臺灣臺南地方法院民事判決112年度重訴字第39號原 告 王日清訴訟代理人 吳孟桓律師被 告 林梅花訴訟代理人 王志中律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國113年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣7,150,000元，及自民國112年2月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣2,380,000元或同額之金融機構可轉讓定存單供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣7,150,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年1月18日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）7,150,000元購買被告所有如附表所示房地（下稱系爭房地，分稱系爭房屋、系爭土地），於111年2月22日辦理所有權移轉登記，原告於111年8月31日搬離，完成交屋。嗣發現系爭房屋存在嚴重漏水、壁癌、淹水等重大瑕疵，伊自得依民法第359條、第259條第1、2款或依民法第254條、第259條第1、2款或依系爭契約第7條第1項約定，解除契約，並請求被告返還伊已支付之價金。如認上開瑕疵非屬重大，伊則依民法第359條規定或依系爭契約第7條第1項約定，請求原告返還應減少之價金3,526,767元、違約金802,230元共計4,327,567元之一部請求3,526,767元等語。並為㈠先位聲明：⒈被告應給付原告7,150,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉願以現金或金融機構無記名可轉讓定期存單供擔保，請准予宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告3,526,767元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉願以現金或金融機構無記名可轉讓定期存單供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯：原告於購買系爭房地前已多次前往看屋，確認屋狀後始簽立系爭契約，伊依現狀交屋，交屋時系爭房屋具備足供一般人居住之效用及居住品質，伊未隱暪屋內瑕疵；原告主張之漏水、積水等情係原告於聲請保全證據，鑑定人鑑定時蓄水所致，原告於鑑定時有破壞交屋狀況，鑑定報告實不足採。況鑑定時距交屋已有時日，非交屋時之屋狀，益證鑑定報告無法憑採等語。並聲明：㈠原告之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。
三、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明定。又於房屋買賣中，房屋除應具備穩固、安全耐用之形體與結構外，適於居住即具備一般遮風避雨、不漏水等自為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺適宜居住之情況，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。
⒈系爭房屋於111年8月31日交付予原告，原告旋於同年10月20日
向本院聲請保全證據，經本院以111年度聲字第184號受理並准許在案，並由本院囑託台南市土木技師公會為鑑定，鑑定結果雖無影響結構安全之不利因素存在，惟系爭房屋發現木作裝潢如天花板、實木地板，皆有將漏水情形隱藏之情事，而在鑑定時以拆除手段方能證實漏水情形存在，1F頂板滲漏時，雨豆大的滴漏水，被客廳貼防潮壁紙之木件天花板阻擋並蓄積於其上，當累積到一定的水量時，就沿著木板接縫四處流竄及往牆下滲流，導致1F客廳角落水泥漆產生水球狀漆膜，由於木地板非常怕潮，天花板滲水也導致實木地皮浸水受潮，有邊角輕微翹曲情形，其下滲的水滴對實木地板的耐久性有不利影響；系爭房屋三間廁所的防水皆有地坪滲漏，1F滲漏致實木地板受潮、白蟻孳生、2F滲漏至樓梯間致牆面漆剝落、3F滲漏導致房間一之地磚拱脫破裂，並下滲發生致2F房間一實木地板受潮。系爭房屋3F前陽台的地坪防水功能亦不良，從樓層施工縫的部位、落地門窗基座與陽台地坪交接處滲漏至房間一的實木地板上，影響實木地板的耐久性；系爭房屋為連棟式邊間房屋，其外牆為噴磁漆之方式，由於油漆表面不具有伸縮彈性，歷經40年之環境考驗，漆面呈現龜殼狀龜裂、老化情形，使得外牆沒有防水功能，外牆抵擋不住下雨時雨水入侵，於是雨水長年入滲，蓄積於牆體之內，只能從室內牆面蒸發，於是導致內牆水性水泥漆拱起，剝落等情況，俗稱壁癌；舊門窗邊滲漏，其崁縫不確實亦為滲漏原因，如3F前陽台滲入房間一之情形；由於系爭房屋室內外漏水情形幾乎廣泛影響使用空間，除了1F車庫尚無需整修之外，需整修的空間佔17分之15，比例偏高，買受人等全面翻修系爭房屋等語。足認系爭房屋漏水情形嚴重，不全面整修無法達到適宜住居之目的，明顯缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又鑑定報告稱「需整修的空間佔17分之15」、「為恢復系爭房屋正常使用居住....，加總修復費、補強費用共計1,329,727元」等語，可知此瑕疵影響系爭房屋17分之15之使用空間，修復補強費與系爭契約之價金比為18%強，可認瑕疵自屬重大，原告以112年5月10日歸仁郵局46號存證信函要求被告修補瑕疵及履行契約義務，未見回應，原告遂於以民事起訴狀為解除系爭契約之意思表示，並已到達被告，應認系爭契約已合法解除。
⒉被告固以前揭情詞置辯。惟原告於交屋後未及2個月因雨後發
現系爭房屋有嚴重漏水情況而聲請保全證據，經本院囑託台南土木技師公會而為鑑定。於原告受領系爭房屋至發現漏水情形時間甚短，期間系爭房屋所在地亦無重大天災發生，足以對系爭房屋造成漏水情事，可認鑑定報告所稱之系爭房屋瑕疵存在於111年8月31日交屋之前。再者，兩造於系爭契約特約事項約定在被告搬離後保固半年，上開瑕疵自為被告應擔保之範圍。又民法第349條及第354條所定出賣人就買賣標的物應負之權利或物之瑕疵擔保責任，係出賣人之法定無過失責任，初無待於買賣當事人間之約定或出賣人之另為保證。是被告所辯其未隱暪系爭房屋有漏水情事，且系爭契約定是約定現況交屋等語，依上開說明，並無解於其應負物之瑕疵擔保責任。
㈡契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定
或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。查原告合法解除系爭契約已如前述，是其上開規定請求被告返還前已給付之價金7,150,000元，為有理由；另請求自起訴狀繕本送達翌日即112年2月19日起之法定利息，未逾被告最後受領日即交屋款給付日111年8月31日，亦應准許。
四、綜上所述，系爭契約既已解除，則原告依民法第259條第1款、第2款請求被告返還受領之價金7,150,000元及請求自起訴狀送達翌日即112年2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。另按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本件原告先位聲明之請求既有理由，業如前述，則本院即無庸就其備位之訴另為裁判，併此敘明。
五、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊或防禦方法於訴訟結果不生影響，故不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 施介元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
書記官 曾怡嘉附表編號 不動產 權利範圍 1 臺南市○○區○○○段000000地號土地 全部 2 臺南市○○區○○○段0000○號建物 （門牌號碼：臺南市○○區○○○街00號） 全部