臺灣臺南地方法院民事判決112年度重訴字第150號原 告 蘇泉合
陳蘇惠琴蘇惠英蘇惠梅蘇惠雅上五人共同訴訟代理人 許俊明律師被 告 張家迪
張義光張國璽
王振如上四人共同訴訟代理人 陳文元律師複代 理 人 陳哲民律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國113年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，惟不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段、第256條分別定有明文。本件原告起訴時聲明第1項原係請求：「一、被告應共同指示聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）自聯邦銀行南京東路分行之帳號000-000-00000000之不動產買賣價金信託專戶撥付新臺幣（下同）900萬元予原告。」嗣於民國113年8月20日以民事言詞辯論意旨狀變更訴之聲明為：「一、被告應同意原告向聯邦銀行南京東路分行領取戶名「聯邦商業銀行信託部」帳戶（帳號000-000-00000000）內之款項900萬元，並給付原告自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於111年2月24日與被告簽訂不動產買賣契約書，約定由
原告將渠等共有坐落臺南市○○區○○○段○○段000地號（面積591平方公尺、權利範圍全部）、270地號（面積735平方公尺、權利範圍37/100）、271地號（面積314平方公尺、權利範圍全部）等3筆土地（下合稱系爭不動產），以總價款4,913萬元出售予被告，雙方並約定被告於買賣契約履行完成前將應交付予原告之買賣價金信託予聯邦銀行保管（信託帳戶：
聯邦銀行南京東路分行、信託帳號：000-000-00000000）。
嗣訴外人永昌地政士事務所於112年3月3日寄發台南中正路郵局第34號存證信函予兩造，通知系爭不動產之土地增值稅款書於112年2月23日已核下，請買賣雙方依買賣契約書約定履行。詎被告未依系爭不動產買賣契約書第3條約定，於稅單核下後，經地政士通知日起3日內給付完稅款，原告遂以被告未依限給付完稅款，違反系爭不動產買賣契約第8條第2項約定為由，於112年3月13日寄發台北北門郵局第599號存證信函催告被告給付完稅款39,587,315元。豈料，被告自存證信函送達（112年3月14日）之次日起算逾7日仍未支付完稅款，迄至112年3月30日稅單繳款書繳費期限止仍未支付完稅款，原告乃於112年4月11日寄發台北北門郵局第842號存證信函通知被告解除兩造間之系爭不動產買賣契約，並沒收被告已給付之價款900萬元充作做違約金等語，嗣該存證信函業於112年4月12日送達被告，爰提起本件訴訟，請求被告應同意原告向聯邦銀行南京東路分行領取系爭信託專戶內之款項900萬元，並給付原告法定遲延利息。
㈡原告以被告未依限給付完稅款，違反系爭不動產買賣契約第8
條第2項約定為由，主張於112年4月11日以台北北門郵局第842號存證信函解除兩造間之系爭不動產買賣契約，並沒收被告已給付之價款900萬元，為有理由：
⒈兩造於系爭不動產買賣契約書並未約定系爭不動產指定建
築線之位置及範圍，更未約定系爭不動產之兩側臨路部分均應指定建築線，此觀諸證人黃明國、張文亮及簡昇安之證述即足證明。準此，系爭不動產買賣契約書既未特別約定系爭不動產申請指定建築線之位置及範圍，復未特別約定系爭269地號土地及系爭270、271地號土地兩側臨路部分均應指定建築線，且原告未向被告特別保證系爭不動產皆可單獨供建築房屋之用，被告於買受後亦已向臺南市善化區公所（下稱善化區公所）申請核定系爭不動產之指示（定）建築線申請書圖，並經善化區公所依法核發112年2月16日善工字第9號之指定建築線，則被告申請指定建築線完成業已符合系爭不動產買賣契約所約定之效用，足證完稅款之「指定建築線完成」之給付條件已成就。是被告逾期未付完稅款，原告解除系爭不動產買賣契約，並沒收被告已付價款900萬元，自屬合法。
⒉系爭不動產遲至111年8月31日最後履約期限仍無法完成產
權移轉登記並辦理點交，係可歸責於被告之事由所致，被告以「系爭不動產兩側並未均指定建築線」、「逾111年8月31日最後履約期限仍無法將系爭不動產完整移轉登記及點交」及「原告未經其書面同意擅自分割出271-1地號土地，且未能清理排除系爭271地號土地遭鄰居占用13平方公尺」等事由，拒絕給付完稅款，顯無理由：⑴關於系爭不動產兩側並未均指定建築線之部分：兩造並
未特別約定系爭不動產申請指定建築線之位置及範圍，復未特別約定系爭269地號土地及系爭270、271地號土地兩側臨路部分均應指定建築線，原告未向被告特別保證系爭不動產皆可單獨供建築房屋之用，且被告於買受後已向善化區公所申請核定系爭土地之指示（定）建築線申請書圖，並經核發指定建築線，是被告既已申請指定建築線完成，則依約負有完稅款之給付義務。
⑵關於逾111年8月31日最後履約期限仍無法將系爭不動產
完整移轉登記及點交之部分：依系爭不動產買賣契約第13條第6項、第7項約定，指定建築線依約係被告之義務，且被告於鑑界過程均有指派趙經理參與，故對於系爭271地號土地有13平方公尺遭鄰居占用，早於委託他人申請指定建築線前就已知悉，並同意分割出271-1地號土地，被告代理人張家迪作為不動產專業建商，依其專業知識明知系爭271地號土地一側如欲申請指定建築線依法本須預留處理期限溝通鄰居，但被告張家迪卻未在鑑界後3日內申請指定建築線，因被告遲延申請致善化區公所遲至111年8月30日始派員會勘，故111年8月31日最後履約期限仍無法將系爭不動產完整移轉登記及點交之遲延，係可歸責於被告之事由所致。
⑶關於原告未經被告書面同意擅自分割出271-1地號土地，
且未能清理排除系爭271地號土地遭鄰居占用13平方公尺之部分：兩造於簽訂系爭不動產買賣契約時即有口頭協議若出售之土地遭他人占用，被告即不購買該遭占用部分之土地，並由原告自行與占用人解決紛爭，被告不涉入；且被告對系爭271地號土地遭鄰人占用早已知悉，並同意將遭占用土地以分割方式登記為271-1地號後，才會接續辦理申請指定建築線，是被告以此等理由拒絕給付完稅款，並無可採。
㈢原告得請求被告同意原告向聯邦銀行自系爭信託專戶內領取9
00萬元：依系爭不動產買賣價金安全信託契約書（契約書編號：000-00000000）第5條第5項約定：「甲乙雙方同意買賣過程中若發生任何爭議情事，除甲乙雙方共同另以其他書面正本指示外，得單方依法院確定判決（或其他與確定判決有同一效力者）指示丙方依該確定判決之內容履行，信託契約終止。」而經原告向聯邦銀行詢問後得知，法院判決主文必須記載「指示」，聯邦銀行方能依上開約定將已信託之買賣價金撥付予被告。
㈣原告沒收被告之已付價款900萬元並未過高：原告自始至終均
一再配合被告要求拆除舊厝18間並整地，但被告代理人張家迪作為不動產專業建商如無法購買系爭不動產早應在原告拆除舊厝前即要告知原告，而非善化區公所指定建築線完成後才找盡各種理由惡意悔買，導致原告將有18間房間之舊厝全部拆光，蒙受地上物全部拆光等財產損失，而買賣雙方另行約定在指定建築線前給付800萬元，此係已付買賣價金之一部；善化區公所業已指定建築線完成。被告徒以「土地兩側並未均指定建築線」、「超過111年8月31日之約定期限」及「271地號土地被鄰居占用13平方公尺」云云，拒絕依約給付完稅款，法律上並無理由，是衡以上情，原告沒收被告之已付價款900萬元並無過高之情。
㈤並聲明：
⒈被告應同意原告向聯邦銀行南京東路分行領取戶名「聯邦
商業銀行信託部」帳戶（帳號000-000-00000000）內之款項900萬元，並給付原告自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠兩造於111年2月24日簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由被
告以總價款4,913萬元向原告買受系爭不動產，並共同委託訴外人聯邦銀行辦理不動產買賣價金信託，兩造於111年2月24日簽訂系爭不動產買賣契約書後，被告旋於111年3月4日依約將第一期簽約款100萬元匯至系爭信託專戶。被告並於000年0月間委託大川測量股份有限公司（下稱大川公司）就系爭不動產辦理建築線申請相關事宜，大川公司再複委託維駿工程顧問有限公司（下稱維駿公司）辦理指定建築線申請事宜。111年4月11日被告辦理第一次鑑界，然因系爭不動產地上仍有原告所有之地上物存在致無法鑑界，惟原告卻要求被告需先給付部分款項，否則不願進行原有地上物拆除工作，被告為避免影響後續土地鑑界及建築線指定時程，雖系爭不動產之建築線尚未指定完成、備證款給付條件仍未成就，被告仍先依原告之要求於111年5月10日將第二期備證款800萬元匯至系爭信託專戶，嗣原告才於111年5月17日至28日間拆除坐落系爭不動產上之建物。其後，因系爭不動產有未能完成指定建築線、逾111年8月31日最後履約期限仍無法將系爭不動產完整移轉登記及點交及原告未經被告之書面同意擅自分割出271-1地號土地，且未能清理排除系爭271地號土地遭鄰居占用13平方公尺等事由，是被告自得拒絕給付完稅款。
㈡原告以被告未依限給付完稅款，違反系爭不動產買賣契約第8
條第2項約定為由，主張於112年4月11日以台北北門郵局第842號存證信函解除兩造間之系爭不動產買賣契約，並沒收被告已給付之價款900萬元，為無理由：
⒈系爭不動產買賣契約第3條所約定之完稅款給付條件尚未成
就，被告無逾期未付完稅款之情，是原告解除系爭不動產買賣契約不合法：
⑴系爭完稅款之給付應以備證款800萬元所約定之應同時履
行條件即「系爭不動產建築線指定完成」為前提：系爭完稅款為本件買賣之尾款，佔全部買賣價款約80%，則依系爭不動產買賣契約本旨，完稅款（即尾款）亦應以「系爭不動產建築線指定完成」為前提。
⑵系爭不動產建築線指定完成，係指包含系爭269地號土地
及系爭270、271地號土地兩側臨路部分，均應指定建築線，俾利被告未來開發及建築：
①就系爭不動產坐落周圍位置之客觀情狀言之，系爭269
地號土地右側確實緊鄰馬路巷道，左側則為系爭270、271地號土地，而系爭270、271地號土地之左側現況亦均緊臨巷道；參以，系爭269地號土地臨巷道側應指定建築線，乃兩造所不爭執，而系爭270、271地號土地左側臨巷道之建築線，則因建築線指定前，該二筆土地所臨現況巷道尚應經主管機關為現有巷道之認定，為此，原告不僅交付印章及身分證資料給證人黃明國轉交大川公司用以申辦現有巷道認定，原告甚至以申請人身分親自出席111年12月22日系爭270、271地號土地所臨道路之現有巷道評議會議，且於該次評議會議後，更於112年2月15日再出具土地使用同意書同意將坐落於系爭270、271地號上之巷道土地無償提供善化區公所使用。再參以，指定建築線申請書內容，維駿公司於111年8月1日送件向善化區公所申請指定系爭不動產之建築線時，建築線係分別於系爭26
9、271地號土地臨路側繪製二條建築線（亦即系爭不動產3筆土地之二側臨路部分均有指定建築線)，足證原告對於系爭269、271地號土地臨路側均應完成指定建築線，顯然知之甚詳，兩造縱非明示，對此至少亦有默示之合致，否則原告何須配合被告辦理270、271地號土地上現有巷道認定之申請程序？甚至親自參與現有巷道評議小組會議？②系爭不動產面積合計達1000數百餘平方公尺，被告本
無須一次即全部開發或建築房屋，亦得分次辦理開發，倘分次開發，各土地自應均有臨建築線，是系爭土地兩側臨路部分均應指定建築線，俾利被告未來開發及建築，本屬事理所當然、乃兩造締約當時為原告所明知。
⑶系爭270、271地號土地因未面臨經認定之現有巷道，而
無法指定建築線：維駿公司申請指定建築線時即已表明包含系爭269、271地號土地兩條建築線，故應分別觀察有無申請指定建築線，系爭271地號土地目前因未面臨經認定之現有巷道，致無法指定建築線，不符系爭不動產買賣契約第3條約定「建築線指定完成」要件。
⒉系爭不動產遲至111年8月31日最後履約期限仍無法完成產
權移轉登記並辦理點交，係非可歸責於被告之事由所致，被告自得以下列事由，拒絕給付完稅款：
⑴系爭271地號土地未能完成指定建築線，且原告逾系爭不
動產買賣契約第13條第9項所定之111年8月31日最後履約期限仍無法將系爭不動產完整移轉登記及點交，被告可拒絕給付完稅款：
①被告並無遲延辦理指定建築線，致無法於契約所定最
後履約期限完成建築線指定之情：被告早於簽約後000年0月間即委託大川公司就系爭不動產辦理建築線申請相關事宜，當時尚未完成鑑界，是被告委任專技人事並無遲延之情形。再者，原告遲至111年6月29日後才交付複丈成果圖給維駿公司，維駿公司才能憑複丈成果圖再繪製現場圖，送至主管機關審核，此一作業絕無可能在短短3日內完成。況辦理指定建築線程序，從申請到核准至少須2到3個月，且若涉及到現有巷道認定程序，更須達半年左右，原告遲至111年6月29日都尚未完成土地鑑界，是被告擔心後續建築線指定程序延宕才不得已先將該日之複丈成果圖交給維駿公司趕緊辦理，豈料本件因涉及現有巷道認定程序，且原告先前申請鑑界又拖延4個月，最後才導致系爭不動產買賣契約所定111年8月31日最後履約期限前，仍無法完成指定建築線。
②原告明知系爭271地號土地未完成建築線指定，且已逾
系爭不動產買賣契約第13條第9條所定最後履約期限，卻指示永昌地政士事務所辨理稅單核發事宜，是係以不正當行為促其條件成就，而應依民法第101條第2項規定，視為條件不成就：原告未經被告同意逕自將系爭271地號土地分割出271-1地號土地，並單方指示張文亮代書變更縮減買賣標的範圍，將271-1地號土地排除於買賣標的範圍外，破壞買賣標的土地完整，張文亮代書既未事先徵得被告同意擅自決定不申報系爭271-1地號土地之增值稅，僅申報分割後系爭271地號土地之增值稅，則非僅片面變更兩造交易標的，更不符系爭不動產買賣契約完稅款之給付應在全部買賣標的土地之稅單核下後之要件。
⑵原告未經被告書面同意擅自分割出271-1地號土地，且未
能清理排除系爭271地號土地遭第三人占用之情，被告可拒絕給付完稅款：依系爭不動產買賣契約第13條第1項約定：若土地經地政機關鑑定界址後，測量面積逾法定公差致所有權狀登記面積有增減時，依成交單坪價增減價金；若有鄰地占用，賣方無法排除時，致點交面積增減時亦同。但須買方書面同意。亦即若因占用而有所增減標的面積時，仍需先經被告書面同意，但被告從未曾以書面同意，惟原告未經被告書面同意即擅自分割出271-1地號土地，又未排除系爭271號土地遭鄰人占用，致其於系爭不動產買賣契約第13條第9項所訂111年8月31日最後履約期限，仍無法將系爭不動產完整點交給被告，違反系爭不動產買賣契約第6條「於完稅款交付日前負責清理」之約定，被告於原告排除清理前自得拒付完稅款。
⑶系爭271地號土地無法指定建築線，依系爭不動產買賣契
約第13條第8項約定，系爭不動產買賣契約當然解除：系爭不動產買賣契約第13條第8項約定之目的在於被告購買系爭不動產乃著眼於未來開發及建築，此為原告所明知，倘系爭不動產無法指定建築線，則喪失開發功能，契約目的顯然不達，系爭不動產買賣契約即無條件解除，換言之，前開約定應屬契約之「解除條件」，條件既已成就，契約自動無條件解除，而系爭271地號土地無法辦理完成指定建築線，契約目的不達，依系爭不動產買賣契約第13條第8項約定，系爭不動產買賣契約自已無條件解除。又縱認本件無系爭不動產買賣契約第13條第8項之適用，然因原告無法排除第三人占用、未能完整交付買賣標的給被告，且系爭271地號土地又無法辦理完成指定建築線，經被告以112年5月19日台北大安郵局第248號存證信函催告原告應於函到7日內依約將系爭不動產辦理移轉登記並完整交付被告，惟原告仍未能履行，被告旋於112年6月3日以台北大安郵局第291號存證信函向原告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，自屬適法有據。
㈢若原告解除系爭不動產買賣契約為合法，則：
⒈依系爭不動產買賣契約第8條第2項約定，被告違約時，原
告得解除契約並沒收已付價款充作違約金。既曰沒收，則該價款自應係在原告已可逕予支配而無需被告協力之下。
惟本件之買賣價金，依雙方簽訂之系爭不動產價金安全信託契約書前言之記載「甲乙雙方同意甲方於買賣契約『履行完成前將』應交付予乙方之買賣價金信託與丙方保管，俟甲乙雙方『履行後』，依本信託契約約定將信託財產移轉歸屬權利人。」及第1條之規定「本信託之目的係為甲乙雙方共同就不動產買賣契約履行完成前，將甲方所繳交之買賣價金共同委由丙方信託管理」等內容可知，被告所繳交之買賣價金於買賣契約履行完成前，仍由受託銀行保管中，尚未移轉歸屬於原告。準此，原告既主張系爭不動產買賣契約於尾款未支付前業已解除，則買賣契約自未履行完成，被告交由聯邦銀行保管之價金，即尚未移轉歸屬原告支配，從而，系爭不動產買賣契約解除時，原告自無任何價金可沒收充作違約金，原告主張依系爭不動產買賣契約第8條第2項規定沒收被告已付價金900萬元，即無理由。
⒉又縱認原告以112年4月11日台北北門郵局第842號存證信函
解除系爭不動產買賣契約並得沒收被告已給付價款作為違約金。惟考量本件乃係因原告遲延拆除房屋在先，導致後續指定建築線等程序嚴重遲延，無法於系爭不動產買賣契約所規定之最後期限內完成，顯可歸責於原告；且原告業已於112年11月24日將系爭不動產出賣與第三人，交易總價達4929.54萬元，該交易價格顯高於本件系爭契約買賣總價4913萬元，足徵原告並未有因兩造系爭買賣糾紛而遭受任何損害，甚至反而更獲有利益。從而，系爭不動產買賣契約所約定900萬元違約金，顯與原告並未受有損失等客觀情形相懸殊，為此，被告爰請求本院酌減違約金至0元。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於111年2月24日與被告簽訂不動產買賣契約書，約定由
原告將渠等共有坐落臺南市○○區○○○段○○段000地號（面積591平方公尺、權利範圍全部）、270地號（面積735平方公尺、權利範圍37/100）、271地號（面積314平方公尺、權利範圍全部）等3筆土地（即系爭不動產），以總價款4,913萬元出售予被告，雙方就付款期別、應同時履行條件並約定如下（系爭不動產買賣契約第3條）：
⒈簽約款100萬元：於簽訂本契約同時由買方支付之。
⒉備證款800萬元：建築線指定完成3日內，買方匯入第2期款
續行本契約。賣方應備齊所有權移轉登記應備文件，交付地政士保管。
⒊完稅款4,013萬元：於稅單核下後，經地政士通知日起3日內，本期價款由買方支付之；同時雙方應依約繳清稅款。
⒋尾款0元。
㈡兩造為使系爭不動產土地交易順利進行，與訴外人聯邦銀行
簽訂不動產買賣價金安全信託契約書，同意被告於買賣契約履行完成前將應交付予原告之買賣價金信託予聯邦銀行保管（信託帳戶：聯邦銀行南京東路分行、信託帳號：000-000-00000000），俟兩造雙方依約履行後，依系爭信託契約約定將信託財產權移轉予歸屬原告。
㈢系爭不動產買賣契約書之條款各約定如附表所示。㈣原告於111年3月2日向新化地政事務所分別申請辦理系爭270
地號土地分割及系爭269、271地號土地鑑界（卷一第297、315頁）。
㈤被告已於111年3月4日、111年5月10日分別將第一期簽約款10
0萬元、第二期備證款800萬元（合計900萬元）匯入系爭信託專戶內。
㈥被告於111年4月1日委託大川公司就系爭不動產辦理指定建築
線申請相關事宜，大川公司再複委託維駿公司辦理指定建築線申請事宜。
㈦新化地政事務所於111年4月11日就系爭269、271地號土地為
第一次鑑界，惟系爭269、271地號土地現場有障礙物無法實施測量，經新化地政事務所於同日以複丈補正字第Y00276號補正通知書，請原告排除障礙物以憑辦理。嗣因原告未依限補正排除現場障礙物，新化地政事務所乃於111年5月3日以複丈駁回字第X00021號駁回通知書，駁回系爭269、271地號土地鑑界之申請（卷一第319、323、321頁）。
㈧新化地政事務所於111年4月14日就系爭270地號土地辦理複丈
，並將複丈結果（分割出270地號、270-1地號）通知原告（卷一第311、309頁）。
㈨原告於111年5月底拆除系爭269、271地號土地上之建物（不
含分割後271之1地號土地上建物），並於111年6月1日再次向新化地政事務所申請辦理系爭269、271地號土地鑑界（卷一第331頁）。
㈩原告於111年6月1日向新化地政事務所申請辦理系爭271地號土地分割（卷一第339頁）。
新化地政事務所於111年6月29日就系爭269、271地號土地為第二次鑑界、複丈（卷一335、337頁）。
新化地政事務所於111年7月1日就原告申請分割系爭271地號
土地乙案辦理現場測量，並分割出同段271-1地號土地（面積13平方公尺）（卷一第343、351頁）。
維駿公司於111年8月1日就系爭269、271地號土地向善化區公
所送件提出建築線指定之申請，經善化區公所於111年8月9日前往系爭269、271地號土地勘查測量後，原告於000年0月00日出具現有巷道認定申請書，申請系爭271地號土地所面臨道路（北子店段二小段264、265、270、270-1、283地號等5筆土地部分範圍）之認定。
系爭不動產遲至111年8月31日（最後履約期限）仍無法完成產權移轉登記並辦理點交。
善化區公所於111年9月28日公告「擬認定『北子店段二小段26
4（部分）、265（部分）、270（部分）、270-1（部分）、283（部分）地號』等6筆土地之瀝青混凝土及其附屬設施為現有巷道公開徵求意見，惟系爭264地號土地所有權人林藏寶、林王秀梅、林柏光等人以前開公告範圍土地僅供特定人行走之無尾巷、並無公眾使用，且區公所未經所有權人同意自行建設道路為由，分別於111年10月24日、111年10月13日、111年10月16日向善化區公所提出異議書，不同意現有巷道之認定。
工務局於111年12月22日召開111年度第11次現有巷道評議小
組會議，其中「善化區公所於北子店段264地號部分土地等5筆之現況道路是否為現有巷道評議案」，經審查後決議要求善化區公所需補充「供公眾通行的佐證資料」及「行政主體開闢或維護資料」，釐清後再送評議小組。
被告於112年2月8日寄發台南育平郵局第36號存證信函向原告
表示渠等擅自分割出系爭271-1地號土地且系爭270、271地號土地仍未能指定建築線、原告未能於契約第13條第9項所約定111年8月31日前辦妥系爭不動產點交、抵押權設定及塗銷作業等語，請原告於112年2月20日前與被告協議解除系爭不動產買賣契約。
原告於000年0月00日出具土地使用同意書給善化區公所，同
意將系爭270、271地號土地無償提供善化區公所興建道路並提供作為公眾使用。
善化區公所於112年2月16日以善工字第9號發給「建築線指示
申請書圖」，僅系爭269地號土地有指定建築線，系爭271地號則未標示出建築線。
原告於112年2月17日以台北北門郵局第409號存證信函函覆被
告稱欲以分割後之271地號土地辦理減價，惟遭被告於112年2月24日以台南育平郵局第54號存證信函拒絕，並表示本件未能於系爭不動產買賣契約所約定之111年8月31日前完成履約，雙方亦未另行協議，無法再進行第3期款後續事宜，請原告於112年3月10日前洽商合意解約。
原告以112年2月21日台北北門郵局432號存證信函通知訴外人
永昌地政士事務所及被告，主張建築線已指定完成，請求代書辦理申報土地增值稅及契稅。嗣訴外人永昌地政士事務所於112年3月3日寄發台南中正路郵局第34號存證信函予兩造，通知系爭不動產之土地增值稅款書於112年2月23日已核下，請買賣雙方依買賣契約書約定履行。然被告經地政士通知後未於3日內給付完稅款。
原告於112年3月13日寄發台北北門郵局第599號存證信函催告
被告給付完稅款39,587,315元（原告自行減價，即扣除所謂分割系爭271-1地號土地面積13平方公尺之價金）；該存證信函於112年3月14日送達被告。然被告迄至112年3月30日稅單繳款書繳費期限止，仍未給付完稅款。
被告於112年3月17日寄發台南育平郵局第87號存證信函函覆
原告，表示兩造未於系爭不動產買賣契約所定111年8月31日最後期限完成移轉登記及點交等，亦未再行協議延後，且被告從未出具書面同意分割系爭271-1地號土地，請原告於112年3月31日前洽商合意解除解約。
原告於112年4月11日寄發台北北門郵局第842存證信函通知被
告其依系爭不產買賣契約第8條第2項約定解除系爭不動產買賣契約，並沒收被告已付價款900萬元充作違約金等語；嗣該存證信函於112年4月12日送達被告等語。
被告於112年5月19日寄發台北大安郵局第248號存證信函催告
原告應於函到7日內依約將系爭不動產辦理移轉登記並完整交付被告。嗣該存證信函於112年5月22日送達原告。
被告於112年6月3日寄發台北大安郵局第291號存證信函向原
告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並主張依系爭不動產買賣契約書第8條第1項約定請求原告給付違約金等語，嗣該存證信函於112年6月5日送達原告。
工務局、善化區公所就「善化區北子店段二小段264、265、2
70地號等5筆土地之瀝青混凝土及其附屬設施，是否經現有巷道評議小組會議決議認定為現有巷道」一案，分別於112年9月25日以南市工管二字第1121261125號函、於112年9月28日以善工字第1120708536號函回覆：「目前尚無再評議資料」、「旨揭地號尚無現有巷道評議小組會議決議認定為現有巷道在案」。
系爭269地號土地已經完成指定建築線。
系爭270地號土地未經維駿公司申請指定建築線。
四、本院得心證之理由：原告以被告未依限給付完稅款，違反系爭不動產買賣契約第8條第2項約定為由，主張於112年4月11日以台北北門郵局第842號存證信函解除兩造間之系爭不動產買賣契約，並沒收被告已給付之價款900萬元，為無理由：
㈠原告解除系爭不動產買賣契約不合法：
⒈系爭不動產買賣契約第3條所約定之完稅款給付條件已成就：
⑴依系爭不動產買賣契約第3條所約定之給付條件為：「⒉
備證款800萬元：建築線指定完成3日內，買方匯入第2期款續行本契約。賣方應備齊所有權移轉登記應備文件，交付地政士保管。⒊完稅款4,013萬元：於稅單核下後，經地政士通知日起3日內，本期價款由買方支付之；同時雙方應依約繳清稅款。」然被告已於111年3月4日、111年5月10日分別將第一期簽約款100萬元、第二期備證款800萬元（合計900萬元）匯入系爭信託專戶內，其後善化區公所於112年2月16日以善工字第9號發給「建築線指示申請書圖」，僅系爭269地號土地有指定建築線，系爭271地號則未標示出建築線等情，為兩造所不爭執之事實（不爭執事項㈠㈤），即被告於建築線之指定前即已先行給付備證款，惟被告雖自願先行給付備證款，然依前開付款條件之約定先後次序，被告主張系爭完稅款之給付應以備證款800萬元所約定之應同時履行條件即「系爭不動產建築線指定完成」為前提無訛，應堪憑採。
⑵然備證款800萬元所約定之應同時履行條件即「系爭不動
產建築線指定完成」，並非指包含系爭269地號土地及系爭270、271地號土地兩側臨路部分，均應指定建築線：
①依系爭不動產買賣契約書之約定內容，兩造並無約定
系爭不動產指定建築線之位置及範圍，更無特約約定系爭269地號土地及系爭270、271地號土地兩側臨路部分均需指定建築線，且依證人黃明國（即兩造簽訂契約時之在場者）之證詞，兩造於訂約時並未曾約定系爭269、270、271地號土地均需指定建築線（本院卷㈡第16頁），且證人簡昇安（即大川公司、維駿公司負責人）亦證稱被告委託辦理指定建築線時，並未說明建築線欲指定幾筆，亦未說明系爭269、271地號土地需各指定一條建築線，是原告主張兩造並未約定系爭269地號土地及系爭270、271地號土地兩側臨路部分均需指定建築線等語，尚堪憑採。是以，原告主張系爭不動產買賣契約第3條所約定之完稅款給付條件已成就，自屬可採。
②而被告雖抗辯兩造締約時係約定系爭不動產兩側臨路
部分均應指定建築線，俾利被告未來開發及建築云云，惟就此有利於己之事實，被告並未能舉證以實其說；至原告雖配合被告之需求而辦理系爭271地號土地之現有巷道認定手續，惟依前所述，原告就此並無契約上之義務，則自難以原告之配合行為即遽此認定其即有此義務。③另被告抗辯因系爭271地號土地無法指定建築線，依系
爭不動產買賣契約第13條第8項約定，系爭不動產買賣契約當然解除云云，惟被告既未能舉證證明兩造曾約定系爭271地號土地需指定建築線，已如前述，則被告前開抗辯，自非可採，附此敘明。⒉惟被告以原告未經其書面同意擅自分割出271-1地號土地，
且未能清理排除系爭271地號土地遭第三人占用之情為由，拒絕給付完稅款，為有理由：
⑴查系爭不動產買賣契約第13條第1項係約定：「若土地經
地政機關鑑定界址後，測量面積逾法定公差致所有權狀登記面積有增減時，依成交單坪價增減價金；若有鄰地占用，賣方無法排除時，致點交面積增減時亦同。但須買方書面同意。」則賣方即原告若因鄰地占用而有所增減標的面積時，須先經買方即被告書面同意。而本件系爭271地號土地因鄰地占用而分割出系爭271-1地號土地（面積13平方公尺），然被告並未曾以書面同意系爭買賣契約之土地面積得減少之，此亦為原告所不爭執，而兩造既對於土地遭鄰房占用應如何處理已於契約中明文約定應經被告書面同意始得減少標的面積，是被告辯稱其並未同意系爭買賣土地面積之減少，尚堪憑採。
⑵原告雖主張兩造於簽訂系爭不動產買賣契約時有口頭協
議若出售之土地遭他人占用，被告即不購買該遭占用部分之土地；且被告對系爭271地號土地遭鄰人占用早已知悉並同意將遭占用土地以分割方式登記為271-1地號後，才會接續辦理申請指定建築線云云，惟依前開所述，兩造既已明文約定系爭買賣土地若遭鄰房占用應經被告書面同意始得減少面積，則被告嗣雖接續辦理系爭27
0、269地號土地指定建築線之申請，然此尚難以代替前開之要式行為（書面同意），是原告主張被告已同意減少系爭土地買賣之面積，自難憑採。
⑶而訴外人永昌地政士事務所於112年3月3日寄發存證信函
予兩造，通知系爭不動產之土地增值稅款書於112年2月23日已核下，請買賣雙方依買賣契約書約定履行，然被告經地政士通知後未於3日內給付完稅款等情，雖為兩造所不爭執（不爭執事項），然系爭不動產之土地增值稅書並未包括分割後之系爭271-1地號土地乙節，業據證人張文亮（承辦申報稅款之代書業者）到庭結證屬實（卷㈡第90-91頁）；且原告於112年3月13日以存證信函催告被告給付之完稅款為39,587,315元，係原告自行減價即扣除系爭271-1地號土地面積13平方公尺之價金，亦為兩造所不爭執之事實（不爭執事項），則前開買賣稅單既不包括分割後之271-1地號土地之稅單，該稅單自屬不完全而不符合「稅單核下」之約定條件，是被告拒絕給付完稅款，自有理由。
㈡依上所述，被告拒絕給付完稅款既有理由，則原告以被告未
依限給付完稅款而主張依系爭不動產買賣契約書第8條第2項之約定解除兩造間之系爭不動產買賣契約，難謂合法，從而，原告請求被告應同意原告向聯邦銀行南京東路分行領取戶名「聯邦商業銀行信託部」帳戶（帳號000-000-00000000）內之款項900萬元，並給付原告自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核均無礙於判決之結果，爰不予逐一論駁，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 6 日
書記官 林政良附表：系爭不動產買賣契約書之條款約定內容 第8條違約之處罰 第1項 賣方違反第五條（所有權移轉）、第六條（賣方之瑕疵擔保責任）、第七條（點交）或其他約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方應將買方已支付之房地價款，全部退還買方外，並應支付與已付價款同額之違約金。 第2項 買方逾期未付清期款或已付之票據無法兌現或違反其它約定時，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付或履行者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。 第13條特別約定事項 第1項 第1款 本案標的土地需維持可鑑定界址之狀態（必要時需整地）。若土地經地政機關鑑定界址後【測量面積逾法定公差致所有權狀登記面積有增減】時，依成交單坪價增減價金；若有鄰地占用，賣方無法排除時，致點交面積增減時亦同。但須買方書面同意。 第4項 本案標的270地號之持分，於點交標的於買方前，賣方依合約附件之分割範圍完成分割及鑑界。 第5項 本案標的土地有地上物（含未保存登記建物及領空權）於點交標的予買方前，由賣方負責拆除清運及協調遷移後點交買方。 第6項 本案標的指定建築線時費用由買方負擔。 第7項 辦理指定建築線由買方委任專技人士協助申請之。但最遲應於土地鑑定界址後3日內，委任專技人士（如測量技師、建築師）辦理，並應將聯絡方式告知地政士，以利案件進行 第8項 建築線指定完成3日內，買方匯入第二期款續行本契約。反之，若無法指定則雙方無條件解除本契約由賣方負責指定建築線費用，恢復原狀且本案簽約付，則由買賣雙方各半負擔。 第9項 產權移轉登記完畢，並辦妥抵押權他項設定、塗銷作業後並辦理點交，最遲不得逾111年8月31日。（如需延後，雙方再行協議）。