臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第379號原 告 尤東林訴訟代理人 陳宏義律師被 告 尤壽金訴訟代理人 尤天忠
裘佩恩律師戴 龍律師蘇泓達律師唐世韜律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查臺南市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地)，其中共有人葉丁和4分之1之應有部分經其債權人仲信資融股份有限公司（下稱仲信資融公司）向本院民事執行處聲請拍賣，由本院111年度司執字第59287號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，於民國111年11月2日經被告以新臺幣（下同）66萬元拍定，原告主張其就上開拍賣之土地有優先承購權，為被告所否認，致原告對於該土地優先承購權之法律關係是否存在即不明確，使原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件確認通行權存在之訴訟，即有確認利益，先為敘明。
二、原告主張：兩造為系爭土地之共有人，系爭土地原共有人、現共有人及取得所有權情形如附表所示，其中葉丁和之應有部分4分之1，經其債權人以系爭執行事件聲請拍定後，原告具狀聲明請求優先承購，執行法院則函請原告向法院提出確認優先承購權存在訴訟以資解決，為此提起本訴。系爭土地上坐落有門牌號碼為臺南市○○區○○里00鄰○○○00號、47-1號及47-2號等三幢未保存登記房屋（下以各門牌號分稱），均為日據時期由兩造曾祖父所建造，光復後，地政機關卻將坐落基地與鄰地登記錯誤，造成上開房屋之所有人與土地所有人非屬同一之現象，惟仍應認本件應類推適用民法第425條之1規定，認定原告就系爭土地有租賃關係存在。該三幢未保存登記房屋其中47號房屋，原為尤景參所有，於93年1月繼承移轉為原告、尤東法、尤東春、尤文川共有，應有部分各4分之1，現做公廳使用；47-1號房屋，原為尤朝財所有，於110年2月繼承移轉為被告所有，現由被告使用中；另原告及兒子、媳婦及孫子現居住使用之47-2號房屋則無稅籍資料登記。依被告應有部分換算面積，為333.5平方公尺，已逾被告目前居住使用的房屋面積57.1平方公尺，被告無須向其他共有人承租土地，不應視為承租人，僅為拍定人，並無優先承購權。原告之應有部分換算成面積僅222.3平方公尺，但原告居住之樓房約105平方公尺，公廳約300平方公尺，合計約405平方公尺，應認原告與其他共有人間，在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在，原告應有土地法第104條第1項規定之優先承購權。再者，本院108年度司執字第105293號執行事件拍賣葉志安6分之1之應有部分時，兩造均有具狀聲明優先承購，執行法院最後是讓原告以承租人身分優先承購，本件亦應為相同之處理。並聲明：請求確認原告對系爭土地、其中應有部分4分之1之土地有優先承購權存在。
三、被告則以：㈠被告否認系爭土地上之三幢未保存登記房屋為兩造曾祖父所
建造，又縱如原告所稱，系爭土地原為葉松森、葉丁和、葉許秀娥、葉志安所共有，並由兩造共同之曾祖父於其上建築三幢未保存登記建物，則系爭三幢未保存登記建物與系爭土地間，無論為何種關係，均係由兩造繼承而來，兩造間之地位應屬相當，原告自不得向被告主張優先承買權。
㈡使用面積及土地面積之大小並非優先承購權認定之依據，原
告雖主張其為系爭土地之承租人，得就系爭土地行使優先承買權等語，惟系爭土地共有關係消滅前，兩造皆為共有人，就其上之建物，當屬共有土地之分管，與租賃關係無涉，原告所謂建物面積超過持有基地之部分，係與被告成立租賃關係之主張，並無理由。另依實務見解及相關規定，土地法第104條第1項之適用前提，應僅限意定租賃，原告並未實際承租系爭土地，自無依土地法第104條第1項之規定，主張優先承購權。再者，本院108年度司執字第105293號執行案件固認原告為土地法第104條之優先承購權人，但卻未具體說明原告何以具備該條規定之資格，108年度司執字第105293號執行案件若以房屋稅籍證明作為系爭土地優先承購權之依據，則系爭強制執行事件中，被告亦有提出房屋稅籍證明，應認被告於本件亦具有優先承購權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項為：㈠系爭土地為兩造與他人共有，其中原告應有部分6分之1，被
告應有部分4分之1，葉丁和（遺產管理人游淑惠）應有部分4分之1，葉許秀娥應有部分6分之2。
㈡葉丁和持有系爭土地之應有部分4分之1，經仲信資融公司向
本院民事執行處聲請強制執行，由系爭執行事件受理後，於111年11月2日經被告以66萬元拍定。
㈢原告於111年11月11日具狀聲明依土地法第104條第2項規定請
求優先承買，嗣經執行法院以111年12月20日函請原告向法院提出確認優先承買權存在訴訟以資解決。
㈣系爭土地上坐落有47號及47-2號房屋，其中47號房屋，依稅
務局房屋稅籍資料記載，原為尤景參所有，於93年1月繼承移轉為原告、尤東法、尤東春、尤文川共有，應有部分各4分之1，現做公廳使用，另原告及其兒子、媳婦及孫子現居住使用之47-2號房屋則無稅籍資料登記。
㈤系爭土地上另坐落有47-1號未保存登記房屋，依稅務局房屋
稅籍資料記載，原為尤朝財所有，於110年2月繼承移轉為被告所有，現由被告使用中。
五、得心證之理由：㈠查系爭土地原共有人、現共有人及取得所有權情形如附表所
示，土地上有47號、47-1號、47-2號三幢未保存登記房屋，其中47號房屋原為尤景參所有，於93年1月繼承移轉為原告、尤東法、尤東春、尤文川共有，應有部分各4分之1，現做公廳使用；47-1號房屋，原為尤朝財所有，於110年2月繼承移轉為被告所有，現由被告使用中；47-2號房屋，無稅籍資料登記，現由原告及其兒子、媳婦及孫子居住使用等情，有系爭土地查詢資料、異動索引、空照圖在卷可稽（本院卷第13-18頁、第91頁），並有臺南市政府財政稅務局新營分局函覆查無47-2號房屋稅籍資料，暨檢送47號、47-1號房屋稅籍資料、課稅明細、平面圖等件可佐（本院卷第25-37頁），復為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈣、㈤），此部分事實堪可認定。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1前段定有明文。原告雖主張47號、47-2號房屋與系爭土地原同屬兩造祖父尤德性所有（本院卷第53頁）云云；然依系爭土地日治時期台帳觀之（本院卷第75-77頁），系爭土地日治時期所登記之所有權人並非尤德性，亦無尤姓之人，且原告並未舉證證明地政機關將土地登記錯誤之情形，因此，縱認47號、47-2號房屋係尤德性所建造，亦無從認定47號、47-2號房屋於建造時，土地及其土地上之房屋同為一人所有。是原告主張本件應類推適用民法第425條之1規定，認定原告就系爭土地有租賃關係存在等語，尚無足採。
㈢復按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租
人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。土地法第104條第1項關於承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以有基地租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言。再按民法第820條第1項98年1月23日修正公布前規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。修正後則為共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。原告固主張其就系爭土地應有部分僅有6分之1，面積為222.3平方公尺，不足47號、47-2號房屋約405平方公尺之面積，應認原告與系爭土地其他共有人間，有租賃關係存在云云，依前開說明，原告應就其對系爭土地有承租關係負舉證責任。又系爭土地為一共有物，出租屬於共有物之管理行為，除契約另有訂定外，自應按前揭規定為之。惟原告並未提出證據證明系爭土地共有人已按前開規定出租系爭土地予原告，亦未說明原告對系爭土地是否有其他依法成立租賃關係之情形。是原告主張其對系爭土地有租賃權，而得依土地法第104條第1項規定有優先承購權等語，要難採取。
㈣至原告另主張本院108年度司執字第105293號執行事件拍賣葉
志安6分之1之應有部分時，兩造均有具狀聲明優先承購，執行法院最後讓原告以承租人身分優先承購，本件亦應為相同之處理等語；惟查，各別民事執行事件准許何人有優先承購權，應依各相關之人所為聲明及提出之證據定之，並無拘束另案執行事件之效力，是原告僅以另案執行法院最後讓原告以承租人身分優先承購，即謂本件亦應為相同之處理云云，於法無據，不應准許。
六、綜上所述，本件並無民法第425條之1規定之適用，原告復未能證明其對系爭土地有租賃關係存在，是原告依類推適用民法第425條之1及土地法第104條第1項規定，請求確認原告對系爭土地、其中應有部分4分之1之土地有優先承購權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予一一論究，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 18 日
民事第四庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 18 日
書記官 陳雅婷
附表：
編號 應有部分 原共有人 現共有人 備 註 1 4分之1 葉松森 被告尤壽金 100年間由被告購買 2 4分之1 葉丁和（遺產管理人游淑惠） 葉丁和（遺產管理人游淑惠） 經本院111年度司執字第59287號強 制執行，由被告以66萬元拍定，原 告於111年11月11日具狀聲明依土 地法第104條第2項規定請求優先承 買 3 3分之1 葉許秀娥 葉許秀娥 4 6分之1 葉志安 原告尤東林 原告於本院108年度司執字第10529 3號執行事件，依土地法第104條第 1項規定，以承租人身分優先承購