臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第1137號原 告 賴荃勳
吳心柔共 同訴訟代理人 侯信逸律師
吳禹萳律師鄭志侖律師被 告 楊庭懿兼楊龍池之承受訴訟人訴訟代理人 洪梅芬律師
王紹雲律師涂欣成律師李政儒律師上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國114年3月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○新臺幣79,995元，及自民國113年7月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告己○○即庚○○之承受訴訟人負擔2％，由原告甲○○負擔4％，餘由原告辛○○負擔。
四、本判決原告辛○○勝訴部分得假執行；但被告己○○即庚○○之承受訴訟人如以新臺幣79,995元元為原告辛○○預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查本件原告起訴後，原來之被告庚○○於民國113年8月28日死亡，其繼承人為被告己○○，有被告提出之戶籍謄本3件、繼承系統表1件附卷可查（見本院卷第167頁至第173頁），被告己○○並依民事訴訟法第175條第1項規定，於113年9月25日提出民事聲明承受訴訟狀聲明承受訴訟（見本院卷第165頁），經本院將該民事聲明承受訴訟狀繕本送達原告，有本院送達證書1件附卷可按（見本院卷第177頁），是被告己○○聲明由其承受被繼承人庚○○之本件訴訟，與法相合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告甲○○代理原告辛○○於民國112年8月22日與訴外人即庚○○之代理人劉桂丞簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），出售門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之同區南工段15號地號土地所有權，與同段144地號土地向訴外人財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家（下簡稱仁愛之家）之承租範圍（上開2筆土地合稱系爭土地，單筆土地則簡稱15地號土地或144地號土地，系爭土地與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總價為新臺幣（下同）900萬元。原告甲○○代理原告辛○○復於112年10月19日與庚○○簽立借屋裝修協議書（下稱系爭裝修協議)，庚○○以需提前在交屋前裝修為由，向原告辛○○借用鑰匙，並約定相關之權利義務。詎庚○○事後竟假借裝修名義，於未完成點交前，即提早入住無權占有系爭房屋，違反系爭裝修協議之約定，庚○○並拒絕完成點交手續，使得原告辛○○無法取得系爭買賣契約保管於訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）價金履約保證帳戶（下稱履約帳戶）之保留款37萬元。
（二）原告辛○○簽訂系爭裝修協議之同日即112年10月19日交付鑰匙給庚○○後，原告甲○○代理原告辛○○於約定點交期限即同年11月10日至系爭房屋查看，竟赫然發現庚○○已經遷入系爭房屋居住，此時系爭房地尚未完成點交，庚○○對於系爭房地，除裝修以外，並無占有及利用之權源，違反系爭裝修協議第1條約定，是庚○○自112年10月19日取得鑰匙後迄今均屬無權占有系爭房地，原告辛○○依據民法第179條規定，請求庚○○給付自112年10月20日起至起訴前1日（113年5月7日）止，共6又18/31月，每月以5萬元計算相當於租金之不當得利329,032元【計算式：50,000元×（6＋18/31）＝329,032元，小數點以下4捨5入，下同】，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日即113年5月8日起至完成點交之日止，相當於租金之不當得利，每月5萬元，並於次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。又庚○○無權占有系爭房地行為，原告辛○○亦得依系爭裝修協議第11條、系爭買賣契約第4條第1項約定、民法第367條規定及最高法院110年度台上大第1353號民事大法庭裁定意旨，沒收庚○○已給付之價金310萬元充作違約金，並由原來已給付之價金中扣除遭沒收之買賣價金310萬元，經扣除後庚○○仍有310萬元之買賣價金未給付。縱認原告辛○○不得依系爭裝修協議第11條約定，沒收買賣價金310萬元作為違約金，原告辛○○至少仍得依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付違約金310萬元。
（三）依系爭買賣契約第4條第1項約定，庚○○應於112年11月10日付清尾款，辨理交屋，然庚○○迄今尚未履行系爭房地之點交義務，原告辛○○依民法第367條、系爭買賣契約第4條第1項約定，請求庚○○應向原告辛○○完成系爭房地之點交手續。
（四）依系爭買賣契約第4條第1項約定，庚○○至遲應於112年11月10日完成辦理交屋、付清尾款之義務，此屬庚○○受領買賣標的物之義務，惟經原告辛○○多次催告，庚○○迄今仍未完成系爭房地之點交義務，原告辛○○依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定、最高法院64年第台上字第2367號民事判決意旨，請求庚○○應自112年11月11日起至完成點交系爭房地之日止，按日給付原告辛○○違約金4,500元（計算式：買賣總價900萬元×0.5/1000＝4,500元）。依此計算，自112年11月11日起至起訴前1日即113年5月7日止，庚○○應給付共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日起至完成系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金4,500元。
（五）依系爭買賣契約第4條第1項約定，庚○○至遲應於112年11月10日完成辦理交屋、付清尾款之義務，導致原告辛○○無法於約定交屋日期即112年11月10日，自合泰建經公司之履約帳戶取得買賣價金900萬元扣除代償貸款餘額1,342,183元後之尾款7,657,817元，原告辛○○直到113年1月9日止始自合泰建經公司取得7,657,817元，原告辛○○自得依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9日止，共60日，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元（計算式：7,657,817元×5％×60/365＝62,941元）。
（六）原告甲○○代理原告賴荃動處理系爭房地買賣過程中，原告辛○○委由律師寄發律師函給庚○○後，原告甲○○於112年11月28日上午9時47分許，竟收到被告己○○來電向原告甲○○恫稱已知道原告甲○○住在哪裡，要原告甲○○不要出門、出門要小心注意等語，使原告甲○○心生畏怖，自屬不法侵害原告甲○○不受恐嚇之自由，經原告甲○○事後經由仲介人員向被告己○○查證得知此事，才又委請律師發函對被告勸阻，而被告己○○為庚○○之子，可合理懷疑庚○○對於此事亦有知悉，被告己○○兼庚○○之承受訴訟人係屬共同侵權行為人而應負連帶損害賠償責任，原告甲○○依民法第184條第1項前段、後段、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬元。
（七）本案之爭議並非系爭房地所有權是否移轉，而係庚○○假藉系爭裝修協議取得系爭房屋之鑰匙後，即不願繼續履行系爭買賣契約之點交結案義務，並提前入住，庚○○不僅係以欺瞞之手段取得系爭房屋之鑰匙，更違反系爭買賣契約及系爭裝修協議，迄今亦屢次拒絕履行點交結案程序，是以系爭房地縱已辦理移轉所有權登記，亦不影響庚○○違約之行為。系爭買賣契約總價金為900萬元，原告已收受863萬元，尚餘37萬元，其中10萬元因本件爭議，保留於合泰建經公司價金履約專戶，其中27萬元係原告應給付予房仲之仲介費3％，為減少轉手程序，亦先保留於該履約專戶，待點交作業完成後再直接撥款等語。
（八）聲明：
１、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○329,032元，及自民事準備（一）暨擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月8日起至完成點交義務止，按月給付5萬元予原告辛○○，及每月應給付之金額自次月1日起，各至清償日止，按年利率5％計算之法定利息。
２、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○310萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
３、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應辦理向原告辛○○購買系爭房地之點交手續。
４、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○805,500元，及及自民事準備（一）暨擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月8日起至完成點交義務止，按日給付4,500元予原告辛○○，及各自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定利息。
５、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○62,941元。
６、被告己○○兼庚○○之承受訴訟人應連帶給付原告甲○○20萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
７、如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）原告辛○○於112年10月19日交付庚○○系爭房屋鑰匙，兩造並已於112年11月9日完成過戶，由庚○○取得系爭房地所有權，並旋於同日透過訴外人永慶不動產仲介人員戊○○通知原告應辦理交屋，兩造於翌日即112年11月10日完成點交，由庚○○持有系爭房屋大門鑰匙使用迄今，庚○○並無拒不辦理點交之情事。況庚○○早在112年11月6日前，已將系爭房地之簽約款、完稅款等匯入履約帳戶，並完成於訴外人臺南三信商業銀行（下稱三信銀行）對保貸款以繳納尾款至履約帳戶，並於112年11月8日向戊○○表示要提前交屋，訴外人即承辦代書乙○○始會於112年11月9日完成系爭房地過戶，合泰建經公司於112年11月27日亦通知庚○○尾款已撥付至履約帳戶，庚○○並無積欠或遲延給付系爭房地買賣價金。原告辛○○於起訴狀亦自認合泰建經公司已於113年1月9日撥付系爭房地保留款，惟此情係因兩造另案漏水糾紛爭議即本院113年訴字第517號請求損害賠償事件（下稱另案損賠事件），於買賣雙方對於買賣契約之履行發生爭議而已聲請調解時，合泰建經公司本應依履約保證申請書第5條約定，暫停撥付款項給賣方即原告辛○○，並非庚○○積欠或遲延給付系爭房地買賣價金。
（二）不動產交付乃事實行為，交付大門鑰匙及讓買方事實上占有不動產即屬完成交付，原告辛○○已於112年10月19日將系爭房屋大門鑰匙交付庚○○，庚○○於同年11月8日依系爭買賣契約第4條約定通知原告辦理交屋，庚○○於同年11月9日完成過戶取得系爭房地所有權，於同年月10日取得事實上占有，則系爭房地於112年11月10日已完成交付，何來原告所稱未完成點交，況兩造於系爭買賣契約、系爭裝修協議均係約定交屋之事實行為，並未就點交流程有具體約定，原告陳稱被告未完成點交，已與契約約定不符，縱使未完成點交，對原告並無任何損害可言，何來違約金或遲延利息。原告辛○○既於系爭裝修協議同意庚○○使用系爭房屋進行裝修，庚○○亦於112年11月9日取得所有權，並已給付全數價金，何來違反系爭裝修協議第11條約定之情事。
庚○○就系爭房地買賣價金900萬元早已全數給付，原告無法舉證有何點交程序需進行，原告主張庚○○未完成點交，已屬無稽。實則系爭裝修協議係原告意圖遮掩系爭房屋嚴重漏水等物之瑕疵擔保責任，並約定顯不合理之310萬元違約金，欺騙不諳法律之庚○○簽立，庚○○已提起刑事詐欺告訴，現由臺灣臺南地方檢察署偵辦中，庚○○並針對漏水瑕疵部分提起另案損賠事件，則系爭裝修協議係庚○○遭原告詐欺而簽立，庚○○自得依民法第92條撤銷意思表示。縱認庚○○不得撤銷意思表示或有違約之情事，系爭裝修協議第11條約定無異使原告辛○○得藉故沒收310萬元，變相取得高達1,210萬元之買賣價金，對於庚○○顯失公平，以損害庚○○為主要目的，依民法第148條規定，應屬無效。
（三）系爭房地尾款何以未能立即撥入履約帳戶，遲於112年11月27日才入帳至履約帳戶，係因原告所找之承辦代書乙○○、丁○○未將144地號土地與仁愛之家的租約處理完畢，導致尾款匯至履約帳戶之時間有所延誤，顯係可歸責原告，庚○○並無遲延付款。
（四）縱認原告辛○○得請求違約金、遲延利息，惟庚○○早於112年11月給付全部買賣價金，原告辛○○並無損害，依民法第252條規定及最高法院82年度台上字第2529號民事判決意旨，原告辛○○請求之違約金、遲延利息金額過高，應酌減至0元。
（五）被告己○○否認有恫嚇原告甲○○，原告所提通信紀錄通報表，無法證明被告己○○有撥打電話恫稱甲○○，原告所提律師函內容，亦僅係原告甲○○片面說詞，又原告甲○○以被告己○○為庚○○之子，合理懷疑庚○○知情被告己○○恫嚇原告甲○○，而應負連帶責任云云，亦係原告臆測之詞，原告甲○○就上情均未盡舉證之責。
（六）綜上所述，原告辛○○以系爭買賣契約、系爭裝修協議、民法第179條、第229條第1項、233條第1項等規定，請求庚○○應辦理點交、給付相當於租金之不當得利329,032元暨迄至完成點交義務之日止，按月給付相當租金不當得利5萬元、或自112年11月11日起至完成點交義務止每日違約金4,500元、遲延利息62,941元、給付違約金310萬元；原告甲○○依民法第184條、第185條、第195條第1項規定，請求精神慰撫金20萬元，均屬無據，且係民法第148條之權利濫用等語。
（七）聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院114年3月25日言詞辯論筆錄，本院卷第379頁、第380頁）：
（一）原告辛○○與庚○○於112年8月22日簽立系爭買賣契約，約定交屋日期擬定於同年11月10日前買方即庚○○應依約付清尾款，辦理交屋。
（二）原告辛○○與庚○○於112年10月19日簽立系爭裝修協議，原告辛○○於同日交付系爭房屋大門鑰匙予庚○○。
（三）庚○○於112年11月8日通知原告辦理交屋，庚○○於112年11月9日登記為系爭房地之所有權人。原告甲○○係於112年11月10日至派出所以庚○○無權占有系爭房地為由，報案侵占。
（四）合泰建經公司於112年11月27日通知庚○○，系爭房地尾款已撥付至履約帳戶；原告辛○○於113年1月9日自合泰建經公司履約帳戶取得系爭房地買賣價金1,342,183元。
四、兩造爭執之事項（見本院114年3月25日言詞辯論筆錄，本院卷第381頁、第382頁）：
（一）庚○○是否已於112年11月10日前付清系爭房地之買賣價金？
（二）原告辛○○與庚○○就系爭房地是否已完成交屋（即庚○○是否有無權占有系爭房地之情事）？
（三）原告辛○○依民法第179條規定，向庚○○請求給付自112年10月20日起至起訴前1日即113年5月7日止，相當於租金之不當得利329,032元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日即113年5月8日起至完成點交之日止，相當於租金之不當得利，每月5萬元，並於次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，有無理由？
（四）系爭裝修協議書第11條之約定是否經庚○○依民法第92條撤銷或依民法148條權利濫用而無效？原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定、系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，沒收庚○○已給付之價金310萬元充作違約金，請求庚○○再給付系爭房地買賣價金310萬元，有無理由？原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付違約金310萬元，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？
（五）原告辛○○依系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，請求庚○○履行點交義務，有無理由？
（六）原告辛○○依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求庚○○應自112年11月11日起至113年5月7日止，給付共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日起至完成系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金4,500元，有無理由？被告抗辯此違約金應酌減為0元，有無理由？
（七）原告辛○○依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9日止，共60日，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元，有無理由？
（八）原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：原告主張庚○○違反系爭裝修協議之約定，提早入住無權占有系爭房屋，並拒絕完成點交手續，原告辛○○得依民法第179條規定，請求庚○○給付不當得利329,032元，及自113年5月8日起至完成點交之日止，按月給付5萬元，與其遲延利息。
原告辛○○亦得依系爭裝修協議第11條、系爭買賣契約第4條第1項約定、民法第367條規定及最高法院110年度台上大第1353號民事大法庭裁定意旨，沒收庚○○已給付之價金310萬元充作違約金，或依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付違約金310萬元。原告辛○○又依民法第367條、系爭買賣契約第4條第1項約定，請求庚○○完成系爭房地之點交手續。原告辛○○另依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定、最高法院64年第台上字第2367號民事判決意旨，請求庚○○給付違約金805,500元，並自113年5月8日起至成系爭房地點交之日止，按日給付違約金4,500元。原告辛○○依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9日止，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元。另原告甲○○於112年11月28日上午9時47分許，收到被告己○○來電恫稱已知道原告甲○○住在哪裡，要原告甲○○不要出門、出門要小心注意等語，使原告甲○○心生畏怖，不法侵害原告甲○○不受恐嚇之自由，庚○○亦有知悉，原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償精神慰撫金20萬元等情，為被告否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）庚○○係於112年11月27日始付清系爭房地之買賣價金，但符合系爭買賣契約第5條第2項約定，而不構成遲延給付價金之情形：
１、經查系爭買賣契約第4條第1項約定：價款給付：一、買方（即庚○○）應依下列日期給付乙方價款：買賣總價900萬元，簽約款90萬元，於買賣雙方簽署本契約時同時給付，完稅款270萬元，於稅捐機關核發稅單後3日內給付，尾款540萬元，交屋日期訂於112年11月10日前，買方應依約付清尾款，辦理交屋，賣方（即原告辛○○）原有銀行貸款需由買方代清償時，依第5條第2項規定支付尾款，辦理交屋。第5條第1項、第2項約定：賣方原有抵押貸款清償方式：一、賣方於本契約不動產上現有抵押權設定總金額為180萬元、280萬元整，賣方保證並無其他保證債務或信用借款之情事。二、清償方式如下：賣方原有銀行貸款由買方所申貸之銀行代為轉帳清償，或買方不辦貸款而由買方尾款代為清償時，其約定如下：1.買方自轉帳清償之日起負擔貸款利息。2.賣方應於清償債務完畢3日內，提供債務清償證明等證件予承辦地政士，以辦理他項權利塗銷登記手續，並應配合至辦妥塗銷登記及交屋手續為止。3.賣方原貸款利息本金負擔至買方代償日止，其代償金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待賣方塗銷登記辦妥且買方銀行撥付貸款餘額時始予交付，賣方並同時辦理交屋。4.若本案辦理價金履約保證時，買方應將代償後之餘額存匯入履保專戶（即履約帳戶），並依履保作業辦理交屋手續等語，有原告提出之系爭買賣契約1件在卷可查（見本院補字卷第29頁至第35頁），且為被告所不爭執（見本院113年8月13日言詞辯論筆錄，本院卷第73頁），足認系爭買賣契約約定之交屋日期本為112年11月10日，但因庚○○要代償原告辛○○原有銀行貸款，應改依系爭買賣契約第5條第2項約定支付尾款及辦理交屋，即原告辛○○塗銷系爭房地抵押權登記辦妥，且庚○○以其自有款項或其貸款銀行撥付之貸款餘額（即扣除代償原告辛○○原有銀行貸款後之庚○○貸款餘額）匯入履約帳戶後，依履保作業辦理交屋手續。
２、又查庚○○將系爭房地買賣價金匯入履約帳戶之日期及金額分別為：112年8月22日存入15萬元、同年9月13日存入25萬元、同年9月15日存入50萬元、同年10月18日存入220萬元、同年11月6日存入7,700元、160萬元、同年11月27日存入3,457,501元，目前專戶餘額為555,400元，其中保留款10萬元，其餘為本案（即系爭買賣契約）必要費用（買賣方仲介服務費45萬元、履保手續費5,400元），嗣履約帳戶結清時支付等情，有合泰建經公司113年7月5日交字第11307-MBR-004號函檢送之履約帳戶明細1件及被告提出之合泰建經公司簡訊截圖2張在卷足稽（見本院卷第41頁、第43頁、第65頁、第67頁）。參以系爭房屋及15地號土地於112年11月9日以於同年9月15日買賣為原因辦理所有權移轉登記給庚○○，庚○○於同年9月13日向訴外人有限責任臺南第三信用合作社（下稱三信合作社）提出授信申請書申請以系爭房屋為擔保貸款，並於同年10月3日完成對保，嗣於同年11月9日以擔保債權總金額540萬元設定最高限額抵押權予三信合作社，並於同年月22日向三信合作社取得借款450萬元，庚○○因而於同日轉帳1,042,499元代償原告辛○○之銀行貸款本金及利息債務，庚○○又於同年月27日轉帳3,457,551元至合泰建經公司履約帳戶等情，有被告提出臺南市臺南地政事務所土地所有權狀、建物所有權狀、土地登記第一類謄本建物登記第一類謄本影本各1件存卷可查（見本院卷第51頁至第57頁、第61頁、第63頁），且為原告所不爭執（見本院113年8月13日言詞辯論筆錄，本院卷第73頁），復有三信合作社114年1月24日南三信總字第0238號函復本院所檢送之庚○○授信申請書、無租賃及使用借貸切結書、借據、現金支出傳票、存款憑條、放款本金利息收入傳票、匯款申請書各1件、轉帳支出傳票2件在卷足憑（見本院卷第355頁至第367頁），可知原告辛○○已於112年11月9日履行其依系爭買賣契約應塗銷系爭房屋及15地號土地原有抵押權設定登記及所有權移轉登記予庚○○之賣方義務，庚○○並於112年11月22日轉帳1,042,499元代償原告辛○○之銀行貸款債務，庚○○又於同年月27日轉帳3,457,551元之三信合作社貸款餘額至合泰建經公司履約帳戶，則依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期及手續應依履保作業辦理，而非系爭買賣契約第4條第1項約定之同年月10日。
３、再查依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期及手續既應依履保作業辦理，而依前述庚○○向三信合作社提出授信申請書之時間為112年9月13日，並於同年10月3日完成對保，嗣於同年11月9日將系爭房地登記為庚○○所有，並於同日以之擔保債權總金額540萬元設定最高限額抵押權予三信合作社，而於同年月22日向三信合作社取得借款450萬元，可知庚○○向三信合作社申請貸款給付系爭房地尾款之時間並無遲延，則之後三信合作社核准及給付貸款之時程已過112年11月10日，應係系爭房地過戶時間遲至同年月9日所致，自不可歸責於庚○○。雖庚○○向三信合作社只貸款450萬元，惟庚○○在112年11月6日之前已經將之前應付之買賣價金給付完畢，有如前述，因此庚○○於112年11月27日轉帳3,457,551元至履約帳戶而付清全部900萬元買賣價金，雖逾系爭買賣契約第4條第1項約定之112年11月10日前，但符合系爭買賣契約第5條第2項約定，且不可歸責於庚○○，而不構成遲延給付價金之情形。原告主張庚○○未於112年11月10日付清系爭房地之買賣價金，違反系爭買賣契約第4條第1項約定，應負遲延責任云云，要無可採。
（二）原告辛○○與庚○○於112年10月19日已完成系爭房地之交屋，庚○○並非無權占有系爭房地：
經查證人即系爭房地買賣之代書乙○○到庭證稱：系爭買賣契約是我跟同事務所的另一個邱代書過去簽的，簽約當天買方（即庚○○）現場才提到說有提前要交屋的需求，賣方（即原告辛○○）不同意，所以現場有僵持一些時間，因為賣方覺得他自備款只有拿10幾萬元，他覺得一個房子900萬元就要提前交屋，覺得不行，後來中間有協調，賣方那邊好像說如果買方把自備款補足，貸款也確定對保完成，再來協調交屋的時間，因為那時候買方的自備款需要賣房子來支付，因為現場有提到，所以不確定買方的另一個買方可以給他買賣價金的時間。簽約當時沒有協調成功，因為那時候買方不確定自備款足夠及貸款確定的時間，要等自備款都確定匯到專戶後，貸款也對保完成。系爭裝修協議是我的助理丁○○處理的，系爭裝修協議好像是仲介說他們買賣雙方有談的條件，叫我們先打完，要再給買賣雙方看過。這個案子買賣雙方約定何時交屋要問丁○○，因為都是丁○○跟他們聯繫。本案對我們來說，還沒有完成交屋的程序，因為有履保的話，要買賣雙方簽點交單，系爭房地所有權狀也還在我們那邊，還有我們代墊的契稅也還沒有交給他們，目前僅有賣方簽點交單，買方還沒有簽。履保公司出點交單跟出款明細表，這是同一張，他們要雙方都有簽，才能出款，因為賣方是機師，工作比較忙，比較不確定，也都過戶完成了，款項在履保裡面，所以賣方就先簽了點交單，我們打電話給買方，但是這後面是助理跟買方聯絡，助理說打電話給買方，買方講話很兇，後來就掛我們電話，買方後來也退我們的群組，後面聯絡不到買方，所以他的所有權狀也一直在我們這邊。我說對保的事情，賣方要求要等到貸款對保完成，在我們的流程是對保完才會辦理過戶等語（見本院113年11月26日言詞辯論筆錄，本院卷第278頁至第280頁）；證人丁○○於本院證述：我知道兩造（即原告辛○○及庚○○）曾經就提前交屋的事情進行協調，後來沒有協調成功。系爭裝修協議會就雙方的意思去擬定的，系爭裝修協議第9條至第12條是買方提出的，他那時候為了要借屋裝修，所以就同意讓賣方先動撥那些錢，等尾款進去之後再去送過戶。包括第12條漏水瑕疵也是買方提的，後面第9條至第12條這些條件也是仲介轉達給我們，仲介說是買方同意這些條件，所以我因為這樣才認為這是買方提出的。事實上買方有違約，買方有違反系爭裝修協議第1條，因為他有提早搬進去。因為賣方在我們約定點交日最遲的那天有去到房子現場，發現他們已經搬進去住，甲○○就打電話給我們問說為什麼買方已經搬進去住了。關於本案，雙方沒有完成點交程序，因為買方一直沒有出來簽點交資料，買方一直都不出面，所有的土地、建物權狀，仁愛之家的土地租約，他通通都沒有出來簽，連履保點交單也沒有簽。我們通知買方蠻多次來簽這個點交資料，我們在案件辦理過程中都有一個群組，到後面的時候買方退出這個群組，我們也請仲介一直跟他聯繫出來簽點交，但是買方都沒有出面。系爭房地從辛○○過戶到庚○○時，仁愛之家租約還沒處理完成，我們要過戶完成才能送仁愛之家換租約。我所謂點交是要簽原證10（即價金履約專戶明細暨點交證明書，見本院卷第240頁）那份點交單。系爭買賣契約第4條約定112年11月10日前交屋，在這個日期之前我們案件沒有完成，所以沒辦法通知他們交屋，會有違約的問題。因為買方匯款的時間有拖到，所以才沒辦法過戶跟辦理後續換租約的事宜。我最早通知買賣雙方交屋的時間 是112年11月10日之後，我們還是要通知他出來簽點交資料，因為畢竟他只是借屋裝修，我們借屋當下就已經將房子交給買方讓他做借屋裝修，所以之後我們請買方出來只是簽點交資料，不是要做點交房屋的行為，因為之前仲介已經有讓買方看過房屋很多次了，我們通知買方點交只是為了要買方來簽點交資料，交付所有權狀及給付相關稅費及代書費等語（見本院113年11月26日言詞辯論筆錄，本院卷第284頁至第288頁），可知系爭房地買賣，雖因庚○○沒有簽點交單（即價金履約專戶明細暨點交證明書）而尚未完成點交程序，但系爭房地早於112年10月19日借屋裝修當下就已經交付庚○○占有，之後代書乙○○及其助理丁○○僅需請庚○○出面簽收土地、房屋所有權狀等點交資料與給付相關稅費及代書費，並不需要再由原告辛○○與庚○○再次進行系爭房地移轉事實上占有之交屋程序，則依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，僅是尚未依履保作業辦理簽收上開點交資料及同意112年11月27日匯入履約帳戶之買賣價金尾款3,457,501元給付予原告辛○○與支付相關稅費、代書費、仲介服務費、履保手續費等，則庚○○自112年10月19日起占有系爭房地並非無權占有，僅係違反系爭房地買賣履保作業之點交程序，而有違約情事。至證人乙○○證稱本案還沒有完成交屋的程序云云，及證人丁○○證稱系爭買賣契約第4條約定112年11月10日前交屋，沒有完成會有違約的問題云云，要與前述系爭買賣契約第4條第1項、第5條第2項約定之內容不符，均無可採。
（三）庚○○依民法第92條及第148條規定，撤銷系爭裝修協議第11條約定或主張其無效，均無可採，庚○○於112年11月10日已搬進系爭房屋居住，違反系爭裝修協議第1條約定，而符合系爭裝修協議第11條約定沒收買賣價金310萬元之條件，惟庚○○並非無權占有系爭房地，原告辛○○亦無受損害，原告辛○○依民法第179條規定，向庚○○請求自112年10月20日起至113年5月7日止，相當於租金之不當得利329,032元及其法定遲延利息，暨自113年5月8日起至完成點交之日止，每月5萬元之不當得利及其法定遲延利息，均無理由：
１、經查系爭裝修協議書約定：「今因買方（即庚○○）裝潢整修需要，而於民國112年10月19日向賣方（即原告辛○○）先行借入鑰匙，雙方並協議訂定下列條款：
一、本協議書僅供裝潢整修之用，於尾款未付清前，不得搬入、佔用、出售、出租與更換房屋門鎖，未經賣方同意遷入居住，視同違約以侵占論。
二、鑰匙自交付買方之日起，房屋即由買方負保管看護責任，故屋內物品沒有經賣方同意，不得隨意丟棄。
三、買方裝修房屋前，須先會同賣方檢視確認屋況與清點屋內物品，如因保管不當、整修所造成之任何損失皆需自行承受負擔，若因此損害賣方權益，買方必須負損害賠償責任。
四、裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料、管理等費用及民法的373條規定之『買賣標的物之利益及危險』，概由買方負擔，與賣方無涉。而地價税、房屋税的分算，仍應以不動產買賣契約書為準。
五、買方應遵照不動產買賣契約書所約定之期限履行義務，但如買賣標的物已完成過戶及設定、塗銷登記時，買方即應配合儘速辦理點交受領，並拋棄不動賣契約書所載最遲點交日之期限利益。
六、如因買方因素未能履行不動產買賣契約及本協議書之約定時，賣方得要求買方停止裝修，且買方應負責將屋況回復原狀或賠償回復原狀相當之金額。
七、若以上約定有一款買方未能遵守，則視同買方違約，罰責依不動產買賣契約書之約定，且買方應立即交還房屋並同意賣方得不待通知逕行換鎖。
八、屋內如有買方留置之物品，買方同意賣方得逕行處置，並保證不對賣方索求任何損失補償。
九、買方同意讓賣方動撥新台幣300萬元整。
十、待尾款差額全數匯入履保專戶後才能辦理過户設定程序。
十一、借屋裝修後如買方出現違約情事，同意無條件讓賣方沒收全部價金新台幣310萬元。
十二、借屋装修後買方同意免除賣方半年滲漏水瑕疵擔保責任。」等語，有原告提出之系爭裝修協議1 件在卷可稽（見本院補字卷第37頁、本院卷第39頁），且為被告所不爭執（見本院113年8月13日言詞辯論筆錄，本院卷第73頁），堪認依系爭裝修協議，庚○○向原告辛○○借屋裝修，在系爭房地買賣價金尾款未付清前，未經原告辛○○同意，庚○○不得遷入居住，否則視同違約以侵占論，如庚○○有違約情事，同意無條件讓原告辛○○沒收全部價金310萬元。
２、被告雖抗辯系爭房地係原告辛○○以極低廉之380萬元法拍取得，於出售給庚○○之前，重新翻修系爭房屋以掩蓋1、2樓漏水瑕疵，再以幾近3倍價之900萬元出售系爭房地給庚○○賺取高額價差520萬元，於112年8月22日兩造簽立系爭買賣契約後，竟再利用不諳法律之庚○○於系爭裝修協議第11條約定沒收價金條款，則系爭裝修協議係庚○○遭原告詐欺而簽立，庚○○得依民法第92條撤銷意思表示。又系爭裝修協議第11條約定無異使原告辛○○得藉故沒收310萬元，變相取得高達1,210萬元之買賣價金，對於庚○○顯失公平，以損害庚○○為主要目的，依民法第148條規定，應屬無效云云（見被告民事答辯狀第4頁、本院114年3月25日言詞辯論筆錄，本院卷第48頁、第382頁）。惟查：
⑴、按民法第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者
，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」所謂詐欺，係故意以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例意旨參照）。被告抗辯庚○○得依民法第92條規定，撤銷系爭裝修協議所為意思表示，即應就原告辛○○如何欲庚○○陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。
⑵、然依被告前開抗辯事由，僅係原告辛○○以法拍低價取得系
爭房地後，再重新裝潢以較高價出售予庚○○，此屬市場交易之結果，難認原告辛○○有何施用詐術。又證人即介紹庚○○購買系爭房地之仲介戊○○於本院審理時證稱：系爭裝修協議是永慶的特約代書和興地政士事務所提供的，是買賣雙方的意見由代書整合後打出來。系爭裝修協議書第1條、第12條約定是賣方要求的。系爭裝修協議書是代書草擬後，給賣方看過，賣方把第9 、10、11、12條加入，我再轉給買方，買方同意。因為買方認為他跟賣方買房子，就是要把錢給他。這張是我陪同代書到買方的舊家（即庚○○位於新興街的房子），由代書跟買方說明這些內容，因為主要是代書擬定的，那時候只有代書、我、買方而已。裝修協議最早是買方先提出，因為他賣掉舊屋，有搬遷需求，所以當時要求提早交屋，但是後續賣方希望用借屋裝修的方式讓買方去裝修，與一開始雙方簽定系爭買賣契約時講的內容是不一樣的，買方因為有裝修後搬遷的需求，所以同意賣方這邊裝修的協議書的條件等語（見本院113年9月24日言詞辯論筆錄，本院卷第142頁、第143頁、第146頁、第148頁、第155頁），足認系爭裝修協議約定內容業經庚○○同意而簽名，庚○○自不得事後再以其不諳法律而否認系爭裝修協議之效力。再者被告未舉證原告有何詐欺情事，致庚○○陷於錯誤而簽署系爭裝修協議，庚○○自不得依民法第92條規定撤銷系爭裝修協議之意思表示，被告前開抗辯，要無可採。況被告所提上開民事答辯狀之前開記載內容，僅陳稱庚○○得依民法第92條撤銷系爭裝修協議之意思表示云云，並未清楚表明以該答辯狀或何種通知向原告辛○○為撤銷系爭裝修協議之通知，亦難認已發出撤銷意思表示通知之效力。是被告抗辯系爭裝修協議第11條約定，業經庚○○依民法第92條規定撤銷而無效云云，要屬無據。
⑶、再查系爭裝修協議既為原告辛○○與庚○○合意而簽訂，自有
拘束雙方之效力，則原告辛○○依系爭裝修協議對庚○○主張權利，僅有請求有無理由之問題，要無權利濫用可言。被告抗辯系爭裝修協議第11條約定，對於庚○○顯失公平，以損害庚○○為主要目的，依民法148條規定權利濫用而無效云云，仍無可取。
３、次查證人戊○○於本院另證稱：我有轉告買方（即庚○○），尾款匯入之後，裝修完畢，要遷入之前，要由我先告知賣方（即原告辛○○），待賣方了解後，才能進行搬遷，所以買方裝修完後，有請我趕快轉告辛○○，我實際上是轉告給丙○○，丙○○轉告給甲○○，最後實際上是有通知給辛○○。系爭房地買方是在112年11月8日告訴我裝修完成，己○○跟我說他們急需要搬進去，請我轉告給辛○○，我當天就轉告給丙○○。丙○○當天有轉告我他已經有告知甲○○，但是甲○○當時人在國外，會盡快處理。112年11月10日甲○○打電話來告知，我跟丙○○就去現場做了解，甲○○告知我們買方已經遷入，說我們沒有告知她這件事情，我們跟甲○○說買方有急迫搬遷的需求，我們已經在112年11月8日看看甲○○可否同意，但是甲○○沒有回答。經過我們了解，因為買方已經遷入，我們不好意思請他搬走，我們詢問賣方的要求是什麼，賣方希望補償金、租金，交屋延遲金有提到1天4,500元，我記得好像還有一個租金補償還是什麼，但是這個我比較不記得。因為我們人沒有到現場，我們是電話跟己○○聯繫，買方搬入的確定時間不太曉得，但是112年11月10日當天看起來已經入住了，當天我們是下午2、3點過去系爭房地。就我認定本件買賣還沒有完成點交手續，產權已經過戶完成給買方，賣方寄發存證信函給履保公司完成撥款（強制撥款），但是仲介公司跟買方並不知道撥款的情況，因為我們點交來講，必須買賣雙方、仲介、代書共同蓋章同意之後，才完成點交程序，才能撥款。我們有詢問過履保公司，履保公司說此案買方已經入住，等於案件已經完成，因為產權也過戶完成，所以履保公司有權把帳戶裡面的錢撥給賣方。系爭房地全部買賣價金總價900萬元，已經全部給付完畢。我詢問履保公司承辦人，承辦人說因為此案件還在交易糾紛訴訟中，所以不得全數撥出，所以只扣10萬元保留款，就我從履保公司承辦人那邊得知，這是賣方跟履保公司的意思。系爭房地產權部分已經過戶完成，必須要到仁愛之家換土地租約，因為有部分土地是仁愛之家的，其他的房地都已經過戶完成。112年11月10日代書有告知我們地政已經過戶設定完成，我有轉達給己○○。此案在簽約當下買方是有提出要提前交屋，當時提出是貸款確定之後，經由告知賣方同意來進行提前交屋，這部分有錄音檔。裝修完，仲介轉告賣方，已經裝修完成，款項也匯入了，所以想要趕快搬遷，甲○○當時在國外收到訊息說會趕快處理。在簽約當時賣方是同意提前交屋，但是後續不同意提前交屋，因為買方年齡比較年邁，在交屋過程會產生一些意外，所以希望在整個產權完成後，再進行搬遷，我們也有轉告給買方，所以才會有系爭裝修協議。112年11月10日我確實有去系爭房地，我後續也有跟丙○○一起去現場，所以我應該是忘了時間軸，但是我確定11月10日甲○○有通知丙○○買方搬進去的事情，丙○○有通知我，我就有過去，這是確定的，後續丙○○回國之後，我們有再過去，時間軸應該是我搞混了等語（見本院113年9月24日言詞辯論筆錄，本院卷第143頁至第150頁、第155頁）；證人即賣方仲介丙○○於本院證稱：看屋是戊○○帶看的，但是從簽約我是承辦人開始到本件交屋爭議，我都有參與。系爭房地買方是何時裝修完成請戊○○轉告給我的日期，我不記得，但是我知道有這件事，我手機裡面有跟甲○○對話的時間軸。我沒有留存戊○○通知我的紀錄，但是我的手機訊息顯示我是在112年11月6日甲○○回國後，通知甲○○的，跟甲○○溝通是否同意買方提早搬遷的事情，甲○○在電話中是一直拒絕的，她說她同意買方的東西搬進去，但是不同意人搬進去，我在11月7日有通知甲○○說我要出國，我在11月10日下午在泰國顯示的時間是14點36分，甲○○打LINE給我，通知我買方搬進去了，在LINE裡面一直罵我27秒，甲○○說：買方強行搬入，要告我們永慶，說她剛剛去過現場，她沒有接到任何通知電話，這個電話是指她沒有收到代書或仲介通知買方要搬進去的電話，文字有提到她被買方恐嚇，後面就說要告我們公司之類的，當下我跟甲○○講完，我馬上通知戊○○買方已經搬入，當下戊○○也不知道，因為系爭裝修協議裡面是可以搬東西進去，但是人不能搬進去。112年11月10日我人在泰國，戊○○說我當天跟他去系爭房地了解情況，這個應該是戊○○對於時間軸的誤認，我確實在事後有跟戊○○去系爭房地了解漏水情況。除了我剛剛說的以外，戊○○的其他證詞都是正確的。產權過戶清楚，錢都進到履保專戶，雙方沒有問題就點交結案，這個案件有卡到一個東西，雖然看起來過戶了，但是有部分土地是仁愛之家的，租約的換約沒有辦法完成，所以沒有辦法結案。系爭房地跟仁愛之家的租約要由代書去辦。因為買方有一間新興街的房子已經賣出，但是那個房子買賣的金額被卡住，所以那邊的金額沒辦法進入我們這個房子的履約帳戶，遲到11月20幾日才匯入履約帳戶，11月27日尾款3,457,501元才匯入履保帳戶。因為仁愛之家換約沒有給我們一個時間，我們一直沒有辦法約定何時更換土地租約。當時簽約時有提到要全部換完，要全部走完，包括土地租約要換完，才能結案交屋。買方簽約時，有跟賣方表達希望盡早交屋，因為舊房屋要賣掉，賣方當下也有同意，但是過幾天之後，甲○○反悔了，因為她看到買方年紀很大、行動不便，怕買方搬進去住，還沒有過戶，如果往生就會有爭議，所以後面才有系爭裝修協議等語（見本院113年9月24日言詞辯論筆錄，本院卷第151頁至第154頁），堪認被告己○○在112年11月8日經由證人戊○○轉告證人丙○○再轉告原告辛○○之代理人即原告甲○○有關庚○○急需搬進系爭房屋乙事，請原告辛○○同意，但其代理人原告甲○○僅同意庚○○東西搬進去，不同意人搬進去，直到112年11月10日，原告甲○○至系爭房屋而發現庚○○及其家人已經搬入系爭房屋居住。對照原告提出臺南市政府警察局永康分局復興派出所受處理案件證明單亦記載：原告甲○○於112年11月10日18時報案庚○○未經賣方同意於過戶前搬入居住，違反契約報案提告之事（見本院補字卷第39頁）。至於在112年11月10日之前，因無證據顯示庚○○及其家人已經搬入系爭房屋，堪認庚○○確實於112年11月10日已搬進系爭房屋居住，然依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，僅是尚未依履保作業辦理簽收相關點交資料及同意支付買賣價金尾款與相關稅費、代書費、仲介服務費、履保手續費等，庚○○自112年10月19日起占有系爭房地並非無權占有，僅係違反系爭買賣履保作業之點交程序，而有違約情事，有如前述，則庚○○於同年11月10日搬入系爭房屋居住及違約不配合完成點交程序，違反系爭裝修協議第1條及系爭買賣契約第5條第2項約定，而符合系爭裝修協議第11條約定沒收買賣價金310萬元之條件。
４、然查依系爭裝修協議第2條、第4條、第5條約定，自鑰匙交付庚○○之日起，系爭房屋即由庚○○負保管看護責任，民法的373條規定之「買賣標的物之利益及危險」，概由庚○○負擔，與原告辛○○無涉，庚○○占有系爭房地並非無權占有，有如前述，可知原告辛○○及庚○○另以系爭裝修協議約定自庚○○取得系爭房屋鑰匙之日即112年10月19日起，系爭房屋之利益及危險，應由庚○○取得及負擔，原告辛○○已無從再以系爭房地所有權人之身分取得使用、收益之權利。再者庚○○自112年10月19日起占有系爭房地乃本於系爭買賣契約及系爭裝修協議，自非無權占有，原告辛○○既已於同年8月22日將系爭房地出賣予庚○○，並係基於買賣關係及系爭裝修協議而自112年10月19日起將系爭房屋提前交付庚○○裝修占有，原告辛○○已無系爭房地之使用、收益權利，則庚○○於112年11月10日搬進系爭房屋居住，雖違反系爭裝修協議第1條約定，但仍非無權占有，且系爭房屋之利益及危險均應由庚○○負擔，庚○○占用系爭房地要無不當得利；又原告辛○○已無使用、收益之權利，自亦無因庚○○占有系爭房地而受有相當於租金之損害。況系爭裝修協議第11條違約金之約定應屬損害賠償總額之預定，原告辛○○除請求庚○○給付違約金外，尚不得就庚○○不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償併為請求（詳下述），是原告辛○○因庚○○之上述違約行為，僅得依系爭裝修協議第11條之約定，請求庚○○賠償違約金，並不得另請求庚○○給付不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償。則原告辛○○依民法第179條規定，向庚○○請求自112年10月20日起至113年5月7日止，相當於租金之不當得利329,032元及其法定遲延利息，暨自113年5月8日起至完成點交之日止，每月5萬元之不當得利及其法定遲延利息，均無理由。被告此部分之抗辯，要屬可採。
（四）庚○○依系爭裝修協議第11條約定，應給付原告辛○○之違約金應由本院酌減為79,995元，原告辛○○請求庚○○給付79,995元之違約金，亦屬有據，其逾此部分之違約金請求，顯屬過高，不應准許。原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定、系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，沒收庚○○已給付之價金310萬元充作違約金，請求庚○○再給付系爭房地買賣價金310萬元；原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付違約金310萬元，均無理由，被告抗辯違約金應酌減為0元，亦無理由：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。最高法院102年度台上字第1378號民事判決意旨認為：「參照契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明。」、最高法院62年台上字第1394號民事判例意旨認為：「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」是民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求。一為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付。亦即違約金可分為損害額預定性違約金及懲罰性違約金兩種，當事人所約定之違約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人僅得請求違約金，如為後者，債權人除違約金外並得請求遲延利息或因遲延所生之損害。而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未特別約定違約金之性質，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的。
２、經查系爭裝修協議第11條約定借屋裝修後如庚○○出現違約情事，同意無條件讓原告辛○○沒收全部價金310萬元，並未明示該違約金為懲罰性之違約金，亦未明白約定如庚○○不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金，則系爭裝修協議第11條違約金之約定自應視為屬損害賠償總額之預定，而非以確保債務履行為目的之懲罰性違約金，是原告辛○○除請求庚○○給付違約金外，尚不得就庚○○不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償併為請求。
３、再按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第251條、第252條亦有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例意旨參照）。是債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額；或就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。
４、復按民法第367條固規定：買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。惟買受人受領買賣標的物不僅為義務，亦為其權利。經查庚○○透過被告己○○早在證人丙○○證稱之112年11月6日或證人戊○○證稱之同年月8日向原告甲○○表達希望提早交屋之意，足認庚○○從頭至尾應無拒絕交屋，甚至希望提早交屋。再者依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，僅是尚未依履保作業辦理簽收相關點交資料及同意支付買賣價金尾款與相關稅費、代書費、仲介服務費、履保手續費等，庚○○於同年11月10日搬入系爭房屋居住及違約不配合完成點交程序，違反系爭裝修協議第1條及系爭買賣契約第5條第2項約定，符合系爭裝修協議第11條約定沒收買賣價金310萬元之條件，有如前述，堪認庚○○並無拒絕受領系爭買賣標的物即系爭房地之情事。然本院審酌庚○○於112年11月10日搬入系爭房屋居住既非無權占有，原告辛○○亦未因此受有系爭房地使用、收益之損害；又庚○○於112年11月27日已將系爭房地買賣價金全數匯入履約帳戶，先前買賣價金均已於112年11月8日前給付，合泰建經公司另於113年1月9日將買賣價金256萬元、1,342,183元分別匯給訴外人有容設計顧問有限公司（下稱有容公司）、原告辛○○後，履約帳戶餘額555,400元，其中保留款10萬元，其餘為本案（即系爭買賣契約）必要費用（買賣方仲介服務費45萬元、履保手續費5,400元），嗣履約帳戶結清時支付乙節，有合泰建經公司113年7月5日交字第11307-MBR-004號函檢送之履約帳戶明細1件存卷可查（見本院卷第41頁、第43頁）；另原告辛○○於112年11月30日簽收價金履約專戶明細暨點交證明書，又於113年1月8日簽收通知書載明原告辛○○同意10萬元及賣方仲介服務費27萬元暫時保留於履約帳戶中，請合泰建經公司將買賣價金256萬元、1,342,183元分別給付有容公司、原告辛○○，合泰建經公司因此於113年1月9日將上開2筆款項給付有容公司及原告辛○○，亦有原告提出之價金履約專戶明細暨點交證明書2件、通知書1件附卷可憑（見本院補字卷第47頁、本院卷第239頁、第240頁），足認庚○○違約不配合完成點交程序，僅係讓原告辛○○收受剩餘買賣價金256萬元、1,342,183元及保留款10萬元之時間，從原應為代書請求簽收上開點交證明書之112年11月30日，延遲至113年1月9日。而原告辛○○與庚○○就系爭買賣契約除本件訴訟爭議外，庚○○另以系爭房屋有漏水情事而以另案損賠事件訴請原告辛○○賠償中，亦經本院依職權調閱另案損賠事件卷查對無誤，可知履約帳戶之上開保留款10萬元應係原告辛○○及庚○○分別提出訴訟求償發生爭議所致，自不可僅歸責於庚○○，不得認為屬其遲延給付買賣價金之責任，則原告辛○○應僅受有庚○○遲延交付256萬元、1,342,183元，共3,902,183元之利息損害。原告辛○○與庚○○間就系爭買賣價金遲延給付並無利息約定，是以法定週年利率5％計算，庚○○未能如期完成點交手續，致原告辛○○延遲取得上開2筆買賣價金所受之利息損害應為21,916元（計算式：3,902,183元×41/365×5％＝21,916元），此外原告辛○○無其他損害。然依系爭裝修協議第11條約定，原告辛○○卻可沒收高達310萬元之買賣價金作為違約金，佔系爭房地買賣價金900萬元比例逾34％，可見原告辛○○與庚○○約定之違約金顯屬過高，自有減輕之必要。再者系爭買賣契約第12條第2項違約責任約定：「買方（即庚○○）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方（即原告辛○○）自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。」等語，亦有系爭買賣契約1件在卷可稽（見本院補字卷第31頁），此違約金約定之比率高於法定利率，又為原告辛○○及庚○○約定違約責任計算比率，故以其為庚○○違約金之計算基準，亦屬適當。惟該約定不區分庚○○遲延給付價金之餘額多寡，蓋以系爭房地買賣價金總額據為計算違約金之基準，顯然過高及不當等情，因認庚○○自112年11月30日起至113年1月9日止，違約遲延給付3,902,183元買賣價金，應酌減為按日息1000分之0.5即週年利率18.25％計算給付違約金79,995元（計算式：3,902,183元×41/365×18.25％＝79,995元）予原告辛○○，始為相當，故庚○○依系爭裝修協議第11條約定，應給付原告辛○○之違約金應由本院酌減為79,995元，原告辛○○請求庚○○給付79,995元之違約金，亦屬有據，其逾此部分之違約金請求，顯屬過高，不應准許。是原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定、系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，沒收庚○○已給付之價金310萬元充作違約金，請求庚○○再給付系爭房地買賣價金310萬元；原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付違約金310萬元，均無理由，被告抗辯違約金應酌減為0元，亦無理由。
（五）原告辛○○依系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，請求庚○○履行點交系爭房地之義務，並無理由：
經查依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，庚○○並無拒絕受領系爭買賣標的物即系爭房地之情事，又原告辛○○於112年11月30日簽收價金履約專戶明細暨點交證明書，並於113年1月9日收受合泰建經公司給付除了保留10萬元外之系爭買賣價金尾款，有如前述，則在113年1月9日之後，庚○○仍未簽收證人丁○○證稱之前述點交資料，並非違反民法第367條規定受領系爭買賣契約標的物之義務，對於原告辛○○之權益均無任何影響，自未造成原告辛○○受有損害，因此原告辛○○依系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，請求庚○○履行點交系爭房地之義務，並無理由。
（六）原告辛○○依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求庚○○應自112年11月11日起至113年5月7日止，給付共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日起至完成系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金4,500元，均無理由，被告抗辯此違約金應酌減為0元，要屬有據：
按民法第231條規定：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」又查系爭買賣契約第12條第2項前段違約責任固約定：「買方（即庚○○）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方（即原告辛○○）自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。……」等語，然依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，原告辛○○於112年11月30日簽收價金履約專戶明細暨點交證明書，並於113年1月9日收受合泰建經公司給付除了保留10萬元外之系爭買賣價金尾款，故庚○○未能如期完成點交手續致原告辛○○所受之法定利息損害應為21,916元，本院並依民法第251條、第252條規定，酌減庚○○自112年11月30日起至113年1月9日止，違約遲延給付3,902,183元買賣價金，應按日息1000分之0.5即週年利率18.25％計算給付違約金79,995元予原告辛○○，有如前述，足認庚○○前述相同之違約行為，同時符合系爭裝修協議第11條及系爭買賣契約第12條第2項前段約定，而應負不同金額之違約責任。本院審酌庚○○前述相同之違約行為應僅對原告辛○○負一個給付違約金之責任，始為合理、適當，而原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○給付79,995元之違約金，業經本院准許，其逾此部分之違約金請求，則屬過高，不應准許，自不許原告辛○○再請求庚○○給付其他違約金，因此原告辛○○依系爭買賣契約第12條第2項前段約定請求庚○○給付之違約金，應由本院減輕為0元，被告此部分之抗辯，要屬可採。是原告辛○○另依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求庚○○應自112年11月11日起至起訴前1日即113年5月7日止，給付共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日起至完成系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金4,500元云云，均無理由，被告抗辯此違約金應酌減為0元，要屬有據。
（七）原告辛○○另依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9日止，共60日，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元，同無理由：
１、按民法第229條第1項規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」
２、經查系爭裝修協議第11條違約金之約定應屬損害賠償總額之預定，原告辛○○除請求庚○○給付違約金外，尚不得就庚○○不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償併為請求，原告辛○○因庚○○之違約行為，僅得依系爭裝修協議第11條或系爭買賣契約第12條第2項前段之約定，請求庚○○賠償違約金，並不得另請求庚○○給付債務不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償。而本院已准原告辛○○依系爭裝修協議第11條之約定，請求庚○○賠償酌減後之違約金79,995元，並酌減系爭買賣契約第12條第2項前段約定之違約金為0元，有如前述，則原告辛○○另依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9日止，共60日，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元云云，顯屬債務不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償，自屬無據，同無理由。
（八）原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬元，亦無理由：
１、原告雖主張原告甲○○於112年11月28日上午9時47分許，收到被告己○○來電向原告甲○○恫稱已知道原告甲○○住在哪裡，要原告甲○○不要出門、出門要小心注意等語，使原告甲○○心生畏怖，被告己○○為庚○○之子，可合理懷疑庚○○對於此事亦有知悉，被告己○○兼庚○○之承受訴訟人係屬共同侵權行為人，依民法第184條第1項前段、後段、第185條、第195條第1項規定，應連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬元云云。惟原告主張被告己○○來電向原告甲○○稱：已知道原告甲○○住在哪裡，要原告甲○○不要出門、出門要小心注意等語，縱屬真實，然其內容既非以將來之惡害通知原告甲○○，則其是否構成恐嚇之犯罪行為，顯有疑問。又庚○○僅為被告己○○之父，雖與原告產生本件買賣爭議，縱然庚○○知悉被告己○○打電話以上開內容告知原告甲○○，亦難認庚○○必與被告己○○為共同侵權行為，原告上開主張已乏所據，自無可採。
２、又查原告上開被告己○○及庚○○共同侵權之主張，雖據原告提出原告甲○○手機門號通信紀錄表1件為證（見本院補字卷第59頁），惟此證據僅足證明被告己○○有打電話給原告甲○○，尚不足以證明被告己○○有在電話中告知原告甲○○上開話語，自無從據為有利於原告上開主張之認定。再查證人戊○○於本院另證述：後續我聽丙○○轉述，請我告知買方不要這麼做（指恐嚇甲○○），但是買方並沒有承認，我只是轉述了解而已等語（見本院113年9月24日言詞辯論筆錄，本院卷第149頁）；證人丙○○亦證稱：我在（112年）11月10日下午在泰國顯示的時間是14點36分，甲○○打LINE給我，通知我買方搬進去了，………，文字有提到她被買方恐嚇，後面就說要告我們公司之類的，…關於己○○恐嚇甲○○的事情，日期我忘記了，但是有1天我跟戊○○去系爭房地看房子漏水的地方時，我有問己○○說是否有叫人家恐嚇甲○○，己○○一開始笑笑的沒有承認，後來有承認說他有打電話騷擾甲○○，我請他不要再叫人家打電話恐嚇甲○○，己○○後來有承認那些電話是他請人家打給甲○○的，但是電話的內容我不知道，己○○也沒有說電話的內容是什麼，我跟己○○說我們把這件事情單純化，就是處理房子的事情，不要節外生枝，他當下有答應我不要再做這件事，後面就也沒有再打電話給甲○○了等語（見本院113年9月24日言詞辯論筆錄，本院卷第152頁），可知所謂原告甲○○遭被告己○○電話恐嚇乙事，乃證人戊○○聽丙○○轉述，而證人丙○○又係聽原告甲○○轉述而來，被告己○○從未承認有向原告甲○○告知上開話語。以原告甲○○與被告己○○立場不同，又因系爭房地買賣產生爭議，則原告甲○○所稱遭被告己○○以前開話語恐嚇之事要屬其片面陳述，亦難以證人戊○○、丙○○之前開證詞證明原告主張原告甲○○遭被告己○○及庚○○共同恐嚇之事為真實。是原告主張原告甲○○遭被告己○○及庚○○共同侵權恐嚇，依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬元，亦無理由。
（九）綜上所述，原告主張庚○○依系爭裝修協議第11條約定，應給付原告辛○○79,995元之違約金，要屬有據，逾此部分之違約金請求，則屬無據；原告辛○○另依民法第179條規定、系爭裝修協議第11條約定、系爭買賣契約第4條第1項約定、民法第367條、第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定、民法第229條第1項、第233條第1項規定，對庚○○之其餘請求，均屬無據，原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬元，亦屬無據。被告有關酌減違約金之抗辯，則屬有據，被告其餘抗辯，並無可採。從而原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求被告己○○即庚○○之承受訴訟人給付79,995元，及自起訴狀繕本送達庚○○之翌日即113年7月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告辛○○勝訴部分所命被告己○○即庚○○之承受訴訟人給付之金額未逾50萬元，本院併依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行；被告己○○即庚○○之承受訴訟人就此敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。原告辛○○雖陳明願供擔保聲請准為假執行之宣告，僅係促請本院職權之發動，不另為准駁之諭知。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告辛○○之訴為一部有理由，一部無理由，原告甲○○之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 林雯娟上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 朱烈稽