臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第490號原 告 林珍季訴訟代理人 何建宏律師被 告 黃士誠上列當事人間請求返還所有權狀事件，經本院於民國112年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所有坐落臺南市○區○○段000地號土所有權狀（權狀字號：111南所土字第005821號）、同地段735地號土地所有權狀（權狀字號：111南所土地字第006191號）、同地段735-7地號土地所有權狀（權狀字號：102南所土字第017199號）均返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人謝馥禧為向原告購買坐落臺南市○區○○段00000○000○00
0地號土地（權利範圍均為300/2351；下合稱系爭土地），於民國111年4月9日與原告訂立不動產買賣契約書，約定買賣價金共計新臺幣（下同）4,896,000元，付款方式分為「簽約款」、「鑑界款」、「尾款」等三階段，第一階段訂約時先給付489,600元，原告應同時交付所有權狀及身分證明文件予謝馥禧指定之地政士即被告，委由被告辦理標示分割；第二階段則於被告辦理土地標示分割後再給付489,600元，原告同時委由被告辦理申報土地增值稅；第三階段則於稅捐稽徵機關核發免稅證明，且原告完成塗銷抵押權登記後給付3,916,800元，惟謝馥禧最遲應於111年7月30日完成給付。謝馥禧上開應付之買賣價金，雙方同意匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）設於中國信託商業銀行（下稱中信銀行）之履約保證帳戶（下稱系爭履約保證帳戶）。同日，原告便將系爭土地所有權狀交付被告收執保管。㈡嗣訴外人謝馥禧為便於原告塗銷抵押權，乃將部分買賣價金1
00,9600元匯入系爭履約保證帳戶，並同意原告支用以清償抵押債務俾塗銷抵押權。詎原告依約清償抵押債務，經抵押權人於111年6月16日塗銷抵押權後，謝馥禧竟以不動產交易趨淡，建商無購買計畫道路用地申請容積移轉之強烈需求等理由逾111年7月30日之約定給付期限仍拒不給付買賣價金尾款3,886,400元，經原告於111年8月10日以存證信函定期催告其給付，謝馥禧猶置之不理；原告不得已於111年8月23日依系爭不動產買賣契約書第8條第1項約定以存證信函（原證4）向謝馥禧為解除契約之意思表示，並副知被告返還所保管之系爭土地所有權狀。謝馥禧則於111年8月26日另以存證信函（原證5）主張解除契約，要求原告與其訂立解約協議書，即返還原告交付之所有證件。因謝馥禧上開主張並無理由，惟系爭不動產買賣契約既經原告合法解除，被告便無持有保管原告交付之土地所有權狀必要，故原告於111年10月4日以存證信函（原證6）向被告為終止委任關係之意思表示，並定期催告被告返還系爭土地所有權狀及其他證件資料，經被告於10月5日收受，至今仍怠於返還系爭土地所有權狀，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟請求被告返還系爭土地之所有權狀。
㈢本件系爭買賣契約既經原告、訴外人謝馥禧分別於111年8月2
3日、111年8月26日為解除契約之意思表示，則系爭買賣契約關係應不存在，為移轉買賣標的物所有權目的而與被告成立之委任關係亦無存續必要，被告收受原告於111年10月4日以原證6存證信函向其為終止委任關係之意思表示並定期催告被告返還土地權狀及其他證件資料後，迄今仍未返還，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告返還。
㈣依系爭不動產買賣契約書之約定內容，可知原告為系爭買賣
契約之出賣人，訴外人謝馥禧則為系爭買賣契約之買受人，原告負有移轉系爭土地所有權應有部分予謝馥禧之給付義務，謝馥禧則負有交付價金予原告之給付義務，且關於系爭土地所有權應有部分移轉登記之手續，買賣雙方則委任被告代為辦理。依此觀之，原告與謝馥禧因系爭買賣契約所負之給付義務內容並不相同，二人屬於對立之法律關係，原告提出系爭土地所有權狀正本交由被告辦理過戶之用，乃屬原告履行移轉所有權登記及與系爭土地買賣有關事項之手段，並非要給付予謝馥禧，系爭土地之所有權狀在辦妥所有權移轉登記以前，均仍屬於原告所有。換言之，原告提出系爭土地所有權狀正本交付予被告，乃原告方面提出之給付行為，堪認被告受領系爭土地所有權狀正本，乃係受原告之委任無訛。又原告業於111年10月4日以存證信函向被告表示終止兩造間之委任關係，並請求被告返還系爭土地所有權狀正本，經被告於111年10月5日收受該存證信函，可認原告與被告間之委任契約業已終止。而原告與謝馥禧之買賣契約、原告與被告間之委任契約、被告與謝馥禧間之委任契約，係屬三個不同契約法律關係，無論原告與謝馥禧間買賣契約是否因謝馥禧未依約給付買賣價金為原告依約解除，仍與原告與被告之委任關係無涉。本件原告既已向被告為終止委任關係之意思表示，兩造委任關係即消滅，則原告本於系爭土地所有權狀正本之所有人地位，依民法第767條規定請求被告返還系爭土地所有權狀正本，應屬有據。
㈤並聲明：被告應將原告所有坐落臺南市○區○○段000地號土所
有權狀（權狀字號：111南所土字第005821號）、同地段735地號土地所有權狀（權狀字號：111南所土地字第006191號）、同地段735-7地號土地所有權狀（權狀字號：102南所土字第017199號）均返還予原告。
二、被告辯稱：被告對原證1至6之形式真正不爭執；然被告係受原告與訴外人謝馥禧共同委任辦理系爭土地買賣事宜，而被告與原告間之委任關係雖已終止，然因被告現仍受訴外人謝馥禧之委任，是被告無法單方終止委任契約並擅自作主返還系爭土地所有權狀予原告。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張：訴外人謝馥禧於111年4月9日與原告訂立系爭土地
之不動產買賣契約書，約定買賣價金為4,896,000元，付款方式分為「簽約款」、「鑑界款」、「尾款」等三階段，第一階段訂約時先給付489,600元，原告應同時交付所有權狀及身分證明文件予地政士即被告，委由被告辦理標示分割；第二階段則於被告辦理土地標示分割後，謝馥禧再給付489,600元，原告同時委由被告辦理申報土地增值稅；第三階段則於稅捐稽徵機關核發免稅證明，且原告完成塗銷抵押權登記後，謝馥禧給付3,916,800元。謝馥禧上開應付之買賣價金，雙方同意匯入系爭履約保證帳戶。同日，原告便將系爭土地所有權狀交付被告收執保管。其後，原告於111年10月4日因故以存證信函向被告為終止委任關係之意思表示，並定期催告被告返還系爭土地所有權狀及其他證件資料，經被告於10月5日收受，惟迄今被告仍未返還系爭土地所有權狀等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、不動產買賣契約書、存證信函（原證6）等為憑，復為被告所不爭執，堪認為真實。㈡本件原告主張已終止兩造間之委任契約，被告即應將系爭土
地所有權狀返還，但為被告所否認。本院就兩造之爭執點判斷如下：
⒈被告就系爭土地所有權狀之保管，係受原告之委任，並非
原告與謝馥禧共同委任：被告以其受委任，並非僅由原告單獨為之，而係由原告與謝馥禧共同所為之委任等情置辯，惟為原告所否認，主張系爭土地所有權狀之交付被告保管占有，係由原告單獨委任被告辦理所有權移轉登記與謝馥禧之事宜而已，並非與謝馥禧共同委任被告占有上開所有權狀等語。經查，被告主張其係受原告及謝馥禧共同委任而占有系爭所有權狀，無非以原告與謝馥禧所簽訂之不動產買賣契約書第3條、第4條為依據。惟上開不動產買賣契約書之訂約當事人為原告與謝馥禧，被告並非當事人，有上開不動產買賣契約書在卷可憑，是該契約之效力並不及於非契約當事人之被告。況上開契約為不動產之買賣，約定由原告移轉不動產所有權與謝馥禧，謝馥禧則負有交付價金與原告之義務，則原告與謝馥禧依契約之給付義務，內容並不相同，屬對立之法律關係，原告提出所有權狀，交由被告辦理，乃屬原告履行移轉所有權登記之手段，該所有權狀屬於原告所有，其提出交付被告，乃原告方面提出給付之行為，並非買受人即謝馥禧之給付義務，殊無由買受人即謝馥禧共同委任之可能，故被告受領系爭土地所有權狀，係受原告之委任，而為履行原告不動產所有權移轉登記義務，堪可認定。
⒉原告終止與被告間之委任契約為合法：
⑴稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約。當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第528條、549條第1項分別定有明文。
⑵原告與謝馥禧簽訂系爭買賣契約，原告將系爭土地出售
與謝馥禧，雙方約定契約簽訂之同時，謝馥禧給付簽約款，原告應將辦理所有權移轉登記手續所需全部證件（權利書狀及身分證明文件）交付承辦地政士即被告（補字卷第27頁），故兩造間確已成立委任契約，亦堪認定。
⑶民法第106條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人
與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，為本人與第三人之法律行為。」而地政士法第16條規定「地政士得代理申請土地登記事項。」土地登記規則第26條則規定「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」準此，地政士乃係民法第106條規定例外得雙方代理之人。所謂雙方代理，即一人同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚已薄人，失其公正立場，以保護本人之利益。故就法理而言，雖經本人之許諾，代理人得為雙方代理，但因雙方之權利義務相反，自難認係三人間成立一共同委任契約，而應認係雙方分別與代理人成立各別之委任契約，只不過兩個委任契約之受任人為同一人而已。本件被告既同時受權利義務相反之原告及謝馥禧委任辦理產權之移轉登記，自應認其與原告及謝馥禧各別成立委任契約。被告受領系爭土地之所有權狀，係因其為原告之代理人，受委任為原告辦理土地所有權移轉登記，而非因受謝馥禧委任而受領系爭土地所有權狀，要堪認定。
⑷依首開說明，委任關係任一方得隨時終止，兩造既因辦
理系爭土地所有權移轉登記而成立委任關係，兩造自得隨時終止之。原告業於111年10月4日以存證信函終止兩造間之委任關係，並請返還系爭土地所有權狀，被告亦已收受該存證信函，此有回執在卷可稽（補字卷第67-71頁），是原告主張兩造間之委任關係已終止，洵堪採信。
⒊至原告及謝馥禧各自解除買賣契約是否合法，係屬另外之
法律關係，與本件原告得否請求被告返還系爭土地所有權狀無關，是本件僅應審究兩造間委任關係是否已合法終止即可，並無庸審查原告與謝馥禧間買賣契約關係是否合法解除，附此敘明。
四、綜上所述，本件原告委任被告辦理系爭土地之所有權移轉登記事務之委任關係，既經原告合法終止，兩造間委任關係即已消滅，被告占有系爭土地所有權狀，已無正當權源。從而，原告基於所有物返還請求權，請求被告將原告所有坐落臺南市○區○○段000地號土所有權狀（權狀字號：111南所土字第005821號）、同地段735地號土地所有權狀（權狀字號：111南所土地字第006191號）、同地段735-7地號土地所有權狀（權狀字號：102南所土字第017199號）均返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核均無礙於判決之結果，爰不予逐一論駁，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 林政良