臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第274號原 告 林峯展訴訟代理人 鄭世賢律師
鄭閔元被 告 林國進
林幼女林禹蓁兼 上二 人訴訟代理人 林國欽被 告 林義順
林廷宇林杰洋林煥濬兼 上四 人訴訟代理人 林永勝上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地、同段563地號土地應合併分割如附圖一所示：㈠編號A部分面積457.91平方公尺土地，應分歸被告林永勝、林廷宇、林杰洋、林煥濬依附表三所示比例維持共有。㈡編號B部分面積524.51平方公尺土地，應分歸原告及被告林義順依如附表四所示應有部分比例維持共有。㈢編號C部分面積302.80平方公尺土地，應分歸被告林國欽、林國進、林幼女、林禹蓁依附表五所示應有部分比例維持共有。
原告及被告林義順、林永勝、林廷宇、林杰洋、林煥濬應補償被告林國欽、林國進、林幼女、林禹蓁各如附表二所載之金額。
訴訟費用由兩造各按附表一「應有部分」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、本件被告林國進、林義順、林永勝、林廷宇、林杰洋、林煥濬經合法通知，林國進未於言詞辯論期日到場，林義順、林永勝、林廷宇、林杰洋、林煥濬未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積：2
32.62平方公尺、使用分區：鄉村區、使用地類別：乙種建築用地，下稱561地號土地）及同段563地號土地（面積：10
52.60平方公尺、使用分區：鄉村區、使用地類別：乙種建築用地，下稱563地號土地）均為兩造所共有，兩造應有部分各如附表一所示，並無因物之使用目的不能分割，亦無法定不能分割之情事，惟兩造無法就分割方案達成協議，而有裁判分割之必要。而561地號土地及563地號土地（上開2筆土地下稱系爭土地）東西相鄰，系爭土地東北側有林國欽所有門牌號碼為臺南市○○區○○里○○00○0號之未辦理保存登記建物（下稱55-2號房屋），南側有被告林永勝、林廷宇、林杰洋、林煥濬（下稱林永勝等4人）所共有門牌號碼為臺南市○○區○○里○○00○0號之未辦理保存登記建物（下稱55-1號房屋），北側則有原告與被告林義順所共有門牌號碼為臺南市○○區○○里○○00號之未辦理保存登記建物（下稱55號房屋），如依附圖一所示方式分割，由被告林永勝等4人分得如附圖一編號A所示土地並依原應有部分比例維持共有，由原告及被告林義順分得如附圖一編號B所示土地並依原應有部分比例維持共有，由被告林國欽、林國進、林幼女、林禹蓁（下稱林國欽等4人）分得如附圖一編號C所示土地並依原應有部分比例維持共有，對兩造損害均為最少。至於被告林國欽等4人所分得如附圖一編號C所示土地少於應有部分比例面積部分，伊同意依系爭土地112年公告土地現值為找補等情，爰依民法第823條第1項、第824條5項之規定，求為判命如主文第1項所示之判決等語。
三、被告則以：㈠被告林國欽、林幼女及林禹蓁部分：伊等不同意被告林國進
及林永勝之分割方案，但同意依原告所提分割方案合併分割系爭土地，且願就分得之土地，與林國進依原應有部分比例維持共有，並同意分得其他部分土地之共有人依長興不動產估價師聯合事務所就本件分割方案所鑑定之市價為找補等語。
㈡被告林國進未於言詞辯論期日到庭，但據其前以書狀所述：
伊不同意原告之分割方案，系爭土地為祖父輩留與其父親三兄弟繼承，所以應該由北向南平均分割成為3份，使其東邊均臨路，並於系爭土地上房屋倒塌後再歸還土地等語。
㈢被告林永勝、林義順、林廷宇、林杰洋、林煥濬未於最後言
詞辯論期日到場，但據其前到庭及以書狀所述：伊等不同意林國進之分割方案，雖同意依原告分割方案分割，但因原告分割方案需找補分得附圖一編號C所示土地之共有人，是伊等希望將附圖一編號C部分所分得土地往西側多推1公尺以增加15.4平方公尺面積，並將附圖一編號A部分西側土地往東退讓2.8公尺，將所退讓17平方公尺土地分歸附圖一編號B所示土地，其分割方式詳如附圖三所示，如此全體共有人即可無須相互找補等語。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。查系爭土地東西相鄰，均為兩造所共有，應有部分均如附表一所示，而兩造間未定有不分割之契約，又系爭土地皆為鄉村區乙種建築用地，並無因物之使用目的不能分割情事等情，業據原告提出系爭土地登記第一類及第三類謄本、國土測繪圖資服務雲、地籍圖謄本為證（見營司調字卷第21-37頁、第65-75頁），且為被告所不爭執，應堪信為真正。是揆諸前揭條文之規定，原告訴請本院就系爭土地為合併分割，即屬有據，應予准許。
㈡再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項第1款、第3項、第4項亦已分別明訂。復按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質，分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定，有最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決可供參考。經查：
⒈系爭土地中，561地號土地為南北短、東西長之長方形，面積
為232.62平方公尺，西側與面積為1052.60平方公尺，東西短、南北長呈長方形之563地號土地東側相鄰，兩筆土地合併後呈東西短、南北長之長方形，僅561地號土地東側臨南81鄉道。系爭土地上如附圖二編號C、C-1所示55-2號未辦理保存登記之1層樓混凝土建物，係訴外人即被告林國欽之父林福生起造，起造後房屋稅納稅義務人登記為被告林國欽，現由被告林國欽及林國進共同使用，內有供奉祖先牌位，房屋本體標示為C，遮雨棚架部分標示為C-1；如附圖二編號A所示55-1號未辦理保存登記之1層樓磚造建物，係訴外人即被告林永勝父親林成發於約民國50年間起造，東西兩側均有鐵皮加蓋，據被告林永勝稱該屋現無人居住，僅供奉該房祖先牌位，由林永勝等4人共同繼承；如附圖二編號B所示55號未辦理保存登記之1層樓土角厝三合院改建建物，據原告稱係訴外人即其祖父林烏嘴起造，具體起造時間不詳，但林烏嘴在48年過世，起造時間應於48年前，三合院右側廂房部分拆除，林烏嘴過世後該屋係由訴外人即原告父親林丁財及原告伯父即林福生共同使用，嗣林福生（筆錄誤載為林成發）於該屋東側起造新屋後遷出，現由原告及林義順共同繼承及使用；55號、55-1號、55-2號房屋南側均留有東西向通路可與東側之南81鄉道相連，55號房屋西側空地現由原告種植果樹及曬衣使用，55-1號房屋西側有廢棄磚造廁所及豬圈各1間，均已部分坍塌，而距系爭土地1公里內有後壁區槌球場、長安社區活動中心、後壁安西寮郵局、福安下寮社區活動中心等情，有原告所提出土地登記第一類謄本、第三類謄本、地籍圖謄本、國土測繪圖資服務雲、現場照片、街景地圖為憑（見營司調字卷第21-37頁、第65-75頁、本院卷一第49-77頁），並經本院依職權向臺南市政府財政稅務局新營分局調閱55號、55-1號房屋稅課稅明細表等相關資料（見本院卷一第137-153頁），且依原告聲請於113年5月6日至現場履勘並製有勘驗測量筆錄在卷可稽（見本院卷一第113-129頁），復囑託臺南市白河地政事務所繪有113年4月2日所測字第1130029949號土地複丈成果圖（即附圖二）附卷可參。
⒉而原告主張如附圖一所示之分割方案（不包含找補部分），
原已為被告林國欽、林幼女、林禹蓁、林義順、林永勝等4人所同意（被告林義順、林永勝等4人後變更分割方案如後述），其8人並同意依原告主張上開分割方案，與各自分得附圖一編號A、B、C所示共有人依應有部分比例維持共有（見本院卷二第8頁）；而被告林國進雖不同意原告上開分割方案，但其所提出如由各房由北向南平分系爭土地之分割方案，亦有同意就所分得土地與被告林國欽、林幼女、林禹蓁（即同為訴外人林福生該房子孫）依應有部分比例維持共有之意（見本院卷一第279、365、397頁）。是若依原告分割方案合併分割系爭土地，分割後除附圖一編號B土地外，其他土地尚稱方正，且3筆土地均有鄰路或有土地連接至南81鄉道，並可保留所分得土地上原由各共有人所有及使用之房屋，各共有人所分得土地價值與應有部分比例不符之處，可以金錢找補，對各共有人所生損害應屬最低。
⒊被告林國進雖主張：系爭土地為祖父輩留與其父親三兄弟繼
承，所以應該由北向南平均分割成為3份，分與其父親三兄弟之子孫，使其東邊均臨路，並於系爭土地上房屋倒塌後再歸還土地，此分割方式最為公平等語。惟其分割方案為其他共有人所反對，且若依其分割方案分割系爭土地之結果，現有房屋均有遭取得土地之他共有人拆除之可能，若同意待土地上房屋倒塌後再取回所分得之土地，因房屋倒塌與否視所有人或事實上處分權人對建物之保管、維護或整建情形而有所不同，讓取得土地之人長期在取回土地時間不確定之狀況下受有不能使用土地之損害，亦不符合經濟效益及公平，是被告林國進所提出此分割方案，並不足採。
⒋又被告林義順、林永勝等4人雖主張：為避免依原告分割方案
需找補分得附圖一編號C所示土地共有人金錢之問題，是其等希望依據附圖三所示之分割方式，將附圖一編號C部分所分得土地往西側多推1公尺以增加15.4平方公尺面積，並將附圖一編號A部分西側土地往東退讓2.8公尺，將所退讓17平方公尺土地分歸附圖一編號B所示土地，如此全體共有人即可無須相互找補金錢等語。惟其分割方案為其他共有人所不同意，且依其分割方案分割系爭土地之結果，除將導致現為原告所有之55號房屋部分公廳土地，因分歸被告林國欽等4人而需拆除部分55號房屋外，原告及被告林義順所分得如附圖三編號B所示土地將呈現不規則形狀，造成日後整體開發利用上之困難及損失，亦不足採。
⒌而原告分割方案經本院依原告聲請囑託長興不動產估價師聯
合事務所鑑定之結果，被告林國欽等4人所分得如附圖一編號C所示土地之市價因低於其應有部分比例之價值，應由原告及被告林義順、林永勝等4人分別找補被告林國欽等4人如附表二所示金額一節，有該事務所提出之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可參。原告雖陳稱：系爭估價報告未考量附圖一編號C所示土地臨路面寬大於其他土地，雖面積稍少於應有部分比例，但價值仍應高於其應有部分比例，系爭估價報告之修正率過低而不足採，應以系爭土地112年公告土地現值計算找補金額或共有人相互不予找補云云。然如附圖一編號C所示土地面積，顯少於其依被告林永勝等4人應有部分比例應分配之面積約125.6平方公尺【計算式：
（232.62平方公尺＋1052.60平方公尺）×（1/9＋1/9＋1/18＋1/18）－302.8平方公尺＝125.6平方公尺】，而系爭估價報告就附圖一所示各筆土地之估價，係參考政治大學「繁榮街道道路線價標準之研究」關於修正率之計算方式，依據土地之寬深度、地形及土地利用效益為修正，又因系爭土地係位於鄉村地帶，沿路均為住家，土地是否臨路非如繁榮地帶影響為大，臨路面寬因係綜合在土地利用效益去考量，附圖一編號
A、B被修正係因A地如蓋透天難以排間，B地需留走道，但因該估價係以分割共有物為目的，土地不一定會開發，所以修正率考量權重自較特定土地開發之建商案件考量權重為低，而臺南市政府於106年修正通過之「臺南市繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則」係用以評定公告現值之用，會以宗地臨路18公尺以上劃成一區塊，將整個區段定為一個價格，與一般估價邏輯不同，關於裡地之定義與土地使用之裡地不同，所以未於系爭估價報告中使用，是經就系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及該土地依最有效使用情況下，依不動產估價技術規則採用比較法及土地開發分析法二種估價方法鑑定之結果，分得附圖一編號A、B所示土地之共有人均應分別找補附圖一編號C所示土地共有人如附表二所示金額等情，業經系爭估價報告之鑑定人林涵瑜於本院審理時證述明確，且有系爭鑑定報告附卷可考。又土地公告現值係政府依據平均地權條例之規定，由直轄市、縣市政府調查轄區內土地之地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會，由地價評議委員考量整體經濟環境、房地產市場實際價格變動情形及地價平衡等因素合併評定出之地價，於每年1月1日公告，其主要目的係作為課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅等稅費之基準，通常較市價為低，自不足作為計算系爭土地經分割後各土地市價之基礎。則以證人林涵瑜係我國依法考選之不動產估價師，於為系爭土地估價前，已有約4年以上估價經驗，估價件數約超過2,000件以觀，其就系爭土地所為本件估價，自有其相當之準確性，而堪採信。原告所稱系爭估價報告未考量附圖一編號C所示土地臨路面寬，修正率過低而不足採，應以系爭土地112年公告土地現值計算找補金額或共有人相互不予找補云云，均無可採。
⒍是本院審酌系爭土地之地形、臨路情形、使用現況、兩造應
有部分比例、對分割方案之意願、通行之便利性、經濟效用之發揮及土地之利用等情，認系爭土地應依原告分割方案合併分割，並依系爭估價報告所計算如附表二所示之金額，由原告及被告林義順、林永勝等4人找補其他共有人，對於全體共有人最為公平合理，且合乎經濟效益，爰判決合併分割系爭土地如主文第1項至第2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本件訴訟費用應由兩造就系爭土地應有部分之比例負擔，較為適當，爰判決如主文第3項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
民事第一庭 法 官 劉秀君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
書記官 顏珊姍附表一：
編號 所有權人 561及563地號土地應有部分 1 原告林峯展 3/14 2 被告林國欽 5/84 3 被告林國進 9/84 4 被告林幼女 5/84 5 被告林禹蓁 5/84 6 被告林義順 1/6 7 被告林永勝 1/9 8 被告林廷宇 1/9 9 被告林杰洋 1/18 10 被告林煥濬 1/18附表二：(新臺幣/元)
應接受補償 應提供補償 被告林國欽 被告林國進 被告林幼女 被告林禹蓁 合計 被告林永勝 29,734 53,521 29,734 29,734 142,722 被告林廷宇 29,734 53,521 29,734 29,734 142,722 被告林杰洋 14,867 26,760 14,867 14,867 71,361 被告林煥濬 14,867 26,760 14,867 14,867 71,361 原告林峯展 35,297 63,535 35,297 35,297 169,425 被告林義順 27,453 49,416 27,453 27,453 131,775 合計 151,951 273,513 151,951 151,951 729,366附表三：
編號 共有人 應有部分比例 1 被告林永勝 1/3 2 被告林廷宇 1/3 3 被告林杰洋 1/6 4 被告林煥濬 1/6附表四：
編號 共有人 應有部分比例 1 原告林峯展 9/16 2 被告林義順 7/16附表五：編號 共有人 應有部分比例 1 被告林國欽 5/24 2 被告林國進 3/8 3 被告林幼女 5/24 4 被告林禹蓁 5/24