臺灣臺南地方法院民事判決113年度簡上字第232號上 訴 人 黃宇宏（原名黃逢春）訴訟代理人 鍾旺良律師
陳佩琪律師被上 訴 人 陳 晃
陳惠銘
陳若慈上 一 人訴訟代理人 陳亞崙上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年7月19日本院柳營簡易庭113年度營簡字第5號第一審判決提起上訴，經本院於民國114年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被上訴人陳惠銘經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以：
（一）上訴人於民國112年1月17日經法院拍賣取得坐落臺南市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，並於112年3月21日登記完成，惟系爭土地上有未辦保存登記之門牌號碼臺南市○○區○○○00號之3房屋（稅籍編號00000000000，下稱系爭房屋）及廢棄豬舍，系爭房屋占用範圍如臺南市麻豆地政事務所113年2月6日法囑土地字第1600號土地複丈成果圖即附圖所示編號B1部分（面積23平方公尺）及B2部分（面積3平方公尺），廢棄豬舍則占用範圍如附圖所示編號A部分（面積21平方公尺）及C部分（面積28平方公尺）。又系爭房屋稅籍登記為被上訴人陳晃、陳惠銘及訴外人陳俊吉所共有，陳俊吉已於105年2月28日死亡，其繼承人為被上訴人陳若慈，是系爭房屋及豬舍之處分權人應為被上訴人等人，系爭房屋及豬舍並無占用系爭土地之合法權源，爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分、B1部分、B2部分、C部分之地上物拆除，並將上開土地騰空返還上訴人。
（二）系爭房屋之課稅起算時間為54年7月，目前核定現值為新臺幣（下同）28,800元，迄今屋齡已近60年，參酌固定資產耐用年數表所定磚構造建築物之最高耐用年數為25年，堪認系爭房屋已超過耐用年限許久，且系爭房屋之水電均於112年4月間即已申請暫停，申請前亦已長年為最低用電度數，堪認系爭房屋已多年無人使用。另依原審履勘現場之勘驗筆錄及照片所示，亦可知系爭房屋已呈廢棄狀況、無人居住使用，且門窗破損、雜草叢生，現況早已殘破不堪，保養維護情況極差，足證系爭房屋之使用安全性存有疑慮。此外，系爭房屋之所有權人除被上訴人陳晃外，對於上訴人訴請拆除系爭房屋乙節均無意見，而被上訴人陳晃反對之理由並非其有使用之需求，僅係因其自身欠債甚多，而要求上訴人需給付拆除房屋之補償費，惟此應非民法第425條之1創設法定租賃權之目的。至原判決另以被上訴人陳晃就系爭房屋權利範圍3分之1部分，曾於執行案件中鑑價並核定底價250,000元，而認定系爭房屋並非完全無經濟價值。惟執行拍賣之目的本欲以此換得價金分配，故估價時常有高估之情，況系爭房屋於103、105、112年間陸續經拍賣程序，均未曾拍定，仲介公司張貼出售廣告亦未售出，可見系爭房屋價值確屬不高，致無人願以拍賣底價應買承受。被上訴人實際上並未使用系爭房屋致長年無任何經濟效益，且價值甚微，縱予拆除，於社會經濟亦無甚影響。原審未慮及此，竟認系爭房屋並非完全無經濟價值云云，亦有誤會。
（三）被上訴人陳晃雖辯稱遭查封之房屋不能強制拆除云云，惟依臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第9號結論，不動產之查封僅限制債務人就查封物之「法律上之處分權」，而未及於「事實上之處分權」(如拆除行為），且並無限制土地所有權人提起拆屋還地訴訟之效力，況系爭房屋現應無遭查封之情事等語。
二、被上訴人於原審答辯及於本院陳述略以：
（一）被上訴人陳晃部分：
１、系爭房屋及豬舍等地上物係其父於50年間興建，屋齡已60幾年，系爭房屋及地上物現確屬被上訴人3人所共有。惟系爭房屋及地上物均為合法建物，系爭土地原亦為被上訴人所有，系爭土地及系爭房屋曾經法院查封拍賣而未拍定，解除查封前，一律不能登記移轉他人，建物亦不能拆除，系爭房屋遭查封後雖未被拍賣，債務人仍不得自行拆除或登記過戶。再者，系爭土地拍賣時，已有註明系爭土地上有系爭房屋存在，系爭房屋並未經上訴人取得所有權，上訴人自不得請求拆除及過戶，上訴人如欲拆除系爭房屋應將房屋價金補償給被上訴人。
２、系爭房屋現係作擺放祖先牌位拜拜使用，伊詢問過許多主管機關及律師，只要是合法建物就不能拆除，上訴人去買就沒問題等語。
(二）被上訴人陳若慈部分：對上訴人之請求無意見，同意上訴人自費拆除系爭房屋等語。
(三）被上訴人陳惠銘則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審判決被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分之豬舍、C部分之破豬舍拆除，並將上開土地騰空返還上訴人，就上訴人請求拆除系爭房屋即如附圖所示編號B1、B2部分，則予以駁回，上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：１、原判決不利於上訴人之部分廢棄。２、上開廢棄部分，被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號B1、B2部分之系爭房屋拆除，並將上開土地騰空返還上訴人。被上訴人陳晃、陳若慈則聲明：請求駁回上訴。至被上訴人等人就其等敗訴部分並未上訴，該部分已告確定，不在本院審理之範圍內。
四、兩造爭執與不爭執之事項：
（一）不爭執事項：以下事實為兩造所不爭執，並有本院不動產權利移轉證書、土地登記第一類謄本、臺南市政府財政稅務局新營分局112年5月25日南市財營字第1122605676號函檢附房屋稅籍資料、戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告、勘驗筆錄暨現場照片、臺南市麻豆地政事務所113年2月29日所測量字第1130017735號函檢附土地複丈成果圖、臺南市地籍異動索引各1份附卷可參（見本院112年度補字第430號卷〈下稱補字卷〉第19至21、53至60頁；112年度營司簡調字第334號卷〈下稱調字卷〉第55至61頁；原審卷第49至54、71至7
3、153至163頁），並經本院依職權調閱110年度司執字第123363號執行卷宗無訛，堪信為真實。
１、系爭土地原為被上訴人陳晃所有，因債權人台新國際商業銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院以110年度司執字第123363號受理，上訴人於112年1月17日以667,800元拍定，並於112年3月21日以拍賣為登記原因登記為所有權人完畢。
２、系爭土地之拍賣公告有記載系爭土地於111年2月23日查封時土地上有磚造平房部分坐落其上，及瓦棚架，鑑價報告記載土地上有建物及廢棄畜舍坐落。土地實際使用現況及有無其他使用上之限制，應買人請自行查證注意，地上建物、瓦棚架、畜舍、地上物均不在拍賣範圍內，拍定後地上建物、瓦棚架、畜舍、地上物與土地間之法律關係由拍定人自理，應買人請自行注意等語。
３、系爭土地本與西側相鄰之同段570-44、570-45地號土地原為同一筆土地，因分割而增加570-44、570-45地號，分割後分別為被上訴人陳晃、陳惠銘、訴外人陳俊吉所有（陳俊吉死亡後由被上訴人陳若慈繼承取得），570-44、570-45地號土地現登記為被上訴人陳若慈之叔叔陳亞崙所有。
系爭房屋及上揭豬舍興建在上開三筆土地內，系爭房屋占用系爭土地之範圍如附圖所示編號B1、B2部分，面積分別為23平方公尺、3平方公尺，系爭土地南側豬舍占用系爭土地之範圍如附圖所示編號A部分、面積21平方公尺，系爭土地北側有一破舊豬舍，占用系爭土地之範圍如附圖所示編號C部分、面積28平方公尺。
４、系爭房屋稅籍登記為被上訴人陳晃、陳惠銘、訴外人陳俊吉共有，持分比分別為33334/100000、33333/100000、33333/100000，陳俊吉已於105年2月28日死亡，其繼承人為被上訴人陳若慈，是系爭房屋現為被上訴人3人所共有。
（二）爭執事項：上訴人主張系爭房屋之安全結構已逾耐用年限，現況已殘破不堪，且多年無人居住使用，經濟價值不高，應無民法第425條之1第1項規定之適用，有無理由？亦即，上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號B1、B2部分，面積分別為23平方公尺、3平方公尺之系爭房屋拆除，並將上開土地騰空返還上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號裁判意旨參照）。查被上訴人陳晃抗辯：系爭土地原係其父陳在珍所有，其繼承陳在珍而取得系爭土地，又坐落系爭土地上之系爭房屋為陳在珍於50年間所興建等語（見原審卷第184頁），為上訴人所不爭執（見原審卷第184頁），則系爭土地及房屋既均曾同屬陳在珍所有，揆之上揭規定及說明，雖嗣後系爭土地經分割、買賣、贈與、拍賣而由上訴人取得所有權，系爭房屋則最後由被上訴人繼承共有，應認陳在珍係將原同屬於自己所有之系爭土地及房屋之所有權（或事實上處分權），先後讓與不同之人，自有民法第425條之1規定之適用，是應推定受讓系爭土地之上訴人與被上訴人間在系爭房屋得使用期限內有租賃系爭土地之關係存在，始能兼顧房屋所有權人之經濟利益。
（二）上訴人固主張：系爭房屋之課稅現值為28,800元，迄今屋齡已近60年，已超過固定資產耐用年數表之耐用年限許久，且系爭房屋已多年無人使用，已呈廢棄狀況、門窗破損、雜草叢生，現況早已殘破不堪，保養維護情況極差，足證系爭房屋之使用安全性存有疑慮，自非屬上揭規定所規範之房屋，自無上揭規定之適用云云，惟固定資產耐用年數表僅為營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，尚難僅據之作為判斷房屋是否不堪使用之依據，再者，系爭房屋現雖無人實際居住使用，但仍有被上訴人陳晃家族牌位在內，且房屋屋頂、牆壁均仍完整，尚未達殘破、崩壞而無法居住使用之情形，自仍屬得以使用之狀況等節，業據原審現場勘驗無疑，並有現場照片在卷可參（見原審卷第53、54頁），且本院112年度司執字第151984號執行事件中曾就被上訴人陳晃就系爭房屋之權利範圍3分之1為鑑定，價值為108,300元，業經本院調閱該執行卷無訛，可徵系爭房屋仍有一定之經濟價值，復酌以上訴人於投標買受系爭土地時，拍賣公告上亦已明確記載系爭土地上有系爭房屋存在，衡情上訴人應知悉此情，堪認上訴人明知此情仍受讓系爭土地，益徵其於系爭房屋仍堪用之期間，尚應受上開法定租賃權規定之拘束，是被上訴人陳晃抗辯系爭房屋有權繼續占用系爭土地乙節，自屬有理。據此，上訴人猶據前詞主張被上訴人應將系爭房屋拆除，並返還占用之該部分土地，為無理由。
六、綜上所述，系爭房屋堪用之期間內，兩造間就系爭土地之法定租賃關係既為存在，上訴人請求被上訴人應將系爭房屋拆除，並返還占用之土地，即無理由，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、另兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 林勳煜法 官 王參和以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 6 日
書記官 沈佩霖