臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第517號原 告 王家富訴訟代理人 林祐任律師被 告 王家秀訴訟代理人 郭群裕律師
王舒蔓律師被 告 王家安上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國112年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對坐落臺南市○區○○段○○○地號土地上，門牌號碼臺南市○區○○路○○○○○○○○○○○號未辦保存登記建物之全部所有權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。原告起訴主張其就坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱610土地）上，門牌號碼臺南市○區○○路000○000○000號未保存登記建物（以下以各門牌號分稱，合稱系爭建物）有全部之所有權，及其為610土地之承租人，對610土地有優先承買權等語，然此為被告王家秀所否認，是兩造就系爭建物之所有權及610土地之優先承買權即有爭執；又系爭建物業經本院110年度訴字第1850號代位請求辦理繼承登記事件（下稱1850號事件）判決由兩造各依應有部分3分之1為分別共有，而被告王家安就610土地之權利範圍3分之1亦經本院110年度司執字第106694號強制執行案件（下稱系爭執行事件）執行在案，則原告是否為系爭建物之所有權人，及是否為610土地之承租人既不明確，如不以判決確定兩造間此項私法上之爭執，以釐清前開法律關係，則系爭建物之權利歸屬為何人，以及原告得否就610土地（權利範圍3分之1）行使優先承買權等事項，其私法上財產狀態即有不安之狀態，而原告對前開法律關係之不安狀態，自得以確認判決加以確定，是原告就前開法律關係之存否自有確認利益，合先敘明。
二、原告主張：㈠原坐落610土地上、門牌號碼臺南市○區○○路000○000○0
00號之未保存登記建物（下稱原建物），係兩造父親王學足所建，且辦理房屋稅籍登記，惟原建物嗣遭全部拆除，由原告於民國88年間出資，委請億發企業社在610土地原址上重建而成系爭建物，之後另於106年間再委請億發企業社為重大修繕。原告於88年間曾與王學足約定，由原告負擔610土地地價稅、王學足每月生活費約新臺幣（下同）1萬元之不足部分、王學足晚年外勞照護之費用，以作為610土地之租金。是系爭建物於88年11月10日原址完成重建後，原告即依法原始取得系爭建物之所有權，且與王學足間就610土地有租賃關係存在。
㈡惟系爭建物重建後，因疏未辦理房屋稅籍變更登記，納稅義
務人仍登記為王學足之名義，故王學足110年4月死亡後，兩造名義上因繼承而公同共有系爭建物。因王家安積欠台新銀行債務，台新銀行乃代位王家安提起遺產分割及移轉登記繼承財產訴訟，經1850號事件判決王學足財產由兩造依應繼分比例各3分之1繼承，惟前開案件為形式形成訴訟，僅具非訟性質，且該案當事人與本件並非同一，該案亦未就系爭建物之所有權及事實上處分權歸屬為實質審理，是前開案件之既判力自不及於本件訴訟。
㈢王家安因繼承取得之610土地應有部分3分之1，嗣遭台新銀行
以系爭執行事件聲請拍賣，並由王家秀拍定，惟原告與王學足間就610土地存有租賃關係，已如前述，且王學足20年來未曾請求拆屋還地或主張任何權利，縱使此租賃關係無書面記載，應可推論具默示同意之合意。另該租賃關係雖未定期限，應解為租賃期限係至房屋不堪使用時為止。被告基於繼承之法律關係自應承受該租賃契約，依土地法第104條規定，原告就610土地自有優先承買權。為此，請求確認原告對系爭建物之全部所有權存在，及原告就610土地（按：原告書狀及於言詞辯論程序筆錄聲明部分，固均僅表示確認其就610土地有優先承買權，惟依兩造不爭執事項第㈢點之記載，王家秀投標應買王家安之標的為610土地權利範圍3分之1，是原告之陳述及聲明雖漏未載明此權利範圍，然真意應係指權利範圍3分之1至為明確，下同，不另一一載明）有優先承買權存在。
㈣並聲明：確認原告對於系爭建物之全部所有權存在；確認原告就610土地有優先承買權存在。
三、被告方面：㈠王家秀則以：⒈原告就系爭建物並無所有權：
系爭建物為王學足之遺產，業經1850號事件判決確定而有既判力，原告不得再為相反之主張。且億發企業社於95年1月12日始設立，如何能在88年間重建系爭建物。原告提出之原證2乃記載系爭建物88年11月10日施作地基結構8根I型鋼、鋪鋼板水泥等，土地面積約11坪等情，惟依系爭建物房屋稅籍證明書記載，系爭建物起課年月自87年7月開始，構造別為木石磚造（磚石造），坐落土地面積合計為136.4平方公尺，約41.2坪，均與原告主張及原證2不符。再者，原告長達20餘年未主張返還系爭建物或變更納稅義務人，至110年王學足死亡後，於台新銀行提起之1850號事件訴訟時，亦未見原告主張其對系爭建物有所有權。況王學足有足夠資力興建系爭建物，在在顯見系爭建物並非原告出資興建，原告對系爭建物並無所有權。
⒉原告與王學足間就610土地並無租賃關係，原告無由依土地法第104條規定主張優先承買權：
租用基地以建築房屋，事涉重大，為免日後衍生爭執，甚而導致所建築房屋面臨拆除命運，衡情當會訂立書面契約作為憑據，然原告未舉任何實據佐證，已有可疑之處。又租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，原告主張其與王學足間租賃契約之租金，係以約定給付王學足生活費、外勞費用及代繳歷年地價稅方式為之，惟王學足生活費究為多少，尚無具體標準，亦難實質認定，又應如何避免王學足單方漫天喊價、需索無度？依照經驗法則，承租人應不致同意此種租金約定方式，原告所為主張，更顯有疑。況且王學足有足夠資力得以自足，並有行動能力，無需仰賴原告照顧及給付生活費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡王家安則以：同意原告本件請求。
四、兩造不爭執事項為：㈠兩造父親王學足，生前與配偶共同育有三子一女，即長子王家源、長女王家秀、次子王家富、三子王家安。
㈡台新銀行曾以王家安債權人之身分，代位王家安就被繼承人
王學足所留遺產提起分割遺產訴訟（含610土地及系爭建物），經1850號事件判決由兩造依權利範圍各3分之1為分別共有確定，並辦理繼承登記完畢。
㈢台新銀行嗣就王家安所有610土地應有部分3分之1權利範圍聲
請強制執行，經系爭執行事件定期拍賣，於112年2月15日由王家秀以180萬元投標應買。
㈣原告於112年2月20日以土地共有人身分向執行法院具狀聲明
優先承買前開拍賣標的物，經執行法院於112年2月21日函覆因系爭拍賣標的之拍定人為共有人王家秀，原告不得以土地共有人身分主張優先承買權。
㈤王學足為退役軍人，自108年以後每月領有退休俸17,052元。
㈥原告執有王家安所簽立發票日為109年9月8日、票面金額280
萬元之本票1紙，經聲請本院110年度司票字第3970號裁定准予強制執行後，於系爭強制執行事件中持以聲明參與分配。
㈦原告就系爭建物與王學足就系爭土地間，並未有簽立任何租賃之書面契約。
五、得心證之理由：㈠1850號事件判決於本件訴訟中不生既判力之效力：
⒈89年2月9日修正之民事訴訟法第244條第1項第2款，將原規
定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據。復按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。倘當事人提出之訴訟資料，足以推翻原判斷，非不得作相反之主張，法院亦非不得為相反之判斷（最高法院101年度台上字第299號判決意旨參照）。
⒉查台新銀行曾以王家安債權人之身分，代位王家安就被繼
承人王學足所留遺產提起分割遺產訴訟（包含610土地及系爭建物），經1850號事件判決由兩造各依3分之1為分別共有確定，並辦理繼承登記完畢等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）；本件原告則主張其為系爭建物之所有權人，且與王學足間就610土地有租賃關係存在，請求確認原告對系爭建物之全部所有權存在，並確認原告就610土地有優先承買權。是1850號事件係就遺產分割請求權為訴訟標的，而本案則是確認系爭建物所有權，及確認原告對610土地有優先承買權與否為訴訟標的，兩訴之訴訟標的法律關係顯非同一；再者，原告於1850號事件言詞辯論期日並未到場，係由台新銀行聲請一造辯論而為判決，故1850號事件亦未就系爭建物之所有權實際歸屬為實質審理，自難認本件受1850號事件確定判決既判力之拘束，應可認定。
㈡原告主張原建物業已滅失，系爭建物為原告於原址重新興建
，原告為系爭建物之所有權人等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈房屋稅籍證明書固記載：122、124、126號建物納稅義務人
均為王學足（本院卷第51-53頁），惟房屋稅籍資料僅為行政管理，與民法上事實上處分權或所有權歸屬無涉，非得單依此遽認系爭建物之所有權人為王學足。經查，證人王書貴於本院結證稱：伊從57年開始當學徒，做鐵皮屋及鐵皮屋相關工程，伊出來做就使用億發企業社的名字，也有億發企業社的印章，只是剛開始沒有去辦登記，一直到90幾年間，因伊要投標一件噴漆工程，需要有公司行號登記才可以投標，所以伊才去申請成立億發企業社行號，登記的負責人即為伊；原告曾叫伊去四維街地下道那邊三角窗的位置幫忙做工程2、3次，伊因施作工程而認識原告，不過不認識王學足及原告其他親友；調字卷第49頁原證2之88年11月10日億發企業社估價單內容是對的，是主家即原告叫伊開的，說要寫工程内容做了什麼事，伊不識字，所以叫會計郭小姐開這份估價單，因伊沒錢買材料，所以原證2上記載的工程材料是由原告去購買的；該工程是算做點工，看一天去多少人、一個人多少錢，伊去施作時，現場還沒有現在的燒烤店，柱子已經立上去了，這個工程沒有設計圖，而是由原告在現場指示哪裡要做怎麼樣，讓伊將工程做完；該工程實際出資者為原告，工程款項以現金支付，做到哪裡收到哪裡，不是一次拿完，原證2工程有保固不漏水一年；本院卷第185頁招牌以外的鐵皮建築係伊興建的，第187頁三張照片中的屋頂是伊幫原告蓋的，伊亦有幫原告修補綠色鐵皮牆面部分，一樓天花板及二樓為伊所施作，但不確定一樓樓地板是否為伊所施作等語（本院卷第282-289頁）。依證人王書貴上開證言，可知王書貴從57年開始從事鐵皮屋相關工程，雖然一開始並未申請公司行號登記，但已開始有使用億發企業社的名字，也有億發企業社的印章，係後來為投標工程才去辦理行號設立登記，原證2的估價單為億發企業社會計郭小姐所製作，王書貴前往施作工程時，基地上已經立有柱子，由原告指示王書貴如何施作工程，工程款項亦由原告以現金按進度分次支付，除原告以外，王書貴並不認識王學足及原告其他親友等情，應可認定。
⒉復依王家安到庭為當事人訊問陳稱：610土地雖然跟四維新
村連在一起，但不屬於四維新村裡面，87、88年間國宅改建時，所有的建物連同610土地上的建物都拆掉，目前的系爭建物是在原建物拆掉後，原告向王學足告知說房子已經拆了，是不是要拿錢出來蓋新的，王學足說沒有錢，所以才由原告規劃及出資再興建的，伊則沒有出過錢，興建過程中能省則省，由伊與原告一起去挖1米2的深度後，埋入地基的固定物，地基弄好後，再由原告請人來施工，伊不知道原告委託何人施作，但伊與王學足於興建過程中，有一起監督建物興建，本來樓梯都已經蓋好了，但王學足卻表示覺得樓梯寬度太寬，希望能把樓梯改窄一點，當時伊、原告與王學足父子三人間還因此產生口角，因為東西都已經釘好、組裝好了，王學足卻要拆掉重做，但因為王學足很堅持，所以只好又拆掉重用，現在的樓梯就變得很小很窄；系爭建物蓋好時，王學足很高興，那時沒去想那麼多，就沒有將系爭建物直接登記原告的名字，興建期間王學足都沒有拿錢給原告；伊回育樂街王學足住處時，有聽到王學足說所有的房子都要給原告，也有聽到王學足叫原告趕快去辦過戶，但後來聽王學足講，因為辦土地過戶要繳土地增值稅，加上原告信用破產的關係，因為這兩個緣故，所以後來就沒有把土地及房子辦過戶給原告等語（本院卷第323-331頁）。本院審酌王家安上開陳述，並與原告提出之原證1之6張照片相核（調字卷第45-47頁），可知原建物已全部拆除，原告與王家安於原址埋設地基固定物後，由原告出資雇人興建系爭建物，王學足及王家安並未出資，但於施工過程中有一起監工，系爭建物建好後，王學足沒想太多，未於該時將系爭建物直接登記到原告名下，之後因為稅賦及原告信用緣故，復未將系爭建物辦理過戶給原告等情，亦可認定。
⒊再審酌原證2記載：「責任劃分：由委託人（即本件原告
）負責地基結構、8根I型鋼，直立樑柱向下札深度約一公尺，自行挖掘，灌水泥鋪鋼板螺絲固定。其餘工程部分，包括支架、樑柱焊接鐵皮、二樓地板鋪設鐵門、鋁窗、與水槽等皆由本工程社（即億發企業社）負責代工施作」等語（調字卷第49頁），可知原告委託億發企業社施工時，已施作完地基結構，地基為原告自行埋設深度約一公尺之8根I型鋼，與王書貴及王家安上開所述亦大致相符。
⒋另王書貴尚證稱：億發企業社開立調字卷第53頁之原證3即
106年委託更換舊屋頂鋼板及修補工程估價單，係由會計照伊說要開什麼樣的內容而開立的，係用來跟主家報價，看合不合意，有沒有要再還價，工程內容是原告委託億發企業社將屋頂舊換新，與前一次計價方式不同，施工過程就是照原告指示，跟原告討論，監工及驗收都是原告自己看的，工程款項是原告用現金付的，伊只認識原告，其他人都不認識，也沒有接觸過別人，至於總價金是否如報價單所示之19萬元，有無增減，伊已不復記憶；伊已忘記原證3工程施工日期是不是報價單上面寫的106年6月20日，有時候是報價完可能隔兩、三個月才會開始施作，但不可能在106年6月20日之前等語（本院卷第285-287頁）；及王家安陳稱：系爭建物屋頂曾於106年有翻修，印象中有翻修過兩次，當時漏水很嚴重，翻修費用係由原告出的錢，但不知道是委託何人去翻修；目前系爭建物出租給燒烤店，伊記不太得燒烤店何時開始承租的，長期以來都是原告在出租及收租金，對於房子租出去，伊卻沒有收到租金乙事，伊無意見等語（本院卷第326-328頁）。由王書貴之證述及王家安之陳述足認原告於106年出資翻修系爭建物屋頂，承攬人王書貴並未接觸到原告以外之人，系爭建物並長期由原告出租及收租等情，亦即系爭建物長期皆由原告實際管理、使用、收益，復可認定。被告固以王家安對原告負有280萬元本票債務，王家安之陳述自有偏袒原告云云；惟查，王家安上開陳述核與證人王書貴證言及卷內事證相符，尚難僅以其對原告負有280萬元本票債務即認其所述偏袒原告而不可採，併予敘明。
⒌再者，按房屋稅籍證明書記載，122號建物僅1層，有29.7
平方公尺木石磚造（磚石造）建物，及10.6平方公尺之鋼鐵造騎樓，起課年月均為85年7月；124號建物僅1層，有1
4.2平方公尺、起課年月為00年00月之木石磚造（磚石造）建物，及37.7平方公尺、起課年月為85年7月之木石磚造（磚石造）建物；126號建物僅1層，有16.9平方公尺、起課年月為00年00月之木石磚造（磚石造）建物，17.1平方公尺、起課年月為85年7月之木石磚造（磚石造）建物，及10.2平方公尺、起課年月為85年7月之鋼鐵造建物（本院卷第51-53頁）。而系爭建物依原證2記載及卷附照片所示（本院卷第185-187頁），為鐵皮兩層建物，與房屋稅籍證明書所載之122、124、126號建物之建築材質、樓高完全迥異，可知原建物已全部拆除，原告於原址興建系爭建物，故原由王學足興建之原建物已因全部拆除而失其存在。系爭建物為一未保存登記建物，未辦理建物第一次所有權登記之建物，所有權人恆為原始起造人，原告既為系爭建物之興建人，即為系爭建物之所有權人。是以，原告請求確認其為系爭建物之所有權人，為有理由，應予准許。
㈢原告主張其與王學足間就610土地存在租賃關係等語，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院74年度台上字第913號判決意旨參照）。
次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第420條第1項定有明文。
是租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可。準此，如當事人主張兩造間有租賃關係存在，須就其發生所須具備之要件，即租賃契約意思表示相互一致負舉證責任。
⒉原告固主張其與王學足約定，由原告負擔610土地之地價稅
、王學足生活費不足部分約1萬元，及王學足晚年外勞照護費用之支出，以作為610土地之租金等語，並提出107年地價稅繳款書、王學足部分醫療收據暨看護工函文、王學足生活暨就醫照片（調字卷第59頁、本院卷第189-193頁、第379-382頁）等件為證；惟查，原告並未明確表明其與王學足約定之租金金額為何，豈有任意代為繳納相關費用來當作租金之理，蓋租金乃每月或每年使用土地之對價，租賃契約雙方勢必約定特定金額，並約定繳納或給付之期間，原告提出不定金額、不定期之代繳相關費用，要難認係繳納租金之證明；再查，原告提出之107年地價稅繳款書僅能認定係在超商繳納，至於何人繳納，以何人之金錢繳納，尚無法知悉，實難認確為原告繳納，且縱使該年度地價稅為原告繳納，亦無法確認歷年地價稅皆為原告繳納，因此，要難以原告繳納部分年度地價稅即認其與王學足間有租賃關係存在；至王學足部分醫療收據暨看護工函文、王學足生活暨就醫照片等證據，亦僅能證明原告為王學足負擔王學足生活費不足部分約1萬元及王學足晚年外勞照護費用等費用，然仍無法證明原告與王學足間確有就該部分之負擔達成做為610土地租金之合意。
⒊王家安雖到庭為當事人訊問陳稱：王學足晚年與吳藍養居
住在育樂街，吳藍養在做資源回收，王學足月退休金約16,000元，每個月還要給吳藍養大概1萬元，後來變成6,000元，兩人於91、92年間協議結婚，王學足生病時原告會接送他去看醫師，幫王學足購買醫療床、電動車、洗衣機、熱水器、逆滲透用水儀器及生活日用品等，負擔一些家裡生活的支出，還在王學足晚年出錢雇請外傭，王學足的主要經濟來源都是原告給的；王學足與王家秀父女關係不太好，王學足對王家秀印象不好，伊每天下班都會回育樂街那邊洗澡，有聽王學足說王家秀都沒有回去探視或照顧；王學足在世時，有在本院卷第351頁協議書第三點記載，將王學足全部的財產委託給原告；當初原告要在610土地上蓋系爭建物時，王學足沒有反對，也有說所有的事情、包含稅金都給原告處理，本來蓋好是一間，但王學足表示要隔成三間，分給三個兒子，所以之後才會分成122、124、126號三個門牌號碼的建物，王學足當初想把610土地登記給原告，但王家秀本來是國泰人壽保險的業務，原告是王家秀的客戶，王家秀要跟國泰銀行貸款，卻移花接木把原告變成她的連帶保證人，之後沒有繳息，導致原告信用破產，就沒有辦成。至於王學足為何要把610土地過戶給原告，這個伊就不知道，可能原告比較孝順；王家秀跟國泰銀行借錢的時候，偽造文書讓原告變成王家秀的連帶保證人，除了因為當王家秀的連帶保證人所負的債務外，原告沒有其他的債務，原告以前是開公司的，所以經濟狀況很好等語（本院卷第323-331頁）。由王家安前開陳述，僅能得知原告經濟狀況良好，為王學足晚年之經濟支柱，並用心照顧王學足日常生活所需，及王學足曾經想將610土地登記給原告，然尚無法證明原告與王學足曾約定，由王學足將610土地租與原告使用收益，原告並因此支付租金等情。
⒋至原告另主張王學足20年來未曾請求拆屋還地或主張任何
權利，縱使此租賃關係無書面，應可推論具默示同意之合意；另該租賃關係雖未定期限，應解為租賃期限係至房屋不堪使用時為止云云。惟查，王學足為原告之父親，且為610土地之原所有權人，而其與原告既為父子之關係，則其無償長期提供610土地給原告起造系爭建物，亦與常情不相違背。是原告僅以王學足20年來未曾請求拆屋還地或主張任何權利，即主張其與王學足間有默示成立租賃契約之合意云云，要難採取。
⒌依上所述，原告既未能舉證證明其與王學足間有成立租賃
契約之合意，且未證明其有支付租金之事實，從而，原告主張其與王學足就610土地有租賃關係存在乙節，尚難憑採。
㈣按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。原告無法舉證其與王學足間就610土地有租賃關係存在，已如前述，則原告依土地法第104條規定，主張其對系爭土地有優先承買權，即屬於法無據，不應准許。
六、綜上所述，原告為系爭建物之原始起造人，原告請求確認其對系爭建物有全部所有權存在，為有理由，應予准許；惟原告無法舉證其與王學足間就610土地有租賃關係，則原告依土地法第104條規定，請求確認其就610土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
民事第四庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
書記官 陳雅婷