臺灣臺南地方法院民事判決113年度簡上字第202號上 訴 人 張有宏訴訟代理人 黃靖媛被 上訴人 高彗眞訴訟代理人 許嘉祥上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年6月17日本院新市簡易庭112年度新簡字第285號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號房屋4樓後房窗角漏水區域，依台南市土木技師公會113年3月11日（案號：112-802號）鑑定報告書所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，所需修繕費用新臺幣2萬7,600元由被上訴人負擔。
三、第一項廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號房屋地下室東側、北側漏水區域，依台南市土木技師公會113年3月11日（案號：112-802號）鑑定報告書所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，所需修繕費用新臺幣4萬2,822元由被上訴人負擔。
四、上訴人其餘上訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之56，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人於原審主張：
⒈兩造前於民國111年1月28日，簽訂不動產買賣契約書（下稱
系爭買賣契約），由上訴人向被上訴人購買門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋），惟上訴人於111年6月陸續發現系爭房屋4樓、1樓及地下室於下雨過後出現滲漏水情形，上訴人並即通知被上訴人修繕，惟經被上訴人修繕後，上開位置迄今仍有滲漏水情形。兩造於111年10月11日，會同市議員、臺南市政府工務局、水利局及施工建商到場會勘，並確認漏水原因為系爭房屋結構現象所致。
⒉系爭房屋前雖經兩造合意由台南市土木技師公會進行滲漏水
鑑定，然該會並未實際至現場鑑定，亦無實際拍照查看。再者，該會113年3月11日（案號：112-802號）鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）亦指出，4樓部分漏水原因係建物東側外牆防水失效、冷氣孔填補新舊介面無防水功能所致；1樓部分漏水原因為1樓鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）屋頂封簷防水塞水路失效；地下室部分漏水原因則係建物東側牆壁所臨道路排水溝破損所致。上開修復費用共計13萬7,559元。而兩造於系爭買賣契約中，有6個月之滲漏水保固條款，上訴人自得依系爭買賣契約，請求被上訴人修繕滲漏水，並負擔修繕所需之費用。
⒊系爭房屋之漏水瑕疵於被上訴人交付房屋前即已存在，且該
瑕疵存在應有相當期間，被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，均未告知上訴人，難謂無過失，是上訴人亦得依民法第365條、第179條、第227條規定，請求被上訴人負瑕疵擔保及債務不履行責任。又兩造前曾就系爭房屋4樓漏水達成協議，約定由被上訴人給付上訴人1萬7,000元作為補貼上訴人修繕之費用（下稱系爭協議），惟被上訴人僅將上開款項中之5,000元用於支付4樓修繕費用，剩餘1萬2,000元迄未交付上訴人。爰另依系爭協議，請求被上訴人給付餘款1萬2,000元。
⒋並於原審聲明：
⑴先位聲明：
①被上訴人應將系爭房屋地下室、1樓及4樓漏水區域，依系爭
鑑定報告第15頁之修復方法，修繕至確定不再漏水為止，修繕所需費用13萬7,559元由被上訴人負擔。
②被上訴人應給付上訴人1萬2,000元，及自民事辯論及追加起
訴、擴張聲明狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
③願供擔保請准予宣告假執行。
⑵備位聲明：
①被上訴人應給付上訴人13萬7,559元，及自起訴狀繕本送達被
上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②被上訴人應給付上訴人1萬2,000元，及自民事辯論及追加起
訴、擴張聲明狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
③願供擔保請准宣告假執行。
㈡上訴人於本院陳述：
⒈系爭協議已明確約定協議範圍僅及於4樓前房間東側及北側共
3處漏水，至4樓「後房間窗角處之漏水」，不在系爭協議之約定範圍內，故請求被上訴人支付4樓後房間窗角處漏水之修繕費用1萬0,800元、鷹架費用2萬8,000元，共計3萬8,800元。另就4樓前房間東側及北側共3處漏水，被上訴人雖主張以1萬7,000元交付與上訴人，並簽訂系爭協議，故不再負擔保責任等語，然被上訴人係交付合計3萬2,000元，其中1萬5,000元為防水施工費，剩餘1萬7,000元為專門維修4樓之費用，由上訴人轉交與被上訴人所找之維修師傅，惟上訴人事後發現估價單記載之4樓維修費用僅5,000元，其餘1萬2,000元已遭挪用至其他維修項目，此部分本應由被上訴人負擔，卻由上訴人應取得之1萬2,000元負擔，等同上訴人從未取得1萬2,000元，而是代被上訴人支付1萬2,000元，上訴人自得依系爭協議，請求被上訴人給付1萬2,000元。
⒉系爭鑑定報告雖記載，地下室東側漏水原因研判係因雨天東
側鄰道路排水溝有破損所致，但該處經土木技師公會理事長許引紘鑑定後，研判屬原房屋結構所致，非水利局汙水工程施工所引起，與系爭鑑定報告結論相反，且系爭鑑定報告稱臨路排水溝有破損，竟未有照片指出何處破損，亦無任何依據認為排水溝破損即會滲水進地下室，然排水溝與地下室相接，無論排水溝有無破損，均會有水體相連接，與是否滲水兩者間顯然無相當因果關係。經台南市土木技師公會重新來函說明，已確認地下室北側及東側牆壁漏水原因皆為房屋本身瑕疵所致，應由被上訴人負擔北側內牆壁9,207元、北側外牆壁2萬9,160元，及東側牆壁4,455元，共計4萬2,822元之修繕費用，原審未區分漏水原因及地點，全部駁回，判決顯然理由不備。
⒊系爭房屋於出售時，已進行全屋室內油漆，將漏水痕跡修補
後再施作油漆，故上訴人購買系爭房屋當下，無法看出是否有漏水，且經修補之漏水處不會在每一次下雨時一起顯現，上訴人於原審起訴後，發現4樓後房間窗角、地下室北側牆面有新增漏水處，故請土木技師一併鑑定，系爭鑑定報告亦已明確指出為交屋前已存在之漏水瑕疵。
⒋爰先位聲明依系爭買賣契約特約事項第2點約定，請求被上訴
人修繕系爭房屋4樓後房窗角漏水、地下室東側、北側漏水，並負擔修繕所需費用；另依系爭協議，請求被上訴人給付1萬2,000元。備位聲明依民法第365條、第179條、第227條規定及系爭協議，請求被上訴人給付上訴人系爭房屋漏水修繕費用及系爭協議之1萬2,000元，合計11萬7,000元。
二、被上訴人答辯：㈠被上訴人於原審答辯：
⒈系爭房屋4樓漏水，係因上訴人裝修冷氣、鑽洞，致牆面震動
所致，與被上訴人無關，且被上訴人先前為使買賣交易圓滿，即便被上訴人就4樓漏水部分不負修復義務，仍與上訴人簽訂系爭協議，同意由被上訴人補貼上訴人4樓漏水修繕費用1萬7,000元，兩造並約定如再有漏水，即與被上訴人無涉，應由上訴人自行負責。被上訴人已將上開款項，連同其他與本件漏水無關之修繕款項共計3萬2,000元，交由上訴人收訖無誤。上訴人本件猶就4樓漏水部分，請求被上訴人負保固及瑕疵擔保、債務不履行責任，並請求被上訴人再給付1萬2,000元，並無理由。
⒉上訴人於交屋前，曾委託仲介看屋，並請求被上訴人修繕漏
水，被上訴人將系爭房屋漏水部分全部修繕完畢後、並經上訴人驗收後，兩造始辦理交屋手續。系爭房屋既為中古屋，自不得課予被上訴人如同新屋之無漏水瑕疵擔保責任。另據系爭鑑定報告，系爭房屋地下室漏水原因，係因建物東側臨道路排水溝破損所致，並不可歸責於被上訴人，而與被上訴人無關。又系爭鐵皮屋並非系爭契約買賣標的範圍，為被上訴人免費贈與上訴人之附贈物，兩造並於系爭買賣契約中約定免除被上訴人就附贈物之保固責任。再者，系爭房屋1樓漏水原因，係因鄰地之293地號土地建商振輝公司挖掘基地工程所致，振輝公司亦曾表示願就此部分負修繕之責，是系爭房屋1樓漏水原因與被上訴人無關，被上訴人自無須負擔該部分漏水之修繕費用等語。
⒊並於原審聲明：
⑴上訴人之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被上訴人於本院陳述：
⒈系爭協議已明確約定範圍包含「側面窗戶」，即系爭房屋4樓
前側房間、東側窗戶、窗角等「以外的所有側面窗戶」，否則系爭契約約定為「本次修繕處為4樓前房間冷氣窗口、變電開關箱、側面窗戶」即可，系爭協議將「側面窗戶」等文字單獨列出，即是為了區分4樓前房間修繕，與前房間以外所有窗戶之修繕所為文字安排，記載明確，應無誤認之處。故系爭房屋4樓後房間窗角漏水部分，亦屬系爭協議範圍內，被上訴人已履行系爭協議，並免除對系爭房屋4樓之瑕疵擔保責任，上訴人自無於收訖被上訴人支付之1萬7,000元後，再行主張應由被上訴人修繕或賠償之理。
⒉系爭房屋4樓後房間窗角漏水處，係上訴人於原審現場鑑定時
始突然追加請求鑑定，此前被上訴人未曾接獲上訴人告知此處有漏水，可知此處漏水並非於交屋前已存在，而係於交屋2年後始發生之瑕疵，已超過被上訴人依系爭買賣契約所應負半年之保固期間。系爭鑑定報告雖認系爭房屋之漏水均於111年2月以前已存在漏水瑕疵等語，然被上訴人當初搬進系爭房屋居住時，已做過全屋防水工程，後續亦有施作多項防水工程，原有漏水瑕疵已在兩造111年3月17日交屋前修繕完畢，且交屋前後正值梅雨季節，經上訴人多次前往看屋，確認房屋狀況已無漏水情形，始辦理撥款及交屋手續，自非如系爭鑑定報告所述係因房屋建造時間過久、多年未維修出現之瑕疵，不應由被上訴人負責。退步言之，縱認應由被上訴人負責，此部分修繕需搭設鷹架之費用，應低於系爭鑑定報告就4樓全區域修繕搭設鷹架之費用2萬8,000元，且現場道路狹小，如長時間搭設鷹架，恐妨害交通與公共安全，故鷹架應以高空作業車替代為宜，考量僅就窗角處進行修繕，所需之作業時間僅需半日，而非全日施工，另依台南市土木技師公會回函所稱「塗防水塗料需一底二度，每次塗裝完成需靜候1天」之工法，靜置期間亦不應收取高空作業車費用，實際有效施工僅3日，以窗角面積估算，實際施工應不逾1日半，以半日4,000元計算，合理金額應為1萬2,000元。
⒊就上訴人主張依系爭協議，請求被上訴人給付1萬2,000元部
分，上訴人除向被上訴人收取系爭協議所載1萬7,000元外，更無法律上原因，向被上訴人收取1萬5,000元，此事實業經上訴人於原審坦承不諱，被上訴人自得依民法第179條規定請求上訴人返還不當得利，並以民事答辯㈠狀，將上開1萬5,000元債權與上訴人本件請求之修繕費用抵銷。
⒋系爭鑑定報告係上訴人堅持送請鑑定，並建議原審選任台南
市土木技師公會鑑定，由此可知，上訴人事前已先經充分評估；今上訴人不滿系爭鑑定報告結果，竟空口託辭隨意指摘系爭鑑定報告不可信，復以未經法院囑託、未會同兩造，更無任何鑑定方式說明「會勘結論」爭執本件漏水原因，兩造應尊重專業鑑定結果，上訴人未以任何科學證據說明系爭鑑定報告不可採之處，而以其上無兩造簽名、專業人士背書之會勘結論反覆爭執、實有不妥。至台南市土木技師公會後續來函所為說明，與系爭鑑定報告結論明顯不符，內容自相矛盾，且未提出任何具體勘驗或實證資料支持，僅屬主觀推測，不應採信。
⒌地下室北側漏水原因，係因整體社區房屋歷經多年使用，造
成地下樓公共車道牆面與地坪裂縫滲水所致，非屬被上訴人單獨所有或可控制之範圍，此係中古屋性質之必然，並非系爭房屋本身之瑕疵，不應將中古屋自然損耗、老化、折舊現象歸責於被上訴人，而令被上訴人負擔修繕責任。且此部分亦係上訴人於原審鑑定時，始表示要追加鑑定，於林燕祝議員會勘當日，北側牆壁並未漏水，上訴人亦未曾告知有漏水情況，可知該漏水並非交屋前即有之瑕疵，而係於交屋2年後始發生之瑕疵，已超過被上訴人依系爭買賣契約所應負半年之保固期間。地下室東側漏水部分，係因外部排水溝破損所致，屬自然現象，不可歸責於被上訴人，且被上訴人已依林燕祝議員現場會勘時，土木技師公會理事長建議之工法完成修繕，相關修繕工法及防水材料之選擇，均由防水師傅全權處理，若修繕後仍有滲漏情形，應由施作廠商負責後續維修，不應再由被上訴人負擔損害賠償責任。復依上訴人提出之現場照片，經與112年7月13日億豐防水工程公司（下稱億豐公司）與被上訴人配偶之對話紀錄及現場照片比對，可確認地下室東側現況與當時相同，並無新滲漏痕跡，可認目前並無持續漏水現象，故地下室北側、東側牆壁滲水，非因房屋本身瑕疵所致，均不應由被上訴人負責。另上訴人先前委請億豐公司處理4樓及地下室漏水，億豐公司開立為期1年之保固書與上訴人，施工期間費用不足部分，被上訴人亦另行支付與億豐公司，惟上訴人卻於保固期間向被上訴人提告，而非請億豐公司到場處理，經被上訴人詢問億豐公司，始知上訴人拒絕億豐公司施工，卻要求被上訴人再支付地下室修繕費用，並非合理。
三、原審判決認定被上訴人應將系爭房屋1樓之牆面，依系爭鑑定報告所載之位置及修復方法，修繕至不滲漏水狀態為止，所需費用由被上訴人負擔，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠先位聲明：⒈原判決駁回後開第二項至第四項部分均廢棄；⒉前開廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋4樓後房窗角漏水區域，依系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，所需修繕費用由被上訴人負擔。⒊第一項廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋地下室東側、北側漏水區域，依系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，所需修繕費用由被上訴人負擔。⒋第一項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位聲明：⒈原判決駁回後開第二項部分廢棄；⒉被上訴人應給付上訴人11萬7,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（簡上字卷第304頁至第306頁）：㈠上訴人於111年1月28日，向被上訴人買受系爭房屋，雙方簽
訂系爭買賣契約，其中特約事項第2點約定「被上訴人自實際交屋日起6個月內就主建物及附屬建物負滲漏水修繕責任，如因上訴人裝修或不可抗力因素除外」。被上訴人已於111年3月17日，將系爭房屋交付與上訴人，並完成交屋手續。
㈡兩造前於111年5月20日，就系爭房屋漏水情形，簽訂系爭協議，約定如下：
⒈本次修繕處為4樓前房間冷氣窗口、變電開關箱及側面窗戶滲
水處，被上訴人願付1萬7,000元補貼上訴人作為修繕費用，其餘費用則由上訴人負擔，往後這三處修繕後若尚有滲漏則由上訴人自行處理，再與被上訴人無涉。
⒉系爭房屋他處在交屋後6個月內照合約上之約定承受滲漏水瑕
疵擔保，但若是因上訴人裝修（如冷氣裝置、管線換置、泥作及裝潢等人為破壞）、或因天災以及不可抗拒外力因素造成，則排除此瑕疵擔保。
㈢被上訴人已將系爭協議約定之1萬7,000元交付予上訴人，被
上訴人另將兩造約定修繕系爭房屋其他部分之費用1萬5,000元交予上訴人轉交給億豐防水工程行。
㈣系爭房屋經原審囑託台南市土木技師公會鑑定，於113年2月1
9日至系爭房屋會勘，並於113年3月11日，作成系爭鑑定報告，認定系爭房屋有下列滲漏水情事：
⒈1樓部分：不在上訴審理範圍。
⒉4樓部分：
⑴4樓前房間東側牆壁漏水，漏水原因研判係東側外牆防水失效滲入，及水由開關箱電線管滲入所致。
⑵4樓前房間北側牆壁漏水，漏水原因研判係原冷氣孔填補新舊介面防水未確實施作所致。
⑶4樓後房間窗角處滲水，原因係東側外牆防水失效所致。
⒊地下室部分：經原審鑑定、補充鑑定、本院函詢後，兩造對
於地下室東側、北側牆壁目前有無漏水、漏水原因為何，仍有爭執。
㈤系爭鑑定報告、補充鑑定函認定系爭房屋滲漏水之修繕方式及費用如下：
⒈1樓部分：不在上訴審理範圍。
⒉4樓部分：冷氣孔外側及外牆塗防水塗料，費用合計6萬7,689
元。本院針對上訴部分，再次函詢台南市土木技師公會回函：
⑴4樓後房間窗角處滲水之修繕項目為外牆塗防水塗料，費用1
萬0,800元，修繕工期估需8日曆天。鷹架費用是否如回函記載為2萬8,000元，兩造有爭執。
⑵鷹架是否適合改用高空作業車替代、修繕工期是否如回函記
載為6日、費用是否如回函記載為2萬6,000元，兩造有爭執。
⒊地下室部分，地下室東側臨道路排水溝加做3mm厚PU防水層、
北側臨地下樓車道牆壁加塗防水透明塗料，費用合計6萬7,460元。本院針對上訴部分再次函詢台南市土木技師公會回函，費用合計4萬2,822元：
⑴地下室東側牆壁漏水區域，內牆油漆，費用4,455元。
⑵地下室北側牆壁漏水區域，內牆油漆，費用9,207元。
⑶地下室外牆施作防水處理，費用2萬9,160元。
五、兩造協議簡化爭點如下（簡上字卷第307頁至第308頁）：㈠系爭房屋4樓後房間窗角漏水區域，是否在系爭協議約定之範
圍內？上訴人請求被上訴人將該區域之漏水，按系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，並負擔修繕所需費用（含外牆塗防水塗料費用1萬0,800元，關於鷹架或高空作業車及所需費用為何，兩造亦有爭執），有無理由？㈡上訴人主張因系爭房屋先前4樓防水工程報價僅5,000元，不
應將被上訴人按系爭協議給付與上訴人之1萬7,000元全部算入，被上訴人應返還上訴人1萬2,000元，有無理由？被上訴人主張上訴人除收取系爭協議所載1萬7,000元外，更無法律上原因向被上訴人額外收取1萬5,000元，被上訴人得依民法第179條規定向上訴人請求返還，並以此主張抵銷抗辯，有無理由？㈢系爭房屋地下室現況有無漏水？東側牆壁滲漏水原因，係系
爭房屋本身瑕疵或臨道路排水溝破損所致？系爭房屋地下室北側牆壁滲漏水原因，係系爭房屋本身瑕疵或臨地下樓車道牆壁滲水所致？上訴人請求被上訴人將該等區域之漏水，按系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，並負擔修繕所需費用4萬2,822元，有無理由？㈣系爭房屋現有漏水瑕疵之存在時點為何？被上訴人抗辯系爭
房屋原有漏水瑕疵，均已於系爭房屋111年3月17日交屋前修繕完畢，交屋時，上訴人已清楚房屋狀況，並確認無漏水瑕疵，系爭房屋現有部分漏水瑕疵係於交屋2年後始發生，已超過被上訴人依系爭買賣契約所應負6個月之保固期間，且已逾民法第365條所定除斥期間，不應由被上訴人負責，有無理由？
六、本院之判斷：㈠系爭房屋4樓後房間窗角漏水區域，不在系爭協議約定之範圍
內，上訴人請求被上訴人將該區域之漏水，按系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，並負擔修繕所需費用2萬7,600元，為有理由：
⒈依兩造不爭執事項㈡，系爭協議既稱「往後『這三處』修繕後若
尚有滲漏則由上訴人自行處理」，綜合其前後文義可知，該次協議修繕之範圍為「4樓前房間冷氣窗口」、「4樓前房間變電開關箱」、「4樓前房間側面窗戶」三處，不及於4樓後房間，被上訴人辯稱「側面窗戶」包含4樓所有側面窗戶等語，顯與系爭協議所載「這三處」之文義不符，難予採信；況被上訴人自承於簽立系爭協議當下，根本未曾接獲上訴人反應系爭房屋4樓後房間窗角有漏水情事，自無可能將該處漏水預先納入系爭協議約定之範圍內。是被上訴人抗辯系爭房屋4樓後房間窗角漏水部分亦在系爭協議範圍內，被上訴人已履行系爭協議，應免除對系爭房屋4樓之瑕疵擔保責任等語，並非有據。
⒉依兩造不爭執事項㈤、⒉、⑴，系爭房屋4樓後房間窗角處滲水
之修繕項目中，外牆塗防水塗料費用1萬0,800元，堪以認定。至兩造爭執該部分之修繕應搭設鷹架，或以高空作業車替代、所需費用為何等部分，經台南市土木技師公會回函說明：系爭鑑定報告結論「4樓部分」全區域之漏水修繕所需鷹架，僅有「4樓部分窗角處滲水（照片編號11）」一處需用到鷹架，故此特定漏水區域修繕所需之鷹架費用，與系爭鑑定報告4樓全區域之漏水修繕所需鷹架費用，均為2萬8,000元。鷹架如改用高空作業車替代，修繕工期約需6日，費用2萬6,000元（計算式：4,000元×5＋來回運費6,000元＝2萬6,000元），惟兩者比較，以搭設鷹架作業較為安全等語，有該公會113年9月26日（113）南土技字第2571號函、114年7月21日（114）南土技字第2553號函在卷可稽（簡上字卷第77頁、第285頁至第286頁），對照被上訴人提出之現場照片（簡上字卷第221頁至第225頁），確可見系爭房屋該側3樓以上有電纜通過，被上訴人雖抗辯應以高空作業車替代較能節省費用等語，惟基於施工安全考量，應認此部分修繕確有搭設鷹架之必要；惟就鷹架費用部分，觀諸系爭鑑定報告現況調查紀錄表（鑑定報告卷第15頁），其中修復方法記載4樓東側牆、北側牆及窗角處漏水區域，均需於4樓外牆塗防水塗料，台南市土木技師公會上開回函稱「僅有4樓部分窗角處滲水（照片編號11）一處需用到鷹架」等語，顯與系爭鑑定報告現況調查紀錄表所載修復方法不符，難予採信，再對照被上訴人提出之系爭房屋現場照片（簡上字卷第341頁），可見單就4樓後房間窗角漏水施工之範圍，與4樓全區域之漏水修繕範圍確有落差，被上訴人抗辯此部分鷹架費用應低於2萬8,000元等語，並非無稽。審酌系爭鑑定報告漏水瑕疵修補費用計算表記載之鷹架費用計價方式（簡上字卷第57頁）、上開現場照片所示修繕範圍落差之比例，應認此部分所需鷹架費用以1萬6,800元計算，較為合理。基此，系爭房屋4樓後房間窗角漏水區域之修繕費用，共計2萬7,600元（計算式：1萬0,800元＋1萬6,800元＝2萬7,600元）。
⒊就系爭房屋此部分漏水瑕疵之發生時點乙節，經台南市土木
技師公會回函說明：系爭房屋漏水瑕疵雖經被上訴人於102年至111年6月間，施作各項防水工程，但於113年2月19日現場會勘時，系爭房屋仍有漏水瑕疵，足證被上訴人各項防水施作，並未完全防止系爭房屋之漏水，故據以研判系爭房屋漏水瑕疵存在時點為「111年2月以前已存在」等語，有該公會114年5月9日（114）南土技字第1899號函在卷可稽（簡上字卷第277頁），堪認系爭房屋現有滲漏水情形（包含此部分4樓後房間窗角漏水，及下述地下室東側、北側牆壁滲漏水在內），均為111年2月以前即已存在之瑕疵。又依兩造不爭執事項㈠，系爭房屋係於111年3月17日完成交屋手續，被上訴人依系爭買賣契約特約事項第2點約定，被上訴人應自交屋日起6個月內負滲漏水修繕責任，4樓後房間窗角漏水瑕疵既於111年2月以前即已存在，自屬被上訴人依約應負滲漏水修繕責任之範圍，是上訴人依系爭買賣契約特約事項第2點約定，請求被上訴人將系爭房屋4樓後房間窗角漏水區域，按系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，並負擔修繕所需費用2萬7,600元，自屬有據。⒋被上訴人雖抗辯上開漏水瑕疵為交屋2年後始發生，已超過系
爭買賣契約所定6個月之保固期間，且已逾民法第365條所定除斥期間，不應由被上訴人負責等語，惟上開台南市土木技師公會回函，已就其認定漏水瑕疵存在時點之依據，詳為說明，且被上訴人自承於交屋前，曾多次就系爭房屋漏水進行修繕，然依兩造不爭執事項㈣，台南市土木技師公會係於113年2月19日至系爭房屋進行會勘，且系爭鑑定報告亦認定系爭房屋存有漏水情形，自足認被上訴人先前所為修繕，雖使系爭房屋於交屋時，外觀上難以立即發現有漏水情事，然實際上並未徹底根治、排除系爭房屋存有之漏水瑕疵，被上訴人就其所辯漏水係於交屋2年後始發生之事實，復未提出其他證據以實其說，難予採信。再者，本件上訴人先位聲明係依系爭買賣契約特約事項第2點約定之滲漏水修繕請求權，請求被上訴人修繕漏水，並負擔修繕所需費用，備位聲明部分，始主張物之瑕疵擔保責任，就先位聲明部分，自無民法第365條除斥期間規定之適用，被上訴人此部分所辯，亦非有據。
㈡上訴人依系爭協議，主張被上訴人應返還1萬2,000元，及被
上訴人抗辯上訴人額外收取之1萬5,000元構成不當得利，以此主張抵銷，均無理由：
⒈依兩造不爭執事項㈡、㈢，兩造於系爭協議係約定由被上訴人
給付1萬7,000元，作為系爭房屋4樓前房間冷氣窗口、變電開關箱及側面窗戶三處漏水之修繕費用，被上訴人已如數給付與上訴人，至上訴人後續如何運用該筆款項進行漏水修繕，要與被上訴人無關，縱後續維修師傅就該部分漏水維修開立之估價單記載費用僅需5,000元，其餘款項用於其他維修項目，亦不影響上訴人已實際取得被上訴人依系爭協議給付1萬7,000元之事實，上訴人主張並未取得其差額1萬2,000元，實屬無稽，是上訴人依系爭協議，請求被上訴人再給付1萬2,000元，洵非有據。
⒉被上訴人於原審113年4月22日言詞辯論程序，自承「被上訴
人總共給3萬2,000元，因為又有與系爭協議無關的部分還要修繕，所以除了系爭協議所寫的1萬7,000元之外，還有額外再支付1萬5,000元」等語（新簡字卷第217頁），參照前揭兩造不爭執事項㈢，可知被上訴人於系爭協議外，另行給付與上訴人之1萬5,000元，係修繕系爭房屋其他部分所需之費用，經兩造合意約定由被上訴人負擔，上訴人係基於兩造間之合意約定，受領此部分之1萬5,000元款項，自有法律上原因，被上訴人抗辯構成不當得利，並據以主張抵銷等語，亦顯非可採。
㈢系爭房屋地下室現況仍有如系爭鑑定報告所載之漏水情形，
東側、北側牆壁滲漏水原因，均係系爭房屋本身瑕疵所致，上訴人請求被上訴人將該等區域之漏水，按系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，並負擔修繕所需費用4萬2,822元，為有理由：
⒈依被上訴人歷次書狀抗辯其修繕漏水之情形及所附保固書、
施工照片（簡上字卷第97頁至第99頁、第111頁、第117頁、第199頁、第219頁至第231頁），可認被上訴人係辯稱曾於102年至112年4月間，施作系爭房屋各處防水工程，惟依兩造不爭執事項㈣，台南市土木技師公會係於113年2月19日至系爭房屋會勘，會勘時仍發現系爭房屋地下室仍有漏水情形，有系爭鑑定報告及台南市土木技師公會114年5月9日（114）南土技字第1899號函在卷可考（簡上字卷第277頁），對照上訴人提出於114年2月5日拍攝之系爭房屋現場照片（簡上字卷第237頁至第239頁），亦可見系爭房屋地下室現況仍有漏水情形，審酌台南市土木技師公會至系爭房屋會勘發現地下室漏水情形後，迄今被上訴人均未再就地下室漏水情形另為修繕，自足認系爭房屋地下室現況仍有如系爭鑑定報告所載之漏水情形，被上訴人辯稱無新滲漏痕跡，並無持續漏水現象等語，自非可採。
⒉系爭房屋地下室東側、北側牆壁滲漏水原因，經台南市土木
技師公會回函說明：系爭房屋地下室漏水位置分別在地下室東側及北側牆面，東側漏水原因係牆面本身已有裂隙，加上多年來之使用，原外牆防水層已失效，加上牆外側溝有裂隙，下雨時，水溝水自然就會由外牆裂隙滲進地下室，該漏水是因為系爭房屋本身瑕疵所致，假如系爭房屋地下室外牆仍有防水功能，則縱使東側臨道路排水溝有破損，系爭房屋地下室亦不致滲水；北側漏水原因係牆面本身已有裂隙，加上多年來之使用，原外牆防水層已失效，加上車道與外牆之接縫，經多年之使用，已無法緊密結合並產生裂隙，下雨時車道水自然會由接縫裂隙處，經由外牆裂隙處滲入地下室，此部分是屬系爭房屋本身瑕疵所致，與東側臨道路排水溝並無關聯，如修復東側臨道路排水溝不再有破損，亦無法使北側牆壁不再漏水。東側及北側牆面漏水，確係屬系爭房屋本身瑕疵所造成，二者成因及修繕方式各自獨立，不互相影響等語，有該公會113年9月26日（113）南土技字第2571號函、114年3月10日（114）南土技字第652號函存卷可按（簡上字卷第77頁至第78頁、第241頁至第242頁），足認系爭房屋地下室東側、北側牆壁滲漏水情形，確均屬系爭房屋本身瑕疵所致；被上訴人雖辯稱台南市土木技師公會上開回函說明，與系爭鑑定報告結論互相矛盾等語，惟此應係該公會就原審囑託鑑定、補充鑑定時之文字內容有所誤解所致，經本院函請台南市土木技師公會重新提出完整說明如上，已無再有誤認之虞，自應以上開回函內容為可採，被上訴人此部分所辯，尚非有據。
⒊系爭房屋現有滲漏水情形（包含前述4樓後房間窗角漏水，及
此部分地下室東側、北側牆壁滲漏水在內），均為111年2月以前即已存在之瑕疵乙節，業經認定如前，依兩造不爭執事項㈠，系爭房屋係於111年3月17日完成交屋手續，被上訴人依系爭買賣契約特約事項第2點約定，被上訴人應自交屋日起6個月內負滲漏水修繕責任，地下室東側、北側牆壁滲漏水瑕疵既於111年2月以前即已存在，自屬被上訴人依約應負滲漏水修繕責任之範圍，是上訴人依系爭買賣契約特約事項第2點約定，請求被上訴人將系爭房屋地下室東側、北側牆壁滲漏水區域，按系爭鑑定報告所載修復方法，進行修繕至不滲漏水狀態為止，並依兩造不爭執事項㈤、⒊，負擔此部分修繕所需費用4萬2,822元，自屬有據。
七、綜上所述，上訴人先位聲明依系爭買賣契約特約事項第2點約定，請求被上訴人修繕系爭房屋4樓後房窗角漏水、地下室東側、北側漏水，並負擔修繕所需費用，為有理由，應予准許，於此範圍內之備位聲明部分，即無再予審究之必要；至上訴人依系爭協議，請求被上訴人給付1萬2,000元部分，則無理由，應予駁回（備位聲明部分亦同）。原審駁回上訴人前揭修繕系爭房屋4樓後房窗角漏水、地下室東側、北側漏水，並負擔修繕所需費用之請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。至上開應予駁回部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，如主文第四項所示。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，爰審酌本件紛爭起因、兩造勝敗比例，依職權確定訴訟費用之負擔如主文第五項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 施介元
法 官 姚亞儒法 官 陳品謙以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃心瑋