臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第656號原 告 吳郭秀色訴訟代理人 陳進長律師複 代理人 黃若珊律師被 告 高魁志
吳慈薰即吳金茸上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時原僅列高魁志為被告，請求：確認原告就被告高魁志所拍定坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地（下以地號稱之，並合稱系爭土地）、權利範圍均為2分之1部分（下稱系爭應有部分）有優先承買權存在；嗣於訴訟中陳稱因系爭應有部分於高魁志拍定前登記為吳慈薰即吳金茸（下稱吳慈薰）所有，吳慈薰為本院111年度司執字第17532號給付借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）所列債務人，即系爭應有部分之出賣人，故追加吳慈薰為本件被告，請求：確認原告就系爭執行事件對系爭應有部分有優先承買權存在。被告吳慈薰雖辯稱本件訴訟與其無關，不同意原告追加其為被告云云；惟審酌原告上開追加與原起訴請求之基礎事實同一，訴訟資料並可相互援用，許之追加有利於紛爭之一次解決，核與上開規定尚無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張系爭應有部分為訴外人吳耀進所有並借名登記在吳慈薰名下，吳耀進在系爭土地上興建門牌號碼臺南市○○區○○里○○○0○0號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），故系爭應有部分與系爭房屋曾同屬吳耀進所有，其後吳耀進於民國96年間將系爭房屋之事實上處分權贈與原告，依民法第425條之1規定，原告與吳耀進間推定在系爭房屋得使用期限內，就該房屋之基地即系爭土地有租賃關係存在，嗣系爭應有部分經系爭執行事件公開拍賣由高魁志拍定，依民法第426條之2與土地法第104條規定，原告有權以同樣條件優先承買系爭應有部分等語；惟為被告所否認，則原告對於系爭應有部分是否有優先承買權即不明確，其私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，應認原告提起本件確認訴訟，具有確認利益。至高魁志辯稱吳耀進為系爭執行事件之債務人之一，依強制執行法第113條準用同法第70條第6項之規定，吳耀進不得應買系爭應有部分，故原告提起本件訴訟並無確認利益云云；然本件原告係請求確認其就系爭應有部分有優先承買權，而非請求確認吳耀進就系爭應有部分有優先承買權，則高魁志以吳耀進不得應買為由指摘原告無本件之確認利益，容有誤解。
三、吳慈薰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與吳耀進為夫妻，吳慈薰為原告及吳耀進之子吳聯昇之前妻。吳耀進於84年間購入系爭應有部分後即借名登記在吳慈薰名下，吳耀進於85年間在系爭土地上興建系爭房屋作住家使用，並於96年間將該屋之事實上處分權贈與原告，原告於同年至稅捐機關辦理房屋稅籍登記，是系爭應有部分與系爭房屋曾同屬吳耀進所有，吳耀進僅將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，依民法第425條之1規定，原告與吳耀進間推定在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係存在。因吳耀進曾邀同吳慈薰為連帶保證人向京城商業銀行股份有限公司（下稱京城銀行）借款但無力償還，經京城銀行聲請拍賣吳慈薰名下之系爭應有部分，系爭執行事件受理後，由高魁志於112年2月14日以新臺幣（下同）991,000元拍得969土地應有部分2分之1，以93,000元拍得969-4土地應有部分2分之1，依民法第426條之2與土地法第104條規定，原告有權以同樣條件優先承買系爭應有部分等語。並聲明：確認原告就系爭執行事件對系爭應有部分有優先承買權存在。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠高魁志：如原告所述系爭房屋為吳耀進興建後讓與事實上處
分權予原告為真，原告所受讓者亦非該屋之所有權。又系爭土地另有其他3名共有人，吳耀進於其上建屋並未申請建築執照而屬違章建築，原告復未提出其他土地共有人同意吳耀進建屋之證明，應認系爭房屋占用系爭土地之權源不明，優先購買權之存在，必以基地與其上房屋間有合法占有權源為前提，倘房屋對其基地本為無權占有，則無所謂優先購買權之存在。況倘若容許原告得以其所述之事由主張優先承買系爭應有部分，將導致強制執行事件之債務人於其土地遭法院拍賣後，仍得藉故迂迴要求優先購回自己想要之土地，將剩餘不要之土地留予拍定人吸收，此等行為顯屬權利濫用，違反誠信原則等語。
㈡吳慈薰：原告並未舉證證明其符合優先承買權之要件等語。
㈢並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項為（本院卷第212至214頁）：㈠969、969-4土地面積分別為1,063平方公尺、95平方公尺，登
記所有權人為吳慈薰與訴外人吳榮華、吳榮潔、吳志明（下稱吳榮華等3人），應有部分為吳慈薰2分之1，吳榮華等3人各6分之1。其中吳慈薰係於84年6月6日以買賣為原因登記為所有權人（謄本與異動索引見本院卷第37至53頁）。
㈡系爭土地上蓋有未辦保存登記之系爭房屋（房屋本體坐落在969土地上，環繞房屋的圍牆有部分坐落在969-4土地上）。
㈢系爭房屋於96年間辦理房屋稅籍登記，登記之納稅義務人為
原告，登記層次為1層，面積291.9平方公尺（房屋稅籍資料見本院卷第25、145至148頁）。
㈣吳慈薰與吳耀進（112年3月14日歿）、陳新教（93年3月27日
歿）連帶積欠京城銀行債務，經本院發給京城銀行94年度執南字第32076號債權憑證，京城銀行於111年2月18日以該債權憑證為執行名義，聲請對吳慈薰名下之系爭應有部分強制執行，經本院以系爭執行事件受理後公開拍賣，由高魁志於112年2月14日以991,000元拍得969土地應有部分2分之1，以93,000元拍得969-4土地應有部分2分之1。
㈤原告於系爭執行事件曾聲明願以拍定同一價格條件優先購買
系爭應有部分，經執行法院於112年3月6日發函否准。㈥原告為吳耀進配偶，吳慈薰與原告及吳耀進之子吳聯昇於82
年1月21日結婚、89年3月6日離婚（吳慈薰之戶籍謄本見本院卷第59頁）。
四、得心證之理由：本件經兩造協議簡化爭點如下：㈠系爭應有部分是否為吳耀進於84年間購買並借名登記在吳慈薰名下？㈡系爭房屋是否為吳耀進於85年間出資興建，並於96年間將該屋之事實上處分權贈與原告？㈢原告依民法第425條之1、第426條之2、土地法第104條規定，請求確認其就高魁志所拍定之系爭應有部分有優先承買權存在，有無理由？茲析述如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第425條之1第1項、第426條之2第1項、土地法第104條第1項前段分別定有明文。次按民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條本文所明定。本件原告主張其就系爭應有部分有優先承買權之理由為：系爭應有部分與其上之系爭房屋曾同屬吳耀進所有，吳耀進將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，與原告就系爭土地成立推定租賃關係，故原告於系爭應有部分出賣時，得主張依同樣條件優先購買。核上開事實屬有利於原告之主張，自應由原告就此負舉證責任。㈡查系爭應有部分登記為吳慈薰所有，為兩造所未爭執（不爭
執事項㈠），依民法第759條之1第1項規定，推定登記之權利人吳慈薰適法有此權利。吳慈薰於經原告追加為本件被告前，曾以證人之身分到庭證稱：我與吳聯昇於82年1月21日結婚，89年3月6日離婚，原告與吳耀進是我前公婆，我當時才20出頭歲，因我有自耕農身分，吳耀進有借名登記一些土地在我名下，並向中小企銀借錢，後來沒有還錢，導致我信用破產；我並未見過系爭應有部分之所有權狀，系爭應有部分由誰出資購買、實際所有權人是否為吳耀進，我都不清楚，但是是吳耀進找我當人頭的，我與吳聯昇離婚後沒有再來往，系爭土地之使用情形我完全不知道等語（本院卷第164至167頁），堪認原告主張吳耀進曾與吳慈薰就系爭應有部分成立借名登記關係應可採信。
㈢再關於原告主張系爭土地上之系爭房屋為吳耀進於85年間出
資興建，嗣於96年間讓與事實上處分權予原告乙節，系爭房屋之本體坐落在969土地上，環繞房屋之圍牆有部分坐落在969-4土地上，系爭房屋於96年間辦理房屋稅籍登記，登記之納稅義務人為原告等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈢），而該屋之興建過程經證人陳宗華到庭證稱：我的職業是泥作工，系爭房屋是吳耀進請我去蓋的，料也是吳耀進準備的，我施工時房屋形體已經出來了，屋頂還沒有好，我負責施作粉刷的部分，但蓋到最後，我向吳耀進請款，連續去3、4次都拿不到錢，我就沒有繼續施工了，當時我打粗底粉光作好了，旁邊、底部還沒整理，壁面的貼磁磚、洗石子、粉光也還沒做，後來吳耀進請誰去收尾我不清楚等語（本院卷第87至91頁）。吳慈薰亦證稱：系爭房屋是我前公公吳耀進在我跟吳聯昇結婚後蓋的，供吳耀進一家居住使用，我跟吳聯昇離婚前也曾住在那邊等語（本院卷第165至166頁）。
證人即原告長女吳靜蘭則證稱：系爭房屋是我79年婚後不久建的，是我父親吳耀進興建用於自住，後來有次過年吃飯，我父親說以前沒有對我母親很好，基於補償心態所以要將房子過戶給我母親等語（本院卷第128至130頁）。是經綜合上述證人證詞，堪認原告主張系爭房屋為吳耀進出資興建，嗣讓與事實上處分權予原告亦應可採信。
㈣準此，應認原告主張吳耀進與吳慈薰就系爭應有部分成立借
名登記關係，及系爭土地上之系爭房屋為吳耀進出資興建，嗣讓與事實上處分權予原告等節均可採認。惟系爭應有部分登記之所有權人既為吳慈薰，按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，其效力不及於第三人，於出名人依此債權契約移轉借名不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人；民法第425條之1第1項推定房屋對土地有租賃關係，是以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有為要件，而在借名為土地所有權登記關係中，借名人縱得於借名登記關係終止或消滅後，向出名人請求返還借名登記之財產，惟借名人既非登記之土地所有權人，縱土地上房屋為其所有，仍無民法第425條之1第1項規定之適用（最高法院111年度台上字第897號、111年度台上字第1144號判決意旨參照）；故即便吳耀進與吳慈薰間就系爭應有部分有借名登記關係存在，於吳慈薰將之移轉予吳耀進前，系爭應有部分之所有權人仍為吳慈薰，而非吳耀進，縱土地上之房屋原為吳耀進所有，揆諸前揭法文意旨，仍無民法第425條之1第1項規定之適用。是原告以「系爭應有部分為吳耀進借名登記在吳慈薰名下，實際所有權人為吳耀進」作為其適用民法第425條之1之基礎事實，顯然與法規要件不符。從而，原告以其與吳耀進間就系爭土地有推定租賃關係存在，主張依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項前段規定，以承租人之身分優先承買系爭應有部分，自無可採。
五、綜上所述，原告請求確認其對系爭應有部分有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 侯明正
法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 20 日
書記官 王美韻