臺灣臺南地方法院民事判決113年度簡上字第141號上 訴 人即被上訴人 石陞福訴訟代理人 石陞祿
曾獻賜律師林柏睿律師被 上訴人即 上訴人 億載金城社區管理委員會法定代理人 徐小龍訴訟代理人 黃宜峯
裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於民國113年2月29日本院臺南簡易庭110年度南簡字第1319號第一審判決提起上訴，本院於114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回石陞福後開第二、三項之訴及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，億載金城社區管理委員會應再給付石陞福新臺幣77,131元，及自民國112年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
上開廢棄部分，億載金城社區管理委員會應自民國112年8月1日起至原判決主文第1項漏水修繕完畢止，按月給付石陞福新臺幣67,000元。
億載金城社區管理委員會之上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）、第二審訴訟費用，均由億載金城社區管理委員會負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人石陞福（下稱石陞福）方面：㈠於原審主張略以：石陞福為億載金城社區門牌號碼臺南市○○
路○段0000號建物（下稱系爭房屋）之所有權人，被上訴人即上訴人億載金城社區管理委員會（下稱億載金城管委會）為億載金城社區之管理委員會。系爭房屋位於億載金城社區地下一樓，因億載金城社區一樓中庭、花圃等屬億載金城管委會管理維護之共用部分漏水，致系爭房屋多數區域滲漏水。億載金城管委會應將臺南市土木技師公會民國111年7月19日鑑定報告書（下稱鑑定報告）第95頁漏水位置全區平面位置圖（下稱位置圖）所示編號1、2、3、4、5、6、7、8、9-
1、9-2漏水點修復至不漏水狀態，並賠償石陞福因漏水支出之修繕費新臺幣（下同）130,160元、清潔費用6,000元、因漏水導致訴外人即承租人陳博安提前終止租約之租金損失49,000元、系爭房屋因漏水所生損害279,761元，及自112年8月1日起至系爭房屋漏水修繕完畢止，按月給付租金收益損害67,000元。依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、民法第184條第1項前段規定，提起本件訴訟。並聲明：億載金城管委會應將系爭房屋如位置圖所示編號1至9-2之漏水點修復至不漏水狀態；億載金城管委會應給付石陞福464,961元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；億載金城管委會應自112年8月1日起至系爭房屋漏水修繕完畢止，按月給付原告67,000元。
㈡於本院補充略以：不再主張修繕費用130,160元，且不爭執位
置圖所示編號9-2漏水責任並非歸屬於億載金城管委會，不請求億載金城管委會修復編號9-2漏水點。石陞福雖不否認億載金城管委會就編號10漏水點已修復完成，但該漏水點對系爭房屋造成之損害，尚未經億載金城管委會賠償。
二、億載金城管委會方面：㈠於原審主張略以：本件滲漏水位置均位於系爭房屋內部，為
石陞福之專有部分，應由石陞福自行負擔修繕費用。石陞福將系爭房屋改為辦公室使用，重新配置排水管線、汙廢水管線，於地下一樓鑽孔40餘處再接管線至地下二、三、四樓，甚至私接公共管線或截斷地下一樓頂之公共排水管線導致大樓中庭之排水未能及時疏導而淹水。石陞福每次改建或施工，均未向億載金城管委會報請施工，其數次不當施工，且系爭房屋發生漏水時，石陞福未立即通知億載金城管委會修繕，石陞福就本件漏水與有過失，依民法第217條規定，應減輕或免除億載金城管委會賠償之金額。另否認石陞福提出租賃契約之真正，因漏水終止租約，應由契約當事人承擔契約責任，石陞福將漏水而終止之租約視為所失利益，並無理由。並聲明：石陞福於原審之訴駁回。
㈡於本院補充略以：編號8正上方為4樓，屬樓地板之上下方，
應由樓地板上下方之區分所有權人共同負擔修繕費用。鑑定報告僅以肉眼並輔以相片之方式進行鑑定，但滲漏水之原因及位置多端，應以色水、蓄水等流水測試或紅外線、水分子測試儀進行檢測，且億載金城社區經數次翻修，管線配置亦會影響鑑定之結果，故應就系爭房屋地下1樓天花板內之排水管線進行鑑定。依社團法人臺南市建築師公會（下稱臺南市建築師公會）101南市建師鑑字第90號鑑定報告書、102年5月8日鑑定報告書，系爭房屋之漏水係因石陞福更改隔間、私設賣水機破壞防水層所致，與億載金城管委會無關。否認石陞福有支出6,000元清潔費用，否認石陞福與訴外人郭釧盅間有租賃關係，縱有租約，原審判決億載金城管委會應給付至漏水修復之日止，並不合理。
三、原審判決億載金城管委會應將系爭房屋如位置圖所示編號1至編號9-1之漏水點修復至不漏水狀態；億載金城管委會應給付石陞福235,270元，及其中192,160元自110年7月21日起至清償日止，及其中43,110元自112年8月10日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息；億載金城管委會應自112年8月1日起至主文第1項漏水修繕完畢止，按月給付石陞福25,000元；依職權宣告得假執行；並駁回石陞福其餘之訴及假執行之聲請。兩造均提起上訴，石陞福聲明：原判決駁回石陞福後開之訴部分廢棄；億載金城管委會應再給付石陞福77,131元，及自112年8月9日民事陳報（更正聲明）狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；億載金城管委會應自112年8月1日起至系爭房屋漏水修繕完畢止，按月再給付石陞福42,000元（其餘部分未據上訴而告確定）。億載金城管委會則聲明：原判決不利億載金城管委會之部分及假執行宣告均廢棄；前開廢棄部分，駁回石陞福於原審之訴及假執行之聲請。石陞福及億載金城管委會均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠石陞福為億載金城社區門牌號碼臺南市○○路○段0000號建物（
即系爭房屋）之所有權人。系爭房屋位於億載金城社區地下一樓。
㈡石陞福不爭執臺南市土木技師公會111年7月19日鑑定報告第9
5頁位置圖所示編號9-2漏水責任並非歸屬於億載金城管委會（本院卷第127頁）。
五、兩造爭執事項：㈠石陞福依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、民法第184條
第1項前段規定，請求億載金城管委會將位置圖所示編號1、
2、3、4、5、6、7、8、9-1之漏水點修復至不漏水狀態，是否有據？㈡石陞福依民法第184條第1項前段規定，請求億載金城管委會
給付312,401元（含相關清潔費用6,000元、因漏水導致承租人陳博安提前終止租約之租金損失49,000元、系爭房屋因漏水所生損害257,401元），是否有據？㈢石陞福依民法第184條第1項前段規定，請求億載金城管委會
應自112年8月1日起至系爭房屋如位置圖編號1至編號9-1漏水修繕完畢止，按月給付石陞福67,000元，是否有據？
六、得心證之理由：㈠石陞福請求億載金城管委會將位置圖所示編號1、2、3、4、5、6、7、8、9-1之漏水點修復至不漏水狀態：
⒈按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之法定職務，公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。
⒉系爭房屋有滲漏水情事，為兩造所不爭執，兩造爭執點為系
爭房屋滲漏水之原因及權責歸屬。兩造於原審合意囑託臺南市土木技師公會鑑定系爭房屋漏水原因、位置及權責歸屬（原審卷第30頁），依鑑定人會同兩造於111年4月15日會勘系爭房屋，鑑定結果如下，滲漏水情形：編號1至7及9-1、9-2會滲漏水，編號8不會滲漏水，各編號位置如位置圖；漏水原因權責歸屬：編號1至7、9-1之滲漏水是由一樓中庭滲漏至地下一樓，因一樓中庭屬公共區域，故其漏水原因權責歸屬為億載金城管委會，編號8目前不會滲漏水，因編號8屬公共區域之管線，若其有漏水，權責歸屬為億載金城管委會，編號9-2之滲漏水是由四樓地板滲漏至樓下之三樓頂版，因四樓屬私人區域，故其漏水原因權責歸屬為四樓住戶（鑑定報告第5頁）。嗣兩造聲請補充鑑定，依鑑定人會同兩造於112年3月3日會勘系爭房屋，鑑定結果：編號10有滲水現象，會勘時編號8有滲水現象；滲水之水管為雨汙水排水管，屬於公共排水管線，權責歸屬為億載金城管委會（補充鑑定報告第5-6頁）。又鑑定報告、補充鑑定報告之鑑定技師施慶隆、朱安凱於原審具結證稱編號1至9-1有滲漏水及其滲漏水原因及權責歸屬均如鑑定報告及補充鑑定報告所載，亦就億載金城管委會詢問各編號漏水點之漏水原因是否為其他非屬其責任歸屬之可能逐一證述，均不改變上開鑑定報告及補充鑑定報告之鑑定結果（原審卷第399-406頁）。本院審酌鑑定報告係由鑑定機關隨機選任有專業知識經驗之土木技師，經其現場勘查，聽取兩造陳述，而為之專業判斷，且土木技師施慶隆、朱安凱亦於原審證述明確，其鑑定意見亦無明顯違反經驗法則及論理法則之處，當屬可信，由上開鑑定報告及補充鑑定報告可知，編號1-10均有滲漏水情形，而其中編號9-2係由四樓地板漏至三樓頂版，漏水責任歸屬四樓住戶，其餘因中庭屬公共區域，故漏水責任歸屬億載金城管委會。石陞福請求億載金城管委會將石陞福所有系爭房屋如位置圖所示編號1至9-1之漏水點修復至不漏水狀態，自屬有據。
⒊億載金城管委會提出臺南市建築師公會101南市建師鑑字第90
號鑑定報告書（本院卷第225-256頁），抗辯臺南市土木技師公會鑑定報告未用熱顯像儀、漏水係因石陞福改隔間等等，然臺南市建築師公會101南市建師鑑字第90號鑑定報告書並未認定漏水係因石陞福更改管理所致，億載金城管委會就此亦不爭執，而稱「有可能」因石陞福所為導致漏水等語（本院卷第218頁），足知億載金城管委會此部分抗辯為其臆測；本院函詢臺南市土木技師公會，經該會函覆：本會鑑定漏水案沒有強制使用熱像儀之規定。本會鑑定漏水案有無使用熱像儀皆可鑑定漏水。地下一樓隔間因裝修變更，若無破壞地下一樓頂版（一樓底版）之結構體及防水層，編號1至8、9-1之漏水原因與地下一樓隔間與原申請圖面不符無因果關係。億載金城管委會提出101南市建師鑑字第90號鑑定報告書不會影響本會對編號1至8、9-1漏水原因及權責歸屬之認定等語（本院卷第273-274頁），故億載金城管委會此部分抗辯無從為有利於其之認定。億載金城管委會另提出臺南市建築師公會102年5月8日鑑定報告書（本院卷第303-324頁），抗辯防水層破壞係石陞福私設賣水機所致等等。惟臺南市建築師公會102年5月8日鑑定報告書並未指明系爭房屋漏水係因石陞福設置賣水機破壞防水層所致，億載金城管委會此部分抗辯亦無從為有利於其之認定。
⒋億載金城管委會抗辯石陞福拒絕其進入系爭房屋內勘查漏水
位置及造成漏水之原因，致其無法認定責任歸屬，亦無法即時僱人修繕等等，為石陞福所否認。億載金城管委會於原審聲請訊問森羚工程有限公司負責人陳泰淋以證明上情，證人陳泰淋到庭證稱：有去看過億載金城社區看漏水，整個地下室漏水蠻嚴重的，好大一片，沒有被阻止進入，沒有碰過億載金城管委會請我進行修繕，遭石陞福拒絕之情況等語（原審卷第333-337頁）。由證人陳泰淋上開證言可知，石陞福並未阻止億載金城管委會派員修繕，是億載金城管委會上開抗辯，實不可採。
⒌億載金城管委會抗辯滲漏水係石陞福改建辦公室，並將排水
管線、汙廢水管線配置等重新配置、鑽孔等，而造成滲漏水情形，應負與有過失之責等等，惟臺南市土木技師公會就系爭房屋之漏水原因已鑑定編號1至7、9-1之滲漏水係由一樓中庭滲漏至地下一樓，編號8係公共雨汙水排水管滲水明確如上，且億載金城管委會就此並未提出任何證據以實其說，億載金城管委會此部分抗辯自無足採。
㈡石陞福主張其因系爭房屋漏水受有312,401元損失，依民法第
184條第1項前段規定，請求億載金城管委會給付312,401元：
⒈石陞福主張其因系爭房屋漏水支出清潔費用6,000元，業據其
提出免用統一發票估價單為證（調解卷第55頁），審酌滲漏水照片所示（調解卷第31、35、51頁），確有因滲漏水造成髒汙之情形，而有清潔之必要，是此部分之請求於法有據。⒉石陞福主張因系爭房屋漏水致承租人陳博安終止租約，請求
賠償7個月租金損失49,000元等語，業據其提出租約為證（調字卷第57-61頁），億載金城管委會雖否認該租約形式真正，惟證人陳博安於本院114年3月25日準備程序證稱：其與石陞福於108年1月20日簽立租約，約定租金每月7,000元，於110年6月因漏水問題無法解決，故合意終止租約等情節（本院卷第213-217頁）核與該租約記載相符，證人陳博安與兩造無特殊利害關係，衡情無須甘冒偽證罪責之風險而虛偽陳述，故其上開證言應堪採信。石陞福主張其出租房屋予陳博安，因權責歸屬於億載金城管委會之漏水原因致終止租約，受有7個月租金損失49,000元等語，堪可採信，是石陞福請求億載金城管委會給付7個月租金損失49,000元，於法有據。
⒊石陞福主張系爭房屋因漏水受有損害，請求億載金城管委會
給付關於編號1至7、9-1、10之修復費用257,401元等語。編號1至9-1、10均有滲漏水情形，其中編號8雖有漏水但無損害，編號1至7、9-1、10之滲漏水原因權責歸屬為億載金城管委會，已如上述，又編號1至7、9-1、10之滲漏水所造成損害（損害項目為原有裝修之平頂及牆面等之油漆、輕鋼架天花板、木製夾板牆面、木製地板等）之金額經臺南市土木技師公會鑑定分別為30,740元、7,390元、23,220元、112,000元、13,160元、13,430元、14,770元、14,560元、28,131元，有上開鑑定報告、補充鑑定報告可憑（鑑定報告第119頁、補充鑑定報告第45頁），故石陞福請求億載金城管委會賠償滲漏水點即編號1至7、9-1、10造成系爭房屋損害之修復金額共計257,401元（計算式：30,740＋7,390＋23,220＋112,000＋13,160＋13,430＋14,770＋14,560＋28,131＝257,401），於法有據。
⒋基上，石陞福得請求億載金城管委會給付312,401元（計算式：6,000＋49,000＋257,401＝312,401）。
㈢石陞福主張因系爭房屋漏水問題無法排除，致承租人終止租
約，其受有租金損失，依民法第184條第1項前段規定，請求億載金城管委會應自112年8月1日起至系爭房屋如位置圖編號1至9-1漏水修繕完畢止，按月給付石陞福67,000元：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。
⒉石陞福就其上開主張，提出其與承租人陳博安、郭釧盅、蔡
明宏、賴有人之租約、臺南市東區調解委員會調解筆錄為證（調解卷第57-61頁、原審卷第267-275頁）。證人陳博安、郭釧盅、蔡明宏、賴有人到庭證述關於其等分別向石陞福承租系爭房屋內之房間、約定之租金及因漏水問題無法排除故提前終止租約等情節（本院卷第171-180、214-216頁），核與石陞福提出之上開租約及調解筆錄所載相符，審酌其等與兩造無特殊利害關係，衡情無須甘冒偽證罪責之風險而虛偽陳述，故其等上開證言堪可採信。足見石陞福就系爭房屋內之房間分別與陳博安、郭釧盅、蔡明宏、賴有人訂有租約，租金分別為每月7,000元、25,000元、20,000元、15,000元，石陞福就系爭房屋既有持續出租之計劃及客觀事實，依客觀情事觀之，足認其已有取得租金利益之可能，而系爭房屋有滲漏水情形，於億載金城管委會修復前致無從出租，且於本件言詞辯論終結時（即114年10月29日），億載金城管委會均未修繕漏水，堪認石陞福受有租金收益之損害。是石陞福請求億載金城管委會應自112年8月1日起至系爭房屋如位置圖編號1至9-1漏水修繕完畢止，按月給付石陞福67,000元（計算式：7,000＋25,000＋20,000＋15,000＝67,000），應屬有據。
七、綜上所述，石陞福依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、民法第184條第1項前段規定，請求億載金城管委會將位置圖所示編號1至9-1之漏水點修復至不漏水狀態；給付312,401元，及自112年8月9日民事陳報（更正聲明）狀繕本送達翌日即112年8月10日起（原審卷第287頁），按週年利率5%計算之利息；自112年8月1日起至系爭房屋如位置圖編號1至9-1漏水修繕完畢止，按月給付石陞福67,000元，應予准許。
原審就上開應准許部分駁回石陞福（除原判決准許部分外）其餘請求，尚有未洽，石陞福上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第2、3項所示。原審就上開應准許部分，為億載金城管委會敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，核無不當，億載金城管委會之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。
民事訴訟法第286條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或法院已得強固之心證而言（最高法院97年度台上字第1712號判決意旨參照）。億載金城管委會聲請再囑託臺南市建築師公會鑑定系爭房屋有無漏水及權責歸屬，及抗辯另案（即114年度南簡字第250號）滲漏水處有多處與本件滲漏水位置相鄰，聲請函詢臺南市土木技師公會鑑定技師朱安凱、施慶隆：「鑑定報告之漏水點是否來自億載金城管委會之共有部分是否與實際位置有所偏離？」等等。惟系爭房屋漏水原因及權責歸屬業經臺南市土木技師公會鑑定及補充鑑定明確，已如前述，本院認核無調查之必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。
九、據上論結，石陞福之上訴為有理由，億載金城管委會上訴為無理由；依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第436條之1第3項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第二庭審判長法 官 施介元
法 官 俞亦軒
法 官 楊亞臻以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
書記官 陳雅婷