臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第784號原 告 蘇東治訴訟代理人 蘇志軒被 告 蘇慶麟訴訟代理人 蘇東華
蘇建榮律師複代理人 黃懷萱律師上列當事人間請求核定租金事件，經本院於民國112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告所有門牌號碼臺南市○○區○○村○○○街000號房屋占用原告所
有坐落於臺南市仁德區保生段1068地號、1069地號、1070地號土地之租金，自本判決確定之日起至租賃關係終止之日止，調整為如附表「每月租金」欄所示。
㈡被告應自本判決確定之日起，按月於每月13日給付原告依前項
所示之前一個月租金，及自各期應給付而未給付之翌日（即每月14日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈢原告其餘之訴駁回。
㈣訴訟費用新臺幣23,671元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告所有坐落在臺南市○○區○○段0000○0000○0000地號土地(下合稱系爭土地)，其上有原告興建之同段218、219建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○村○○○街000號房屋(下稱系爭建物)。原告已出賣系爭建物予訴外人蘇東華，蘇東華將系爭建物贈與被告，依民法第425條之1之規定，系爭建物就系爭土地推定有租賃關係存在，惟兩造就系爭土地之租金協議不成，原告前訴請核定系爭土地租金，經本院以107年訴字第1384號、臺灣高等法院臺南分院以108年度上字第37號判決確定在案（下稱另案）。另案係採用民國107年度申報地價年息8％核定系爭土地租金，然土地申報地價並非一成不變，系爭土地因南科發展效應外溢，周遭廠房及土地租金上漲，111年度申報地價為4,320元/平方公尺，較109年度申報地價為2,640元/平方公尺、107年度申報地價2,560元/平方公尺調漲甚多，系爭土地申報地價既已調整，系爭土地之租金亦應隨之調整，爰依民法第227條之2規定，提起本件訴訟，請求自111年1月1日起調整每月租金，被告並應按月給付租金等語。並聲明：㈠被告自111年1月1日起，每月應給付原告之租金應按當年度申報地價×占用面積661.49平方公尺×年息8％÷12個月。㈡被告應自本判決確定之日起，按月於每月10日以前給付原告前項所示之前一個月租金，如未按期給付，自各期應給付之翌日（即每月11日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭土地之使用狀況及周邊之地形、地貌，自另案判決後並無改變，另案核定自105年1月1日起至租賃關係終止之日止，依107年度申報地價年息8％為租金，並無顯失公平。再者，系爭建物供作傢俱裝潢工廠之用，需以貨櫃車載運貨物，系爭建物北側雖臨行大一街，惟行大一街在該處路寬僅7.5公尺，貨櫃車難以轉彎，為使貨櫃車安全便利連絡行大一街，需由系爭建物西側通行鄰地即同段1071地號土地，再通往行大一街，以此方式通行，始能彰顯系爭建物占用系爭土地之使用價值，然為達通行之便，被告需另支付租金予同段1071地號土地所有人，另案二審勘驗筆錄漏未記載前開情事，容有違誤。系爭土地非處經濟繁榮市區，如日後按當年度申報地價調整租金，顯有過高之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，其上有原告所建系爭建物，占有系爭
土地面積共計661.49平方公尺。被告於96年9月12日取得系爭建物之所有權，依民法第425條之1規定，於系爭建物得使用之期限內，被告就系爭建物所使用系爭土地部分，與原告存有法定租賃關係，係為有權占用。
㈡原告於107年7月13日起訴請求法院依民法第425條之1規定核
定被告占用系爭土地之租金，經本院以107年度訴字第1384號受理後，承審法官於108年12月2日勘驗系爭建物（含雨遮、圍牆、門牌號碼臺南市○○區○○○街000號）及其占用土地周圍現況，製有勘驗筆錄、現場照片及圖說。其後，第一審判決以系爭土地申報地價年息按4％核定被告應給付原告之每月租金為5,645元。原告不服，提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院以108年度上字第37號受理後，承審法官依原告聲請送請長信不動產估價師聯合事務所鑑定，鑑定結果為價格日期107年7月13日之系爭土地每月租金為每平方公尺48元，第二審判決以系爭土地申報地價按年息8％核定被告應給付原告每月租金為11,289元，該判決於109年5月14日確定後，被告提起再審，經臺灣高等法院臺南分院以110年度再易字第19號判決駁回其再審之訴。系爭土地之使用現況、對外通行情形自108年12月2日起迄今並無異動。
㈢系爭土地之申報地價、地價稅詳如下表所示：
年度 申報地價 地價稅 102年1月 1,680元/平方公尺 105年1月 2,560元/平方公尺 107年1月 2,560元/平方公尺 107年地價稅19,322元 109年1月 2,640元/平方公尺 110年地價稅19,925元 111年1月 4,320元/平方公尺 111年地價稅38,869元
四、本院之判斷：㈠系爭土地為原告所有，系爭建物占用系爭土地面積共661.49
平方公尺，被告於96年9月12日取得系爭建物之所有權，依民法第425條之1規定，於系爭建物得使用之期限內，被告就系爭建物使用系爭土地，與原告間具有法定租賃關係，係有權占用。原告依民法第425條之1規定，另案訴請核定被告占用並給付系爭土地之租金，經本院以107年度訴字第1384號判決核定自102年7月12日起每月租金為5,645元（即依系爭土地107年申報地價2,560元/平方公尺按年息4％計算），原告就其敗訴部分不服，提起上訴，嗣經臺灣高等法院臺南分院以108年度上字第37號判決，核定自102年7月13日起至104年12月31日止，每月租金再增加1,764元（依系爭土地102年1月申報地價1,680元/平方公尺、面積661.49平方公尺、年息8％計算，每月租金7,409元），另自105年1月1日起至租賃關係終止之日止，每月租金應再增加5,644元（依系爭土地105年、107年申報地價2,560元/平方公尺、面積661.49平方公尺、年息8％計算，每月租金11,289元），該判決於109年5月14日確定（不爭執事項㈠㈡），業經本院依職權調閱另案卷宗核閱屬實，並有另案第一、二審判決書附卷可憑（本院卷第41-61頁）。是以，原告依據民法第425條之1規定，另案訴請核定系爭土地租金，業經判決核定自105年1月1日起至租賃關係終止之日止，每月租金為11,289元（依系爭土地105年、107年申報地價2,560元/平方公尺、面積661.49平方公尺、年息8％、按月計算）確定等情，堪可認定。原告主張自另案判決後，系爭土地申報地價調整，則系爭土地之租金應自111年1月1日起，按當年度申報地價調整租金一節，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。是以，本件所應審酌者在於：系爭土地之租金，是否有調整之必要？如有，應為如何之調整。
㈡系爭土地之租金，有調整之必要：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。另，未定期限之基地租賃，於契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例要旨參照）。
⒉另案確定判決係以系爭土地105年度、107年度之申報地價2,5
60元/平方公尺，按系爭建物占用面積661.49平方公尺、年息8％，據以核定自105年1月1日起至租賃關係終止之日止，每月租金為11,289元，已如前述，惟另案第二審訴訟程序言詞辯論終結日為109年4月23日，迄至本件言詞辯論終結日112年8月8日止，已逾3年餘，系爭土地於111年度之申報地價為每平方公尺4,320元，相較於105年度、107年度之申報地價為每平方公尺2,560元，每平方公尺調高1,760元，調漲幅度達約0.68倍，以系爭建物占用面積661.49平方公尺，土地價格調漲達1,164,222元，難謂非鉅；而所謂土地之申報地價，依平均地權條例第16條、第17條規定，乃土地所有人依規定期限所申報之地價，據以為徵收地價稅之依據，是依一般社會常情，土地之市價一般均較申報地價為高，足見系爭土地價值已明顯提升，如仍再以105年、107年申報地價為土地租金之基礎，確有顯失公平之處，是系爭土地之租金，應有調整之必要，原告請求調整系爭土地之租金，應屬有據。㈢系爭土地之租金，應調整為按當年度土地申報地價總價額年
息8％：⒈按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。依同法第105條之規定，上開限制於租用基地建築房屋亦準用之。而前開所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（最高法院75年度台上字第378號裁判意旨參照）。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事裁判意旨參照）。
⒉另案確定判決理由業已說明，自105年1月1日起至租賃關係終
止之日止每月租金11,289元，係考量系爭建物坐落在臺南市仁德區大甲村行大一街，附近多為住家，且後方為魚塭、二仁溪，被告出租予他人作為家具工廠之用；系爭建物北側有出入口可通往行大一街，行大一街北側為一空地，鋪設草皮、建有涼亭及龍搶珠造景；系爭建物西側有出入口可通往臺南市○○區○○段0000地號土地，該1071地號土地上為空地及第三人所有之建物，1071地號土地亦有出入口可與行大一街通行，交通尚稱便利；且經另案囑託長信不動產估價師聯合事務所鑑定結果：系爭土地於107年7月13日（另案原告起訴日）每月租金為美平方公尺48元，系爭土地租金價格為每月31,752元；佐以被告目前將系爭建物出租他人收取租金，每月3萬元，及原告就系爭土地每年繳納地價稅為19,322元等情，於審酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被告利用基地之經濟價值與所受利益、被告出租建物之利益、原告每年繳納地價稅之金額等情綜合判斷，系爭土地之法定租金數額，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，認應依系爭土地105年、107年申報地價總額年息8％核定每月租金，此觀另案第二審判決書即明。
⒊系爭土地及系爭建物在另案判決後，使用狀況及周邊之道路
通行狀態並無改變等情，業據兩造陳明在卷（本院卷第109頁），惟審酌系爭土地111年申報地價，相較於105年、107年調漲達0.68倍之多，已如前述，而被告出租系爭建物供他人作為傢俱工廠之用，租金亦已調漲為35,000元，此有租賃契約書附卷足考（本院卷第129-130頁）。雖系爭土地並非位在都會商業區，然系爭建物北側有出入口可通往行大一街，系爭建物西側有出入口，可通往同段1071地號土地，再通行至行大一街，交通尚稱便利等情，此有另案第二審勘驗筆錄附卷可考（本院卷第63-71頁），且為兩造所不爭執（本院卷第123-124頁），並有國土測繪中心空照圖、電子地籍圖、GOOGLE街景地圖附卷可參（本院卷第145-157頁）。本院綜合被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等情事加以判斷，認另案核定系爭土地自105年1月1日起至租賃關係終止日止，按系爭土地105年、107年之申報地價2,560元/平方公尺、系爭建物占用系爭土地面積661.49平方公尺、年息8％計算，每月租金11,289元後，因系爭土地價格上漲，原核定之租金顯有偏低，不符系爭土地實際價值應有之租金收益，而有非當時所得預料之情事變更，依其原有效果顯失公平，應調整為按每年申報地價年息8％計算，始屬正當公允。
⒋被告雖抗辯系爭建物之北側雖有出入口可通往行大一街，惟
行大一街在該處路寬僅7.5公尺，系爭建物承租人經營傢俱工廠，貨櫃車難以在該處轉彎，為使貨櫃車安全便利連絡通行至行大一街，需由系爭建物西側通行鄰地即同段1071地號土地，再通往行大一街，惟被告尚需另支付租金予同段1071地號土地所有人，故系爭土地租金不應按申報地價隨之調整乙節，然查，系爭建物本即得由北側出入口直接通行至行大一街，被告出租系爭建物供他人經營傢俱工廠，承租人為其營業考量，選擇不經由北側出入口，而由西側通行鄰地即同段1071地號土地，再通往行大一街，此為承租人自行選擇通行方式之結果，並為另案審理時早已存在之事實，系爭建物占用系爭土地之使用狀態既無異動，被告執此為由，抗辯不應調整系爭土地之租金，顯不足取。
㈣按當事人依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求法院
增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付之形成判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使(最高法院102年度台上字第2393號判決意旨參照)。是本件所命調整租金之給付，應自判決確定之日起生效，原告請求自111年1月1日起至本判決確定之日前調整租金部分，即非有據。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。準此，另案確定判決既已核定被告自107年7月13日起至系爭土地法定租賃關係終止之日止，按月給付原告11,289元，是以原告得請求之租金定有確定期限，被告應給付日為每月13日，被告如未按期給付，應自期限屆滿時起負遲延責任，即應自該月14日起至清償日止，就該期未給付之金額，加付按週年利率5％算之法定遲延利息。從而，原告請求被告自本判決確定之日起，應按月於每月13日給付依附表「每月租金」欄所示之前一個月租金，暨如未按期給付，自各該應給付之翌日（即每月14日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第227條之2、第442條規定，請求被告所有之系爭建物占用系爭土地面積661.49平方公尺部分之每月租金，自本判決確定之日起，調整為如附表「每月租金」欄所示，並按月於每月13日給付依附表「每月租金」欄所示之前一個月租金，及自各期應給付而未給付之翌日（即每月14日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，然其敗訴部分，僅係就其請求每月租金額之起算日及各期租金額應給付日部分，系爭建物占用系爭土地之月租金額仍有調整之必要，是認訴訟費用由被告全數負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 22 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
書記官 林彥丞附表 系爭建物 系爭建物占用之系爭土地及面積 每月租金 臺南市○○區○○段000○號、219建號建物（即臺南市○○區○○村○○○街000號房屋） 臺南市○○區○○段0000地號、1069地號、1070地號土地、面積共計661.49平方公尺 自本判決確定之日起至租賃關係終止之日止，調整為依臺南市○○區○○段0000地號、1069地號、1070地號土地各當該年度申報地價×占用面積661.49平方公尺×年息8％÷12個月