臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第667號原 告 林玉花訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師被 告 黃鈺晴訴訟代理人 黃彥睿上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國112年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國112年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬零伍佰元，由被告負擔新臺幣參萬元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國110年11月18日經由和典不動產企業社介紹，與被告就其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○里00號之未保存登記建物（以下分別簡稱系爭土地、系爭房屋，合併簡稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）250萬元，原告於簽約當日給付40萬元，其中20萬元由被告收受，剩餘20萬元交予簽約地政士代存入陽信銀行履約保證專戶（以下簡稱系爭履約專戶）。嗣原告於110年11月30日再依約轉帳尾款210萬元至系爭履約專戶，已付清系爭不動產買賣價金250萬元。依系爭契約約定，被告應負責與第三人（即現居住人）接洽搬遷淨空並將系爭房屋點交予原告，並約定被告應於111年2月18日將系爭不動產點交予原告，然因被告遲未能排除第三人對系爭不動產之占有，致被告無法於111年2月18日如期點交。被告一再表示履約之誠意並表示定能於111年6月30日排除第三人占有而如期點交，兩造復於111年3月31日簽立切結協議書（以下簡稱系爭協議書）約定若被告於111年6月30日前仍無法完成系爭不動產點交事宜，被告同意以違約論並遵守系爭契約第10條違約罰則。詎料，被告於111年6月30日期限屆至仍未依系爭協議書約定完成點交系爭不動產，經原告屢次催促，被告迄今仍無法點交。原告因而於112年3月14日以西港郵局第000017號存證信函催告被告於文到3日內履行交付系爭不動產，逾期即解除契約，被告於112年3月15日收受，惟被告於3日後仍未履行，原告再於112年4月7日西港郵局第000021號存證信函通知被告解除系爭契約並請求被告返還已支付之價款250萬元及依約賠償同額250萬元之違約金。爰依民法第259條、第179條規定，請求被告返還已給付之買賣價金250萬元及依照系爭契約第10條第3項規定，請求被告給付違約金250萬元，合計500萬元。
（二）聲明：⒈被告應給付原告500萬元，及其中250萬元部分自110年11月
30日起，其中250萬元部分自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告於110年11月透過仲介介紹而向被告接洽購買系爭不動產事宜，經被告表示因系爭不動產有第三人無權占有，需時間進行訴訟，於取勝訴判決後方可點交，原告當即向被告表示如無法即時點交，則僅願以250萬元購買系爭不動產，被告因原告表示願意等待訴訟期間而答允延遲點交，而以250萬元賤售系爭不動產，兩造復於110年11月18日簽訂系爭契約，詎原告於簽約後，不顧與被告之約定，不斷要求被告即時點交，被告遂應原告之要求於111年3月31日簽訂系爭協議書，惟因系爭不動產當時正涉訟尚未終結，僅得與原告約定於111年6月30日前點交，然倘系爭不動產涉訟，則停止時效之計算，意即不以於111年6月30日前點交為必要，故觀諸系爭協議書第4點後段「但訴訟起訴中或聲請法院強制執行民法第129條消滅時效適用。」之內容，即係就點交時間點所為之特別約定，用以排除前段被告應於111年6月30日前點交之約定。又系爭土地已完成所有權移轉登記，並經被告以原告名義向無權占有之第三人提起拆屋還地之訴訟，現由鈞院以112年度訴字第155號（以下簡稱另拆屋還地訴訟事件）審理在案，被告顯然並無違反系爭協議書之情事，原告請求解除系爭契約並請求返還買賣價金，並無理由。
（二）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其於110年11月18日與被告簽定系爭契約，約定由原告以250萬元向被告買受系爭不動產，原告已於簽約日給付40萬元，嗣於110年11月30日將尾款210萬元匯入系爭履約專戶，因被告未依約於111年2月18日將系爭不動產點交予原告，兩造復於111年3月31日簽立系爭協議書等情，業據提出系爭契約、系爭履約專戶明細、系爭協議書及存證信函為憑（見本院卷第19-67頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）原告復主張依系爭協議書之約定，被告若無法於111年6月30日完成系爭不動產點交事宜，被告同意以違約論（即系爭契約第10條規定），詎被告於111年6月30日仍未依約完成點交事宜，原告已於112年4月7日寄發存證信函通知被告解除系爭契約，並請求被告返還已給付之買賣價金250萬元及賠償同額之違約金250萬元等語；被告雖不爭執尚未將系爭不動產點交予原告，惟以前揭情詞置辯。經查：⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條、第348條第1項分別定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
⒉被告雖辯稱系爭協議書第4點後段「但訴訟起訴中或聲請法
院強制執行民法第129條消滅時效適用。」之內容，即係就點交時間點所為之特別約定，用以排除前段被告應於111年6月30日前點交之約定云云。經查：
⑴觀系爭協議書第4條記載「賣方（即被告）於民國111年6
月30日如無法完成點交事宜，賣方同意以違約論（民國110年11月18日簽立之不動產買賣契約書第十條：違約）遵守，絕無異議。」等語，核與原告所述相符，堪信被告依約應於111年6月30日完成點交；⑵系爭協議書第4點後段但書雖記載「但訴訟起訴中或聲請
法院強制執行民法第129條消滅時效適用。」之文字，然上開文字內容語焉不詳，實無從證明係被告所稱用以排除點交時點所為之特定約定，且與被告所述「倘系爭不動產涉訟，則停止時效之計算，意即不以於111年6月30日前點交為必要」不相符，況該條點交期日之約定亦與民法第129條規定之消滅時效無涉。是被告上開所辯，已非無疑。
⑶觀證人即系爭契約之代書郭淑英到庭證稱：【「（問：
當時為何會寫協議書？）本來兩造約定111年2月18日交屋，但賣方說占有的人沒有辦法交屋，才會再來寫這張協議書，延到111年6月30日。」、「（問：第4條是什麼意思？）本文寫的很清楚，111年6月30日要交屋，賣方要求要寫但書，買方也不懂，所以我就幫他們寫了，當時是賣方叫我寫的，但我也不知道是什麼意思，我也不知道消滅時效是什麼意思，因為賣方要求要加寫的，買方也不懂意思，我有把內容念給兩邊聽，買方說他不知道這條但書的意思，賣方說他的意思就是起訴或強制執行的消滅時效。」、「（問：當時沒有跟買賣雙方解釋清楚嗎？）賣方說他很懂法律，所以我就照著寫。當時買方應該是不知道意思，因為我也不知道消滅時效是什麼意思，是聽賣方講，我就寫下來。」】等語，可知證人及買方（即原告）均不知悉系爭協議書第4條但書所載內容之文義及法律效果為何，自難認兩造就該但書之約定已達成合意。
⑷綜上，被告辯稱系爭協議書第4點後段但書內容，係用以
排除該4點前段被告應於111年6月30日前點交之約定云云，不足採信。而原告主張被告未依系爭契約、系爭協議書之約定於111年6月30日完成系爭不動產點交事宜既為可採，則原告於112年4月7日寄發存證信函以被告未履行交付不動產之期限，通知被告解除系爭契約，自屬有據。從而，原告以系爭契約已解除為由，請求回復原狀（返還已交付之價金250萬元），並依系爭契約第10條第3項之約定，請求被告給付違約金，核屬有據。
（三）復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本院審酌被告怠於返還已收取之買賣價款250萬元，已直接造成原告無法使用該250萬元之損害，加上原告進行訴訟之費用（律師費用等）、耗費之時間、精神暨機會成本等一切情狀，認本件原告請求被告給付與其己給付價金250萬元同數額之違約金，核屬過高，應酌減為50萬元，較為合理。
（四）綜上，原告得請求被告給付之金額為3,000,000元【計算式：2,500,000元（被告應返還之原告已給付價金）＋50,000元（酌減後之違約金）＝3,000,000元】。
（五）復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查，本件起訴狀繕本係於112年5月4日合法送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第91頁），揆諸前揭說明，應認被告於收受起訴狀繕本之日始受催告而負遲延責任，即應認被告自收受起訴狀繕本翌日始負支付法定遲延利息之責。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即112年5月5日起至清償日止之遲延利息，核屬有據；至原告逾前揭範圍之遲延利息請求（即原告就其請求中之250萬元，所為自110年6月30日起算至112年5月4日之利息請求），則乏依據。
四、綜上所述，原告依系爭契約、系爭協議書及解除契約回復原狀之法律關係，請求被告給付3,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即112年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為50,500元（第一審裁判費），而原告請求為一部有理由，一部無理由，爰酌定被告應負擔之訴訟費用額為30,000元，其餘由原告負擔。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文第4項所示之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
書記官 蕭 雅 文