臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第810號原 告 陳生行 住○○市○○區○○路0段000巷00號
陳麗珠范春美許榮銘(王灣玲之繼承人)前列原告訴訟代理人 楊珮如律師被 告 魏美惠兼上列一人訴訟代理人 趙健在前列被告訴訟代理人 戴見草律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，經本院於民國113年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告陳生行所有臺南市○○區○○路○段000巷00號建物所占用被告趙建在所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示面積
37.4平方公尺之土地上租賃關係存在。確認原告陳麗珠所有臺南市○○區○○路○段000巷00號建物所占用被告趙建在所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示面積
34.75平方公尺之土地上租賃關係存在。確認原告范春美所有臺南市○○區○○路○段000巷00號建物所占用被告趙建在所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示面積
34.2平方公尺之土地上租賃關係存在。確認原告許榮銘即王灣玲之繼承人所有臺南市○○區○○路○段000巷00號建物所占用被告趙建在所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示面積33.88平方公尺之土地上租賃關係存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟玖佰貳拾元。其中新臺幣參仟陸佰元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息由被告負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：ㄧ、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條、第174條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查原告王灣玲於民國113年1月14日死亡(卷二第291、293頁)，繼承人為許榮銘(卷二第307、311-315頁)，其於113年3月19日具狀聲明承受訴訟(卷二第307頁)，於法有據，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判例參照)。本件原告主張其分別為系爭69號建物、系爭73號建物、系爭75號建物及系爭79號建物(下合稱系爭建物)之事實上處分權人，而系爭建物就系爭土地有民法第425條之1租賃關係存在，為被告所否認，則兩造間就系爭建物於系爭土地上有無租賃關係存在即屬不安，而此不安之狀態得以確認判決除去之，應認原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)訴外人楊來勇(下稱楊來勇)於60幾年間在其所有坐落臺南縣○○市○○段0000○0000地號土地(重編後為系爭1273、1275地號土地)上興建系爭建物出售，嗣系爭建物經原告分別輾轉取得(詳如附表一所示)，惟斯時因系爭1723、1725地號土地劃編為農業區受都市計畫限制不得分割，約定將來可分割時，再辦理移轉登記，故系爭土地仍登記為楊來勇所有。詎料，楊來勇於110年竟將系爭1273地號、系爭1275地號土地分別出售予被告趙健在、魏美惠，並辦理所有權移轉登記。因此，系爭土地及系爭建物原同屬楊來勇所有，楊來勇將土地及建物先後讓與相異之人，依民法第425-1條規定，系爭建物在房屋得使用期限內對系爭土地占用部分即有租賃關係，爰提起本件訴訟等語。
(二)並聲明：
1、確認陳生行所有系爭69號建物所占用趙健在所有系爭1273地號土地、魏美惠所有系爭1275地號土地，如附圖所示編號B，面積68.3平方公尺之土地上租賃關係存在。
2、確認陳麗珠所有系爭73號建物所占用趙健在所有系爭1273地號土地、魏美惠所有系爭1275地號土地，如附圖所示編號C，面積65.5平方公尺之土地上租賃關係存在。
3、確認范春美所有系爭75號建物所占用趙健在所有系爭1273地號土地、魏美惠所有系爭1275地號土地，如附圖所示編號D，面積65.5平方公尺之土地上租賃關係存在。
4、確認許榮銘即王灣玲之繼承人所有系爭70號建物，所占用趙健在所有系爭1273地號土地、魏美惠所有系爭1275地號土地，如附圖所示編號E，面積68.3平方公尺之土地上租賃關係存在。
二、被告則以：否認原告係分別向楊來勇購買系爭建物及系爭土地。就陳生行部分，其未提出與前手之買賣契約，自難認此部分主張為真；就陳麗珠部分，其係向余香枝購買，而非楊來勇，自與其所述不相符；就范春美之部分，最早購買者為盧賴阿錦，然其係向劉德安購買，亦非楊來勇，則原告主張系爭73號建物、系爭土地均屬楊來勇所有而分別出售，有民法第425條之1適用，容有誤解等語資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。該法文雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，此有最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照。
(二)次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人(最高法院96年度台上字第2772號裁判意旨參照)。再按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明(最高法院40年台上字第126號、70年台上字第3760號裁判意旨參照)；且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件(最高法院79年度台上字第875號判決意旨參照)。準此，房屋稅籍之變更非未保存登記建物所有權或事實上處分權移轉之要件，房屋納稅義務人並非必為房屋所有權人或事實上處分權人。
(三)經查，系爭建物均為未保存建物，而觀諸系爭建物之外觀為二對面相望橫排連棟平房，其格式、格局、建材相同，戶與戶相互連結一體，此經本院履勘現場，製有勘驗筆錄及原告提出照片數紙附卷可查(卷二第271-279、297-301頁)。由上可知，系爭建物顯屬同一人起造同批建物分別出售營利。是原告主張系爭建物為楊來勇於60幾年間興建出售一節，似非虛言。再參酌原告提出系爭69號建物及系爭79號建物之買賣契約書，其第一手之出賣人均記載為楊來勇(卷一第49、63頁)；系爭73號建物第一手出賣人雖為劉德安，但卻是由楊來勇代理出售，此均有系爭買賣契約書1紙附卷可查(見卷一第55頁）。衡諸上情，系爭建物均由同一人起造分別出售營利，而第一手出賣人均是楊來勇或由楊來勇代理出售，本院綜合上情，認系爭建物均係由楊來勇起造，並將建物分售，楊來勇為原始建築人及起造人。而前已述及，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與是否為房屋稅納稅義務人？及是否為出賣人？無關。本院既認定系爭69、73、75、79號建物原始起造建築人既為楊來勇，楊來勇即為系爭上開建物之所有權人。是被告抗辯系爭建物應為原始設籍人陳秀菊、盧賴阿錦、范盤及王灣玲或第一手出賣人為劉德安及余香枝云云即不可採。
(四)綜上，系爭土地及系爭房屋原均同屬楊來勇一人所有，其將系爭建物之事實上處分權分別出售，輾轉由原告取得，後於110年1月6日將系爭土地所有權出賣予趙健在及魏美惠，依民法第第425條之1之規定，系爭建物與系爭土地推定在系爭建物使用期限內有租賃關係。是原告主張系爭建物對系爭土地有法定租賃關係存在，即屬有據。
(五)至原告主張系爭建物面積應以其系爭建物稅籍登記面積計算(如附表二所示)，惟查，經本院會同臺南市永康地政事務所勘驗現場結果，僅可就系爭建物占用系爭1273地號土地之面積測量(詳如附表三)，占用系爭1275地號土地部分，則因障礙物無法測量屋後，無法計算面積，有土地複丈成果圖附卷足憑(卷二第319頁)。又系爭建物係於65年間興建，迄今已約48年，期間建物究有無毀損、滅失，致占用面積與稅籍登記之面積相異已不可查，故系爭建物分別占用系爭土地之面積應以其現尚存於系爭土地且可得測量之部分為準。是原告所確認租賃關係存在之範圍，即應以系爭建築分別測得占有面積計算之。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於民法第425條之1之規定，請求確認其分別與趙健在就系爭1273地號土地如附圖及附表三「系爭1273地號土地」欄位所示之面積，有租賃關係存在，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為8,920元(即第一審裁判費)，爰審酌兩造勝敗比例及利害關係，依上開規定，諭知訴訟費用之負擔如主文第6項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第五庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書 記 官 黃紹齊附表一：
編號 納稅義務人 房屋門牌號碼 納稅義務人異動資料 房屋座落土地 1 陳生行 臺南市○○區○○路○段000巷00號 ①原始設籍人：陳秀菊 ②陳生行：88年1月28日繼承取得 (卷二第118頁) ③第一手出賣人：楊來勇(卷一第49頁) ⑴臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：趙健在) ⑵臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：魏美惠) 2 陳麗珠 臺南市○○區○○路○段000巷00號 ①原始設籍人：盧賴阿錦 ②蘇黃月霞：65年5月9日買賣取得 ③陳麗珠：73年9月27日買賣取得 (卷二第118頁) ④第一手出賣人：劉德安、代理人楊來勇(卷一第55頁) ⑴臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：趙健在) ⑵臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：魏美惠) 3 范春美 臺南市○○區○○路○段000巷00號 ①原始設籍人：范盤 ②范春美：72年5月21日贈與取得 (卷二第117頁) ③第一手出賣人：余香枝(卷一第59頁) ⑴臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：趙健在) ⑵臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：魏美惠) 4 王灣玲 臺南市○○區○○路○段000巷00號 ①原始設籍人：王灣玲(卷二第117頁) ②第一手出賣人：楊來勇(卷一第63頁) ⑴臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：趙健在) ⑵臺南市○○區○○段0000地號土地(所有權人：魏美惠)附表二：
編號 納稅義務人 房屋門牌號碼 稅籍面積 (平方公尺) 1 陳生行 臺南市○○區○○路○段000巷00號 68.3 2 陳麗珠 臺南市○○區○○路○段000巷00號 65.5 3 范春美 臺南市○○區○○路○段000巷00號 65.5 4 許榮銘即王灣玲之繼承人 臺南市○○區○○路○段000巷00號 68.3附表三：
編號 納稅義務人 測量面積 (平方公尺) 使用地號 系爭1273地號土地 系爭1275地號土地 1 陳生行 37.4 因障礙物無法測量屋後，未計算面積 2 陳麗珠 34.75 因障礙物無法測量屋後，未計算面積 3 范春美 34.2 因障礙物無法測量屋後，未計算面積 4 許榮銘即王灣玲之繼承人 33.88 因障礙物無法測量屋後，未計算面積