臺灣臺南地方法院民事判決112年度重訴字第251號原 告 周子玉訴訟代理人 謝享穎律師被 告 陳玉昆訴訟代理人 林柏睿律師
曾獻賜律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國113 年5 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1 億元，及自民國112 年1 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣3333萬3333元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣1 億元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造簽約與原告解約過程⒈兩造於民國111 年4 月14日（日期下以「00.00.00」格式）
就被告所有之臺南市新營區茄苳腳段1049、1037地號土地（下稱【1049土地】、【1037土地】）分別簽訂《土地買賣契約書》（下稱【1049土地買賣契約】、【1037土地買賣契約】，合稱【二筆土地買賣契約】。價格與契約條款，參見附表一、㈠），均共同委由訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱【第一建經】）辧理價金信託履約保證並負責管理履約保證信託專戶（下稱【1049履保專戶】、【1037履保專戶】，合稱【二筆土地履保專戶】），並於同日就各買賣契約簽訂《賣方動撥買賣價金協議書》（下稱【1049動撥價金協議書】、【1037動撥價金協議書】，合稱【二筆土地動撥價金協議書】，協議內容，參見附表一、㈡；款項動撥，參見附表二），同意被告動撥原告匯入1049、1037履保專戶簽約款之部分款項。嗣因被告資金運用需求，兩造就二筆土地買賣契約於111.05.12 簽定《變更價款支付方式協議書》（下稱【系爭變更付款方式協議書】，協議內容，參見附表一、㈢；款項支付，參見附表二）。
⒉原告依上開買賣契約與協議書約定匯款至1049履保專戶由被
告領取使用（共新台幣〈下同〉5400萬元），再於111.09.30、111.10.03 、111.10.12 匯款1750萬元、1 萬4000元、79
9 萬元至1049履保專戶（累計共匯款7950萬4000元至該專戶），並已就1049地號土地與向臺灣土地銀股份有限公司（下稱【土銀】）申辦購地貸款而由該函於111.10.07 通知核定授信貸款額度5160萬元。是就1049土地買賣契約之簽約款、用印款、完稅款、尾款之核貸不足差額款，均經原告給付完畢。
⒊因被告前以1049、1037土地共同設定抵押權（88.12.28設定
、債權人台中商銀、第一順位最高限額系爭抵押權、擔保債權額1 億3905萬元，下稱【台中商銀抵押權】，另於102.12.24 再設定地上權，下稱【台中商銀地上權】），依1049土地買賣契約第6 條第1 、5 、6 項約定，被告就該台中商銀抵押權，應協助特約地政士或第一建經確認債務，並於債務受償5 日內提供清償證明文件以完成抵押權塗銷。如被告需以原告給付之價金或自原告向土銀申辦貸款配合清償者，應於1049地號完成產權移轉登記後辦理，否則應由被告於完稅前自行處理，如買賣總價款不足清償該抵押之債務時，亦同。是原告僅待被告提供債務資料，即可由土銀以核貸款項清償債務並塗銷台中商銀抵押權。惟被告竟不提供台中商銀抵押權擔保債務資料以辦理上開代償債務塗銷抵押權手續，經原告先以111.10.13 台中英才郵局1277號存證信函通知被告限期履行，再由第一建經依履約保證契約以111.10.21 台北體育場郵局1119號為最後催告，惟被告均未履行，原告始以
111.11.01 台中英才郵局1364號存證信函通知解約（於111.
11.02送達被告）。㈡被告依1049土地買賣契約第6 條第1 、5 、6 項約定負有提
供台中商銀抵押權擔保債務資料義務，其不履行係違反該契約約定之賣方義務，依該契約第10條第1 項之賣方違約之違約金約定、民法第259 條第2 款規定，被告應賠償：遲延履行違約金、返已動撥價金5400萬元及自受領時起算之利息、賠償與原告已匯至1049履保專戶款項7950萬4000元等額之違約金、所衍生之全部稅捐與相關費用共40萬7846元。原告前以112.01.10 台中民權路郵局96號存證信函請求被告給付上開賠償款（112.01.11 送達被告，下稱【112.01.11 催告賠償存證信函】），惟被告未給付，依民法第299 條第2 項規定，應自收受該存證信函日起負遲延責任。
㈢認定原告就1049土地買賣契約無違約事由之另案判決⒈臺灣臺北地方法院112 年度重訴字第185 號（下稱【北院第
一建經履保訴訟】，112.05.26 宣判，現上訴審理中）⑴第一建經就1049土地買賣契約認被告有前述違反上開提供台
中商銀抵押權擔保債務資料義務之違約情形，而將1049履保專戶內款項退還原告。被告就第一建經將履保專戶款項返還原告對第一建經起訴主張：1049土地買賣契約係原告違約而本應由第一建經將1049履保專戶內之款項作為違約金交付被告，惟第一建經竟將款項退還原告係侵害被告取得該履保專戶內款項，係違反履保契約，第一建經應對被告負損害賠償責任。
⑵經該院審理後，認1049土地買賣契約已以系爭變更付款方式
協議書變更原付款條件，被告依原買賣契約各期付款約定指訴原告有未依限付款違約事由為無理由。又1049土地於111.
05.05 鑑界後發現有遭占用情形，經原告於111.08.19 、11
0.09.15以存證信函請求排除並主張同時履行抗辯，至111.1
0.07 測量確認占用情形已排除，是於111.10.07 前原告可合法行使同時履行抗辯權，則第一建經就被告111.09.23 台北三張犁郵局660 號存證信函（通知原告已排除貨櫃屋占用請求付款）後遲至111.10.04始為被告寄發最終催告，因原告於110.10.07 前可行使同時履行抗辯，自難認第一建經就履保契約有被告指訴之未盡善良管理人注意義務，又被告既未合法解除1049土地買賣契約，自無請求第一建經將1049履保專戶內款項作為違約金給付被告之權利。
⒉臺灣新北地方法院板橋簡易庭112 年度板簡字第1295號（下
稱【板簡本票訴訟】，113.04.03 宣判，現上訴審理中）⑴被告前就被告前因二筆土地動撥價金協議書所簽發與原告供
擔保之本票（票面金額1250萬元，即二筆土地動撥價金協議書總金額）提起確認本票債權不存在訴訟。
⑵經該院審理後認：系爭變更付款方式協議書已變更1049土地
買賣契約之付款條件，依該協議書，就付款條件變更為112.
07.20 後應給付尾款6518萬4000元，並適用1049土地買賣契約第6 條第1 、5 、6 項約定之被告負有提供台中商銀抵押權擔保債務資料之義務，是被告依1049土地買賣契約約定各期付款約定主張該契約因原告違約未依限付款已由其合法解除契約為無理由，原告以被告經催告與最終催告仍不提供台中商銀抵押權擔保債務資料而解約為合法並得依約請求被告返還原告已付之1049土地買賣契約價金及違約金。
㈣依1049土地買賣契約、1049動撥價金協議書、系爭變更付款
方式協議書之買賣法律關係，被告應：①返還自1049履保專戶依動撥價金協議書與變更付款方式協議書所動撥之5400萬元、②賠償原告與原告已匯入該履保專戶金額7950萬4000元同額之違約金、③賠償衍生之全部稅捐與相關費用共計40萬7846元。就上開請求，爰於本件為一部請求（上開①至③金額中之1 億元及自112.01.11 催告賠償存證信函翌日起算之遲延利息），並聲明：①被告應給付原告1 億元及自112.01.12起至清償日按週年利率5%計算之利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯㈠兩造於111.05.12簽訂系爭變更付款方式協議書，係因原告就
簽約款未依約一次給付完成（依附表二，簽約款係於111.04.22 、111.04.26 分2 次給足），被告為確保原告就其後各期款會依約給付，始簽定系爭變更付款方式協議書，是原告於簽約款時即有違約。
㈡系爭變更付款方式協議書僅於協議書所載範圍內（即111.07.
20以前款項部分，並依該協議書，就購地尾款改約定為扣除1049履保專戶被告動撥款項後之餘額為實際購地尾款）變更原告給付價款之方式，於該範圍外，仍應適用1049土地買賣契約之原約定。亦即，變更付款方式協議書之第3 點僅約定「購地尾款應扣除甲方每月支付價金（以履保專戶撥款紀錄為主），其餘金額方為實際購地尾款」，是該協議書僅變更原約定尾款金額，就尾款付款條件與期限並未變更，原告仍應依1049土地買賣契約約定之尾款付款條件與期限為尾款之給付。是原告有以下違約事由：
⒈原告有未依契約所定期限給付價款之違約情形：
⑴依1049土地買賣契約書第3 條約定之第三、四期（完稅款、
尾款）給付時間，原告應於土地增值稅單核發後5 日內將第三期完稅款匯入履保專戶，第四期尾款如原告無需以1049土地貸款清償價款需求應併同第三期款匯入履保專戶，如有貸款需求者，除應於完稅前簽發本票與特約代書外，應於給付第三期款同時或被告通知期限內確認貸款額度並與核貸銀行辦妥對保手續，自土地移轉登記完成5 日內將核貸款項匯入履保專戶，並同時辦理點交，如核貸額度不足支付尾款者，應於完稅前將差額匯入履保專戶。
⑵1049土地於111.05.17 完稅，並於111.05.19 移轉登記與原
告，原告本應於111.05.24 內將第三期款付清，惟遲至1049土地買賣契約第9 條約定之最遲點交日（111.09.30 ）仍未付清第三期完稅款。被告111.08.31台北三張犁郵局598號存證信函催告原告於7 日內給付價款，雖原告以111.09.15 台中英才郵局1166號函復以1049土地遭貨櫃屋占用而行使同時履行抗辯，惟被告早於111.08.24 排除該占用情形，經被告再以111.09.23台北三張犁郵局660號存證信函通知原告已排除貨櫃屋占用請原告於7 日內給付價金，如逾期不給付將解除契約，惟原告仍未給付，被告遂於111.10.07、111.10.21
以律師函通知原告解除1049土地買賣契約，並經原告於111.10.24 收受，是該契約自該日起已經被告合法解除，自無由原告可再於111.11.01 解除之餘地。
⒉原告就1049土地買賣契約主張同時履行抗辯無理由⑴原告於1049土地買賣契約簽訂後，於111.05間即委託地政事
務所就1049土地現況鑑界，當時原告未向被告反應該土地有遭貨櫃屋占用，而1049土地已於111.05.19 移轉與原告，則於該日後該土地遭占用，本應由原告自行排除他人侵害，不得作為拒付價金之理由。
⑵又占用1049土地之貨櫃屋係臨時放置式隨時可由吊車吊走，
顯非1049土地買賣契約第9 條第5 項約定所稱之重大物之瑕疵，且被告於111.08.24 已排除貨櫃屋占用，可由訴外人即仲介劉群昱與被告間LINE對話可證，是原告111.09.15 台中英才郵局1166號存證信函以因土地遭貨櫃屋占用而行使同時履行抗辯，已無理由，則原告於被告以111.09.23 台北三張犁郵局660 號存證信函通知已排除貨櫃屋占用請求付款而未付款，即構成違約，被告以111.10.07 、111.10.21 律師函解除1049土地買賣契約，自屬合法解約。
⒊被告無提供台中商銀抵押權資料之義務⑴依1049土地買賣契約第3 條第2 項約定，如原告需以1049土
地申辦貸款清償尾款，則應於完稅前簽立與尾款同額之本票為被告供擔保，惟原告並未簽發該本票，自無權要求提供台中商銀抵押權資料。
⑵另於1049土地移轉與原告時，被告亦曾提供台中商銀出具之
塗銷地上權、放棄優先購買權同意書與土地代書，原告始能順利辦理1049土地移轉登記。
⑶又原告雖依1049土地買賣契約第6 條第1 、5 、6 項約定之
被告負有提供台中商銀抵押權擔保債務資料之義務，惟原告仍應依1049土地買賣契約給付扣除變更付款方式協議書動撥款項後之尾款，否則無異於原告於無給付期限、未付尾款情形下，被告即需塗銷抵押權使原告取得無權利負擔之所有權，除對被告不公平外，亦與須待原告將款項匯入履保帳戶後始得由銀行辦理塗銷抵押權登記之時序不符。
⑷原告於被告歷次催告請求付款時均未抗辯付款期限未屆至，
被告於111.08.11 、111.08.31 先後以存證信函催告請求原告給付款項，如認變更付款方式協議書就尾款未約定給付時間，則依民法地299 條第2 項規定，原告受被告上開催告時起，即負遲延責任。
⑸原告亦依1049土地買賣契約第9 條第4 項約定，以被告應應
於111.09.30 前完成產權移轉登記完畢並塗銷台中商銀抵押權後5 日內辦理點交（原告112.01.11 催告賠償存證信函內文之二、㈣），姑不論原告有誤認111.09.30係約定「最後點交日」情形，原告至遲應於111.09.30 前給付尾款，否則將形成原告就尾款給付無期限，不受原契約遲延付款違約約定之拘束。
⑹另被告111.08.31 台北三張犁郵局598號存證信函表示被告已
通知第一建經辦理代償，是被告並無不辦理塗銷台中商銀抵押權之情事，而就抵押權塗銷程序，需自履保專戶撥款向台中商銀清償債務後，由台中商銀開立清償證明供辦理塗銷抵押權登記，自需原告先將金額匯入履保專戶（或由核貸行將款項匯入專戶內），⑺1049地號土地於111.05.17 完稅並於111.05.19 移轉登記與
原告，而原告之土銀核貸日為111.10.07 ，惟原告除未依1049土地買賣契約第3 條第2 項開立本票為被告供擔保以辦理貸款外，土銀核貸日亦逾土地移轉登記完成5 日內，更係在契約第6 條第6 項約定之最遲點交日111.09.30 後，是原告係有違約情形。
⑻原告就1049土地買賣契約有價金給付遲延等違約情形，經被
告催告後仍未給付，已經被告於111.10.24 解除，則於契約解除後，被告自無提供台中商銀抵押權債務資料之義務。
㈢本件縱認被告有違約事由仍應因原告主張之違約金過高而予
酌減⒈民法第250 條規定之違約金分為賠償性違約金、懲罰性違約
金，不問何者，如有過高，法院均得依民法第252 條規定減至相當之數額，惟就是否過高之判斷，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（前最高法院51年台上字第19號、19年上字第1554號、50年台抗字第55號判例意旨參照）。
⒉原告依1049土地買賣契約第10條第1 項約定請求被告賠償原
告與原告已匯入該履保專戶金額7950萬4000元同額之違約金，惟原告未說明其因被告違約產生何等損失、及如被告依約履行時其可享受之利益，衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況，原告依上開約定請求之違約金數額顯過高，而違背契約正義等值之原則，應由本院酌減違約金。
⒊參照內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第11條違約罰則
條款，賣方因買方違約得解除契約並沒收已付價款充作違約金但該沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限。此範本規定可認係主管機關依現今社會經濟狀況就不動產買賣所定之一般通案參考標準。依此標準，按1049土地買賣契約價格（1億1918萬4000元）計算，違約金不得超過1787萬7600元。
㈣本件1049土地買賣契約已先經被告以原告有遲延給付款項之
違約事由解除，原告請求自屬無理由。爰聲明：①駁回原告之訴。②如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院之判斷㈠系爭變更付款方式協議書之性質⒈本件兩造就1049、1037土地於111.04.14 簽訂二筆土地買賣
契約，並就各契約分別與第一建經簽定二筆土地履約保證契約，另於同日就二筆土地買賣契約簽訂二筆土地動撥買賣價金協議書，原告同意被告可動撥二筆土地履保專戶內之二筆土地動撥協議書所載款項（600萬元、650萬元）。嗣於二筆土地完稅前（111.05.17、111.07.25），兩造以因被告有每月1600萬元資金需求欲動撥原告匯入二筆土地履保專戶內款項為由，就二筆土地買賣契約合併簽定系爭變更付款方式協議書，約定被告將1049土地所有權移轉登記與原告，原告自該協議書簽訂日（111.05.12 ）起至111.07.20 止，於每月20日前需匯滿1600萬元至二筆土地履保專戶供被告動撥使用，於原告按期為上開匯款後，就二筆土地之購地尾款應扣除二筆土地履保專戶內實際動撥款項後之餘額為二筆土地實際購地尾款。
⒉就系爭變更付款方式協議書約定之解釋，有多種可能：
⑴最利於被告之解釋，係依被告於111.07.08 、111.07.19 函
第一建經存證信函、111.10.07 函被告解約律師函意旨，原告除應依該協議書每月匯款供被告動撥外，仍應依二筆土地買賣契約原定付款條件付款，故1049土地於111.05.19移轉登記與原告後，原告即應給付原買賣契約約定之第三、四期款，另就1037土地亦應依原買賣契約約定於完稅後即給付第
三、四期款，然第一建經特約代書遲延辦理1037土地完稅程序。
⑵另案判決認定：
①北院第一建經履保訴訟：係認兩造就二筆土地買賣契約已依
系爭變更付款方式協議書就原告給付買賣價金方式，變更為被告將1049土地過戶與原告起該月至111.07.20 止，原告每月匯款1600萬元至二筆土地履保專戶供被告動撥，就1049、1037土地購地尾款應扣除上開動撥金額，是系爭變更付款方式協議書已變更二筆土地買賣契約第二期款（用印款）以下之給付方式，且就尾款部分僅約定應扣除原告按月給付之部分，而未就尾款給付期限有約定。
②板簡本票訴訟：係同北院第一建經履保訴訟判決認系爭變更
付款方式協議書變更1049土地買賣契約原定各期付款，除第一期簽約款外，變更為111.05.20 前將1049履保專戶餘款補足至1600萬元供被告動撥，其後於111.06.20 、111.07.20前各匯入1600萬元供被告動撥，並就111.07.20 後尾款確定為6518萬4000元（即約定價金扣除上開款項後餘額），就該尾款給付期限，因系爭變更付款協議書未約定，應適用1049土地買賣契約原約定。
⒊本院認定：
⑴依系二筆土地買賣契約及履保契約，原告原應依買賣契約第3
條第2 項約定之各期款給付時間與方式將各期款匯入各履保專戶，除經原告書面同意得提前動支外，被告須完成所有權移轉、塗銷他項權利登記及完成點交後，由第一建經結算應撥付被告款項匯入被告指定帳戶。
⑵本件就111.04.14 簽定二筆土地買賣契約同時簽訂之二筆土
地動撥價金協議書、111.05.12 簽訂之系爭變更付款方式協議書，均屬二筆土地買賣契約第3 條第3 項之「經雙方書面同意賣方得動支部分款項」且不屬第一建經履約保證範圍內款項，而系爭變更付款方式協議書除同意被告動支款項外，另約定就1049土地移轉所有權、二筆土地尾款計算方式（扣除扣除二筆土地履保專戶動撥款項），是系爭變更付款方式協議書有變更二筆土地買賣原約定付款方式與各期款內容之效力，僅變更內容應如何解釋。
⑶此外，兩造就二筆土地原係分別各簽訂土地買賣契約、履約
保證契約與履保專戶、土地動撥價金協議書，惟系爭變更付款方式協議書則將二筆土地與買賣契約併同於該協議書內規範，則於解釋上，應考慮原屬相互獨立之二筆土地買賣契約因系爭變更付款方式協議書而相互結合，而有成立「契約聯立」之可能而於解釋上認二契約有效力或履約相互影響之情形。
⑷依附表二之原告匯款與被告動撥情形，於系爭變更付款方式
協議書簽訂後，於111.07.20 前兩造就二筆土地價金支付係依該協議書約定方式支付，即原告於111.05.20 、111.06.2
0 、111.07.20 各提出1600萬元供被告動支（1049履保專戶僅匯入動撥價金協議書之每月動撥金額、1037履保專戶則自協議書簽定後即未有匯款），就兩筆土地均未依原買賣契約約定之第二、三、四期款給付方式付款。
⑸依現有資料（本件訴訟、北院第一建經履保訴訟、板簡本票
訴訟），被告於111.07.20 前雖曾以111.07.08 、111.07.1
9 存證信函向第一建經主張特約代書遲延辦理1037土地完稅及原告就1049土地取得產權但遲延付款，惟被告最早向原告主張遲延付款時間，係原告以111.08.08 存證信函通知被告1049土地遭貨櫃屋占用請求排除後，被告於111.08.11 台北三張犁郵局551 號存證信函始稱：1049土地已過戶但原告「迄未將尾款存入履保專戶，違約太嚴重，請依約盡速繳付尾款」，惟被告同函內未提及1037土地有付款遲延。
⑹依上開事證，系爭變更付款方式協議書既未記載原告仍需依
二筆土地買賣契約約定之各期付款方式依約付款（即用印款、完稅款仍需依約給付，僅尾款部分扣除動撥款），而被告於111.07.20 前就原告付款情形，亦未向原告主張原告未依原買賣契約為付款（①1049土地：簽約款未付、完稅未依約給付完稅款與尾款。②1037土地：簽約款未付、因稅單尚未開立故無尚完稅款與尾款未付之問題），應認二筆土地買賣契約因系爭變更付款方式協議書變更為以下之適用：
①就1049土地完稅款與尾款部分：因系爭變更付款方式協議書
約定應先將1049土地移轉與原告後由原告依該協議支付動撥款，故1049土地已完稅但未依原買賣契約方式付款，是僅存以原約定總價扣除動撥款（1049土地動撥價金協議書款項、依系爭變更付款方式協議書動撥款）後餘額為尾款之尾款給付問題。就該尾款給付時間，因土地所有權已移轉原告而原告尚未付足完稅款與尾款（依買賣契約第3 條第2 項第4 款第4 目約定，原應由買方匯款或由核貸行匯款始辦理產權移轉），則原買賣契約約定之因買方未付完稅與尾款之中止過戶程序功能（即買賣契約第3 條第2 項第4 款第4 目）已失作用，依物之買賣契約性質（民法第348 條第1 項之出賣人負交付物與移轉所有權義務、第353 條之權利瑕疵擔保、第
354 條之物之瑕疵擔保、買受人因債務人不履行義務與擔保責任所生之同時履行抗辯），自應以被告依買賣契約完成賣方給付義務而原告不得行使買方同時履行抗辯時，作為原告尾款給付時間。
②就1037土地餘款部分：❶因1037土地於系爭變更付款方式協議
書簽訂時尚未支付簽約款亦未完稅，且無所有權異動約定，惟因該協議書約定應扣除1037履保專戶因該協議書動撥款後之餘款為尾款，應認1037土地僅存於111.07.20 後依協議書計算應付尾款，無支付簽約款問題，並考量該協議書未約定產權異動與動撥款期限，則原買賣契約之買方以標的土地辦理貸款應開立本票供作擔保與因買方未付完稅與尾款之中止過戶約定（即買賣契約第3 條第2 項第4 款第4 目），仍有適用。❷僅如完稅時間係在動撥款期限前完成者，上開約定之付款及相關時間起算點，雖原應改自動撥款期限完成時（即111.07.20 ）開始起算，然因系爭變更付款方式協議書係將二筆土地買賣契約併同約定於該協議書內以扣除各履保專戶動撥款項計算各筆土地餘款，則就付款時間，應考量契約聯立特性與1049土地已經移轉之事實，應統一依變更幅度較大之1049土地買賣契約付款時間為準，即二筆土地應由原告同時一併支付餘款（即1049土地餘款、1037土地簽約完稅與尾款）。❸此外，上開適用，除買方部分適用外，於賣方部分，亦同時適用（即買賣契約第3 條第2 項第4 款第3 目、第6 條第5 、6 項規定之賣方就原土地抵押權擔保債務資料負提出資料與清償義務。如賣方需由買方匯入款項或貸款銀行核貸款清償者，應由賣方提供抵押權與債務資料供特約地政士辦理代償或由買方貸款銀行將核貸款直接對抵押權人清償；否則賣方應於完稅前即將該抵押權塗銷，以供特約地政士辦理產權移轉），且相關時間點亦隨同買方部分修正延後。
㈡被告辯稱其已先合法解約無理由之認定⒈二筆土地買賣契約第9 條第4 項之最遲點交日約定性質⑴二筆土地買賣契約第9 條第4 項均約定兩造應於產權移轉登
記完畢，並辦妥相關他項權利登記或塗銷等作業後5 日內辦理點交，並同意點交日最遲不得逾111.09.30 。被告並以該最遲點交日辯稱原告於該最遲點交日後尚未付清二筆土地款項係有違約。
⑵然以，物之出賣人依民法第348 條規定負有使買受人取得標
的物占有之義務（即法條之「交付其物於買受人」），依二筆土地買賣契約第9 條第4 項（最遲點交日）、第5 項（買方拒絕點交之賣方催告後免除點交義務）約定，該2 項約定僅在處理民法上開規定交付物於買受人之義務與免除該義務，而二筆土地買賣契約並無如逾該最遲點交日即發生解約事由之特別約定，是原告付款時程縱有逾該最遲點交日，尚難僅因逾該時間即可認被告有解約事由，而仍應視原告是否有違約以致發生解約事由。
⒉被告抗辯其已先合法解約不能採認之理由⑴依前述系爭變更付款方式協議書性質之說明，被告以1049土
地買賣契約原約定完稅款與尾款之付款條件，指稱原告有遲延給付款項（未於稅單核發5 日內給付完稅款、未併同完稅款併給付尾款或於移轉登記5 日內由核貸銀行匯款、於111.
09.30 最遲點交日仍未付清款項）及以該土地辦理貸款未依約定簽發本票供作擔保等之違約，並以遲延付款為由解除契約（陳玉昆111.10.07 、111.10.21 解約律師函），並無理由。
⑵另被告雖指訴原告有未依二筆土地買賣契約第3 條第2 項完
稅款與尾款給付約定之開立本票供以土地辦理貸款擔保，惟以：
①就1049土地部分，因已依系爭變更付款方式協議書移轉與原
告，自無土地買賣契約第3 條第2 項第4 款第4 目之買方以標的土地辦理貸款應開立本票供擔保與因買方未付完稅與尾款之中止過戶約定之適用。此外，因1049土地有遭占用而經原告行使同時履行抗辯至111.10.07 始確認占用情形遭排除，原告於確認排除後即將二筆土地餘款付清（含以核貸款支付部分），且因原告已為1049土地所有權人而由土銀就核貸設定第二順位抵押權（因被告未塗銷第一順位台中商銀抵押權亦未提供該抵押權債務資料致無法辦理代償塗銷作業），客觀上自無開立本票供以土地辦理貸款擔保之可能與必要。②就1037土地部分，雖有土地買賣契約第3 條第2 項第4 款第4
目約定之適用，惟被告同受第3 條第2 項第4 款第3 目、第6 條第5 、6 項約定之規範，然被告未於完稅前塗銷台中商銀抵押權，亦未提出台中商銀抵押權債務資料供特約地政士或原告貸款銀行為代償處理，是1039土地雖經被告完稅，惟土地所有權仍有抵押權負擔之權利瑕疵，且因被告拒不提供抵押權債務資料，而使產權移轉與貸款及代償作業無法進行，另因1049土地經原告以土地遭占用行使同時履行抗辯至
111.10.07 確認占用情形遭排除後，原告即付清二筆土地餘款，基於二筆土地買賣契約前經系爭變更付款方式協議書併同約定關係，自難將1037土地買賣契約履約獨自處理，應併同1049土地履約過程觀察而難認有付款遲延情形。
㈢原告合法解除契約之理由⒈依買賣契約性質，物之出賣人有交付標的物（移轉占有）與
移轉所有權義務（民法第348 條第1 項），並負有第353 條之權利瑕疵擔保、第354 條之物之瑕疵擔保責任，基於買賣契約之雙務契約性質，買受人因債務人不履行義務與擔保責任可主張於出賣人補正前行使同時履行抗辯權。
⒉本件1049土地經於111.05.05 進行測量後發現有遭鄰地貨櫃
屋占用情形，經原告於111.0.8.08 、111.08.19 催告被告處理，雖被告於111.09.23 函復已排除完成但未附相關證明資料，至原告於111.10.07 取得土地複丈成果確認已排除貨櫃屋，則原告於111.10.07 前可對被告主張同時履行抗辯，且原告於該日（111.10.07 ）即將土銀核貸不足額款項（二筆土地）匯入履保帳戶，可認原告已履行其買受人支付價金義務，則被告自應履行就1049土地買賣契約尚未盡之出賣人義務（塗銷台中商銀抵押權與地上權使原告取得無負擔之所有權、1049土地占有之占有移轉），惟被告經原告催告與第一建經催告均未提供，則原告於111.11.01 通知被告解除契約，自屬合法。
㈣原告因解除1049土地買賣契約得請求款項⒈本件1049土地買賣契約既經原告解除，雙方互負回復原狀義
務，就1049履保專戶經被告動撥款項，查屬被告自原告受領之金錢依1049土地買賣契約第10條第1 項之賣方違約時之價金與違約金約定（「應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行給付買方」）、民法第259 條第2 款規定（「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」），被告自應返還動撥金額。
⒉依1049土地買賣契約第10條第1 項之違約金約定，原告自得
請求已支付價金總額之同等額作為違約金。被告雖抗辯違約金過高應予酌減，惟該契約同條第2 項之買方違約時之價金與違約金約定（「同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金」），亦為相同規定，而被告前於向原告解約存證信函與另案北院第一建經履保訴訟中對原告違約金亦為相同請求，是形式上並無不公平之處。又兩造雖為自然人，惟均係營建公司背景購地（原告配偶為營建公司負責人、被告為營建公司負責人），是就土地買賣為具相當經驗與知識者，均知悉履約與違約效力，自不宜輕易否認雙方違約金約定。是參照現有事證，本件係被告自始即有資金需求者，原告除配合被告為相關動撥約定外，亦於確認土地遭占用已經排除後，即將購地款項付清，而被告明知兩造有系爭變更付款方式協議書約定，已變更原買賣契約約定，仍指訴原告違約遲延給付款項主張解除契約並沒收原告已付價金，顯使原告就預期交易落空並負訟累，則原告依原違約金約定為請求，自難認有未妥之處，是被告請求酌減違約金為無理由。
⒊至於，原告雖請求賠償稅捐與相關費用共計40萬7846元，惟
並未說明各項內容與計算方式，自難認此部分為有理由。另就上開返還動撥款項（回復原狀應返還之受領金錢）與違約金，原告前已於112.01.11 催告賠償存證信函為請求，依民法第229 條第2 項、第231 、233 條規定，原告請求自該存證信函翌日起算之遲延利息，亦應准許。
四、綜上所述，原告依1049土地買賣契約之契約解除法律關係，請求被告返還自該履保專戶領取之5400萬元、依該契約違約金約定請求給付與原告已匯入該履保專戶金額7950萬4000元同額之違約金，就上開金額為1 億元一部請求及自112.01.1
1 受催告為上開給付之翌日起算之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔本件原告全部勝訴，依民事訴訟法第78條規定，命由被告負擔訴訟費用。
六、假執行部分㈠原告聲明願供擔保請准宣告假執行，依民事訴訟法第390 條
第2 項、392 條第1 項規定，命原告如以主文所示之金額為被告供擔保後，得為假執行。
㈡被告聲明願供擔保請准宣告免假執行，爰依民事訴訟法第392
條第2 項規定，定被告如主文所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第1 、2 項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 23 日
民事第四庭 法 官 陳世旻附表一： ㈠ 土地買賣契約書（1049土地、1037土地各1 份） ．簽約日：111.04.14 ．兩份土地買賣契約書，除①地號、②價格、③各期款外，其餘條款相同 ．1049土地買賣契約書（總價：1億1918萬4000元）【1049契約】 ．1037土地買賣契約書（總價：1億3694萬6000元）［1037契約］ 契約條款（節錄） 第三條、買賣價金之給付 一、本買賣標的總價款：雙方議定總價款計新台解（下同）：【1億1918萬4000元】［1億3694萬6000元］整（含營業稅）。 二、付款方式如下 ㈠第一期款（簽約款）：【1190萬元】［1370萬元］ ⑴違約時買方應給付第一期款交由特約地政士存匯入履保專戶 ⑵賣方應同時交付土地所有權狀正本由特約地政士收執保管。 ㈡第二期（備證用印款）：【1190萬元】［1370萬元］ ⑴賣方應於 年 月 日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。 ⑵買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保專戶。 ㈢第三期款（完稅款）：【4771萬4000元】［5476萬6000元］ ⑴稅單核發後五日內買方應將第三期款存匯入履保專戶。 ⑵若買方需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，最遲應於完稅前簽立以尾款為票面金額並以賣方為受款人之本票作為擔保，如有指定登記名義人時，則應與登記名義人共同簽立擔保票據交由特約地政士保管至交屋結案日止。並配合特約地政士至申貸金融機構完成相關之對保手續，並指示金融機構將核貸款項直接存匯入履保專戶，且同意產權移轉與抵押權設定同時辦理，如買方未依約給付尾款，經賣方催告仍未履行，該本票得由特約地政士交付賣方執行權利。另就貸款存匯入履保專戶所必須之保全手續（諸如與核貸之金融機構具結指定撥款帳戶或買賣雙方協同特約地政士至銀行辦理委託取款手續或對保後存摺、取款條蓋妥開戶印鑑章交付特約地政士保管等）雙方應予配合。 ⑶如買方無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款項存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付。 ⑷如於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認買方之貸款總額少於尾款者，買方應於給付第三期款之同時獲於接獲通知三日內將差額存匯入履保專戶。 ㈣第四期款（尾款）：【4767萬元】［5478萬元］ ⑴如買方無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將給付第三期款之同時一併將尾款存匯入履保專戶。 ⑵如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第三期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成五日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶。 ⑶賣方有原貸款未清償者，前向金融機構核發金額應直接清償原貸款代尾款之給付。買方自清償日起負擔申貸銀行之貸款利息，清償後如有餘額，應指示金融機構將餘額直接匯入履保專戶。 ⑷買方未完成第三期款⑵至⑷之義務，或第四期款⑴至⑶所約定之尾款或差額未依約存匯入履保專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續。 三、除代繳稅款、交付仲介服務報酬、代清償賣方債務及經雙方書面同意賣方得動支部分款項外（但買方書面同意動支之款項不在第一建經保證範圍內），賣方不得要求自履保專戶內支配任何款項。 第六條、產權移轉及貸款作業 一、買賣雙方合意共同委託授權永林地政士事務所地政士（以下簡稱特約地政士）辦理本買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜。 二、賣方應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約地政士。雙方應配合完成不動產所有權移轉之資料用印事宜。自文件交付日起至買賣契約完成（或解除）日止，非經買賣雙方同意，任一方均不得向特約地政士要求取回證件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷等行為。違反之一方向特約地政士為前開之請求時，特約地政士不受拘束。雙方同意授權特約地政士代刻印章及使用當事人交付之印章蓋妥撤銷買賣申報及代繳稅款之用印書類。日後如需賣方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等，賣方應無條件配合，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為，否則所生之損害概由賣方負擔之。雙方同意由特約地政士依法依約依例辦理繳稅，不得另主張繳稅日期。 三、買方（或其代理人）有權逕行指定或變更本買賣標的產權移轉登記之名義人，但買方所指定之登記名義人應予買方就本契約共負連帶債務責任。登記名義人應於辦理用印手續時確認，如因買方於用印後要求變更登記名義人，導致產權移轉作業遲延，因此所致之損失或因而增加之稅捐、費用，概由買方負擔。 四、特約地政士依約辦理繳稅手續、產權移轉登記送件前，賣方有本契約第七條第一項之情事者，應即停止辦理前開作業。如逾十五日仍未配合排除，並經買方定期限催告仍不履行時，買方有權解除本契約。 五、賣方就本買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約地政士或第一建經查詢及確認有關債務明細，配合於債務受償五日內提供清償證明文件，並完成塗銷設定之作業。 六、賣方就本買賣標的所設定或負擔之債務，如需以買方所給付之價金或買方向金融機構所申辦之貸款配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理，否則概由賣方於完稅前自行處理；如本買賣總價款不足清償賣方所設定抵押之債務時，亦同。 第七條、擔保責任 一、權利瑕疵擔保：賣方保證就本買賣標的產權絕無任何瑕疵，如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除。若買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任。 二、物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。 第九條、土地點交 一、除有特別約定外，買方依約完成價金給付，且本買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由第一建經將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶。 二、買賣雙方應於辦理本買賣標的點交時分別簽立「履保專戶收支明細表暨點交確認單」，賣方應將本賣賣標的騰空（除雙方另有約定外）點交予買方，點交時如有留置之物品，應視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔。 三、點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。 四、買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國111年9月30日。 五、賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物之瑕疵時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起民事訴訟，並經賣方定七日期限催告，逾期買方仍拒絕點交者，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清予賣方。 六、點交時如賣方就本買賣標的尚有仲介服務費、代書費、管理費、違約金…等應負擔之相關款項有未結清者，該款項應逕自履保專戶中扣抵，如賣方對前開款項之之負有爭議時，賣方同意該筆款項應保留逾履保專戶，待爭議釐清並依相關書面辦理，賣方亦不得以此為由拒絕點交。經買方定七日期限催告，逾期賣方仍拒絕點交者，賣方同意視為已完成點交，並由特約地政士將權狀等交予買方。 第十條、違約、解除契約暨賠償責任： 一、賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因賣方擅自解約，不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行給付買方外，自應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。 二、買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因買方擅自解約，不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記名義人之產權，買方或其登記名義人應於本契約解除後立即無條件返還賣方。 三、買賣標的產權移轉登記完成或完成點交後始發生解約情事者，買賣雙方應配合辦理回復產權、返還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔。 四、除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約後，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張。 五、本買賣標的因不可歸責於任一方之天災事故致給付不能、嚴重毀損不堪修復時，買賣雙方同意解除本契約，賣方應將已動支(包括受代清償之款項)之價金回補存匯入履保專戶，經第一建經完成價金之返還後，雙方同意不得向他方請求違約金或損害賠償，亦不得向經紀業及第一建經請求返還服務費及履約保證手續費。 六、本契約簽訂後，如因合意解除本契約、終止價金信託履約保證之委任或經第一建經終止保證關係時，及由第一建經依申請書之規定於確認後將履保專戶之價金結算相關費用之餘額，返還買方或交付賣方沒收。 七、買賣雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前如雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限屆至前向法院提起民事訴訟，判決確定前雙方同意第一建經應停止履保專戶價金之撥付。前開爭議經判決確定後，第一建經依確定判決結果做為履保專戶價金撥付之依據。如雙方無法合意解決且怠於向法院提起民事訴訟，並逾第一建經最終催告期限時，雙方同意得由第一建經依本契約、申請書及其他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，據以作為履保專戶價金撥付之依據。但如爭議所繫屬之情事無本契約約定之適用或相關法令之依據或交易習慣之慣例可供認定，或事實之證據(或鑑定)可供認證，則第一建經得暫停履保專戶價金之撥付，直至雙方理清為止。 第十一條、其他約定事項 一、本買賣標的應於點交前完成土地鑑界作業，鑑界規費由賣方負擔。土地鑑界結果如與本契約約定或權利登記內容不符者，買賣雙方聽以本契約總價款換算單位土地面積之單價計算找補。 ㈡ 賣方動撥買賣價金協議書（1049土地、1037土地各1 份） ．兩份協議書，除①地號、②動撥金額外，二份協議書內容均同 ．1049協議書【1049契約】 ．1037協議書［1037契約］ 協議書全文 立同意書人：買方 周子玉 賣方 陳玉昆 一、茲就買方向賣方承購台南市○○區○○○段○0000○○0000○號之房地，雙方並於111.04.14簽訂不動產買賣契約書，並委由第一建築經理(股)公司辦理價金信託履約保證業務（保證書編號：000000000） 二、茲因賣方須事先動撥履保專戶內款項，故買賣雙方合意以下列方式動撥買賣價金： 自簽立本協議書之日起指示第一建經由履寶專戶中撥付新台幣【600萬元】［650萬元］予賣方並匯入下列帳戶（陳玉昆土銀信義分行帳戶資料，從略） 賣方提供基隆市○○區○○段000地號，設定15,000,000元，期限一年，最高限額完成後，先行動撥。 三、買賣雙方已充分了解上述賣方先撥動款項，不在第一建經保證範圍。 四、賣方保證未辦理移轉登記予買方前不會再設定其他權利於買賣標的上。例如：限制登記或再設定抵押權或出租等情事。 立同意書人： 買方：周子玉 賣方：陳玉昆 中 華 民 國 111 年 4 月 14 日 ㈢ 變更價款支付方式協議書（僅1 份） 一份協議書 協議書全文 立協議書人周子玉（以下簡稱甲方）、陳玉昆（以下簡稱乙方），前於111年4月14日於台灣房屋總部簽約事簽定新營區茄苳腳段1037地號（總價：1億3694萬6000元）及新營區茄苳腳段1049地號（總價：1億1918萬4000元整）之買賣契約書，惟今乙方因個人因素需每月動撥購地款1600萬元整，須變更新營區茄苳腳段1037及1049地號之購地款甲方付款及乙方動撥方式，雙方協議如下： 一、乙方將新營區茄苳腳段1049地號完成移轉登記，過戶至甲方名下後，甲方需每月20日前存入新台幣1600萬元至履保專戶後，由代書填具動撥單動撥該筆款項，直至7月20日止。 二、目前甲方存於履保專戶之簽約金餘款計新台幣590萬元，過戶當月20日前甲方需再存新台幣1010萬元，合計新台幣1600萬元。 三、新營區茄苳腳段1037及1049地號之購地尾款應扣除甲方每月支付價金（以履保專戶撥款紀錄為主），其餘金額方為實際購地尾款。 立書人 甲方：周子玉 乙方：陳玉昆 中 華 民 國 111 年 5 月 12 日附表二：兩土地履保帳戶款項收付記錄 1049地號-履保帳戶款項收付 1037地號-履保帳戶款項收付 項 目 約定金額 買方付款 賣方動撥 約定金額 買方付款 賣方動撥 簽約款 11,900,000 111.04.22 6,000,000 111.04.22 6,000,000 13,700,000 111.04.22 6,500,000 111.04.22 6,500,000 111.04.26 5,900,000 - - 111.04.26 7,200,000 - - 用印款 11,900,000 111.05.19 10,100,000 111.05.19 16,000,000 13,700,000 111.09.30 13,700,000 - - 111.06.17 1,800,000 - - - - - - 完稅款 47,714,000 111.06.17 14,200,000 111.06.17 16,000,000 54,766,000 111.09.30 49,966,000 4,800,000 - - 111.07.20 16,000,000 111.07.20 16,000,000 - - - - 111.09.30 17,500,000 - - - - - - 111.10.03 14,000 - - - - - - 尾款 47,670,000 111.10.12 7,990,000 - - 54,780,000 111.10.12 80,000 - - 土銀核貸額 39,680,000 土銀核貸額 54,700,000 119,084,000 79,504,000 (不含核貸) 136,946,000 82,246,000 (不含核貸) ．買方付款、賣方動撥紀錄，依第一建經履保專戶查詢系統資料。 買方各筆付款歸列各期款，依第一建經系統摘要與備註，非依附表一之買賣契約與各協議書之法律定性。 ．各項目之約定金額，依買賣契約記載。買賣契約未載用印款應給付日期，參見附表一買賣契約。 ．111.04.22 動撥依據與金額：①111.04.14 賣方動撥買賣價金協議書 ②動撥總額：12,500,000元：❶1049履保專戶：6,000,000元 ❷1037履保專戶：6,500,000元 ．111.05.19 、111.06.17 、111.07.20 動撥依據與金額：①111.05.12 變更價款支付方式協議書 ②動撥總額：❶1049履保專戶：48,000,000元 ❷1037履保專戶：0元附表三：時序概要 日期 事件要旨 內容 88.12.28 102.12.24 【1049】【1037】 ．共同抵押 ．地上權 ．88.12.28 共同設定最高限額抵押權（1st）與台中商銀 （擔保債權總額1億3905萬元） ．102.12.24 設定地上權與台中商銀 111.04.14 【1049】【1037】 ．土地買賣契約／履約保證 ．賣方動撥買賣價金協議書 買賣契約、履保契約、賣方動撥買賣價金協議書簽定日 111.04.22 賣方動撥買賣價金協議書 （動撥款項日） ．1049履保專戶：6,000,000元 ．1037履保專戶：6,500,000元 111.05.12 變更價款支付方式協議書 （簽訂日） 111.05.17 【1049】完稅 ．111.05.17完稅（土地增值稅免稅證明書） 111.05.19 【1049】移轉登記 ．111.05.19所有權移轉登記與周子玉 變更價款支付方式協議書 （第1 次動撥） 陳玉昆自1049履保專戶動撥1600萬元 111.06.16 【1037】第三人扣押 【北院111司執壬字第67188號】 ．訴外人葉子榆就1037地號聲請扣押假執行（300萬元） ．陳玉昆111.07.05為葉子榆提存擔保300萬元免假執行 111.06.17 變更價款支付方式協議書 （第2 次動撥） 陳玉昆自1049履保專戶動撥1600萬元 111.07.08 111.07.19 陳玉昆→第一建經存證信 【陳玉昆存證信函-111.07.08台北三張犁郵局443號】 【陳玉昆存證信函-111.07.19台北吳興郵局308號】 ．陳玉昆函第一建經以於111.04.14買賣契約簽約後，特約代書即遲延未就兩筆土地辦理完稅，至1049土地係陳玉昆陪同特約代書始完成過戶、惟1037土地仍未辦理完稅。周子玉已於111.05.19取得1049土地所有權惟仍未將款項存入履保專戶已經違約，請第一建經處理該違約。 111.07.20 變更價款支付方式協議書 （最後一次動撥） 陳玉昆自1049履保專戶動撥1600萬元 111.07.22 111.07.25 【1037】稅單與完稅 ．111.07.22開立稅單 ．111.07.25完稅（土地增值稅繳款書） 111.08.08 周子玉→陳玉昆存證信 【周子玉存證信函-111.08.08竹北六家】 111.08.11 陳玉昆→周子玉存證信 【陳玉昆存證信函-111.08.11台北三張犁郵局551號】 ．要旨：回復周子玉111.08.08存證信函通知之1049土地遭貨櫃屋占用可簡單排除不影響使用，惟周子玉就1049土地「迄未將尾款存入履保專戶，違約太嚴重，請依約盡速繳付尾款」 111.08.19 周子玉→陳玉昆存證信 【周子玉存證信函-111.08.19竹北光明郵局385號】 ．要旨：通知陳玉昆排除1049土地被鄰地貨櫃屋占用情形（以抵押未塗銷、貨櫃占用未排除主張同時履行抗辯） 111.08.31 陳玉昆→周子玉存證信 【陳玉昆存證信函-111.08.31台北三張犁郵局598號】 ．要旨：就周子玉111.08.19竹北光明郵局385號以陳玉昆未塗銷抵押權登記及排除占用與雜草主張同時履行抗辯，函復以其雖應排除1049土地占用情形，惟依契約第6條第6項、第9條約定，周子玉仍應將價金匯入履保專戶，定7日期限催告原告履約，否則將解除契約並沒入原告已付價金。（存證信函內未就1049土地貨櫃屋占用是否經排除為陳述） 111.09.15 周子玉→陳玉昆存證信 【周子玉存證信函-111.09.15台中英才郵局1166號】 ．要旨：通知應排除1049土地遭無權占用瑕疵並主張同時履行抗辯 111.09.23 陳玉昆→周子玉存證信 【陳玉昆存證信函-111.09.23台北三張犁郵局660號】 ．要旨：通知1049土地被鄰地貨櫃屋占用，已處理完畢，並以該函定7日期限催告被告依約給付價金，否則將解除契約，並沒收已給付之價金 111.09.30 契約約定最遲點交日 111.10.04 第一建經→周子玉存證信 【第一建經存證信函-111.10.04台北體育場郵局1053號】 ．要旨：依陳玉昆請求催告周子玉依約於7 日內將價金存入履約保證專戶 111.10.07 陳玉昆解約律師函 【陳玉昆解約律師函-111.10.07律師函】 ．要旨：以周子玉未依買賣契約於1049土地111.05.17完稅、1037土地111.07.25完稅後5 日內支付第三、四期款，遲至111.09.30最後點交日後始開始給付，惟至111.10.03仍未給付完畢（仍欠1 億0245 萬元），依契約第10條第2項約定解除契約並沒收履保專戶內款項。 ．招領逾期退回（板簡卷第123頁）。 111.10.07 【1049】土地測量結果 【周子玉存證信函-111.10.29台中英才郵局1354號】 ．要旨：依111.10.07土地複丈成果確認貨櫃屋已經排除。 111.10.07 111.10.12 【1049】 土銀貸款 【周子玉-土銀購地貸款/第二順位抵押】 ．111.10.07土銀核貸授信5160萬元【1049】 111.10.07土銀核貸授信6840萬元【1037】 111.10.12土銀設定抵押權（2st）6192萬元【1049】 111.10.13 111.10.17 周子玉→陳玉昆存證信 【周子玉存證信函-111.10.13台中英才郵局1277號】 【周子玉存證信函-111.10.17台中英才郵局1284號】 ．要旨：催告陳玉昆於7 日依約完成產權移轉登記及塗銷他項權利登記與點交之履約義務，倘逾期未履行，將解除契約。 111.10.21 陳玉昆解約律師函 【陳玉昆解約律師函-111.10.21律師函】 ．因周子玉未收受111.10.07解約律師函，陳玉昆再次發函解約。 ．周子玉於111.10.24收受 111.10.21 111.10.24 第一建經→陳玉昆存證信 【第一建經存證信函-111.10.21台北體育場郵局1119號】 ．要旨：催告陳玉昆於7 日依約提供系爭土地抵押權清償資料及債務餘額資料 ．陳玉昆111.10.24收受 111.10.21 第一建經→陳玉昆存證信 【第一建經存證信函-111.10.21台北體育場郵局1120號】 ．要旨：催告陳玉昆於7日依約提供系爭土地系爭地上權人台中商銀放棄優先承買權證明文件 ．陳玉昆111.10.24收受 111.10.29 111.11.01 周子玉解約存證函 【周子玉存證信函-111.10.29台中英才郵局1354號】 【周子玉存證信函-111.11.01臺中英才郵局1364號】 ．要旨：周子玉以檢附之律師函通知被告解除系爭契約（二份存證信函檢附相同之律師函） ．陳玉昆111.11.02收受 112.01.10 周子玉→陳玉昆存證信 【周子玉存證信函-111.01.10台中民權路郵局96號】 ．要旨：周子玉請求被告給付賠償。 ．陳玉昆112.01.11收受如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 23 日
書記官 林怡芳