臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第1885號原 告 林振和 住○○市○○區○○○里○○○○000號之0訴訟代理人 吳佩諭律師被 告 林伯彧 住○○市○○區○○○里○○○○000號之0訴訟代理人 王文進被 告 林伯南訴訟代理人 杜冠民律師複 代 理人 邱幸之上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地，應按如附圖所示之方式分割，其中編號X1部分、面積268.64平方公尺之土地，分歸原告取得；編號Y1部分、面積207.32平方公尺之土地，分歸被告林伯南取得；編號Z1部分、面積230平方公尺之土地，分歸被告林伯彧取得。
就前項土地之分割，被告林伯彧應補償原告新臺幣1,050,954元、被告林伯南新臺幣198,363元。
訴訟費用由被告林伯彧、林伯南各負擔350分之57、350分之118，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分比例為原告2分之1、被告林伯彧350分之57、被告林伯南350分之118。兩造就系爭土地並未訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，且系爭土地上蓋有原告所有之同段000建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○○里○○○○000○0號，下稱系爭建物）。爰依民法第823條第1項規定，請求將系爭土地按附圖所示之方式分割，其中編號X1部分、面積268.64平方公尺之土地，分歸原告取得；編號Y1部分、面積207.32平方公尺之土地，分歸林伯南取得；編號Z1部分、面積230平方公尺之土地，分歸林伯彧取得；並依社團法人臺南市不動產估價師公會（下稱不動產估價師公會）之鑑定意見，由林伯彧補償原告新臺幣（下同）1,050,954元、林伯南198,363元（下稱原告方案）等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：㈠林伯南：同意原告方案等語。
㈡林伯彧：同意原告方案之原物分割方式，惟伊應無須找補原
告及林伯南。因伊分得附圖編號Z1位置，將臨大馬路之附圖編號X1、Y1位置讓給原告與林伯南，已是很大退讓，且編號Z1形狀較不規則，鑑價報告卻要伊補償原告1,050,954元、林伯南198,363元，實屬過高，如以鄰近同段0000地號土地（下稱0000土地）於民國113年4月之成交金額每坪102,500元評估系爭土地之價值，則兩造無需找補等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所共有，應有部分比例為原告2分之1、林伯彧350分之57、林伯南350分之118，使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地區，其上有辦理保存登記、原告所有之系爭建物，並領有臺南市新化區公所（下稱新化區公所）核發之（76）南建局新建使字第53號使用執照，若辦理分割時未能依建築基地法定空地辦法第5條規定檢附相關證明文件，則系爭建物建號將一併轉載至各筆分割後新地號等情，有系爭土地及系爭建物之登記謄本、臺南市新化地政事務所（下稱新化地政）113年10月23日所測字第1130096298號函、新化區公所113年10月28日所農建字第1130611004號函、114年6月4日所農建字第1140011655號檢附之使用執照資料、臺南市政府工務局113年11月5日南市工管二字第1132348833號函存卷可參（本院卷第25至27、43至60、65至67、203至215頁），堪可認定。是系爭土地上雖蓋有保存登記之系爭建物，惟並非無法分割，僅係如兩造於分割時未一併檢附法定空地分割證明，將使建號轉載至分割後新地號。又兩造就系爭土地未有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且兩造於起訴前無法達成調解，足認兩造對於分割之方法亦不能以協議方式定之，從而，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1至3項分別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。
分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決要旨參照）。經查：
⒈系爭土地面積705.96平方公尺，為鄉村區之乙種建築用地，
土地形狀南北狹長不規則，南側與北側臨路，南側所臨道路約7-8公尺寬，北側所臨道路約2.5公尺寬，均無路名；系爭土地上南邊蓋有原告所有之系爭建物（含鐵皮車庫，其坐落位置如附圖藍色線所標示，面積為129.95平方公尺），系爭建物之北邊則蓋有門牌號碼臺南市○○區○○○里○○○○000號之三合院，該三合院中間已傾頹且大部分已拆除，東、西側廂房則尚完整，據兩造稱西側廂房由原告管理使用，東側廂房由被告二人管理使用，兩造均稱無庸測繪三合院坐落系爭土地之位置及面積；系爭土地之東北邊土地形狀較諸南邊部分不規則，且高度較高，其上雜草叢生、無地上物等情，業經本院於114年2月20日會同兩造及地政機關測量人員至現場勘驗無訛，製有勘驗測量筆錄、地籍圖資、現場概略位置圖、現場照片供核（本院卷第115至129頁），並有系爭土地之地籍圖謄本、現場照片、臺南市政府財政稅務局新化分局113年7月19日南市財新字第1133017891號函檢附之臺南市○○區○○○里○○○○000號房屋稅籍證明書與房屋平面圖、系爭土地登記謄本、新化地政114年4月15日所測字第1140100448號函檢附之地上物現況圖存卷可參（調字卷第25、31至39、51至57，本院卷第25、133至137頁），是此部分事實堪可認定。
⒉原告分割方案係參照系爭土地之使用現況，將其分割為如附
圖所示之3宗地，其中編號X1部分、面積268.64平方公尺之土地，分歸原告取得；編號Y1部分、面積207.32平方公尺之土地，分歸林伯南取得；編號Z1部分、面積230平方公尺之土地，分歸林伯彧取得，上開原物分割方式為全體共有人所贊成，且經本院審酌系爭土地之使用現況及其四鄰土地情形，並考量系爭土地之經濟效用、分得土地之利用價值及全體共有人之公平利益與意願等一切情狀後，認此符合全體共有人之經濟利益，應屬公平適宜，爰採為系爭土地之原物分割方法。
㈢另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，此為民法第824條第3項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地面積705.96平方公尺，共有人間之應有部分比例為
原告2分之1、林伯南350分之118、林伯彧350分之57，已如前述，如按上開應有部分比例換算可獲分配之土地面積，應為原告352.98平方公尺（計算式：705.96㎡×1/2＝352.98㎡）、林伯南238.01平方公尺【計算式：705.96㎡×118/350＝238.01㎡，小數點第二位以後四捨五入（下同）】、林伯彧114.97平方公尺（計算式：705.96㎡×57/350＝114.97㎡），惟前揭原物分割方法中，原告、林伯南所獲分配之編號X1、Y1土地面積僅各268.64平方公尺、207.32平方公尺，較諸其原得分配者不足，林伯彧分得之編號Z1土地面積230平方公尺則已超出其原得分配者，林伯彧理應補償原告與林伯南未獲足額分配之土地價值；惟參以系爭土地之臨路條件為編號X1、Y1所臨之南方道路（約7-8公尺寬），優於編號Z1所臨之北方道路（約2.5公尺寬），且分割後之土地形狀，劃分在系爭土地東北側之編號Z1土地形狀較諸編號X1、Y1土地不規則，各筆分割後之土地價值間亦可能有所差異，揆諸前揭說明，應認本件有鑑價找補金額之必要。經本院囑託不動產估價師公會就系爭土地依照原告方案分割後，各共有人間應互為找補之金額為何進行鑑定，鑑定結果為林伯彧應補償原告1,050,954元、林伯南198,363元，此有不動產估價師公會115年4月10日115南市估師國字第0054號函（本院卷第283頁）及外附之鑑定報告存卷可查。本院審酌鑑定報告所提出之補償金額，係不動產估價師針對系爭土地各共有人之應有部分比例，與分割後各宗地之個別條件、不動產市場現況、政策面與經濟面等一般因素、近鄰地區之土地利用情形、公共設施與交通運輸概況、未來發展趨勢等區域因素，依不動產估價技術規則採用比較法及土地開發分析法等二種估價方式進行評估後，所提出之鑑定意見，應堪採信。
⒉林伯彧雖辯稱其所分得之編號Z1土地形狀與臨路條件均較不
佳，如以鄰近之0000土地於113年4月之成交金額每坪102,500元評估系爭土地價值，其無庸再找補原告與林伯南等語，並提出0000土地之地籍圖資與成交價格資料為據（本院卷第333至339頁）；然查，0000土地之面積、臨路條件與土地形狀均與系爭土地未盡相符，逕以該筆土地於113年4月之交易紀錄為系爭土地之估價基礎，難謂無疑；不若前揭估價報告係不動產估價師公會派員實地調查，就價格形成之各主要因素（包含一般因素、不動產市場概況分析、區域因素、個別因素、最有效利用分析、勘估標的土地增值稅預估），本於不動產估價師之專業進行分析，再擇定估價方法與多筆比準地進行比較與個別因素之調整後，推估出分割後各宗土地之價格，並據以計算各共有人分配價值與應有部分價值之差額即應找補金額，較屬專業客觀。鑑定單位與兩造既無任何利害關係，林伯彧亦未具體指出其鑑定內容有何不可信之處，則林伯彧僅以鄰近單筆土地先前之交易價格，即謂鑑定報告之找補金額不可採、其無庸找補其他共有人云云，顯難憑採。又因林伯彧陳稱希望可原物分割但共有人間無庸互為找補，原告與林伯南亦曾表示願參照估價意見，調整原物分割方法，使林伯彧無庸找補，其中原告稱：原告之編號X1土地可往北邊延伸，減少林伯彧之編號Z1土地面積，編號X1土地鑑價每平方公尺為21,186元，應找補差額1,050,954元除以21,186元等於49.6，即編號X1土地應增加49.6平方公尺，林伯彧始無庸找補原告，但如林伯彧願負擔分割移轉所需稅費及行政費用，原告可接受僅增加45.5平方公尺等語（本院卷第
312、323頁）；林伯南則稱：編號Y1土地鑑價為每平方公尺20,972元，若要毋庸找補即編號Y1土地應增加9-10平方公尺，但林伯南可接受僅增加8平方公尺等語（本院卷第312、329至331頁）。惟林伯彧堅稱：編號Z1土地面積與形狀均無法調整，因分割線後退可能導致畸零地，土地價值會減損，也無法利用，林伯彧最多可讓出編號Z1土地15.84平方公尺之面積，讓原告與林伯南協調分配等語（本院卷第322至323頁），是兩造所提出之足以免除找補之面積調整方案差距過大，無法達成共識。
⒊是經本院綜合審酌系爭土地之各共有人應有部分比例，及原
告方案分割後之各宗地位置、形狀、臨路條件，並參酌前揭鑑定意見，認原告方案之原物分割方式，應由林伯彧補償原告1,050,954元、林伯南198,363元，始謂衡平。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不為分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於共有人之地位，起訴請求分割系爭土地，即屬有據。又本院審酌系爭土地之使用現況，並考量其經濟效用、分得土地之利用價值及全體共有人之公平利益等一切情狀後，認系爭土地以原告方案予以分割，並由林伯彧補償原告1,050,954元、林伯南198,363元，核屬適當且公允，爰判決如主文第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。系爭土地之分割方法係本院考量全體共有人利益，認以原告方案予以分割，應屬可採，可見兩造均同受其利，若由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按其就系爭土地之應有部分比例為負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 9 月 23 日
民事第四庭 法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 23 日
書記官 王美韻