臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第496號原 告 宋肯璋訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師被 告 謝俊文訴訟代理人 謝菖澤律師
蘇淑珍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○街000巷00弄0000號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣35萬元，及自民國112年3月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔10分之6，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣4萬3,967元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13萬1,900元為原告預供擔保，得免為假執行；第二項得假執行。但被告如以新臺幣35萬元（前段）及每月新臺幣1萬元（後段）為原告預供擔保，各得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼臺南市○區○○街000巷00弄0000號房屋（下稱系爭房
屋）及其坐落土地（即臺南市○區○○段00地號土地及其上同段804建號建物，合稱系爭房地），原為訴外人蔡瑞昌所有，蔡瑞昌於民國90年3月28日出售移轉予被告，嗣因被告財務狀況不佳，系爭房地遭法院拍賣，訴外人蔡淑萍（即蔡瑞昌之女、原告之前妻）因從小居住在系爭房地，聽聞該房地遭法院拍賣，本即有意標購，被告亦拜託蔡淑萍買下系爭房屋讓其父母得以繼續居住，蔡淑萍遂出資及委由訴外人蔡淑芬（即蔡淑萍之妹）於98年5月5日以新臺幣（下同）150萬元標得系爭房地（登記在蔡淑芬名下），並與被告於同日簽立房屋租賃（使用）及預計買賣合約書（下稱系爭契約），將系爭房地以每月金租1萬元出租予被告，並約定被告得於10年內承購之條件。
㈡嗣蔡淑芬於103年9月15日將系爭房地以買賣原因移轉予原告
，並由原告繼受蔡淑芬與被告之租約，故被告自103年10月1日起改向原告支付每月租金1萬元，並於107年10月4日及108年4月2日以其經營之天禾機電企業有限公司（下稱天禾公司）及大寶土木包工業有限公司（下稱大寶公司），與原告就系爭房屋另簽訂租賃契約書，後因原告通知被告將自109年7月1日起調整每月租金為2萬元，被告自109年4月起未再給付租金，前經原告分別於110年3月5日、111年9月8日、111年12月20日寄發存證信函向被告催繳租金，並於112年4月13日寄發存證信函向被告終止租約，然其至今仍無權占用系爭房屋，故原告依民法第455條及第767條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付租金67萬元【計算式：（109年4月1日至109年6月30日每月1萬元×3個月）＋（109年7月1日至112年2月28日每月2萬元×32個月）＝67萬元】，及自112年3月1日起按月給付2萬元之不當得利，均屬有據。
㈢並聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
2.被告應給付原告67萬元，並自112年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。
3.請准供擔保得為假執行。
二、被告答辯：㈠系爭房地為被告所有供父母居住處所，前因債務問題而遭法
院拍賣，被告為免伊父母必須遷居，故向被告蔡玉萍借款並委託其出資代為標購系爭房地，雙方簽訂系爭契約，被告委託蔡玉萍代為標購系爭房地（委任），並由被告向蔡玉萍借貸投標系爭房地所需費用共計180萬元（消費借貸），暨將系爭房地以擔保目的登記於蔡玉萍指定之蔡淑芬名下，並約定被告得於10年內清償取回系爭房地（非典型讓與擔保），期間仍由被告及父母家人繼續使用系爭房地並負擔稅捐等情，故系爭契約乃為委任、消費借貸及非典型讓與擔保之混合無名契約。
㈡又依讓與擔保契約之效力，故蔡玉萍僅得在擔保之目的範圍
內就系爭房地行使權利，非謂被告逾期未清償債務，蔡玉萍即可取得系爭房地之所有權，是其於被告清償期（108年5月5日）前即將系爭房地出賣予原告，自屬無權處分，對被告不生效力，原告為蔡玉萍之前夫，應為惡意受讓人，亦不得主張善意取得系爭房地，兩造就系爭房地並無租賃關係存在，被告仍有權占用系爭房地，原告依民法第767條前段或第455條規定，請求被告遷讓系爭房屋，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付租金及不當得利，均無理由，亦有違反誠信原則。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見訴卷第318-320頁）㈠蔡玉萍與被告於98年5月5日簽訂房屋租賃（使用）及預計買
賣合約書（即系爭契約），記載：雙方就房屋租賃契約條件訂定如下：
1.由蔡玉萍（甲方）代購（標）原所有權人謝俊文（乙方）位於北園街124巷15弄11之1號住宅。乙方委託代購（標）價費用為150萬元，代購（標）價費用及其他費用由甲方先行墊付。乙方應提供擔保金本票180萬元（18萬元10張）交與甲方，於乙方違約時聽憑甲方處分，甲方應於乙方返還本金18萬元時返還1張本票。
2.甲方將標得之房屋登記於蔡淑芬名下，房屋所有事務由甲方處理。
3.甲方同意得標後仍將房屋提供乙方及其家人繼續使用，乙方應自甲方墊付各項費用日起以年息5％複利計息，分期返還甲方。乙方於每月1日償付最低還款金額1萬元（若乙方未於10年內承購則每月租金為1萬元），並於10年內將本息全數付清。若乙方不克於每月1日前付款，請事先以電話通知甲方，最低還款金額未繳納逾1個月者，甲方即得解除契約並要求乙方遷讓房屋。
4.倘自甲方法院得標日起10年內，乙方未將本息全數付清，乙方應無償將房屋恢復為甲方可隨時租售之狀態交還甲方。
㈡系爭房地原為蔡瑞昌（蔡玉萍之父）所有，蔡瑞昌於90年3月
28日出售移轉予被告，嗣經本院強制執行拍賣，由蔡淑芬於98年5月5日以150萬元得標（98年6月12日完成登記），蔡淑芬於103年9月15日以買賣原因移轉登記予原告。
㈢被告向原告支付1萬元至109年3月為止，之後未再付款。
㈣系爭房屋現仍由被告及其家人居住。
㈤原告分別於110年3月5日、111年9月8日、111年12月20日寄發
存證信函向被告催繳租金，並於112年4月13日寄發存證信函向被告終止系爭房屋之租賃契約㈥被告前對蔡玉萍提起刑事背信告訴，業經本院110年度易字第
1182號及臺灣高等法院臺南分院111年度上易字第474號刑事判決蔡玉萍無罪確定。
四、兩造爭執事項：㈠蔡玉萍與被告簽立之系爭契約性質為何？原告主張為租賃契
約附被告得於10年內承購之條件？被告抗辯為被告委託蔡玉萍代為標購系爭房地（委任），並向蔡玉萍借貸180 萬元投標系爭房地（消費借貸），暨將系爭房地以擔保目的登記於蔡玉萍指定之蔡淑芬名下，並約定被告得於10年內清償後取回系爭房地（非典型讓與擔保）之混合契約？何者為可採？㈡原告有無取得系爭房地的所有權？㈢原告主張被告無權占用系爭房屋，有無理由？㈣原告依民法第767條前段、第455條規定，請求被告自系爭房
屋遷出，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付租金及不當得利，有無理由？原告行使權利有無違反誠信原則？
五、本院之判斷：㈠系爭契約為租賃契約附被告得於10年內承購之條件：
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院89年度台上字第79號、97年度台上字第1676號裁判要旨參照）。是倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束。
2.依兩造不爭執事項㈠所示，系爭契約書之名稱載明為「房屋租賃（使用）及預計買賣合約書」，並開宗明義記載「雙方就房屋租賃契約條件訂定」等文字，已明示為蔡玉萍與被告就爭房地之租賃及買賣條件所為之約定。
3.又依系爭契約第2、3、4條記載，蔡玉萍標得系爭房屋登記於蔡淑芬名下，房屋所有事務由蔡玉萍處理，蔡玉萍同意將系爭房屋提供被告及其家人繼續使用，被告應以年息5％複利計息，分期返還蔡玉萍投標費用180萬元，每月最低還款金額1萬元，並於10年內將本息全數付清，若被告未於10年內承購則每月租金為1萬元，被告應將房屋交還蔡玉萍等內容；暨第6條約定房屋內外設施非經蔡玉萍同意，不得擅自變更，房屋有改裝設施之必要時，被告應取得蔡玉萍之同意始得裝設；第七條約定被告如有毀損房屋需負修繕賠償之責等內容，復已表示蔡玉萍投標取得系爭房地之所有權，並登記在蔡淑芬名下，其將該房地出租予被告，並約定被告得於10年內承購等真意，是原告主張系爭契約為租賃契約附被告得於10年內承購之條件，洵屬有據，自為可採。
4.被告抗辯系爭契約為被告委託蔡玉萍代為標購系爭房地（委任），並向蔡玉萍借貸180萬元投標系爭房地（消費借貸），暨將系爭房地以擔保目的登記於蔡玉萍指定之蔡淑芬名下，並約定被告得於10年內清償後取回系爭房地（非典型讓與擔保）之混合契約等情詞，核與上開約定顯然不符，並無可採。
㈡原告依民法第767條前段及第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，應予准許：
1.承前所述，蔡玉萍既為系爭房地所有權人，則其於103年9月15日以買賣原因將系爭房地移轉登記予原告（見兩造不爭執事項㈡），自屬有權處分，原告已受讓取得系爭房地所有權，應堪認定。被告抗辯：蔡玉萍為無權處分，原告不得主張善意受讓系爭房地等情詞，並無可採。
2.又依兩造不爭執事項㈢所示，原告於103年9月15日受讓取得系爭房地後，被告向原告支付1萬元租金至109年3月為止之情，亦可證明原告因受讓系爭房地，並承受蔡玉萍本於系爭契約之權利義務，包含租賃及被告之承購條件。而被告並未依系爭契約之承購條件，於10年內將蔡玉萍投標費用180萬元，按年息5％複利計息清償完畢，則其之承購條件已確定不成就，且其自109年4月起未再向原告支出租金，前經原告分別於110年3月5日、111年9月8日、111年12月20日寄發存證信函向被告催繳租金，並於112年4月13日寄發存證信函向被告終止系爭房屋之租賃契約（見兩造不爭執事項㈤），應認系爭契約之租賃關係已經原告合法終止，是原告以系爭房屋現仍由被告及其家人居住（見兩造不爭執事項㈣），主張被告為無權占用，亦為可採。
3.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及民法第767條第1項前段分別定有明文。兩造就系爭房屋之租賃關係既已終止，被告仍無權占用系爭房地，是原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。被告另抗辯原告行使權利違反誠信原則之情詞，亦為可採。㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以占有人所受之利益，而非以請求人所受損害為準（最高法院61年度台上字第1695號判例、72年度台上字第4012號及94年度台上字第1094號判決參照）。
㈣依前所述，被告占用原告之系爭房屋，既無正當權源，而其
占用系爭房屋，致原告無法管理使用，原告依前揭規定請求被告給付相當租金之不當得利，亦無不合。惟系爭契約既約定系爭房地之每月租金為1萬元，原告單方調整租金至2萬元，既未經被告同意，則其依租賃關係及民法第179條規定，得請求被告給付相當租金之不當得利，即應依1萬元計算，是其得請求被告給付之租金應為35萬元（即109年4月1日至112年2月28日每月1萬元×35個月），及自112年3月1日起按月給付1萬元之不當得利。
六、綜上所述，原告依民法第767條前段及第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付租金35萬元，暨自112年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元之不當得利，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，就本判決第一項部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，就本判決第二項部分，因所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權酌定被告得免為假執行之擔保金額。
八、論結：原告之訴為部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 10 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
書記官 林耿慧