臺灣臺南地方法院民事判決112年度重訴字第365號原 告 陳美琪訴訟代理人 陳進長律師被 告 柯麗華訴訟代理人 王盛鐸律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣521,316元，並應自民國113年5月9日起至將前項土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣3,218元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年8月10日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告向被告購買如附表所示之土地（下以地號稱之，並合稱系爭土地），買賣總價新臺幣（下同）1,609萬元，分4期給付，原告就第一期款161萬元於簽約當日以支票交付被告存入系爭契約所約定之第一商業銀行受託財產專戶（下稱履保專戶），第二期款248萬元於112年11月10日匯入履保專戶，第三、四期款各400萬元、800萬元於112年11月17日匯入履保專戶，是原告就買賣價金已全數付清。訴外人即兩造委託之林宜慶地政士於112年11月22日向臺南市佳里地政事務所（下稱佳里地政）申請辦理系爭土地之移轉登記，被告卻於112年11月23日寄發臺南地方法院郵局1619號存證信函（下稱第1619號存證信函）予原告，以原告「迄未依兩造買賣契約第9條第4項辦妥移轉登記完畢並點交」為由，主張解除系爭契約，並以系爭土地有私權糾紛為由，向佳里地政聲明異議，致佳里地政於112年11月29日駁回前開移轉登記之申請。原告既已繳清價金，被告自應將土地移轉予原告，其擅自主張解約，實已違約。依系爭契約第10條第1項約定：「賣方如違反本契約之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方（自逾期之日起至完成給付日止）」，被告無正當理由向佳里地政聲明異議，致系爭土地之所有權無法移轉登記予原告，應自佳里地政112年11月29日駁回系爭土地所有權移轉登記申請時起，按前揭約定給付違約金予原告。自112年11月29日起至113年5月8日止，逾期天數為162日，被告應給付之違約金為521,316元（計算式：逾期天數162日×已付價款1,609萬元×萬分之2＝521,316元），並應自113年5月9日起至將系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告違約金3,218元（計算式：已付價款1,609萬元×萬分之2＝3,218元）。爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付原告521,316元，並應自113年5月9日起至將系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告3,218元。
二、被告則以：依系爭契約第9條第4項約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾指定建築線完成30日內」，本件原告委託訴外人大川測量股份有限公司（下稱大川公司）向臺南市佳里區公所（下稱佳里區公所）申請指定1228、1228-1、1230-1土地之建築線，佳里區公所於112年10月12日核准，依前揭規定，原告最遲應於112年11月11日完成點交，亦即，原告應於112年11月11日前完成付清價金、完稅、移轉登記等事宜。然原告及其委託之仲介業者、地政士並未通知被告指定建築線已完成，反而藉詞系爭土地有套繪爭議之不實理由，要求被告減價，被告不從，原告之仲介即以興訟要脅，被告至112年11月8日始知悉原告早在112年10月12日完成指定建築線，此時距點交期限僅餘3日，且當時原告尚未依系爭契約約定給付第二期款，被告遂依系爭契約第10條第2項約定，於112年11月14日寄發臺南地方法院郵局1571號存證信函（下稱第1571號存證信函）催告原告於函到7日內完成點交，否則即依同條項約定解除系爭契約，原告於112年11月16日收受該函後並未於7日內即112年11月23日完成點交，被告遂以16198號存證信函解除系爭契約，經原告於112年11月24日收受，故系爭契約已於該日生解除之效力，原告請求被告移轉系爭土地之所有權登記，及以被告拒絕移轉登記為由請求被告給付違約金，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項為（本院卷一第243至244頁）：㈠系爭土地為被告所有（謄本與地籍圖見原證5，本院卷一第67至81頁）。
㈡兩造於112年8月10日簽立系爭契約（即原證2，補字卷第25至
75頁），約定原告以1,609萬元向被告購買系爭土地，兩造並同意委任林宜慶地政士辦理移轉登記事宜。
㈢原告已付清前項買賣價金，給付時序如下：
⒈第一期款161萬元於112年8月10日簽約現場以支票交付被告存入履保專戶。
⒉第二期款248萬元於112年11月10日匯入履保專戶。⒊第三期款400萬元及第四期款800萬元於112年11月17日匯入履保專戶。
㈣原告委任大川公司向佳里區公所申請指定1228、1228-1、123
0-1土地之建築線，該所於112年10月12日核准（申請書圖見被證1，本院卷一第27至28頁）。
㈤系爭土地之土地增值稅單於112年11月22日核發。
㈥林宜慶地政士於112年11月22日向佳里地政申請辦理系爭土地
之所有權移轉登記，被告於同年月24日向佳里地政提出異議，佳里地政乃於同年月29日以所登記字第1120109800號函駁回移轉之申請（函文見被證2，本院卷一第29頁）。
㈦兩造寄發之存證信函時序如下：
⒈被告於112年11月14日寄發第1571號存證信函予原告，原告於同年月16日收受（本院卷一第31至35頁）。
⒉原告於112年11月18日寄發臺南東寧路郵局第200號、第201號
之存證信函予被告，被告於同年月23日收受（本院卷一第41至46頁）。
⒊被告於112年11月23日寄發第1619號存證信函予原告，原告於同年月24日收受（本院卷一第37至39頁）。
⒋原告於112年11月24日寄發臺南虎尾寮郵局第263號存證信函予被告，被告於同年月28日收受（本院卷一第49至50頁）。
⒌原告於112年11月27日寄發臺南虎尾寮郵局第265號存證信函予被告，被告於同年月28日收受（本院卷一第51至52頁）。
四、兩造爭執之事項為（本院卷一第244頁）：㈠系爭契約是否業經被告合法解除？（被告主張因原告未能依
系爭契約第9條第4項約定於指定建築線完成30日內完成點交，經被告於112年11月14日發函催告原告7日內完成點交，原告於112年11月16日收受函文，卻未於112年11月23日前完成點交，被告因此於112年11月23日發函解除系爭契約）㈡原告依系爭契約請求被告移轉登記系爭土地及給付違約金，
有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭契約未經被告合法解除：
⒈按系爭契約第9條第1至5項關於土地點交之約定為：「一、除
有特別約定外，買方依約完成價金給付，且本買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由第一建經將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶。二、買賣雙方應於辦理本買賣標的點交時各別簽立『履保專戶收支明細表暨點交確認單』，賣方應將本買賣標的騰空（除雙方另有約定外）點交予買方，點交時如有留置之物品，應視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔。三、點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。四、買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日内辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾指定建築線完成30日內。五、賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物之瑕疵時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起民事訴訟，並經賣方定7日期限催告，逾期買方仍拒絕點交者，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清予賣方」；系爭契約第10條第2項則約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期應付價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；經賣方定7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。……」（補字卷第31頁）。
⒉次按買賣契約中所稱之「點交」，係指賣方將買賣標的物之
占有、使用及管理權移轉予買方，使買方得以現實支配標的物之行為，其法律性質屬民法第348條規定之「物之出賣人負交付其物於買受人」之義務，為賣方之主給付義務。是以，縱買賣契約中記載「雙方應於某期限內完成點交」，其目的亦僅在敦促賣方於該期限前使買賣標的物具備可交付之狀態，尚非將本屬賣方之點交義務轉由買方負擔。再者，買方雖依民法第367條規定負有「受領標的物之義務」，惟此受領義務係以賣方已完成產權移轉登記、辦妥他項權利塗銷等點交之前提條件，使買賣標的物達於可交付之狀態，並限期通知買方配合辦理點交為前提，倘買方於此情形下無正當理由未予配合，始可能構成受領遲延或給付遲延，不得僅因買方負有「受領義務」，曲解其負有「點交義務」。換言之，買方之「受領」係回應賣方「點交」行為之協力義務，而非代替賣方完成點交之義務，故在賣方尚未完成點交準備前，買方之受領義務尚未發生，賣方亦不得以其自身未履行之點交義務，反向買方主張解除契約。準此，倘賣方欲以買方未配合辦理點交為由解除契約，應先證明其已使買賣標的物達於可點交之狀態，並經限期通知買方辦理點交，而買方無正當理由仍未配合，始得為之；不得僅以買方未於特定期限內完成點交，即逕指買方違約，並據以行使解除契約之權利。⒊本件被告雖辯稱因身為買方之原告未依系爭契約第9條第4項
約定「於指定建築線完成30日內」辦理點交，經其依系爭契約第10條第2項約定定7日期限催告履行，屆期仍未履行，故系爭契約業經其於112年11月24日解除等語；惟揆諸前揭說明可知，兩造雖約定點交日「最遲不得逾指定建築線完成30日內」，然點交本屬身為賣方之被告所負之主給付義務，倘被告欲以原告未配合辦理點交為由解除契約，應先證明系爭土地業達可點交之狀態，經其限期通知原告點交，原告無正當理由未予配合，始得為之，而不得僅以原告未於特定期限內完成點交，即逕指原告違約，並據以行使解除契約之權利。再觀諸系爭契約第9條第4款約定兩造應於「產權移轉登記完畢並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後」5日內辦理點交，可知點交之前提在於被告完成系爭土地之所有權移轉登記予原告，被告卻於原告112年11月17日付清買賣價金、林宜慶地政士於112年11月22日向佳里地政申請辦理系爭土地之所有權移轉登記（不爭執事項㈢、㈥）後，逕以原告「未依系爭契約第9條第4項辦妥移轉登記完畢並點交且逾催告期限」為由，於112年11月23日以第1619號存證信函通知原告解除系爭契約，並於112年11月24日向佳里地政提出系爭土地尚有私權糾紛之異議，使佳里地政駁回前揭移轉登記之申請（不爭執事項㈥、㈦⒊），足見被告係在系爭土地尚未達可點交狀態（即未完成所有權移轉登記）之情況下，即以原告逾期點交為由主張解除契約，實屬將賣方之交付義務錯置為買方責任，並將買方之受領義務誤認為點交義務，而跳過「賣方合法提出交付」與「買方是否構成受領遲延」之審查，自難肯認被告之解約為合法。
⒋又關於被告辯稱原告屢以1230-1土地有套繪之不實理由，拖
延付款期程乙節；此部分雖非被告主張之解約事由，然觀諸兩造陳述可知，1230-1土地有無套繪管制，實為兩造履約爭議之起源，而經本院審酌下列事證，認原告主張1230-1土地有套繪管制疑慮乙事尚非虛妄，爰併敘述如下：
⑴林宜慶地政士前以被告名義向佳里區公所申請查詢系爭土地
是否有建築或套繪使用，經佳里區公所於112年8月29日函復稱：1230-1土地係分割自禮化段1230地號（重測前：佳里興段506地號）土地領有（68）南建局（佳）使字第0023號執照在案等語，有佳里區公所112年8月29日所農建字第1120628827號函附卷可參（本院卷一第151頁）。而經本院再次函詢佳里區公所確認1230-1土地有無套繪管制，如有，其套繪位置及面積為何，佳里區公所於113年4月24日查復稱：關於1230-1土地是否配合其他建築用地合併申請興建房屋或建物建蔽率套繪或法定空地列管之事實乙案，就本所現有建築管理資料，1230-1土地領有（68）南建局（佳）使字第0023號執照在案等語，此有佳里區公所113年4月24日所農建字第1130308888號函暨檢附之建築執照資料存卷可稽（本院卷一第223至230頁），足認1230-1土地確實領有上開使用執照，而可能為該使用執照建物之建築基地，因此受到套繪管制。
⑵另證人即林宜慶地政士事務所內承辦系爭契約買賣標的移轉
登記之地政士溫佳穗到庭證稱：我因事務所受幸福家不動產委任而於112年8月份辦過系爭土地之移轉登記事宜，該件買方為原告，賣方為被告；系爭土地位於佳里區，建管前套繪是由佳里區公所管轄，建管後由臺南市政府工務局（下稱工務局）管轄，故我有向佳里區公所查詢系爭土地有無套繪管制，佳里區公所表示1230-1土地有被套繪，雖然公文是寫分割前被套繪，沒有回應分割後有無套繪，但依我們經驗，若沒有回應分割後沒有受套繪，就是認定有受套繪之虞；因1230-1土地是分割前受套繪，理論上若分割前有受套繪，應該是無法分割，所以我們也有詢問地政能否從1230-1土地從原本的禮化段1230地號土地分割出來，反推1230-1土地已經解除套繪，但因1230-1土地是調解分割，這種情況地政不會去檢討有無法定空地；又沒有建築圖說，我們也無法確定法定空地範圍在哪，如果建築圖說的套繪範圍沒有涵蓋分割後1230-1土地，即表示1230-1沒有被法定空地套繪，但因為區公所也沒有確認建物基地範圍有無涵蓋分割出來的1230-1土地，故在區公所未確認之前，向區公所查詢有無套繪，區公所還是會認為土地領有建築執照或是使用執照；若土地有套繪管制，原則上應由賣方將之解除，解除方法要由建物所有權人提供當時的使用執照及建物藍圖，給建築師檢討做法定空地分割，故我有請被告提供法定空地分割文件或解除套繪文件，但被告並未提供；我們於112年10月17日收到測量公司通知已完成指定建築線，依合約我們應通知原告匯第二期款，但因有套繪問題存在，所以我們有跟原告說等套繪問題解決再匯款等語（本院卷二第16至25頁）。是依溫佳穗之證述，其於承辦系爭契約買賣標的移轉登記事宜之過程中，曾向佳里區公所查詢得知1230-1土地自禮化段1230地號土地分割前有被套繪，此節與上開佳里區公所查復之內容相符；而因佳里區公所公文並無法排除分割後之1230-1土地是否仍有被套繪，且無建築圖說可供對照分割後之1230-1土地是否在該使用執照之建築基地範圍內，承辦代書因此請被告提出法定空地分割或解除套繪文件，以釐清上情，並請原告暫緩繳納第二期款。
⑶另證人即工務局之正工程師張惟韶到庭證稱：95年之前臺南
市政府有委託臺南市公所發照，本件應是佳里區公所發照，所以工務局系統才會查無紀錄；依建築法規定土地不能重複使用，故若已拿到執照，且建蔽率、容積率已滿，後面有人要再建築，就會違反重複使用的規定而無法建築，此為套繪管制對土地之影響；本院卷一第321頁使用執照配置圖，塗綠色是法定空地範圍，塗紅色是建築範圍，不在上開顏色範圍的土地就不是該使照的建築基地，不需要先取得法定空地分割證明，反之就需要；佳里區公所函文所稱之「禮化段1230-1地號係分割自禮化段1230地號土地領有（68）南建局（佳）使字第0023號執照」，應是判斷1230-1是從1230分割出來，但並沒有確認1230-1土地是否有在該使用執照的建築基地範圍，分割後之1230-1土地確實未必有受到（68）南建局（佳）使字第0023號執照之套繪管制，可是因為分割前1230土地面積很大，而執照之建築基地僅有使用分割前1230土地3分之1的面積，但是其確切位置不明，從本院卷二第81頁地籍圖可見1230土地分割出包含1230-1土地在內之3筆地號土地，可是地籍圖及先前檢附的圖說可能不是很相符，故到底執照3分之1的建築基地套繪範圍在哪裡，我們也不曉得，這需要對照原始執照，才能確認使照的建築基地位置是否與分割後土地重疊，因為尚未確認，所以區公所的回應事實上也沒有針對1230-1土地是否有重複套繪使用做確認；1230土地於調處分割時，本院卷一第200頁之工務局110年6月18日函文即已說明，1230基地只是部分使用，要先釐清3分之1的範圍在哪裡，不是建築基地範圍自然毋庸辦理法定空地分割，但這公文並非背書說分割後之1230-1土地不用辦理法定空地分割證明也可以建屋，本院卷一第299頁之工務局110年3月18日函文也有寫「臺端若欲辦理旨揭使用執照法定空地分割，請於圖面釐清建築基地範圍」，表示工務局歷來回函的立場都是一致的，不是基地範圍就不用辦法定空地分割基地，是基地範圍就要辦法定空地分割，即使是調處完成後也要做法定空地分割，故重點仍在分割後之1230-1土地有無在執照的建築基地範圍內；依本院卷一第341頁紅色方框所示之目前1230土地上建物範圍，與本院卷一第321頁之使用執照配置圖目視比對，1230-1土地應該不在建築範圍內，但若要確認還是要從地政測量開始，以原始圖說為基礎，由土地、建物所有權人協調（68）南建局（佳）使字第0023號執照所謂1230土地3分之1範圍之建築基地的具體範圍到哪裡等語（本院卷二第190至197頁）。是依張惟韶之證述，不論是佳里區公所或工務局，均無法完全排除1230-1土地有遭（68）南建局（佳）使字第0023號執照之建築基地套繪管制之可能性，而需由土地、建物所有權人以原始圖說為基礎，搭配地政之測量之結果，進行確認與協調，始得釐清該使用執照之建築基地範圍有無涵蓋到1230-1土地。
㈡原告依系爭契約請求被告移轉登記系爭土地及給付違約金，為有理由：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項定有明文。次按系爭契約第10條第1項約定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）；……」（補字卷第31頁）。
⒉查原告既已付清買賣價金，被告自應將系爭土地之所有權移
轉登記予原告，是原告依系爭契約請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，核屬有據，應予准許。又被告擅自主張解約並向佳里地政提出異議，致佳里地政駁回兩造委託之地政士所遞交之移轉登記申請，其行為已構成違約，則原告依系爭契約第10條第1項約定，請求被告自佳里地政112年11月29日駁回申請之日起，按原告已付價款1,609萬元之萬分之2給付違約金予原告，自112年11月29日起至113年5月8日止，逾期天數為162日，被告應給付之違約金為521,316元（計算式：162日×1,609萬×萬分之2＝521,316元），並應自113年5月9日起至將系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告違約金3,218元（計算式：已付價款1,609萬×萬分之2＝3,218元），亦屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，及給付原告521,316元，並應自113年5月9日起至將系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告3,218元，均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
書記官 王美韻附表：編號 土地坐落 面積（㎡） 權利範圍 縣市 鄉鎮區 地段 地號 1 臺南市 佳里區 禮化段 1228 657 1分之1 2 臺南市 佳里區 禮化段 1228-1 54 1分之1 3 臺南市 佳里區 禮化段 1230-1 108 1分之1 4 臺南市 佳里區 禮化段 1235 290 720分之17