臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第910號原 告 黃明全訴訟代理人 王正宏律師
詹金信被 告 黃朝煊
黃輝煌黃榮泰易鼎建設股份有限公司法定代理人 賴易廷上 一 人訴訟代理人 邱文男律師
郭盈萱上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告黃輝煌、黃榮泰未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000○000○0地號土地（下稱分稱為系爭58
3、583之1地號土地，合稱系爭土地）為兩造及訴外人劉純瑜共有，應有部分均為5分之1（本院按：應為原告、被告黃朝煊、黃輝煌、黃榮泰而非「兩造」，且劉純瑜之應有部分已於民國112年3月8日以信託為原因登記為訴外人蕭婉君所有，是各共有人暨其應有部分比例應如附表所示）。被告黃朝煊、黃輝煌、黃榮泰（下稱黃朝煊等3人）前於111年12月9日與被告易鼎建設股份有限公司（下稱易鼎公司）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告黃朝煊等3人依土地法第34條之1第1項規定將系爭土地出售予被告易鼎公司，系爭583、583之1地號土地約定價款各為新臺幣（下同）11,192,900元、155,377元，合計11,348,277元；被告黃朝煊等3人並於112年1月12日委任訴外人即巨信地政事務所之地政士蕭春美依土地法第34條之1規定，以存證信函通知原告，原告亦於112年1月19日寄發新興路郵局存證號碼第110號存證信函向被告黃朝煊等3人表示願以同一條件優先承購。㈡詎原告為前開行使優先承購權之意思表示後，未獲被告黃朝
煊等3人置理，原告遂於112年1月31日寄發左營果貿郵局存證號碼第2號存證信函，通知被告黃朝煊等3人與原告辦理後續簽約，並依系爭契約約定時程及給付價金金額比例，隨函檢附面額各為226,000元之支票3紙，惟被告黃朝煊等3人收受上開支票後亦未兌現。嗣蕭春美與原告代理人洽談承購條件時，告知原告尚應依系爭契約第13條第3項約定，支付巨信公司整合費用、清理費用、協調拆遷費用合計每坪40,000元，始合於系爭契約之「同一條件」。然所謂同一條件，依實務見解係指買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣契約之主要要素，應不包含在買賣契約中同意支付第三人開發費用之第三人利益契約。系爭契約第13條雖約定由巨信公司負責整合系爭土地之地上物之拆除事宜，然系爭土地上之地上物大多為原告所有，現在並未拆除，原告行使優先承購權後，如何處理地上物是原告的權利，倘將上開約定納入同一條件之範圍，強令共有人須與巨信公司成立契約、給付巨信公司整地費用，已然過度解釋，等同杯葛共有人優先承購權之行使，且與土地法第34條之1第4項規定減少共有人人數之立法目的無涉。
㈢為此，依土地法第34條之1第4項規定，提起本件訴訟，請求
確認原告對被告黃朝煊等3人就系爭土地之應有部分各5分之1有優先承購權存在，並請求按被告黃朝煊等3人與被告易鼎公司所定買賣契約同一條件即以系爭契約約定價款換算系爭
583、583之1地號土地應有部分5分之1各2,238,580元、31,075元【計算式：11,192,900元×5分之1＝2,238,580元；155,377元×5分之1≒31,075元（小數點以下四捨五入），見調字卷第13頁】，向被告黃朝煊等3人購買其等就系爭土地之應有部分各5分之1等語。
㈣並聲明：
⒈確認原告對被告黃朝煊等3人就系爭土地之應有部分各5分之1，有優先承購權存在。
⒉被告黃朝煊等3人應按其與被告易鼎公司所定買賣契約之同一
條件即系爭583地號土地應有部分5分之1價金各2,269,655元（本院按：惟依原告起訴狀內之計算式換算應為2,238,580元，此處應屬誤載）、系爭583之1地號土地應有部分5分之1價金各31,075元，與原告簽定買賣契約，並於原告給付前開價金之時，將其等就系爭土地之應有部分移轉登記予原告。
三、被告答辯：㈠被告易鼎公司辯稱：
⒈本件原告起訴請求確認對被告黃朝煊等3人就系爭土地之應有
部分各5分之1有優先承購權存在，且欲向被告黃朝煊等3人購買其等就系爭土地之應有部分。然縱原告獲勝訴判決，亦無從對被告易鼎公司強制執行，被告易鼎公司從未否認原告有優先承購權，應無須將被告易鼎公司列為被告。且優先承購權之性質為形成權，一經合法行使即生與出賣人按其與第三人約定之同一條件補訂買賣契約之效力，無須再經確認，是原告提起本件訴訟，應無訴之利益。
⒉再所謂同一條件，係指原買賣契約之全部條件，如買賣標的
、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等條件皆相同而言。本件原告擬依土地法第34條之1規定行使優先承購權，自應按系爭契約全部條件，非僅依被告黃朝煊等3人之應有部分比例換算價金購買應有部分。況依系爭契約第13條約定，買方要求賣方交付土地時，須拆除原有建物、完成除籍，即以素地出售，另系爭契約約定在地上物清除完成後支付第4期買賣價款，可見該條約定之費用不僅牽涉到買賣價金給付，亦涉及瑕疵擔保。原告既未依同一條件向被告黃朝煊等3人行使優先承購權，其優先承購權已喪失，自不得再向被告黃朝煊等3人主張優先承購系爭土地等語置辯。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告黃朝煊則以：在討論出售土地曾經有提到要把地上物清
除，會有另1筆處理地上物的費用，是買方要負責支付，不包括在買賣價金內；惟不爭執原告有依「同一價格」優先承購之權利等語。
㈢被告黃輝煌、黃榮泰均經合法送達，未於言詞辯論期日到場
，亦未提出書狀作何主張或陳述。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。被告易鼎公司固以其對原告有優先承購權乙節並無爭議，縱原告勝訴亦無從對被告易鼎公司強制執行，且優先承購權性質上為形成權，應無須以訴確認，辯稱原告提起本件訴訟及將被告易鼎公司列為當事人並無訴之利益云云。惟共有人優先承購權之行使，雖無法律規定須經法院以判決宣告，故由共有人之意思表示為之即可，然非謂當事人間於優先承購權行使合法與否有爭執時（如優先承購權之有無、優先承購權之行使效力），不得訴請法院裁判，僅法院認為此項意思表示有效者，於此項意思表示達到他方時形成使法律關係發生、變更或消滅之效力，非自判決確定時始行發生。從上被告易鼎公司抗辯對同一條件之解釋與原告主張歧異，可見原告主張其行使優先承購權之實際內涵已為被告易鼎公司所否認，此即攸關原告是否得依土地法第34條之1第4項規定請求和被告黃朝煊等3人優先承購，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以本確認判決將之除去，自有將被告易鼎公司列為被告以訴確認之必要，即有確認利益及訴之利益，合先敘明。
㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定參照）；依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表示以同樣條件優先承購，始為合法，而生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力（最高法院109年度台上字第2080號判決意旨參照）；故出賣之共有人與他人所訂契約之內容，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權；倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院103年度台上字第1794號、100年度台再字第46號判決意旨參照）。
㈢經查，系爭土地為兩造及蕭婉君所有，應有部分比例應如附
表所示；被告黃朝煊等3人前於111年12月9日與被告易鼎公司簽訂系爭契約，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地出售予被告易鼎公司，約定價款合計為11,348,277元，並委任蕭春美於112年1月12日依土地法第34條之1第2條規定，寄發台南成功路郵局存證號碼第95號存證信函將其等已出售土地及買賣條件通知同為共有人之原告，倘原告擬依同一條件優先承購應於文到15日內以書面通知被告，並於通知3日內繳付買賣價金第1期款；嗣原告收受上開存證信函後，先於112年1月19日寄發新興路郵局存證號碼第110號存證信函向被告黃朝煊等3人表示願以同一條件優先承購，復於112年1月31日寄發左營果貿郵局存證號碼第2號存證信函，通知被告黃朝煊等3人與原告辦理後續簽約，隨函檢附面額各為226,000元之即期支票3紙作為買賣契約第1期款，惟被告黃朝煊等3人收受上開支票後並未將其兌現等情，業經原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本暨異動索引各1份、不動產買賣契約書、台南成功路郵局存證號碼第95號存證信函、新興路郵局存證號碼第110號存證信函暨收件回執、左營果貿郵局存證號碼第2號存證信函影本各1份、受款人為被告黃朝煊等3人，票面金額為226,000元之支票、中華郵政掛號郵件收件回執等影本各3紙為證（見本院卷第129頁至第137頁、第71頁至第85頁，調字卷第21頁至第28頁、第29頁至第34頁、第35頁、第37頁、第39頁至第40頁、第41頁、第43頁至第44頁），業經本院核閱相符，且為兩造所不爭執，此部分事實，應堪認定。
㈣原告雖主張其依土地法第34條之1第4項規定有優先承購權，
已於被告黃朝煊等3人通知後合法行使，請求被告黃朝煊等3人按與系爭契約之同一條件與其簽訂買賣契約。按土地法第34條之1第4項條文中之「同一價格」，依前開說明，應指「同一條件」，解釋上應包括出賣之共有人與買受人所訂買賣契約之「一切」條件，即共有人依法為優先承購權之意思表示時，不得僅就原契約條件部分接受、部分不接受或擅自變更其中條款，否則即難認有合法行使。本件被告黃朝煊等3人係以其等之共有人人數及應有部分比例均已過半，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部出售予易鼎公司，然觀本件原告起訴主張，係請求購買被告黃朝煊等3人就系爭土地之應有部分各5分之1，並以系爭契約總價金換算5分之1，請求被告黃朝煊等3人與原告簽訂買賣契約（見調字卷第9頁、第13頁、第15頁），而共有物之應有部分，在分割前乃抽象存在土地上每一點，故原告請求優先承購被告黃朝煊等3人就系爭土地之應有部分，等同選擇僅對系爭土地之其中部分行使，較系爭契約買賣標的為「整筆土地」即系爭土地全部，顯然已有所不同。
㈤復參諸系爭契約第9條關於點交之約定，第1項土地為：「鑑
界完畢完成地上物拆除並辦理滅失登記以素地點交予登記名義人。現場如有占用無法排除情形，賣方同意辦理標示分割，雙方同意以分割後無占用之面積繼續買賣並按比例調整買賣價金，關於差額部分，雙方同意於完稅款找補」等語、系爭契約付款附表中第4期款之「付款方式、期限」約定為「土地登記完成並地上物清除完成後15日內支付」等語（見本院卷第23頁、第28頁），即出賣之共有人尚負有先將系爭土地現有地上物清除之義務，或在無法排除時須辦理分割，並僅交易無占用部分之土地，顯見系爭契約係約定以無地上物占用之土地作為買賣標的，為出賣人給付之本旨，系爭契約第13條第3項約定「出售標的持分者協調整合出售費用」、「地上排除協議清理費用」、「協調拆遷工程費用（以下合稱整地費用）」亦因此而生。被告黃朝煊雖於審理時稱買賣價金不包括清除費用（見本院卷第145頁），但細繹系爭契約第13條第3項、第5項約定整地費用與土地價款約定之期程並同支付，且由買方逕自買賣價金扣除後支付予巨信公司（見調字卷第24頁），而系爭583地號土地面積389.48平方公尺換算後之整地費用為4,712,708元【計算式：系爭583地號土地面積389.48平方公尺×0.3025平方公尺／坪×每坪40,000元＝4,712,708元】，加計系爭契約總價款11,348,277元，即為被告黃朝煊等3人寄發存證信函通知原告，存證信函所載之買賣總價16,060,985元【計算式：11,348,277元＋4,712,708元＝16,060,985元；見調字卷第30頁】，足見出賣人已將其依系爭契約清除地上物所應支出之整地費用，透過買賣價款轉嫁予被告易鼎公司負擔，並由被告易鼎公司直接支付巨信公司，為縮短給付之結果，此亦與被告黃朝煊所述：有另1筆清除費用，是買方另行支付等語無違（見本院卷第145頁）。換言之，被告黃朝煊前稱之買賣價金，應指出賣人實際收取，扣除整地費用之價金而言。綜上諸節，堪認系爭土地之整地費用與系爭契約買賣標的、價金、付款條件、瑕疵擔保等契約要素均密不可分，自屬買賣契約之條件而無所切割。原告主張上開整地費用並非同一條件之範圍，尚無足採。㈥至原告另以系爭契約乃被告易鼎公司委任巨信公司簽訂，質
之上開整地費用實為杯葛共有人優先承購權之行使（見本院卷第146頁、第57頁），然被告易鼎公司及巨信公司均為依法設立登記之法人，於法究有其獨立之法人格，且原告未能舉證證明系爭契約第13條約定之作成有基於虛偽之意思，或以損害他人為主要目的，則基於私法自治及契約自由原則之體現，當事人本得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，既未違反法律強制規定或誠信原則，即應成為當事人間之行為規範，並有契約嚴守之適用，法院亦應予以尊重。況土地法第34條之1規定本有其促進共有物融通及利用之立法目的，而同條第4項之設計僅為減化共有關係，並不在保有共有人地上物之使用，非謂即可凌駕於自由經濟市場機制等諸多共同決定契約之要素之上，且本件原告亦非不能行使其承購權，僅須依系爭契約之同一條件為之。而原告固曾寄發存證信函向被告黃朝煊等3人為優先承購之意思表示，惟並非按系爭契約之同一條件，依前開說明，自難認有合法行使。據此，原告於出賣人所為通知期限屆滿時，即喪失其優先承購權，自不得再主張優先承購。
五、綜上所述，原告並未遵期依系爭契約之同一條件行使優先承購權，故已喪失優先購買權。原告提起本件訴訟，請求確認其對被告黃朝煊等3人就系爭土地之應有部分各5分之1有優先承購權存在，及請求被告黃朝煊等3人與原告簽定買賣契約，並將其等就系爭土地之應有部分所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
民事第五庭 法 官 徐安傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
書 記 官 李佳芮附表：
編號 共有人 應有部分比例 備註 1 原告黃明全 5分之1 2 被告黃輝煌 5分之1 3 被告黃榮泰 5分之1 4 被告黃朝瑄 5分之1 5 蕭婉君（信託登記） 5分之1 委託人：劉純瑜