臺灣臺南地方法院民事裁定113年度聲字第172號聲 請 人 陳泓仁代 理 人 楊婷鈞律師相 對 人 謝宗良代 理 人 何宥昀律師相 對 人 謝宗興
王桇籈上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文臺南市○○區○○段000○000地號土地及臺南市○○區○○段000○號建物於民國99年3月17日之共有土地分管契約書及分管圖之管理方法應予廢棄。
聲請費用由相對人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：
㈠、兩造為臺南市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地，農牧用地）及臺南市○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物，農舍）之共有人，相對人謝宗良之權利範圍為1/2、相對人謝宗興之權利範圍為1/4、相對人王桇籈之權利範圍為1/8、聲請人之權利範圍為1/8（民國112年8月1日拍賣取得）。
㈡、緣相對人謝宗興（三男）、第三人謝宗憲（四男）、相對人謝宗良（五男）為兄弟關係，渠等之母親為王彩雲（已歿）；聲請人之前手王鴻樟與相對人王桇籈則為兄妹關係，渠等之父親為王宗立（已歿）。系爭土地及建物原屬王彩雲所有，王彩雲過世後，由相對人謝宗興等人繼承並繼續居住使用該建物（農舍）、及耕作該農地。於99年3月17日，斯時之共有人即相對人謝宗興（1/4）、第三人謝宗憲（1/4，嗣於111年間以買賣為登記原因將其持分1/4移轉登記予相對人謝宗良）、相對人謝宗良（1/4）乃自行協議由相對人謝宗興、第三人謝宗憲、相對人謝宗良分管系爭土地及系爭建物之全部（下稱系爭分管契約），並持系爭分管契約向佳里地政事務所辦理登記。惟系爭分管契約上並無聲請人之前手王鴻樟（1/8）、相對人王桇籈（1/8）之簽名或用印，顯見根本未經王鴻樟、王桇籈之同意。聲請人應買之拍賣公告上備註第10點雖有記載系爭土地及建物有分管約定等語，然於聲請人取得所有權之前，根本無從依法查得系爭分管契約之具體內容，蓋斯時地政事務所係以聲請人僅為欲投標之一般民眾、並非利害關係人為由而拒絕聲請人之閱覽申請，從而，聲請人既不知系爭分管契約之內容、聲請人之前手王鴻樟亦未曾同意過系爭分管契約，系爭分管契約自不得拘束聲請人。
㈢、系爭分管契約約定系爭土地及系爭建物之全部均由相對人謝宗興、謝宗良管理使用，聲請人及相對人王桇籈完全不能使用、亦無獲得任何金錢補償，實係剝奪了聲請人及相對人王桇籈之權利及利益，足見系爭分管契約顯失公平。相對人謝宗良雖稱欲給付租金以為補償云云，但其計算之標準有誤，土地面積僅計算一半，顯有錯誤，建物租金亦應以附近出租之市場行情計算，或者分出一間房子給聲請人及相對人王桇籈使用收益，方為公允。為此，爰依民法第820條之規定，聲請裁定廢棄系爭分管契約等語。
二、相對人意見略以：
㈠、相對人被告王桇籈部分：我確實沒有看過系爭分管契約，所以不曾簽名或用印過，我也沒有同意系爭分管契約，本件我是同意聲請人的聲請等語。
㈡、相對人謝宗興部分：系爭建物是我們的母親王彩雲出資興建，我也有出資一部分，但出多少錢我現在忘記了；農舍蓋好之後，是我父母親、我、謝宗憲、謝宗良及我們的子女在居住使用，所以我不同意變更系爭分管契約等語。
㈢、相對人謝宗良部分：系爭建物之前是由相對人謝宗良繳納全額的房屋稅，故相對人等並非無償使用。112年聲請人取得應有部分1/8之後，該1/8才由聲請人繳納。拍賣公告上之備註第10點有記載系爭土地及系爭建物上有分管登記，聲請人應該知之甚詳，聲請人亦可去申請閱覽地政機關之登記內容，並無顯失公平，相對人等使用系爭土地及系爭建物數十年，系爭建物根本無法單獨分割一部分出來、聲請人也無法耕作管理系爭土地，故應該維持系爭分管契約，相對人謝宗良願給付每月租金新臺幣（下同）166元給聲請人、或由法院酌定相當之金額，聲請人主張附近出租套房每月租金為12,000元，顯然過高，應不可採等語。
三、本院之判斷：
㈠、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820 條第1項、第2項定有明文。尋繹其立法理由，係認共有人就共有物依多數決或應有部分超過三分之二所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，以止紛爭。
㈡、經查，系爭分管契約為相對人謝宗興、相對人謝宗良、第三人謝宗憲於99年3月17日簽立，其上並無聲請人之前手王鴻樟以及相對人王桇籈之簽名或用印等情，為兩造所不爭執，並有共有土地分管契約書及分管圖附卷可稽（見本院卷第58、59頁），堪認屬實。相對人謝宗興、相對人謝宗良、第三人謝宗憲斯時之應有部分合計為四分之三，已逾三分之二，合於民法第820條第1項本文之規定，亦堪認定。
㈢、觀諸系爭分管契約（見同上卷頁），係將系爭土地及系爭建物之全部均交由相對人謝宗興、謝宗良、第三人謝宗憲管理使用，聲請人及相對人王桇籈並無任何管領使用之範圍；再參諸系爭土地之面積分別為934平方公尺、1,508平方公尺（使用分區：特定農業區、使用地類別：農牧用地）、系爭建物之總面積為453.84平方公尺（門牌號碼臺南市○○區○○里○○00○0○00○0號，係3層樓之鋼筋混凝土造之農舍，84年4月19日建築完成）等情，此有土地登記第三類謄本、建物登記第三類謄本附卷可稽（見本院卷第23至34頁），足見系爭土地面積廣大、系爭建物材質良好且空間非微，衡情殊無聲請人（1/8）及相對人王桇籈（1/8）使用收益之餘地，然系爭分管契約卻協議由相對人謝宗興、謝宗良分管使用全部，完全排除其他共有人之使用收益，依一般社會通念審之，堪認聲請人主張系爭分管契約有顯失公平之情事，侵害其與相對人王桇籈之利益，聲請廢棄系爭分管契約等語，核屬有據。
㈣、另按民法第820條第2項規定得由法院裁定變更管理方法，固指由法院廢棄原協議之管理方法，並重定共有物之適當管理方法而言，然若共有物之管理有客觀上不能訂定管理方法之情事，倘由法院職權再為重定管理方法，致部分共有人增加額外之不利益，顯非前開規定之立法目的，自應許由法院廢棄協議之管理方法即可，而由共有人基於私法自治原則，重為協議。經查，相對人謝宗興（持分1/4）、謝宗良（持分1/2）依系爭分管契約主張使用系爭土地及系爭建物之全部，已如前述，然聲請人持分為1/8、相對人王桇籈持分為1/8，目前並無任何管領使用之範圍，則系爭土地及系爭建物究應以原物交由各共有人分別分管、或以部分共有人使用、部分共有人取得租金補償之方式分管等等，尚有賴全體共有人協商議定之，基此，本院因認系爭土地及系爭建物之管理方法，存有客觀上不能訂定之情事，尚無由本院重定適當之分管方法，併此指明。
四、綜上所述，聲請人主張系爭分管契約之管理方法顯失公平，依民法第820條第2項規定聲請廢棄，為有理由，應予准許。
爰裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 吳金芳以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於收受裁定正本送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元整。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 李崇文