經原告付清價金，系爭土地已於111年11月7日移轉登記予原告等情，有原告提出之系爭契約及系爭土地登記第一類謄本（見本院卷第21頁，第23至29頁）在卷可稽，並為兩造所不爭執，此部分之事實，首堪認定。
㈡按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段定有明文。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者，固得依前開規定撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。且民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之；倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項前段規定撤銷意思表示之餘地。
㈢本件原告主張兩造簽立系爭契約時，被告就系爭土地之面積
、形狀、位置等關於不動產買賣之重大事項隱匿未主動告知，且積極對原告施行詐術，聲稱可於系爭房屋同址重建相同位置、大小之房屋，致原告陷於錯誤簽立系爭契約，爰依民法第92條第1項前段規定撤銷其意思表示，並請求被告返還買賣價金56萬元等情，既均為被告所否認，並以前詞置辯，揆諸前開說明，自應由原告就其所主張被告故意為詐欺行為，致其陷於錯誤而為買受系爭土地意思表示之事實，負舉證之責。經查：
⒈兩造於系爭契約第1條約定「買賣標的」：「一、土地標示：
臺南市○○區○○段00○0地號，面積123平方公尺，權利範圍全部，鄉村區乙種建築用地；二、地上為磚造平房，部分作為道路使用，以現況點交」；第7條「點交約定」第2項約定：
「本約標的僅為房屋現址使用土地，雙方同意不申請鑑界以現況點交。點交時應照現狀連同地上物、工作物移交予買方所有（含管理使用權）。」，此有系爭契約在卷可佐（見本院卷第25、27頁）。由此可知，兩造系爭契約之買賣標的為臺南市○○區○○段00○0地號之系爭土地，及被告應將坐落該地之系爭房屋併以現況移轉予原告之事實，堪認無訛。
⒉原告雖主張當初係與被告合意買賣系爭房屋所坐落之系爭土
地，然購得申請鑑界後，發現系爭土地經以玉井地政標設之界樁自行計算，面積僅約54.55平方公尺，雖重新鑑界後，系爭土地面積經玉井地政更正為123平方公尺，而與系爭契約所載相同，惟土地位置與被告於買賣過程中所述不符，且土地形狀呈杓狀，杓體約54.55平方公尺，其餘逾半面積之杓柄狀土地現供作道路使用，地形破碎，被告就系爭土地之面積、形狀、位置等不動產交易重大事項均故意隱匿未告知原告，係詐欺原告等語，並提出系爭契約、系爭土地謄本及土地複丈成果圖等為證。惟查：
⑴系爭土地第一類登記謄本自106年起至112年間，於「其他登
記事項」欄記載「（一般註記事項）依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準。」一語，此有112年7月17日列印之系爭土地謄本1份在卷可佐（見本院卷第21頁）。而玉井地政於土地謄本上為此一加註之原因，係因系爭土地於早年辦理土地分割後，因地號及地籍線誤植致使土地面積計算錯誤，而有圖、簿面積不符超出法定公差值之情事，為保障買賣交易之善意第三者權益，遂於106年先於登記謄本加註說明，後於112年重新檢測相關圖資與現場測量並更正地籍圖，釐清事實後重新計算土地面積現為123平方公尺，現正進行登記謄本移除加註之作業等情，亦有玉井地政112年10月19日所測量字第1120091960號函1份在卷可稽（見本院卷第89、90頁）。因兩造係於111年10月31日簽立系爭契約，揆諸前開函文說明，斯時系爭土地之登記謄本上應當仍有上開註記。而兩造於簽立系爭契約時，被告曾調閱系爭土地登記謄本，原告確實有看過該登記謄本等情，此亦據兩造於本院審理時自陳甚詳（見本院卷第77頁），則原告於簽立系爭契約時，對於系爭土地之實際面積與登記面積恐有誤差乙節，自應有所悉；縱原告當時並未特別注意登記謄本上所載之上開註記，惟被告既已提出登記謄本供原告參酌，原告對此事項自已處於可知悉之狀態，顯然被告並無故意對原告隱匿上開關於系爭土地實際面積相關事項之行為。況系爭土地經玉井地政鑑界後，確認面積為123平方公尺，此有上開函文在卷可參，鑑界後系爭土地之面積與兩造簽立系爭契約時所載買賣之標的（即系爭土地）面積123平方公尺，並無不符，尚無從認定被告有何就系爭土地之面積相關事項詐欺原告之行為，原告此部分之主張，難認可採。
⑵再者，兩造於系爭契約第6條第5項明白約定：「雙方協議不
鑑界。」，其他特約事項第1點亦載明：「物之瑕疵擔保責任：本建地現為鄉村區乙種建築用地。現況瑕疵說明：目前為部分土地作為道路使用，部分磚造平房，將來仍應照現況使用，若因測量誤差或政令限制無法指定建築線，買方不得主張要求任何補償。」，旁邊並有「買方知悉：吳佩宜」之簽名，此有系爭契約在卷可佐（見本院卷第27、28頁）；且被告於簽立契約過程中，有跟原告提及（系爭土地）有部分占到道路等情，亦為原告於本院審理時所自承（見本院卷第78頁）。則綜合兩造上開約定內容及前開土地登記謄本之註記文字以觀，足認原告於簽立系爭契約時，對於系爭土地之實際面積、界線可能與登記謄本所載未符，且部分土地為系爭房屋坐落之基地、部分土地作為道路使用等情，已可預見，自無從以鑑界後發現系爭土地之界線、形狀等與其原先預想之內容不同，逕指被告有何故意隱匿此等關於不動產交易重大事項之詐欺行為。雖原告於本院審理時陳稱：關於其他特約事項第1點之約定，系爭契約內容如「乙種建築用地」、「作為道路使用」、「測量誤差」、「無法指定建築線」等專業術語，其比較不懂，所以請仲介幫忙看，仲介看完說沒問題其才簽名；當時只有說土地有部分占用到道路，也沒有特別指明是正面、側面占到道路，只有說「部分」，也沒有講到鑑界，其也不太懂什麼是鑑界等語為反駁（見本院卷第77、78頁）。惟原告既自承於簽立系爭契約時已請仲介幫忙審視契約內容，確認沒有問題後才簽名，且原告教育程度為大學畢業，於醫院任職業務行政工作，此亦據其於本院審理時自陳甚詳（見本院卷第77、78頁），則依原告之學歷及工作經歷，其對於系爭契約之內容及其中專業用語之意義，不論是自行或委請仲介協助確認，均應具有判斷之能力；況若其對於契約內容或專業用語有所疑義，自應於當下提出詢問或質疑。原告就系爭契約之內容既未表示異議，而於確認後簽名表示同意上開約定內容，當應受系爭契約之拘束，無由於事後再以不了解鑑界、測量誤差等用詞內容為由，主張對於系爭契約約定事項內容並不了解，並進而指稱被告有故意隱匿交易重大事項之詐欺行為。從而，原告此部分之主張，洵無可採。
⑶原告固另以：被告自68年間即取得系爭土地，對於系爭土地
之實際面積、形狀、位置等資訊自應知之甚詳，卻未主動告知，且系爭土地逾半面積位於道路上，系爭契約第1條第2項卻僅記載「（系爭土地）地上為磚造平房，『部分』作為道路使用，以現況點交」，原告無從以此預見系爭土地占用道路之面積竟達一半以上，難認被告已對原告進行告知，依上開約定用詞，足徵被告明知系爭土地逾半面積位於道路上，始會以「部分」一詞避重就輕，顯有詐欺原告之行為；又系爭契約其他特約事項第1點既載明「本建地現為鄉村區乙種建築用地」，自應解為系爭土地為「得建築之用地」，同點卻又記載「若因測量誤差或政令限制無法指定建築線」等語，前後顯有矛盾，且土地經歷數次地籍重測，界址存在誤差核屬常見，被告卻特別於系爭契約中加註上開內容，益徵被告於簽立系爭契約時，早已知悉系爭土地坐落位置、形狀等與登記謄本所載內容不符，其未主動告知原告此一交易上重大資訊，自屬對原告施行詐術，確實有故意隱匿未告知原告系爭土地交易上重大資訊之詐欺行為等語。惟查，被告於本院審理中，否認對於系爭土地實際之形狀、位置等資訊於簽約前已知悉，並陳稱：於簽約當時，其對系爭土地實際形狀為杓狀並不知情，對於系爭房屋坐落範圍究竟有多少是系爭土地範圍內，亦不知情等語明確（見本院卷第187頁）。且如前所述，系爭土地於早年辦理土地分割後，因地號及地籍線誤植致使土地面積計算錯誤，而有圖、簿面積不符超出法定公差值之情事，為保障買賣交易之善意第三者權益，遂由玉井地政於106年先於登記謄本加註「（一般註記事項）依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準。」之說明；玉井地政於112年1月19日經原告申請赴現場鑑界後，經比對65年系爭土地分割之複丈成果圖，發現因土地及比鄰之同段60之6地號土地因電腦數化作業錯誤，造成地籍圖上土地坵形與面積不符，亦未符合當年之土地分割原意，遂通知原告及鄰地關係人於112年4月28日重新鑑界，重新檢測相關圖資與現場測量並更正地籍圖後，核發112年4月28日土地複丈成果圖，釐清事實後重新計算土地面積現為123平方公尺，現正進行登記謄本移除加註之作業等情，亦有玉井地政112年10月19日所測量字第1120091960號函及113年1月25日所測量字第1130007328號函各1份在卷可稽（見本院卷第89、90頁，第173、174頁）。是由玉井地政上開函文可知，系爭土地於分割後，雖已知有圖、簿面積不符超出法定公差值之情事，而經玉井地政於土地登記謄本加以註記；然就系爭土地實際之面積、形狀、位置等資訊，即使是對於該等事項有管理及測量權限之地政事務所，亦係於000年0月間重新鑑界測量後始能確認及知悉，被告縱已取得系爭土地數年，於未經測量、鑑界之情況下，自無可能知悉連地政事務所都無法確認之系爭土地上開資訊，是原告上開主張，難認可採，其亦未提出其他證據資料證明被告於簽立系爭契約時，對於系爭土地之實際形狀、位置等資訊均為知情，卻故意隱匿而未告知原告之情，其主張被告隱匿關於系爭土地之重要交易資訊未予以告知而對其為詐欺行為，自難認為有據。
⒊原告雖另主張：被告於買賣過程中知悉原告購買系爭土地，
係為拆除系爭房屋後另行重建，卻積極對原告施用詐術，聲稱確實可在系爭土地上興建相同位置、大小之房屋，致原告陷於錯誤，以為系爭土地即為系爭房屋坐落之範圍等語，惟上情俱為被告所否認，原告亦未就其所主張之前揭事實提出任何證據資料以實其說，自難認定屬實。至原告雖主張兩造於系爭契約其他特約事項第1點約定所載「若因測量誤差或政令限制無法『指定建築線』，買方不得主張要求任何補償」內容含有「指定建築線」一語，即可作為原告確曾告知被告欲在系爭房屋原址重建新屋，並經被告積極肯認之證明；然兩造將上開內容列為特約事項之原因，需視當時客觀事實予以判斷，為避免日後任何與建築相關紛爭始為此約定，亦為可能，尚無從僅以兩造上開約定內容提及「指定建築線」乙情，逕認原告主張屬實。從而，原告主張被告明知其購買系爭土地係為拆屋重建，卻積極聲稱確實可在系爭房屋原址興建相同位置、大小之房屋，顯係積極施用詐術等情，亦難認有據。
㈣綜上，依卷內所附證據資料，無法證明被告有故意隱匿系爭
土地位置、大小及形狀等不動產交易之重大事項未主動告知原告，及於買賣過程中積極對原告施用詐術，聲稱確實可在系爭土地上興建與系爭房屋相同位置、大小之房屋之事實。是以，原告主張因受被告詐欺陷於錯誤而購買系爭土地，依民法第92條第1項前段規定撤銷其意思表示，並請求被告返還買賣價金56萬元，即無理由，不應准許。
㈤另原告主張依不當得利法律關係，請求被告返還原告購得系
爭土地後，為拆除系爭房屋、申請鑑界及回填土方支付之費用5萬2,280元部分，因原告主張撤銷系爭契約之意思表示並無理由，已如前述，系爭契約既屬有效，原告仍為系爭土地之所有人，其請求被告給付針對系爭土地所為相關拆除系爭房屋、申請鑑界及回填土方等費用，自屬無據。原告此部分之請求，亦無理由，應予駁回。
七、綜上所述，本件原告主張被告故意隱匿系爭土地之位置、大小及形狀等不動產交易之重大事項，未主動告知，且積極對原告施用詐術，聲稱確實可在系爭土地上興建與系爭房屋相同位置、大小之新屋，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約向被告購買系爭土地等語，均未提出積極證據予以證實。從而，原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷其買受系爭土地之意思表示，認被告應返還買賣價金56萬元，及請求被告給付原告為系爭土地拆除系爭房屋、申請鑑界及回填土方所支付5萬2,280元費用之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳 薇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 3 日
書記官 謝婷婷