臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第309號原 告 陳銘祥訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師被 告 張修銘訴訟代理人 施承典律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國112年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾肆萬陸仟捌佰零玖元，及其中新臺幣壹佰貳拾壹萬貳仟肆佰參拾元自民國一一二年三月二十四日起、其中新臺幣陸仟捌佰伍拾壹元自民國一一二年七月七日起、其中新臺幣貳萬柒仟伍佰貳拾捌元自民國一一二年八月十二日起，均至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾壹萬伍仟陸佰零參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾肆萬陸仟捌佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,212,430元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於民國112年8月10日具狀變更聲明為：被告應給付原告1,246,809元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第153頁），核其所為係屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告為擴大店面生意空間，改善整體工作環境，經由被告父親張福來牽線，與被告父子談妥以總價8,500,000元，購買張福來所有坐落臺南市○○區○○段000000地號國有土地（下稱系爭國有土地）之租賃權（下稱系爭租賃權），及其上未辦理保存登記、稅籍登記於被告名下之建物即門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋（下稱系爭建物），並於111年10月10日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約）。原告交付定金100,000元後，兩造約定建物稅單核發付1,000,000元，系爭國有土地換租後7日內付7,400,000元。原告完成系爭建物之稅籍變更登記並依約匯款1,000,000元予被告後，與張福來一同至財政部國有財產署（下稱國產署）申請變更系爭國有土地之承租人時，竟發現張福來係違法占用系爭國有土地，並無正當合法之租賃權。原告得知前情後，依系爭契約第5條第2項約定請求回復原狀，然被告父子對此置之不理，仍要求原告給付剩餘尾款7,400,000元，甚至主張系爭建物之部分面積仍應歸其所有。嗣後原告委請律師於111年11月11日寄發存證信函，通知被告父子解除系爭契約並請求回復原狀，然該函自同年月22日送達被告父子後，迄今仍未獲被告父子任何回應。系爭契約第4條第1項及第5條第2項約定：「出賣人保證買賣不動產權，無他項權利、無任何租賃關係、無債務糾葛，權源確實。」、「國有土地如無法換租，買賣不成立，回復原狀。」然被告卻從未告知系爭建物係違法占有使用系爭國有土地，並無合法租賃權源，致原告取得系爭建物後，有隨時遭土地所有權人訴請拆除，而需承受額外土地使用對價之法律上風險，應已構成通常效用之瑕疵；且於不動產交易市場上，甚少有人願意買受有法律上瑕疵風險之物件，系爭建物於交易價值上必受影響，自亦構成價值之瑕疵。據此，系爭建物顯有物之通常效用及價值之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條規定主張解除契約。另被告明知系爭建物係違法占用系爭國有土地，並無合法租賃權源，卻仍與原告簽訂系爭契約轉讓租賃權，致原告無法順利變更為系爭國有土地之承租人，應同時構成民法第350條之權利瑕疵，原告得依民法第353條、第227條第1項及第256條規定解除系爭契約。系爭契約既已合法解除，被告即應返還買賣價金1,000,000元。又系爭契約係因可歸責於被告上開事由，致不能履行，雖原告已通知被告解除系爭契約，依最高法院67年度第9次民事庭停推總會議決議（三）之見解，原告仍得依民法第249條第3款規定，向被告請求加倍返還定金200,000元。另因被告不願配合辦理回復原狀事宜，系爭建物之稅籍登記目前仍於原告名下，且國產署已更正原告為系爭國有土地之新占有人，請求原告按時繳納系爭國有土地之使用補償金，然系爭契約業經原告合法解除，上開使用補償金應由被告自行負擔，原告於111年11月11日、112年2月10日分別代繳使用補償金3,254元及3,548元、3,846元、1,782元，總計12,430元，於112年5月22日代墊系爭建物房屋稅6,851元，於112年8月3日代繳使用補償金10,644元、11,538元、5,346元，總計27,528元，依民法第179條規定，原告得請求被告償還上開代繳金額共計46,809元。為此，爰依法提起本訴。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、原告所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號建物（下稱系爭158號建物）雖有部分占用國有土地，然原告父親陳榮宗與國產署訂有國有基地租賃契約，對於國有土地有合法租賃權。反觀被告父子自與原告磋商買賣以來，均稱自己對系爭國有土地有租賃關係，買賣標的包含系爭租賃權，甚至向原告謊稱日後得以承租人地位主張優先購買權，使原告誤信被告父子與自己同樣與國產署訂有租賃契約，直至111年10月24日原告與被告父親張福來前往國產署變更承租人時，始知悉張福來根本沒有系爭租賃權，僅是違法占用系爭國有土地。
２、系爭契約乃被告父子委請證人即代書鄭瑞祥處理，兩造於111年10月10日一同至證人鄭瑞祥之處所，三方詳細討論確認後，由證人鄭瑞祥製作系爭契約予兩造簽訂。系爭契約明確記載買賣標的為「台南市○○區○○路000號全部、新營區三興段1636-1地號轉租承買人」，孰料被告父子竟無合法租賃權。被告父子明知此事卻仍與原告簽訂系爭契約，更辯稱系爭契約所謂「轉租」之意，實際上係指「變更占有人名義」，企圖推卸契約責任。原告曾於111年12月20日再向證人鄭瑞祥確認系爭契約標的之意，證人對於原告之詢問均給予肯定之答覆，系爭契約標的確實為「租賃權」無誤，而非「變更占有人名義」之意，被告之辯詞，明顯為顛倒黑白之詞。
３、依證人之證述內容可知，證人鄭瑞祥在擬定系爭契約前，即已知悉被告父子並無系爭粗賃權，僅係單純占有，且證人鄭瑞祥身為地政士，本於自身專業當可判斷「租賃」與「占有」二者間之差異，卻在明知被告父子並無國有土地租賃權之情況下，仍以「轉租」二字記載於系爭契約上，而原告自與被告磋商以來，均認知本件買賣標的係國有土地「租賃權」，自然對於證人鄭瑞祥於系爭契约記載「轉租」並無意見，然證人鄭瑞祥卻未如實說明「轉租」與「占有」之不同，實有刻意隱瞒、傳遞不實訊息之情事。又被告父親張福來係建設公司老闆，兩造協商買賣過程中，被告清楚提及原告未來能有「優先承買權」，足見被告父子不同於一般社會大眾，應具有相當知識可以辨別「租賃」與「占有」之差異。被告父子明知自己並無系爭租賃權，卻任由證人鄭瑞祥於系爭契約上記載「轉租」字眼，於兩造簽約時更故意掩蓋此事，致使原告持續誤信被告父子擁有系爭租賃權，而放心簽訂系爭契約等語。
（三）並聲明：
１、被告應給付原告1,246,809元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭建物基地占用系爭國有土地內28坪，原告父親亦有承租系爭國有土地內約10平方公尺，故原告對系爭國有土地之承租事宜，自知之甚詳，其將花費8,500,000元鉅款購買之標的，且係同屬其父親名義承租之系爭國有土地內，究係占有使用之權利或租賃之權利，豈有不清楚之理。兩造於111年10月9日簽訂之預約單（下稱系爭預約單），其上記載「本人張修銘出售新營區民生里10鄰三民路159號……，張福來國有地占有地號1636-1號、28坪，占有補償金列管號FR100H0000000、FR106H0000000、FR106H0000000等三列管/讓渡新占有人：陳銘祥」等語，已明白表示兩造買賣者，除系爭建物外，係系爭國有土地28坪之占有讓渡，原告已簽名、用印，豈有不知之理。兩造於111年10月10日訂約後，先辦理系爭建物納稅義務人變更，完成後原告即於111年10月25日再向國產署辦理占有人更正，原告提出申請辦理者係申請更正系爭國有土地占用人，原告申請占有人更正時，檢附系爭契約證明其為占有人，倘原告不知被告僅為占有人而無系爭租賃權，原告訂約後，豈會係向國產署辦理占有人更正，而非租賃權轉讓？原告訂約時明知被告僅為系爭國有土地占有人，實至為明確。雙方提到優先承買權係指系爭國有土地後面的土地拍賣之情形。
（二）依證人之證述可知，證人在擬寫系爭契約時，已知被告並無系爭租賃權，則證人製作系爭契約，即不可能係系爭租賃權之買賣，否則不僅被告欺騙原告，連證人亦係涉嫌與被告共同欺騙原告，證人身為代書，不可能為此違法行為。又證人既知被告無系爭租賃權，系爭契約係依據系爭預約單內容寫成，則證人為兩造擬寫系爭契約之標的，顯然只是系爭預約單所載系爭國有土地28坪占有之讓渡，而非系爭租賃權之讓渡，系爭契約所謂「轉租」、「換租」等文字，係指系爭預約單上占有之讓渡，而非係租約之轉讓，證人於系爭契約上使用「轉租」、「換租」等文字，顯然係系爭預約單上占有讓渡之誤用。再者，若原告於111年10月10日訂約是要買系爭租賃權轉讓而非占有讓渡，111年10月25日申請更正占有人後，應即知不對，豈會於111年12月20日打電話給證人，表示願意以5,500,000元對價買占有之讓渡？可知本件之糾紛，純係原告對價金8,500,000元反悔，為求降低價金未果，為避免違約責任，乃提起本件訴訟。
（三）系爭國有土地毗鄰同段1640地號土地為原告所有，其上有原告所有系爭158號建物，系爭158號建物亦有小部分占用到系爭國有土地，系爭建物與系爭158號建物相毗鄰，基地除占用系爭國有土地，亦有少部分占用訴外人張福來與他人共有之同段1630、1638地號土地。原告於系爭158號建物經營飲食店，雖地處三角窗黃金位置，惟腹地不大，乃思取得系爭國有土地之占有，以擴大飲食店之經營，原告買受者雖包括系爭建物及系爭國有土地占用人名義變更，但原告主要之目的，是欲取得系爭國有土地之占有，以使原告之營業店面得以擴大使用範圍，故兩造另於111年10月24日簽署面積計算書（即被證四），原告承諾3年內要將系爭建物拆除重建。是系爭建物之拆除，本即是兩造約定之內容，而原告訂約之目的本即係要受讓系爭國有土地之占有，占有人更正後本即要繳納土地使用補償金，應均難謂係屬物之效用及價值之瑕疵，原告主張系爭建物會遭拆除，需承受土地使用對價，係物缺少通常效用及價值之瑕疵，依民法第359條規定解除契約，實難有理。況系爭建物將來之拆除，及繳納系爭國有土地使用對價，均為原告訂約時所已知，縱為瑕疵，依民法第355條第1項規定，出賣人亦不負擔保之責。兩造簽立系爭契約之真意並非係轉讓系爭租賃權，而係變更系爭國有土地占用人名義為原告，原告於訂約後，亦已向國產署申請更正系爭國有土地占用人名義，並經國產署准予更正完成，原告主張無法取得系爭租賃權為權利瑕疵，依民法第353條、第227條第1項及第256條規定解除契約，實難有理。況系爭建物占用系爭國有土地，為列管繳納占有補償金之法律關係，原告訂約前及訂約時均知之甚詳，縱認原告最終無法向國產署承租系爭國有土地（系爭契約無此約定），係屬權利之瑕疵，亦為原告訂約時所已知，依民法第351條規定，出賣人亦不負擔保之責。原告解除系爭契約應不合法，原告請求被告返還買賣價金1,000,000元及加倍定金200,000元，均無理由。
（四）系爭建物辦理納稅義務人變更及系爭國有土地申請更正占有人，均係原告主動依系爭契約提出辦理者，且均辦理完畢，則原告以系爭國有土地占有人名義繳納土地補償金，以系爭建物納稅義務人名義繳納房屋稅，均係履行其自己之法定義務，並非係幫被告墊繳，被告自無受有何利益可言，原告亦未受有損害，原告請求被告返還不當得利46,809元，應難有理等語資為抗辯。並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）關於兩造及被告父親張福來於111年10月9日簽訂系爭預約單，兩造於111年10月10日簽訂系爭契約（買賣標的係系爭國有土地之租賃權或占用，兩造有爭執），原告已給付被告定金100,000元及價金1,000,000元，系爭建物之納稅義務人已變更為原告，系爭國有土地占用人已更正為原告；原告於111年11月11日寄發存證信函通知被告及張福來解除系爭契約，並於111年11月22日送達；原告繳納系爭國有土地之使用補償金39,958元、系爭建物房屋稅6,851元，共計46,809元等情，有系爭契約、臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、台南地方法院郵局111年11月11日第1750號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、繳費明細、系爭預約單、臺南市政府財政稅務局112年房屋稅繳款書及繳費明細各1份附卷可參（見本院卷第21至45、69、137頁），堪信為真實。
（二）按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：……三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。……」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。……」分別為民法第249條第3款、第259條第1、2款所規定。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，分別為民法第226條第1項、第227條第1項、第256條、第350條前段、第353條、第354條第1項前段、第359條前段所規定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所規定。又按出賣人保證買賣不動產權，無他項權利、無任何租賃關係、無債務糾葛，權源確實；國有土地如無法換租，買賣不成立，回復原狀，分別為系爭契約第4條保證事項第1項、第5條特約事項第2項所約定。
（三）原告主張：兩造簽立系爭契約之買賣標的為系爭建物及系爭租賃權，然被告事實上並無系爭租賃權，以致未能依約將系爭租賃權移轉登記予原告，自有債務不履行及給付標的有物之瑕疵及權利瑕疵之情事等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭契約有無以系爭租賃權為買賣標的？經查：
１、查「一、買賣不動產標示：……新營區三興段1631-1地號『轉租』承買人」「五、特約事項：……2.國有土地如無法『換租』，……」，分別為系爭契約第1條、第5條第2項所明文約定，由其「轉租」、「換租」之用語，可知系爭契約業已載明系爭租賃權為系爭契約之標的，再者，兩造曾於簽立系爭契約前，於Line社交軟體對話為：「（原告）你好，我是新營榮昌火雞肉飯老闆的兒子，敝姓陳……/（被告）陳先生，還是我們約個時間談一下……因為開價這方面，我不太清楚，到時候我爸爸會跟你們說，土地的範圍到哪，還有產權的位子，這樣你們也比較清楚買了多少這樣……/（原告）我爸在問價位有多少空間能談……土地的大小大概知道，只是能討論的部分應該會是價位上的部分……/（被告）還有國有財產『租』的土地『權利』……」等語（見本院卷第95至99頁），另酌以被告之父張福來為建設公司的老闆乙節，為證人即系爭買賣之承辦地政士鄭瑞祥於本院審理時證陳明確（見本院卷第122頁），衡情被告應知悉租賃權人與因無權占用土地繳納不當得利補償金義務人二者之不同，是被告上揭對話用語既已明確論及向國產署租用土地，可知在簽訂系爭契約前，兩造即以系爭租賃權為協商系爭契約之標的無疑，據上，原告主張：系爭契約係以系爭租賃權為買賣標的乙節，堪可採信；又被告雖持系爭預約單而辯稱：當時並未以系爭租賃權為系爭買賣標的，僅為約定讓渡土地占有為買賣標的云云，然系爭預約單雖載為「預約單……張福來國有地占有地號1636-1號/28坪，『占有補償金』列管號FR100H0000000、FR106H0000000、FR106H0000000等三列管，……」等語（見本院卷第69頁），然衡之就上揭所謂「占有補償金」與「租金」有何不同乙節，恐非原告所得明確區分乙節，亦經上揭證人於本院審理時證陳在卷（見本院卷第124頁），是尚難僅據系爭預約單即遽認原告當時瞭解系爭契約並未以系爭租賃權為買賣標的，則被告上揭辯詞，並不足採。。
２、承上，系爭契約既係以系爭租賃權為買賣標的，被告自有依約轉讓系爭租賃權予原告之義務，然被告未能依約履行，自屬債務不履行，且系爭租賃權既不存在，則被告讓渡原告對系爭國有土地之占有，自係有權利瑕疵之給付，另系爭建物既係無權占用系爭國有土地，系爭建物係處於隨時會遭國產署訴請拆除之可能，嚴重影響系爭建物之價值及效用，自屬有物之瑕疵，是原告依據首揭規定，主張解除系爭契約，並請求被告返還已付之價金1,000,000元及加倍之定金200,000元，自屬有理。
３、再者，被告既未能依約移轉系爭租賃權予原告，依據上揭系爭契約第5條特約事項第2項之約定，系爭買賣為不成立，並應回復原狀，則自應認系爭建物仍屬被告所有，被告自應有繳納系爭建物之房屋稅及系爭國有土地使用補償金之義務，則原告依據不當得利請求被告返還其因系爭建物而繳納之系爭國有土地使用補償金39,958元、房屋稅6,851元，共計46,809元，亦屬有憑。
（四）再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。是原告另請求其中1,212,430元自起訴狀繕本送達翌日即112年3月24日起、其中6,851元自民事準備狀（二）暨擴張訴之聲明狀送達翌日即112年7月7日起、其中27,528元自民事準備（三）暨擴張訴之聲明狀送達翌日即112年8月12日起，均至清償日止，各按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有理，逾此部分，則難認有據。
四、綜上所述，被告因債務不履行及應負瑕疵擔保責任，經原告解除系爭契約後，原告依據系爭契約、不當得利及上揭規定關係，請求被告給付原告1,246,809元（計算式：1,200,000＋46,809＝1,246,809元），及其中1,212,430元自112年3月24日起、其中6,851元自112年7月7日起、其中27,528元自112年8月12日起，均至清償日止各按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，難認有理，應予駁回。
五、又本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第79條所規定。本件雖為原告一部勝訴、一部敗訴，然考量其敗訴部分為請求遲延利息之部分，是認本件訴訟費用仍應全部由被告負擔為適當，爰判決如主文第3項所示。
七、又本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；併依被告之聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 8 日
民事第三庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 8 日
書記官 林彥汝