臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第1511號原 告即反訴被告 吳建廷訴訟代理人 黃奉彬律師被 告即反訴原告 施佳伶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號(即臺南市○○區鎮○段000○號，權利範圍全部；安南區鎮安段270地號，權利範圍全部)之房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣551,000元，及自民國113年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國113年8月24日起至遷讓系爭不動產之日止，按月給付原告19,000元，及各期應付之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣9,360元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣6,060元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原起訴聲明如本院卷一第13頁所載，嗣於本院審理中，具狀變更聲明如後述(卷一第105頁)，此核原告所為僅係聲明之更正，並未變更訴訟標的，揆諸前開規定，自應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。查被告以兩造前就原為被告所有之臺南市○○區鎮○段000地號土地及其上同段179建號建物(門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號，下稱系爭不動產)所為之買賣契約書不存在，故請求確認原告所請求租金債權不存在為由，提起反訴。由上可知，原告提起本訴與反訴間就攻擊防禦方法得互相利用具有牽連關係。是以，被告所提之反訴，程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
(一)原告起訴主張：
1、系爭不動產原為被告所有，兩造於110年4月21日就系爭不動產簽訂附買回權之買賣契約書，約定買賣價金為新臺幣(下同)6,900,000元(下稱系爭買賣契約)，並於110年6月11日完成所有權移轉登記。嗣兩造就系爭不動產成立租賃契約，租賃期間自110年6月25日起至110年9月24日止，因被告尚積欠原告代墊之代書費、仲介費等，故兩造約定將來租賃期限屆滿後續租，前15期(即自110年7月起至111年9月)每月租金24,000元，111年10月起之租金為19,000元(下稱系爭租賃契約)。詎被告自111年8月起即未依約給付租金，至起訴時(113年8月)已積欠租金575,000元，經扣抵押租金24,000元，仍積欠租金551,000元，其所積欠之租金已逾2個月，原告寄發存證信函通知，惟被告均置之不理，爰以被告積欠租金逾2個月為由終止兩造間之租賃契約。故此，原告依系爭租約請求到期未付租金、契約終止後回復原狀及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
2、並聲明：①被告應將系爭不動產騰空遷讓返還原告。
②被告應給付原告551,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
③被告應自113年8月24日起至遷讓系爭不動產之日止，按月給付
原告19,000元，及各期應付之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(二)被告則以：不爭執積欠原告551,000元，然並非正常之租約，否認系爭買賣契約存在，被告是遭詐騙，系爭買賣契約無效或得撤銷，自不成立租賃契約，被告自無庸給付租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
(一)反訴原告主張：系爭買賣契約因反訴被告並未依約給付買賣價金690萬元，且系爭買賣契約書上之簽名亦非反訴原告所簽，況系爭買賣契約中先行動支價款195萬元亦遭挪用，未匯款至反訴原告之帳戶內，故系爭買賣契約並不存在或因詐欺而得撤銷。則系爭不動產應為反訴原告所有，反訴被告自不得請求租金，為此，提起反訴確認反訴被告所主張之租金債權55,100元租金債權不存在。
(二)反訴被告則以：否認原告上開主張，系爭買賣契約書、系爭租賃契約暨公證書等，均為兩造於代書面前親自簽名，並經過公證，自為真實可採。反訴被告第一期款匯款245萬元至履約保證帳戶，並支付尾款450萬元完畢，均已依系爭買賣契約履行，系爭不動產並於110年6月11日完成移轉登記，反訴被告為系爭不動產之所有權人，反訴被告自得依系爭租賃契約請求反訴原告給付所積欠之租賃契約等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)本訴部分：
1、按承租人應依約定日期，支付租金；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，此民法第439條前段及第440條第1、2項定有明文。經查，原告主張系爭不動產原為被告所有，兩造於110年4月21日簽訂買賣契約，嗣於同日簽訂附買回權契約書，並於110年6月25日簽訂房屋租賃契約書，後二者附買回權契約書及房屋租賃契約書均經民間公證人公證，此業據原告提出系爭不動產買賣契約書(卷二第37-44頁）、附買回權契約書(卷一第19-22頁）、公證書、房屋租賃契約書(卷一第23-28頁）為證，而被告對於前開附買回權契約書、公證書及房屋租賃契約書簽名真正均不爭執(卷一第127頁)，自應認原告主張兩造先就系爭不動產成立買賣契約，並將系爭不動產登記為原告所有，兩造再就系爭不動產成立租賃契約，由被告向原告承租系爭不動產，但約定3年後得由被告買回等情為真實可採。再被告於言詞辯論時對於積欠原告租金數額為551,000元並不爭執(卷一第127頁)；而系爭不動產租賃契約第2條及第16條約定：被告應於每月24日給付租金；被告遲付租金總額達2個月租金額後，經原告定相當期限催告仍不支付，原告得提前終止系爭租約等情，有系爭租賃契約書在卷可參(卷一第25、27頁)。依前所述，系爭租賃契約既約定給付租金日期，被告自111年8月起即未向原告給付租金，經扣除押租金後，已達2個月以上，是以原告原告寄發存證信函(卷一第31-35頁)，定期催告被告繳納積欠租金，被告至今仍未繳納，故原告爰依上開規定，請求被告給付到期未付租金551,000元；以及終止系爭租賃契約，並依終止後回復原狀之法律關係，請求被告遷讓房屋，自於法有據，均應准許之。
2、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決可資參照）。系爭租賃契約既已終止，業已如前述，即被告已無占有使用系爭不動產之正當權源，是原告請求被告給付終止後即自113年8月24日起至遷讓日止，按月給付原告19,000元相當於租金之不當得利，即屬有據，應予准許。
3、至被告抗辯稱系爭買賣契約不存在，就系爭不動產所有權歸屬有疑義遭詐騙而得撤銷，原告對於被告租金債權不存在云云，容後反訴部分詳述，末此敘明。
(二)反訴部分：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有舉證責任分配之原則。
2、反訴原告主張系爭買賣契約書簽名，並非其所為非真正云云。然查，前已述及，反訴原告對於「附買回權契約書」「公證書」及「房屋租賃契約書」簽名為其所親簽一節並不爭執(卷一第21、24、28、127頁)，而本院開庭時詢問對於「系爭買賣契約」、「附買回權契約書」、「公證書」及「房屋租賃契約書」之時序，反訴原告陳稱「附買回權契約書」「公證書」及「房屋租賃契約書」等件之訂立時間均於系爭買賣契約之後，此有言詞辯論筆錄附卷可查(卷一第502頁)。
由上可知，若系爭買賣契約時遭他人偽造，反訴原告根本不可能陸續一一簽下「附買回權契約書」、「公證書」及「房屋租賃契約書」是反訴原告主張系爭不動產買賣契約書簽名遭偽造云云，顯有疑義。再反訴原告前對反訴被告提起偽造文書刑事告訴，反訴原告於偵查中自陳就系爭買賣契約書上之簽名真正不爭執，有臺灣高等檢察署臺南檢察署112年度上聲議字第2290號處分書在卷可參(卷一第361頁)，反訴原告前後說詞反覆且未提出其他證據以實其說，是反訴原告之主張，顯不足採。
3、再反訴原告主張反訴被告未給付買賣價金，故系爭買賣契約不存在乙節。惟查，買受人若未依約給付買賣價金，出賣人本可基於不動產買賣契約，對於買受人提起給付之訴，遽難逕認系爭買賣契約即不存在。況依本院函詢僑馥建築經理股份有限公司，其回函檢附「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(賣方)」及「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(買方)」(卷二第91-95頁)，其紀載該履約保證專戶已於110年6月25日因點交而將尾款2,657,637元匯入反訴原告所有永豐商銀台南分行帳戶，此有回函附卷可查(卷二第89頁)；而系爭不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(賣方)均有反訴原告簽名，(卷二第91頁)，足徵兩造已就買賣價金給付點交確認完畢。又反訴原告另主張先行動支款項195萬元遭挪用云云，惟觀諸「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(賣方)」上有記載「賣方先行動支㈠1,950,000元」，下方賣方部分有反訴原告之簽名(卷二第91頁)；又系爭「先行動支價款同意書」上雖記載解款行、解款帳號及戶名雖非為反訴原告，而是兩造特約地政士「葉青郡」但該先行動支價款同意書均有反訴原告簽名同意，此有同意書1紙附卷可查(卷二第101頁)。本院審酌上情並衡以反訴原告為67年出生，於訂立系爭買賣契約時已43歲，顯非無社會經驗或欠缺智識之人，自應知悉所簽署上開確認書及同意書內容及法律效果為何？其簽名同意先行動支價款，並匯款至兩造特約地政士葉青郡名下，自有其等自身考量，非遭擅自挪用，況該地政士若有不法或違約，反訴原告自可對於兩造委任地政士提告，非遽論系爭不動產買賣契約不存在或無效。綜上所述，兩造業已就系爭不動產買賣契約書之約定均已履行完畢，則反訴原告稱反訴被告未依系爭買賣契約給付買賣價金，進而主張系爭不動產賣賣契約不存在，自不可採
4、末反訴原告以上開情事併同主張遭詐欺云云，然前已述及，反訴原告為67年出生，於訂立系爭買賣契約時已43歲，顯非無社會經驗或欠缺智識之人，關於買賣不動產、簽約、公證、移轉不動產所有權、點交、尾款受領等步驟，均有書面供反訴原告閱覽後簽名，甚至均民間公證人公證，價金尾款亦已匯入反訴原告銀行帳戶，反訴原告僅空言遭詐欺，但對於如何遭詐欺並無法提出積極證據以實其說，其空言主張，並不可採。本院審酌反訴被告既已給付買賣價金完畢，且系爭不動產所有權已移轉登記完畢，反訴被告為系爭不動產所有權人，而反訴原告自111年8月起即未依系爭租賃契約給付租金，已如前述。從而，反訴原告起訴請求確認反訴被告對伊租金債權551,000元不存在，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於系爭租賃契約、回復原狀及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭不動產全部遷讓交還原告，並給付原告551,000元，及自113年8月24日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告19,000元，為有理由，應予准許。另反訴部分，反訴原告請求確認租賃債權551,000元不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件原告之第一審訴訟費用額為9,360元，反訴費用為6,060元，原告請求為有理由，反訴原告請求為無理由，爰依上開規定確定應負擔之訴訟費用如主文第4、6項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由；反訴原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
民事第四庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
書 記 官 黃紹齊