臺灣臺南地方法院民事判決113年度簡上字第29號上 訴 人 大北公園社區公寓大廈管理委員會法定代理人 羅夏平訴訟代理人 郭俊銘律師
張正宗被 上訴人 林瑞山訴訟代理人 王朝揚律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國112 年11月16日本院臺南簡易庭111 年度南簡字第1072 號第一審簡易判決提起上訴，於民國114 年5 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、原告起訴與原審判決要旨㈠原告起訴主張與聲明⒈被告所有如附表一之建物（下稱【本件建物】）為建照號碼8
0年南工使字第2883號之一宗建築基地之建案「大北公園新座社區」集合住宅（分大樓區、店面區、別墅區）內之區分建物。
⒉該集合住宅前經原告於民國107 年5 月17日、6 月2 日（日
期下以「00.00.00」格式）由黃仙女為召集人召開區分所有權人會議（下稱【系爭107 年黃仙女召集區權會】），訂定規約（下稱【系爭107 年規約】）、議決管理費收費標準，並選出委員成立原告管理委員會（參見附表二時序表）。
⒊被告為本件建物之區分所有權人，應依系爭107 年規約規定
之管理費收費標準，按時繳納管理費，詎被告自原告管理委員會成立後，自107.09至110.06，就本件建物分別有附表一之管理費拒絕繳納，經原告多次催繳均未繳付，再由原告聲請核發支付命令獲准後，被告仍為異議。爰請求被告支付積欠之管理費。
⒋爰依公寓大廈之區分所有權人依規約之法律關係，請求被告
給付附表一積欠管理費及遲延利息，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）29萬9430元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告答辯與聲明
系爭107 年黃仙女召集區權會、系爭107 年規約因有下列無效事由，自始不生效力，故原告不得向其請求支付管理費。爰聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
⒈黃仙女非合法召集權人：原告於107.05.17、107.06.02召開
區分所有權人會議，均由黃仙女召集，但黃仙女非公寓大廈管理條例第25條第3 、4 項規定的合法召集人，無召集權的會議決議自始無效。
⒉縱認黃仙女有召集權，107.06.02 會議以107.05.17 會議人
數不足為由，採假決議通過管理委員會及規約，需為「同一議案」並書面送達全體區分所有權人，原告未踐行程序，假決議無效。
㈢原審判決要旨（參見附表三備註）
原審以下列理由，認原告系爭107 年黃仙女召集區權會有召集權人之合法性有疑義為由，駁回原告之訴。
⒈原告雖提出公告日期為106.11.13 之黃仙女推選為召集人公
告（下稱【系爭106 年黃仙女召集人推選公告】），惟該公告係載「黃仙女經26戶書面推選為106年度區分所有權人會議召集人」，惟系爭107 年黃仙女召集區權會、系爭107 年規約係於107.05.17 、107.06.02 召開訂定，與系爭106 年黃仙女召集人推選公告載明係推選黃仙女為106 年度區分所有權人會議召集人之時間不符，是黃仙女就系爭107 年黃仙女召集區權會是否有召集權，已有疑義。
⒉依原告就系爭107 年黃仙女召集區權會之會議結果，於107.0
7.25 向市府申請第一次管理組織報備之申請文件，並無召集人相關證明文件，而簽到簿、會議出席委託書或會議記錄，亦無記載經推舉黃仙女為107 年度區分所有權人會議召集人之意，而原告亦未提出黃仙女有公寓大廈管理條例第28條、第25條第3 、4 項規定之召集人資格，自難認黃仙女就系爭107 年黃仙女召集區權會有召集權，依最高法院92年度台上字第2517號判決要旨，該次區權會決議（含系爭107 年規約）自始無效，原告自不得依系爭107 年規約請求被告給付管理費。
二、上訴人（原告）上訴要旨㈠公寓大廈管理條例第25條第3 項中後段規定「無管理負責人
或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次」、公寓大廈管理條例施行細則第
7 條第1 項規定「本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。」。
㈡依系爭106 年黃仙女召集人推選公告、大北公園新座推舉區
分所有權人會議召集人連署書（下稱【系爭推選黃仙女召集人連署書】），黃仙女於106.11.13 經推選為召集人，其任期為1 年，自公告10日後之106.11.23-107.11.22 止，系爭
107 年黃仙女召集區權會、系爭107 年規約係於107.05.17、107.06.02 召開與訂定，均在黃仙女擔任召集人之任期內，是原審認黃仙女僅為106年度召集人，顯忽略任期之規定，自有違誤。
㈢原審判決既有上開違誤，爰上訴聲明：原判決廢棄，並判決
如原起訴聲明。
三、被上訴人（被告）答辯要旨被告以同於原審答辯及原審判決理由，答辯以：系爭106 年黃仙女召集人推選公告、系爭推選黃仙女召集人連署書均載明黃仙女僅為「106年度區分所有權人會議召集人」自不適用於107年度之區分所有權人會議。另依市府對上訴人於107.07.25 向其申請第一次管理組織報備之函覆（市府107.08.
13 府工使一字第1070852207號函，參見附表二，下稱【市府107 年備查函】）內已指明上訴人需依法令規定之合法召集人與召集程序召集區分所有權人會議，是系爭107 年黃仙女召集區權會、系爭107 年規約，顯因黃仙女非合法召集權人而無效。
四、本院之判斷㈠查上訴人於原審之主任委員原為柯南宇，於上訴後經變更為
羅夏平，並經上訴人具狀聲明承受訴訟，其承受訴訟，自應予准許。另本件上訴人就本件訴訟於原審及上訴審均有委任訴訟代理人，依民事訴訟法第173 條前段規定，該變更對本件訴訟並無影響，附此敘明。
㈡本件本院關於上訴人上訴理由之意見與法律上之意見，查與
原審相同，爰依民事訴訟法第436條之1 第3 項、第454 條第2 項規定，引用原審判決敘述（如本判決理由欄一、㈢所載），並另補充如後。
㈢上訴人雖以公寓大廈管理條例第25條第3 項規定主張黃仙女
依系爭106 年黃仙女召集人推選公告、系爭推選黃仙女召集人連署書有1 年之任期，然以：
⒈本件就上訴人自取得使用執照起至本件訴訟時之管理委員會
成立過程、與住戶間管理費紛爭、本件系爭106 年黃仙女召集人推選公告、系爭推選黃仙女召集人連署書、系爭107 年黃仙女召集區權會之過程與內容，查如附表二、三所載，有各該文件資料與裁判書在卷可查。
⒉依附表二之時序表，本件系爭106 年黃仙女召集人推選公告
、系爭推選黃仙女召集人連署書，除未記載公告日期外，原告僅提出各該書面，無法提出是否曾經確實依公寓大廈管理條例施行細則第13條規定之公告方式為公告之證據，是系爭
106 年黃仙女召集人推選公告是否該當公寓大廈管理條例施行細則第7 條第1 項之生效要件，客觀上顯非無疑。
⒊上訴人雖主張系爭106年黃仙女召集人推選公告係於106.11.13公告，惟以：
⑴依其主張之公告時間，查係上訴人之前身即「大北公園新座
公寓大廈」經本院判決認定其組織因召集人與召集程序不合法而無效後（本院106 南簡542 號106.07.13 判決後），是當時即該管理委員會之委員黃仙女、蔡治軍等人，應均對該判決結果知悉甚詳，是若該管理委員會委員如為因應本院判決而有推舉黃仙女為召集人，自應彼此知悉甚詳，且應公告與全體區分所有權人知悉。
⑵惟依該管理委員會於原告主張之該公告日（106.11.13）後，
於106.12.09 召開臨時會議，由當時主任委員蔡治軍與被上訴人洽商將來組織管委會與規約內容事宜，而被上訴人於該次會議向蔡治軍表示本次區權會召開應先依法推選召集人，經蔡治軍表示依法定程序進行，未有蔡治軍向被上訴人表示已有系爭106 年黃仙女召集人推選公告推舉黃仙女為召集人之記載。
⑶查以，蔡治軍（591-12）雖非系爭推選黃仙女召集人連署書
內之連署人，惟當時之委員蔡綉齡（副主委）、郭惠雯（監察）、黃仙女（財務）均為連署人，則蔡治軍既為主委，參照該公告時間（106.11.13）與上開臨時會（106.12.09）期間，如當時確有該連署與公告，顯難認蔡治軍有不知該召集人公告之事，惟蔡治軍於被上訴人向其要求應推選召集人時竟未向被上訴人告知該情，則當時是否有該推舉事實，確屬可疑。
⒋本件依原審判決理由與上開補充事證，本件系爭106 年黃仙
女召集人推選公告、系爭推選黃仙女召集人連署書客觀上顯屬有疑，原審以系爭107 年黃仙女召集區權會、系爭107 年規約，因黃仙女非合法召集權人而為無效認定，自無違誤。⒌又本件因就召集權人合法性部分，已可認定系爭107 年黃仙
女召集區權會、系爭107 年規約無效，自無庸再就兩造爭執之系爭107 年黃仙女召集區權會之111.05.16 所為假決議程序是否合法再為認定（依附表二資料，上訴人歷次開會均無開會通知告知議案事項，自無「同一議案」之認定可能，附此簡要敘明）。
五、從而，原審駁回上訴人起訴請求，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、第二審訴訟費用本件上訴人上訴無理由，依民事訴訟法第78條規定，命由上訴人負擔上訴費用。
七、結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條、第78條、第87條規定，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 曾仁勇
法 官 李姝蒓法 官 陳世旻以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
書記官 林怡芳附表一：被上訴人名下不動產（建號：北區正興段／門牌：北區公園路）欠費表（起訴299,430元／更正後301,590） 建號 門牌號碼 屋型 面積 (㎡/坪) 每月收費 優惠事由 欠繳期間（月數） 欠繳金額 1 2590 591之7號 別墅區 209.87 65.3 1800元/戶 空屋折半 107.09-110.06 34月 1800/2*34 30,600 2 2591 591之9號 同上 208.30 63 同上 同上 同上 同上 同上 30,600 3 2592 591之10號 同上 208.30 63 同上 同上 同上 同上 同上 30,600 4 2594 591之27號 同上 208.30 63 同上 同上 同上 同上 同上 30,600 5 2568 591之40號 店面區 285.01 86.2 550元/戶 - 109.04-110.06 15月 550*15 8,250 6 2569 591之46號9樓之1 大樓區 175.43 53.1 45元/坪 空屋折半 107.09-110.06 34月 53.1*45/2*34 40,630 7 2574 591之46號10樓之11 同上 82.22 24.9 同上 同上 109.01-110.06 18月 24.9*45/2*18 10,080 8 2577 591之46號10樓之14 同上 220.73 66.7 同上 同上 107.09-110.06 34月 66.7*45/2*34 51,000 9 2583 591之46號11樓之6 同上 311.62 94.2 同上 同上 109.10-110.06 9月 94.2*45/2*9 19,080 10 2586 591之46號11樓之11 同上 216.56 65.5 同上 同上 107.09-110.06 34月 65.5*45/2*34 50,150 301,590附表二： 時間 事件要旨 內容 83.10.15 【本集合住宅取得使用執照】 ．取得使用執照 【工務局建築執照】80.12.20(80)年南工造字第D77630號 【工務局使用執照】83.10.15(83)南公使字第3883號 ．起造人：北苑建設股份有限公司 ．基 地：正興段501地號 ．建 物：地下1層、地上13層、7 棟／156戶／集合住宅 84.06.28 公寓大廈管理條例制定公布 101.03.06 【大北公園新座公寓大廈】 ．管理委員會報備同意備查 【工務局公寓大廈管理組織報備證明】 ．市府101.03.06府工使一字第1010177517號 ．「大北公園新座公寓大廈管理委員會」申請報備經查合於規定同意備查 104年前 多數管委會存在 ．大北公園新座別墅社區管理委員會 ．大北公園新座公寓大廈管理委員會 100.11.06 100.11.20 【大北公園新座公寓大廈】 ．100 年區分所有權人大會 ．100 年規約 ．徐榮燦召集召開區分所有權人大會 決議：訂定規約（管理費標準） 成立管理委員會（大北公園新座公寓大廈管理委員會） 106.07.13 106.11.28 【大北公園新座公寓大廈】 ．判決認定組織規約不合法 ．106南簡542判決 106南簡561判決 ［訴訟要旨］ ．大北公園新座公寓大廈管理委員會向郭山本、羅芳娥追討101.03-105.03積欠管理費，經法院認定100 年區分所有權人大會、100 年規約因非法召集無效。 106.11.13 ．【黃仙女推選公告】 ［黃仙女推選為召集人公告］106.11.13 ．黃仙女經26戶書面推選為106年度區分所有權人會議著集人公告 ．（本判決註：無公告張貼資料） 106.12.09 106.12.18 【大北公園新座公寓大廈】 ．12月份臨時會議 ［106.12.18委員會會議紀錄］ ．開會日期：106.12.09/11:00:00 ．主 席：蔡治軍（主任委員） ．出席委員不足，臨時會改座談會 ．林瑞山提議： 本次區權會規約草案應依條例規定草擬 本次區權會召開應先依法推選召集人 ．主席結論：依條例規定召開區權會 ．公告日期：106.12.18 107.02.01 107.02.05 【大北公園新座公寓大廈】 ．107.02委員會會議 ［107.02.01委員會會議紀錄］ ．開會日期：106.12.09/11:00:00 ．主 席：蔡治軍（主任委員） 出席委員：蔡綉齡（副主委） 郭惠雯（監察） 黃仙女（財務） 吳國貞（一般） ．要旨：經106.12.10成立管理會籌備會議決議，擇期舉辦區分所有權人會議已在籌備中，就林瑞山對規約草案提出建議事項尚在協調，待協調完成可舉辦會議。 ．公告日期：107.02.05 107.05.17 【大北公園社區公寓大廈】 ．107年第一次區權會紀錄 （林瑞山未出席） ．107年第二次區權會召開公告 【大北公園社區公寓大廈區分所有權人會議紀錄】 ．開會時間：107.05.17/18:00:00 ．召 集 人：黃仙女（主席） ．出席人數：出席12戶（含委託6份） ．主席宣布流會（全區權156戶，出席未達2/3） ．［註］會議紀錄未載公告日期 【107.05.17公告】 ．要 旨：107.05.17第一次區權會，未達法定人數，擇期於107.06.02/09:00:00召開第2次區權會 ．公告人：大北公園社區管理委員會 ．日 期：107.05.17 107.06.02 【大北公園社區公寓大廈】 ．107年第二次區權會紀錄 （林瑞山未出席） 【大北公園社區公寓大廈區分所有權人會議紀錄】 ㈠開會時間：107.06.02/18:00:00 ［註］與107.05.17 公告之同日09:00:00開會不符 ㈡召 集 人：黃仙女（主席） ㈢出席人數：出席44戶（含委託33份） 持委託書：黃仙女（10張委託書） 蔡銹齡（9張委託書） 郭惠雯（4張委託書） 蔡治軍（2張委託書） 吳美賢（6張委託書） ㈣主席宣布：達法定1/5出席人數開會 出席戶占全體（156戶）28.2% 所有權比例4214/10000，占全體所有權42.14 ㈤決議要旨（消防設備、整修等從略） ⒈社區更名：因原「大北公園新座社區」申請組織報備時之召集程序不符規定，撤銷該名稱，重新申請組織報備成立管理委員會。改名「大北公園社區」 ⒉修訂社區住戶規約（含管理費收費標準） ⒊推選委員成立管理委員會 主任委員：黃仙女（持10張委託書） 副主任委：蔡銹齡（持9 張委託書） 財務委員：柯南宇 監察委員：郭惠雯（持4張委託書） 管理委員：蔡治軍（持2張委託書） 一般委員：吳美賢（持6張委託書） 107.06.25 107.07.25 107.08.13 【大北公園公寓大廈】 ．公告：重新召集區權會決議成立 【大北公園社區公寓大廈（社區）／重新召集區分所有權人會議決議成立公告】 ．公告日期：107.06.25 ．公告文號： 一、本公寓大廈（社區）於107.05.17召集區分所有權人會議因未達定額，復於107.06.02依公寓大廈管理條例第32條第1 項之規定，就同一議案重新召集區分所有權人會議，經達法定數額作成決議事項，先予敘明。 二、上開會議之會議紀錄，業依同條例第34條第一項規定，於會後15日（107.06.17）內送達各區分所有權人並公告之，經逾7 日尚無超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數以上，以書面表示反對意見，該次會議之決議視為成立，特此公告。 三、本公告之內容如有不實，概由本人依法負責。 ．大北公園社區公寓大廈管理委員會（管理負青人） 主任委員（管理負責人）黃仙女（簽章） 【大北公園公寓大廈】 ．反對意見統計表 【大北公園社區公寓大廈（社區）／重新召集區分所有權人會議決議反對意見統計表】 ．要旨：於統計期間107.06.18-107.06.24無書面表示反對意見者 ．大北公園社區公寓大廈管理委員會（管理負青人） 主任委員（管理負責人）黃仙女（簽章） 【大北公園公寓大廈】 ．107.07.25 申請報備 【大北公園社區公寓大廈（社區）申請報備書】 ㈠申請日期：107.07.25 原告文號：107大北字第0000000號 ㈡申 請 人：黃仙女 ㈢申請報備事項：管理組織報備事項（管理委員會／第一次管理組織報備） ⒈成立、推選或變更方式：依區分所有權人會議選任管理委員，依管理委員會會議選任主任委員 ⒉檢備文件：區分所有權人會議記錄、管理委員會會議紀錄 ㈣［本判決註］ 申請書未勾選「推選召集人」、亦未檢附施行細則第7 條之推選與公告證明文件 【大北公園公寓大廈】 ．107.08.13 市府同意報備 【市府107.08.13府工使一字第1070852207號函】 ．函文要旨： ㈠就大北公園社區公寓大廈107大北字第0000000號申請報備函，依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」（註：104年修正名稱「公寓大廈管理報備事項處理原則」）同意所請。 ㈡撤銷：「大北公園新座公寓大廈管理委員會」之市府市府101.03.06府工使一字第1010177517號報備證明 ㈢說明 ⒈法令規定 ⑴推選召集人，應依：公寓大廈管理條例第25條第3項、公寓大廈管理條例施行細則第7 條規定程序。 ⑵區分所有權人會議決議程序、決議人數及權比，應依：公寓大廈管理條例第30條第1、2 項、第31條、第32條第1、2項規定。 ⒉依申請檢附之本院106南簡542號判決及申請書所述原成立組織時之召集程序不符規定，係為自始當然無效之區權人會議所決議，故貴大廈視同無管理委員會，其推選召集人及區分所有權人會議決議執行程序，應依上開規定辦理。 111.03.30 111.04.01 【大北公園公寓大廈】 ．111年第一次區權會紀錄 ．111年第二次區權會召開公告 【大北公園社區公寓大廈區分所有權人會議紀錄】 ．開會時間：111.03.30/19:00:00 ．召 集 人：黃仙女（主席） ．出席人數：出席10戶（含委託6份） ．主席宣布流會（全區權156戶，出席未達法定1/2） ．［註］會議紀錄未載公告日期 【111.04.01公告】 ．要 旨：111.03.30第一次區權會，未達法定人數，擇期於111.04.23/19:00:00召開第2次區權會 ．公告人：大北公園社區管理委員會 ．日 期：111.04.01 111.04.23 【大北公園公寓大廈】 ．111年第二次區權會紀錄 （林瑞山未出席） 【大北公園社區公寓大廈區分所有權人會議紀錄】 ㈠開會時間：111.04.23/19:00:00 ㈡召 集 人：黃仙女（主席） ㈢出席人數：出席45戶（含委託25份） 林瑞山未出席 持委託書：柯南宇（10張委託書） 黃仙女（7 張委託書） 蔡銹齡（3 張委託書） 蔡治軍（1 張委託書） 吳美賢（1 張委託書） ㈣主席宣布：達法定1/5出席人數開會 出席戶占全體（156戶）28.84% 所有權比例4463/10000，占全體所有權44.68 ㈤決議要旨（消防設備、整修等從略） 推選委員成立管理委員會 主任委員：柯南宇（持10張委託書） 副主任委：蔡銹齡（持3 張委託書） 財務委員：黃仙女（持7 張委託書） 監察委員：林育如 管理委員：蔡治軍（持1 張委託書） 一般委員：吳美賢（持1 張委託書） 111.05.16 111.05.17 【大北公園公寓大廈】 ．公告：重新召集區權會決議成立 【大北公園社區公寓大廈（社區）／重新召集區分所有權人會議決議成立公告】 ．公告日期：111.05.16 ．公告要旨： 111.03.30召集區權會未達定額，於107.06.02依公寓大廈管理條例第32條第1 項重新召集，經達法定數額作成決議事項。會議紀錄，業依同條例第34條第一項規定，於會後15日（111.05.18）內送達各區分所有權人並公告之，經逾7 日尚無超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數以上，以書面表示反對意見，該次會議之決議視為成立。 ．大北公園社區公寓大廈管理委員會（管理負青人） 主任委員（管理負責人）黃仙女（簽章） 【大北公園社區公寓大廈】 ．反對意見統計表 【大北公園社區公寓大廈（社區）／重新召集區分所有權人會議決議反對意見統計表】 ．要旨：於統計期間111.05.09-111.05.16無書面表示反對意見者 ．大北公園社區公寓大廈管理委員會（管理負青人） 主任委員（管理負責人）黃仙女（簽章） 111.05.17 【大北公園社區公寓大廈】 ．申請報備 【大北公園社區公寓大廈（社區）申請報備書】 ．申請日期：111.05.17 ．原告文號：111大北字第0000000號 ．申 請 人：柯南宇 ．申請報備事項：管理組織報備事項（管理委員會／變更主任委員） 111.05.19 市府同意報備函 【市府111.05.19府工使一字第1110645599號函】 ．函文要旨：同意主委變更報備附表三： 案號 當事人 原告請求要旨 審理結果／裁判要旨 ．104南簡262號裁定 ．104簡抗22 號裁定 原：大北公園新座別墅社區管理委員會 （法代：蔡銹齡） 被：林瑞山、郭山本、鄭麗玲、羅芳娥 請求給付管理費 ．104.11.30 駁回 ．105.07.21 抗告駁回 ．僅別墅區住戶成立不符合公寓大廈管理條例規定。該社區100.11已成立管委會向主管機關核備。 ．103南小689號判決 ．104小上17 號 （二審調解成立） 原：大北公園新座公寓大廈管理委員會 （法代：古玉英） 被：林瑞山 ［591之46號10樓之6］ ．98.01-102管理費 7萬1280元 ．104.02.06 原告勝訴 原告繼受前自救會權利，且被告繳清97.12 前管理費 ．104.07.15 調解成立 ．103南簡661號判決 ．104簡上64 號 （二審撤回起訴） 原：大北公園新座公寓大廈管理委員會 （法代：古玉英） 被：林瑞山 ［591之46號9樓之1］ ．98-102管理費 14萬3100元 ．104.02.06 原告勝訴 ．104.07.15 原告二審撤回起訴 ．106南小402號判決 ．106小上49 號判決 原：大北公園新座公寓大廈管理委員會 （法代：古玉英） 被：鄭麗玲 ［591之1號］ ．101.01-104.05管理費 8萬5750元 ．106.05.31 原告一造辯論勝訴 ．106.09.29 上訴駁回 二審不得提新攻防方法（未對被告抗辯組織不合法為裁判）。 ．106南簡542號判決 原：大北公園新座公寓大廈管理委員會 （法代：伍成杰） 被：郭山本 ［別墅區］ ．102.07-105.03管理費 10萬5000 元 ．106.07.13 駁回 ．100.11.06、20 區分所有權大會非合法召集故規約無效 ．106南簡561號判決 原：大北公園新座公寓大廈管理委員會 （法代：伍成杰） 被：羅芳娥 ［別墅區］ ．101.03-105.03管理費 17萬1500元 ．106.11.28 駁回 ．100.11.06、20 區分所有權大會非合法召集故規約無效 【原審判決】 ．111南簡1072號判決 原：大北公園社區公寓大廈管理委員會 （法代：柯南宇） 被：林瑞山 ［別墅、店面、大樓］ ．107.09-110.06管理費 30萬1590 ．102.11.16 駁回 ．100.11.06、20 區分所有權大會非合法召集故規約無效 備註 認定上訴人組織不合法判決之判決理由 106南簡542號判決 三、得心證之理由： ㈠（引用最高法院92年度台上字第2517號判決、公寓大廈管理條例第25條第3項規定，從略） ㈡查被告主張徐榮燦召集上開區分所有權人會議時並非具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，為原告所不爭執，僅抗辯徐榮燦經區分所有權人於大北公園新座公寓大廈100 年11月20日區分所有權人會議現場推舉為召集人云云（見本院南簡字卷第118 頁反面），並提出100 年11月20日區分所有權人會議之委託書為證（見卷附另存之信封袋），惟該委託書僅載明委託出席上開區分所有權人會議之旨，無從認有何推舉徐榮燦為召集人之情事，佐以由被告提出之該次會議紀錄亦未見有何就召集人為議決之決議（見本院南簡字卷第109 至112 頁），已無從認原告上開主張為真實；再者，區分所有權人會議之召開，需由召集人依公寓大廈管理條例第30條第1項之規定於開會前通知或公告，是依公寓大廈管理條例第25條第3 項規定由區分所有權人互推1 人為召集人之程序，自應於區分所有權人召開前，該經區分所有權人互推選定之召集人方可依上開規定召開區分所有權人會議，是原告所謂於區分所有權人於大北公園新座公寓大廈100 年11月20日區分所有權人會議現場推舉徐榮燦為召集人，亦於法有違，則訂定系爭規約之大北公園新座公寓大廈100 年11月6 日及同年月20日區分所有權人會議既為無召集權人所召開，揆諸上開說明，其決議自始當然無效，所議決之系爭規約自無從拘束被告，原告自不得據系爭規約請求被告給付管理費。 106南簡561號判決 三、（依公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第53條規定，說明原告社區符合公寓大廈管理條例之公寓大廈，有該條例之適用，從略） 四、（引用最高法院92年度台上字第2517號判決、公寓大廈管理條例第25條第3項規定，從略）。又按管理委員會有當事人能力，為公寓大廈管理條例第38條第1項所明定。該條所稱管理委員會，係指依本條例所合法成立之管理委員會而言，苟非依本條例之規定合法成立者，自無以管理委員會之名義，依該條規定擔任當事人之餘地，此觀諸該條之文義自明。否則該條例第29條第1項前段明定「公寓大廈應成立管理委員會」，並鉅細靡遺定有出席數及表決數之法條，恐將流於具文，並易使管理委員會為少數人所把持操縱，有悖於該條例加強公寓大廈管理維護之意旨。故如未依上開規定成立管理委員會，縱使形式上有所謂管理委員會之設立，仍不能依該條例第38條第1項之規定取得當事人能力，凖此規定，關於公寓大廈管理委員會有無當事人能力，自應依據公寓大廈管理條例之規定，而排除民事訴訟法第40條第3項非法人團體有當事人能力之適用。 五、本件被告抗辯原告未依公寓大廈管理條例施行細則第7 條規定程序推舉召集人，故原告自始未合法成立，應無當事人能力等語。原告則主張係先前之委員會推舉徐榮燦為召集人云云，並提出第一次區分所有權人會議之第二次會議推舉人名單為證。查大北公園新座社區由訴外人徐榮燦擔任召集人，於100 年11月6日召開第一屆第一次區分所有權人會議，因未達法定出席人數而於100 年11月20日再由徐榮燦擔任召集人，於100 年11月20日召開第一屆第二次區分所有權人會議，並於該次會議決議成立社區管理委員會、訂定規約及管理繳納標準等事項等情，有被告提出之公告、上開二次會議紀錄在卷可參本院卷第88 至115頁），堪認為真。次查，就100 年10月20日之公告觀之（本院卷第88頁），其上僅記載『...爰此委員會推舉「所有權人8F5-徐榮燦先生」為第一屆區分所有權人會議召集人..』，未附有區分所有權人2 人以上之「書面推選」，實與公寓大廈管理條例施行細則第7 條第1 項之規定不符。縱原告嗣於106 年7 月3 日當庭提出推舉人名單，惟此係原告臨訟後所製作，且係100 年11月20日第2 次會議所推舉，實難認定徐榮燦自始係依公寓大廈管理條例第25條第3 項、同條例施行細則第7 條第1 項規定而合法推舉之召集人。準此，大北公園新座社區於100 年11月6 日及同年月20日召開之區分所有權人會議，既為無召集權人所召開，原告自非依公寓大廈管理條例合法成立之意思機關，當無以管理委員會之名義，依同條例第38條第1 項規定擔任當事人之餘地，即無當事人能力，且其決議自始當然無效。被告前開所辯，核屬有據。 111南簡1072號判決 三、得心證之理由： ㈠（引用最高法院92年度台上字第2517號判決、公寓大廈管理條例第25條第3項規定，從略） ㈡查原告主張系爭公寓大廈於107 年5 月17日及同年6 月2 日所分別召開之區分所有權人會議，均係由26名區分所有權人所共同推選之黃仙女擔任召集人乙節，雖據提出公告與連署書為證（本院卷第127至129頁），然核該公告內容為：「一、本社區106 年度區分所有權人會議召集人之推選，經由26名區分所有權人共同書面推選『黃仙女女士』為召集人。二、依公寓大廈管理條例及施行細則規定：經公告10日內無其他區分所有權人競選，依法106 年度區分所有權人會議召集人由『黃仙女女士』當選」；連署書上所記載之主旨亦為：「推舉8 樓4 黃仙女擔任大北公園新座106 年度區分所有權人會議召集人」等語，顯見縱原告所稱推選黃仙女為召集人乙事為真，區分所有權人所推選者已明載係指「106 年度區分所有權人會議之召集人」，但本件兩次區分所有權人會議均召開於107 年間，則黃仙女是否具備合法召集權，顯非無疑。另經查閱臺南市政府工務局以111 年9 月20 日南市工使一字第1111184414 號函所檢附之系爭公寓大廈管理委員會107 年間申請第一次管理組織報備之相關資料，原告所提供予工務局之資料並無召集人之相關文件，而簽到簿、會議出席委託書或會議記錄，亦無記載區分權人有推舉黃仙女為107 年度區分所有權人會議召集人之意（本院卷二第7 至169頁）。原告復未舉證證明黃仙女有符合其他區分所有權人會議召集權人之規定（如公寓大廈管理條例第28條所規定之「起造人」、第25條第3 項所規定之「具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員」、第4 項所規定之「直轄市、縣（市）主管機關指定之臨時召集人」），自難認定原告主張黃仙女為合法召集權人乙事為真。是原告主張據以成立與訂定系爭規約之系爭公寓大廈107 年5 月17日及同年6 月2 日所召開之區分所有權人會議，既為無召集權人所召開，揆諸上開說明，其決議自始當然無效，所議決之系爭規約亦無從拘束被告，原告自不得據此請求被告給付管理費。 法令與判決 公寓大廈管理條例（修正日期：民國 111 年 05 月 11 日） 第 一 章 總則 第 3 條 ．本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 第 三 章 管理組織 第 25 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。 ．有下列情形之一者，應召開臨時會議： 一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。 二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 ．區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。 ．召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 第 27 條（同民國 102 年 05 月 08 日） ．各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。 ．區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 ．區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。 第 28 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 ．前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。 ．起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 第 29 條（同民國 95 年 01 月 18 日） ．公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。 ．公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。 ．管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。 ．前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。 ．公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。 ．公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 第 30 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。 ．管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。 第 31 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 第 32 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 ．前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 ．第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。 第 34 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 ．前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。 第 六 章 附則 第 55 條（同民國 92 年 12 月 31 日） ．本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 ．前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。 ．對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 公寓大廈管理條例施行細則（修正日期：民國 94 年 11 月 16 日） 第 7 條（同民國 94 年 11 月 16 日） ．本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 ．前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。 ．前二項之推選人於推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為之推選行為仍為有效。區分所有權人推選管理負責人時，準用前三項規定。 第 13 條（同民國 85 年 10 月 02 日） ．本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之；未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。 最高法院判決要旨 【最高法院92年度台上字第2517號判決】 按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列。