臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第2135號原 告 鄭美良訴訟代理人 郁旭華律師被 告 王鈴華訴訟代理人 蘇清恭律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國115年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○市區○○段00○號房屋1、2層及同段19建號房屋1層，關於下列項目，依下列方法回復其原狀：㈠1樓A區之地板部分：將本院卷一第65頁左上方（1F-A區）照片所示之彩色塑膠地板拆除，並將黏著劑清除回復至本院卷二第11頁原證29號上方照片所示木色塑膠地板之原狀。㈡1樓A區之壁紙、白板、防撞軟墊部分：將本院卷一第69頁上方（1F-A區）照片所示之米白色壁紙、白板及米白色牆壁防撞軟墊拆除，並回復至本院卷二第11頁原證29上方照片所示之原狀。㈢1樓F區之冷氣室內機、管線部分：將本院卷一第71頁右下（1F-F區）、第79頁左中、右中（1F-F區）照片所示之冷氣室內機管線拆除，並將牆面、天花板修補回復至無孔洞之原狀。
二、被告應給付原告新臺幣10,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔5％，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣82,000元為原告供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。本件原告起訴時原依租賃契約關係及民法第214條規定請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,341,000元及其法定利息。㈡被告應自民國113年9月2日起至臺南市○市區○○段00○號房屋1、2層及同段19建號房屋1層（下合稱系爭房屋）均回復原狀之日止，按月給付原告65,000元；嗣於訴訟中追加民法第305條第1項為請求權基礎，並變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋按附表2（本院卷二第71-76頁）所示「回復原狀之項目」、「回復原狀之方法」，回復其原狀。㈡被告應自113年9月2日起，至系爭房屋回復原狀並交還原告之日止，按月給付原告65,000元。㈢被告應給付原告75,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷二第239頁）。核原告所為之變更、追加與原請求之基礎事實同一（均係基於被告經營幼兒園向原告承租系爭房屋之同一社會事實，主要爭點均涉及租賃契約之回復原狀義務與範圍），卷證資料均得以援用，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結（本件係113年11月18日起訴，原告於第一次準備程序期日113年12月23日即提及有民法第305條第1項規定之適用，並經本院於第二次準備程序期日114年2月13日，即為此部分相關證據之調查），與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：臺南市○市區○○段00○00○號建物即門牌號碼臺南市○市區○○路000號房屋（下分稱18建號建物、19建號建物、182號房屋）為原告所有。原告與訴外人Ａ０２於98年5月18日簽訂私立新寶托兒所（100年1月1日更名為私立新寶幼兒園）租賃契約書（下稱系爭舊租約），約定以系爭房屋作為經營托兒所、幼兒園、安親班等相關幼教業務使用；嗣系爭舊租約於106年間租期將屆滿前，Ａ０２無意再經營新寶幼兒園，而將新寳幼兒園讓渡予被告經營，並由被告概括承受系爭舊租約之權利義務，於是被告以○○幼兒園實際負責人之名義與原告在106年5、6月間簽訂私立○○幼兒園租賃契約書，約定被告承租系爭房屋用途為經營幼兒園及安親班等相關之幼教業務務，租期自106年8月1日起至114年7月31日止，共計8年，租金每月2萬元，押租保證金為10萬元（下稱系爭新租約）。兩造又另行簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定原告仍得於○○幼兒園擔任所長，每月薪資為45,000元，惟自110年10月21日原告退休之次月起，薪資改為租金（即自110年11月起之租金由每月20,000元提高為每月65,000元）。詎料被告於113年8月9日委託律師寄發存證信函予原告，表示欲於113年9月1日提前終止租賃契約等語，原告亦同意提前終止系爭新租約，惟被告應依系爭新租約第6條第4項約定賠償原告2個月租金共計135,000元（65,000元×2）；又系爭新租約既已終止，被告自應依系爭新租約第7條第2項約定，將系爭房屋回復原狀後返還原告，惟被告逕將系爭房屋大門遙控器及鑰匙寄還原告，而未與原告進行點交，亦未給付提前解約之違約金、未依約履行回復原狀之義務。又被告應回復原狀之區域、項目如附表1（本院卷二第61-69頁）、附表2（本院卷二第71-76頁）所示，被告於系爭新租約期間所為之裝修，依系爭新租約第7條第2項前段規定，應負回復原狀之義務；而Ａ０２於系爭舊租約期間所為之裝修，因被告自Ａ０２處受讓○○幼兒園之經營，而概括承受系爭舊租約之權利義務關係，就此部分被告依系爭舊租約第7條第2項前段約定及民法第305條第1項規定，亦應負回復原狀之義務，是被告應將系爭房屋按附表2所示「回復原狀之項目」、「回復原狀方法」，回復其原狀。又被告逕將系爭房屋大門遙控器及鑰匙寄還原告，未履行其回復原狀之義務，亦未將系爭房屋點交返還予原告，依系爭新、舊租約第7條第2項後段、第3項約定，應按月給付原告按照房租增加一倍之違約金即每月130,000元或賠償原告之損害，則原告自得請求被告應自113年9月2日起，至系爭房屋回復原狀並交還原告之日止，按月給付原告違約金65,000元（原告自動酌減）。又被告提前終止應依系爭新租約第6條第4項約定賠償原告2個月租金共計135,000元，加計被告尚積欠113年8月份租金65,000元未清償，合計195,000元，扣除押租金120,000元，被告應再給付原告75,000元。為此，爰依租賃契約之法律關係及民法第305條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如上述變更後訴之聲明。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：○○幼兒園一直都是原告擔任所長，由原告經營控制，證人即前承租人Ａ０２並無權讓渡○○幼兒園之經營權予被告，被告僅受讓Ａ０２原留之課桌椅及教材，並非經營權之讓渡，本件自無民法第305條規定之適用。則被告並未概括承受系爭舊租約之權利義務，Ａ０２所為之裝修與被告無關，被告並無義務將系爭房屋回復至系爭舊租約前之原狀，被告回復原狀之義務及範圍僅及於回復至系爭新租約成立時之原狀。而原告主張被告依回復原狀之項目中，只有附表1編號1、5（即附表2編號1、13）之1樓A區彩色塑膠地板、1樓A區防撞軟墊為被告所裝修，其餘均非被告所為。另系爭新租約第6條第4項約定係指被告未經原告同意而遷離他處，始應賠償2個月租金，原告既同意被告提前終止系爭新租約，被告自無庸給付違約金。倘認被告應給付違約金，惟審酌系爭新租約自106年8月1日起已履行7年又1個月，而被告向原告發函表示欲提前終止租約日期為113年9月1日，距離租約最後終止日期僅餘11個月，則原告請求違約金130,000元，顯屬過高，應予以酌減。況系爭新租約第3條第1項明確約定每月租金20,000元，兩造另案（本院107年度訴字第54號）判決不爭執事項亦已列載租金每月2萬元，則系爭房屋每月租金應為20,000元，並非65,000元。又被告應回復原狀之範圍僅1樓A區地板及防撞墊（即附表2編號1、13），而1樓A區地板及防撞墊均係被告為符合建築公共安全檢查之要求所裝修，隨時撕除即可回復原狀，然為原告所拒，並無可歸責於被告之因素，且該部分僅占系爭房屋之一小部分，若因此肯認原告得依系爭新租約第2項後段約定向被告請求按月給付違約金65,000元，顯有違誠信原則，難認正當；況原告並未舉證證明其因1樓A區地板及防撞墊（即附表2編號1、13）未回復原狀受有何損害，更遑論損害額。此外，原告尚未返還被告押租金120,000元，另原告於系爭新租約簽訂時已承諾每月給付500元水費予被告，但原告有28期合計14,000元未給付，被告均主張抵銷之。再者，原告未經同意即提出有未成年兒童之照片作為本件訴訟之證據，違反兒童及少年福利與權益保護法第69條3項、個人資料保護法第19條等規定，不能作為本件之證據使用。並聲明：㈠原告之訴及變更與追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（本院卷二第242-245頁）：㈠18建號建物、19建號建物、182號房屋為原告所有。本件爭執
之租賃標的物為18建號建物1至2樓、19建號建物1樓（即系爭房屋），其範圍如起訴狀附圖所示。
㈡原告與證人Ａ０２於98年5月18日簽訂私立○○托兒所（100年1月1
日更名為私立○○幼兒園）租賃契約即系爭舊租約。系爭舊租約內容如下：【契約書名義載為「房屋租賃契約書」。約定承租面積：建物一、二樓，含70％法定空地之使用權。承租用途：經營托兒所、幼兒園、安親班等相關之幼教業務。租賃期限自98年6月1日起至106年7月31日止，共計8年2月。租金與付款方式：自98年6月1日起至106年7月31日止，租金為每月20,000元，Ａ０２應於每月16日前繳納。押租保證金100,000元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。】㈢系爭舊租約於99年4月6日經本院所屬民間公證人○○○事務所作成公證書，該公證書所載出租人為Ａ０５，承租人為Ａ０２。
㈣原告與被告在106年5月間簽訂系爭新租約，系爭新租約內容
如下：【契約書名義載為「房屋及土地租賃契約書」。約定使用範圍：房屋一樓及二樓，土地使用範圍如附圖所示，約（空白）平方公尺。承租用途：經營托兒所、幼兒園、安親班等相關之幼教業務。租賃期限自106年8月1日起至114年7月31日止，共計8年。租金與付款方式：自106年8月1日起至114年7月31日止，租金為每個月20,000元，被告應於每月16日前繳納。押租保證金100,000元，於租賃期滿交還房屋及土地時無息返還。】兩造於另案（本院107年度訴字第54號）不爭執事項亦列「兩造於106年5、6月間訂系爭新租約，租期期間自106年8月1日起至114年7月31日止，共計8年，租金每月20,000元」。
㈤兩造於簽訂系爭新租約之同時又另簽訂系爭協議書，內載：
⒈依據甲（原告）、乙（被告）雙方於106年月所訂立之租賃契
約書，承租期間自106年8月1日起至114年7月31日止，乙方承諾留任原所長Ａ０５協辦事務。
⒉乙方同意自106年8月1日起至108年7月31日止，按月每月10日
支付Ａ０５薪資40,000元整，自108年8月1日起至114年7月31日止，按月每月10日支付Ａ０５薪資45,000元整。
⒊租賃期間無論任何情事發生，致乙方不再支付第2項之薪資款
項時，則雙方同意應將薪資額改列入為租金，並按月給付甲方子女代理○○○。
⒋110年10月21日起原所長Ａ０５屆滿65歲，乙方應協助辦理退休之各事宜，自退休日次月起薪資金額一律改為租金。
㈥原告於系爭舊租約期滿時，並未返還押租保證金100,000元予
Ａ０２，而是由被告於106年8月11日交付100,000元予Ａ０２，作為被告應給付原告之押租保證金。被告另於106年9月21日匯款20,000元（亦係押租金）至原告兆豐國際商業銀行帳戶。
本件被告已給付押租金120,000元予原告；原告迄今尚未返還被告押租金120,000元。
㈦被告自112年1月至113年7月間，均按月匯款或以現金存入57,
128元至原告兆豐國際商業銀行帳戶。現金存入部分均註記「幼兒園租金」【原告主張計算式：57,128元乃每月租金65,000－（65,000l0％代扣租賃所得）－（650002.11％代扣二代健保保費）即65,000－6,500－1,372=57,128】。（被告抗辯給付原告之金額，均係依原告之指示而匯款，原告則否認之）㈧原告於113年6月間收到臺南市政府財政稅務局新化分局函，
略謂：「…182號房屋，…原供『臺南市私立○○幼兒園』使用，惟該幼兒園自113年8月1日起辦理歇業並廢止設立許可…」等語。
㈨被告於113年8月9日委託律師寄發臺南地方法院郵局1028號存
證信函予原告，略謂：伊欲依系爭新租約第6條第4項約定，於113年9月1日終止租賃契約等語。
㈩原告收受前項函件後，於113年8月21日寄發永康六甲頂郵局6
4號存證信函予被告，略謂：同意被告於113年9月1日提前終止租約，但被告應依系爭新租約第6條第4項約定賠償原告2個月租金外，並應依系爭新租約第7條第2項約定於完成回復原狀後與原告約定點交時間以返還系爭房屋等語。
被告於113年8月29日將系爭房屋大門遙控器及鑰匙寄交原告，原告於113年9月4日自郵局領取收受。
被告於113年9月4日委託律師寄發臺南地方法院郵局1159號存
證信函予原告，略謂：伊已於113年9月1日遷離系爭房屋，無需賠償原告2個月租金，並請求原告返還2個月押租金等語。
原告於113年9月23日以永康六甲頂郵局74號存證信函催告被
告，略謂：被告未曾與原告聯絡完成點交及返還租賃物，亦未給付提前解約之違約金，原告於收到系爭房屋大門遙控器及鍮匙後，進入清查始發現被告未依約履行回復原狀之義務，經廠商評估回復原狀之範圍及費用如本函所附工程估價單所示，催告被告應於文到30日内自行僱工回復原狀，逾期原告將逕向被告求償回復原狀所需費用及施工期間遲延返還租賃物之損害等語。
被告於113年10月7日委託律師寄發臺南地方法院郵局1283號
存證信函予原告，略謂：被告已於113年8月29日寄出租賃物大門之遙控器及鑰匙，且租賃物已清潔完畢回復到承租當時之狀態，可正常使用，有錄影照相存證，原告自行請廠商評估之工程與被告無關等語。
被告未給付系爭新租約113年8月份之租金。
系爭房屋於被告遷出之現況如原證10照片所示。（惟被告抗
辯無法得知照片拍攝日期，且將兒童臉部揭露，違反兒童及少年福利與權益保護法第69條3項、個人資料保護法第19條規定，應無證據力）系爭新租約於113年9月1日提前終止，被告於113年8月29日遷出系爭房屋。
1樓A區地板及防撞墊（即附表1編號1、5；附表2編號1、13）
，為被告所裝修。（惟被告抗辯需加蓋防焰材，乃所有權人即原告或○○幼兒園負責人Ａ０２之責任，所以實際上為○○幼兒園所裝修，但原告否認）被告就原告提出之所有照片，形式上之真正均無意見。（惟
被告抗辯無法得知照片拍攝日期，且將兒童臉部揭露，違反兒童及少年福利與權益保護法第69條3項、個人資料保護法第19條規定，應無證據力）被告於106年11月3日在另案提出之民事起訴狀，記載「○○幼
兒園（登記之負責人為Ａ０２），於106年4月初，該幼兒園因租約即將屆滿且經營虧損，擬結束營業，原告（即本件被告）與Ａ０１接洽後，協商由原告向Ａ０１、Ａ０２購買幼兒園之經營權及生財器具...」、「原告於106年7月初接管幼兒園房地後，因被告（即本件原告）住在三樓，原告進行裝修工程時，時常遭到被告藉故阻撓」等語。（惟被告抗辯與本件無關）
五、得心證之理由：㈠原告依系爭新租約第7條第2項前段約定、系爭舊租約第7條第
2項前段約定及民法第305條第1項規定，請求被告將系爭房屋按附表2（本院卷二第71-76頁）所示「回復原狀之項目」、「回復原狀之方法」，回復其原狀，有無理由：
⒈被告並無概括承受系爭舊租約之權利義務，被告回復原狀義
務、範圍僅及系爭新租約時期之裝修，即所謂原狀係指系爭新租約成立時之原狀：
⑴按民法第305條規定，就他人之財產或營業，概括承受其資產
及負債者，因對於債權人為承受之通知或公告，而生承擔債務之效力。前項情形，債務人關於到期之債權，自通知或公告時起，未到期之債權，自到期時起，二年以內，與承擔人連帶負其責任。本件原告以民法第305條規定主張被告應概括承受系爭舊租約之權利義務，為被告所否認。查證人Ａ０２到庭具結證稱「這個不是盤讓。以我的角色來講，我只是一個中間人，這裡面有兩個條件，第一個是要對幼稚園經營有興趣的人，這個事情才可以成立；第二個是承租人即屋主要有意願租賃給這個人，這兩個條件成立以後才算數，所以我的角色只不過是中間人、介紹人而已。因為當時被告對於經營幼兒園有興趣，我就問屋主Ａ０５，我都稱她為阿姨，我問她有無興趣租給被告，她說有，我才湊合這兩個人，所以我並不是盤讓，這跟這個是沒有關係的。」等語（本院卷一第200頁）。足證Ａ０２與被告間並無「盤讓新寶幼兒園經營權」之合意，原告主張被告與Ａ０２間有讓渡合意，已非可採；又縱認此二人間確有轉讓○○幼兒園經營權之約定，亦無證據顯示被告有同意概括承擔Ａ０２經營○○幼兒園所負全部債務之意旨，自難認被告應概括承受系爭舊租約之權利義務。佐以Ａ０２牽線被告與原告另定系爭新租約乙節亦可知，當事人間就系爭房屋之租賃關係，已以系爭新租約取代系爭舊租約，兩造與Ａ０２之真意應係兩造就租賃系爭房屋之權利義務應以系爭新租約為之，而不繼受舊租約之拘束，否則兩造大可援用系爭舊租約即可，無需另訂新約，是被告顯然無概括承受系爭舊租約之意思，原告亦明知此情，故而有系爭新租約之簽訂。準此，原告主張被告應依民法第305條規定、系爭舊租約第7條第2項前段約定，將系爭房屋回復至Ａ０２承租前之狀態等語，即非可採。
⑵又依系爭新租約第7條第2項前段約定，被告固應於系爭新租
約終止之翌日起，將系爭房屋回復原狀，惟此「原狀」應係指原告交付系爭房屋予被告使用當時即系爭新租約始期106年8月1日之狀態，是本件被告回復原狀義務、範圍僅及系爭新租約時期之裝修。
⒉茲就原告主張被告應「回復原狀之項目」、「回復原狀之方法」分述如下：
⑴附表1編號2-4、12-17、19、30、33部分（即附表2編號2-12
、21-26、28、49、52-53）：此部分據原告主張均係系爭舊租約時期之裝修，現況仍同系爭舊租約時期，即系爭新租約時期並無任何裝修，又系爭舊租約時期之裝修不在被告回復原狀範圍內，已如上述，則原告此部分之請求即無理由，不應准許。至原告固主張附表1編號15、16之小便斗遭被告拆除，故被告應負回復原狀之義務，惟此為被告所否認；然此部分廁所之裝修既非被告於系爭新租約時期所為，則無論小便斗最終是否為被告所拆除，均不影響被告對此裝修無回復原狀之義務，故原告此部分之主張顯屬無據，自亦無必要傳訊證人Ａ０３證明「小便斗是否為被告拆除」乙情，併予敘明。
⑵附表1編號1、5部分（即附表2編號1、13）：有原證29（本院
卷二第11、17頁）新舊約不同時期比對照片可證，被告亦不爭執此為被告於系爭新租約時期所為之裝修（不爭執事項），此部分自屬被告回復原狀之範圍。而回復原狀方式應為（回復至系爭舊租約時期）：將本院卷一第65頁左上方（1F-A區）照片所示之彩色塑膠地板拆除，並將黏著劑清除回復至本院卷二第11頁原證29號上方照片所示木色塑膠地板之原狀；將本院卷一第69頁上方（1F-A區）照片所示之米白色壁紙、白板及米白色牆壁防撞軟墊拆除，並回復至本院卷二第11頁原證29上方照片所示之原狀。
⑶附表1編號6-10部分（即附表2編號14-19）：證人Ａ０２已承認
附表1編號6-10壁紙貼紙、防撞軟墊均為其所鋪設（本院卷一第206頁），故此部分裝修並非被告於系爭新租約時期所為，自不在被告回復原狀範圍內，則原告此部分之請求即無理由，不應准許。至原告主張附表1編號6藍色壁紙改墨色壁紙部分，以肉眼觀察原證30照片（本院卷二第13頁）難以準確辨認，且此比對照片是否為同一空間亦屬有疑；而原告主張附表1編號10之貼紙變動部分，雖有提出原證31（本院卷二第14頁）之新舊約不同時期比對照片證明，但此比對照片是否為同一空間仍屬有疑；另附表1編號7-9均無新舊約不同時期比對照片，原告所提之照片（本院卷一第69、71頁）亦無顯示時間，無從證明係被告於系爭新租約時期所為。
⑷附表1編號11部分（即附表2編號20）：無新舊約不同時期比
對照片，僅憑本院卷一第73頁、原證32（本院卷二第15頁）之照片，無法證明係被告於系爭新租約時期所為，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑸附表1編號18部分（即附表2編號27）：第1台舊冷氣為系爭舊
租約時期之裝修，不在被告回復原狀範圍，原告請求被告拆除舊冷氣及其管線與修補牆面（附表2編號27之⒈），為無理由，不應准許。至2台新冷氣為系爭新租約時期之裝修，有原證33、34（本院卷二第16、17頁）新舊約不同時期比對照片可證，且被告亦不爭執有裝新冷氣（本院卷二第148頁），是2台新冷氣的管線拆除及該部分牆面、天花板之修復（附表2編號27之⒉），自屬被告應回復原狀之範圍。而回復原狀方式應為：將本院卷一第71頁右下（1F-F區）、第79頁左中、右中（1F-F區）照片所示之冷氣室內機管線拆除，並將牆面、天花板修補回復至無孔洞之原狀。
⑹附表1編號20、21部分（即附表2編號29-39）：無新舊約不同
時期比對照片，僅憑原證35-39照片（本院卷二第18-22頁）之照片，無法證明係被告於系爭新租約時期所為。且證人Ａ０２亦證稱保全設備是其申設（本院卷一第207、208頁）；另依○○保全科技股份有限公司114年4月1日函文及附件亦可知被告未曾委請保全公司裝設○○幼兒園中之保全設備（本院卷一第377-391頁）。是難認此部分之裝修係被告於系爭新租約時期所為，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑺附表1編號22部分（即附表2編號40-41）：無新舊約不同時期
比對照片，僅憑原證22（本院卷一第315頁）及本院卷一第105頁之照片，無法證明係被告於系爭新租約時期所為，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑻附表1編號23-28部分（即附表2編號42-47）：無新舊約不同
時期比對照片，僅憑原證40-43（本院卷二第23-26頁，其中原證41、43照片上無顯示日期）及本院卷一第107-109頁之照片，無法證明係被告於系爭新租約時期所為。且證人Ａ０２亦證稱保全設備是其申設（本院卷一第207、208頁）；另依○○保全科技股份有限公司114年4月1日函文及附件亦可知被告未曾委請保全公司裝設○○幼兒園中之保全設備（本院卷一第377-391頁）。是難認此部分之裝修係被告於系爭新租約時期所為，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑼附表1編號29部分（即附表2編號48）：被告固承認有變更為
白色陶瓷水槽，但抗辯已回復成系爭舊租約時之原狀（本院卷二第150頁）。本院審酌原證54（本院卷二第37頁）看不出來是何時的照片，且證人亦證稱本院卷一第111頁的水管管線為其所裝設（本院卷一第208頁），堪認現狀已為系爭舊租約時期之狀態，並無回復之必要，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑽附表1編號31部分（即附表2編號50）：從原證17、18之照片
（本院卷一第305-307頁）可見，○○幼兒園之大門於104年6月是手動門，106年7月改成電動門；惟系爭新租約係106年8月1日開始（不爭執事項㈣），佐以證人Ａ０２承認本院卷一第113頁的電動玻璃門是其所裝設（本院卷一第208頁）。堪認此電動玻璃門非系爭新租約時期所裝設，自不在被告回復原狀範圍內，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑾附表1編號32部分（即附表2編號51）：無新舊約不同時期比
對照片，僅憑原證46（本院卷二第29頁）及原證48（本院卷二第31頁）之照片，無法證明係被告於系爭新租約時期所為，故原告此部分之請求即無理由，不應准許。
⑿綜上所述，就系爭房屋被告應回復原狀之項目及方法為：①1
樓A區之地板部分：將本院卷一第65頁左上方（1F-A區）照片所示之彩色塑膠地板拆除，並將黏著劑清除回復至本院卷二第11頁原證29號上方照片所示木色塑膠地板之原狀。②1樓A區之壁紙、白板、防撞軟墊部分：將本院卷一第69頁上方（1F-A區）照片所示之米白色壁紙、白板及米白色牆壁防撞軟墊拆除，並回復至本院卷二第11頁原證29上方照片所示之原狀。③1樓F區之冷氣室內機、管線部分：將本院卷一第71頁右下（1F-F區）、第79頁左中、右中（1F-F區）照片所示之冷氣室內機管線拆除，並將牆面、天花板修補回復至無孔洞之原狀。
⒊至被告抗辯原告未經同意即提出有未成年兒童之照片作為本
件訴訟之證據，違反兒童及少年福利與權益保護法第69條3項、個人資料保護法第19條等規定，不能作為本件之證據使用等語。惟按民事訴訟法未如刑事訴訟法設有證據能力之規定，況本件原告提出作為證據之照片或是自公開之臉書社群網站截圖而得，或是經營幼兒園時之活動拍攝照片，難認有何重大違法取證之情，自得作為本件證據使用，併予敘明。㈡原告依系爭新、舊租約第7條第2項後段、第3項，請求被告自
113年9月2日起至系爭房屋回復原狀並交還原告之日止，按月給付原告65,000元，有無理由：
⒈按被告於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將系爭
房屋回復原狀騰空遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時遷讓交還租賃物時，原告得向被告請求按照房租增加1倍之違約金至遷讓之日。兩造任一方若有違約情事，致損害他方權益，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用，系爭新租約第7條第2項後段、第3項分別定有明文（本院卷一第35－36頁）。又按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
⒉查系爭新租約於113年9月1日提前終止，被告於113年8月29日
遷出系爭房屋；被告於113年8月29日將系爭房屋大門遙控器及鑰匙寄交原告，原告於113年9月4日自郵局領取收受（不爭執事項、）。可知被告於兩造之系爭新租約終止前就將系爭房屋大門遙控器及鑰匙寄交原告，即將系爭房屋之使用、控制權交還原告；佐以原告提出之原證10照片（本院卷一65-113頁）可見，除固定設備外，其餘動產部分被告均已大致清空，可認被告已將系爭房屋「騰空遷讓交還原告」，原告於113年9月4日起已可自行使用、管理系爭房屋，則原告得否依系爭新租約第7條第2項後段約定向被告請求按照房租增加1倍之違約金已屬有疑。又縱認被告有些許未回復原狀之項目（1樓A區地板、1樓A區之壁紙/白板/防撞軟墊、1樓F區之冷氣室內機/管線等部分）亦構成本項約定之適用，然此未回復原狀部分甚少且細微，難認有何實質損害原告權益之情，若因此肯認原告得請求上開違約金及損害賠償顯有違誠實信用原則。至被告非系爭舊租約之當事人，系爭舊租約不拘束被告，已如上述。從而，原告依系爭新、舊租約第7條第2項後段、第3項，請求被告自113年9月2日起至系爭房屋回復原狀並交還原告之日止，按月給付原告65,000元，為無理由，不應准許。
㈢原告依系爭新租約第6條第4項中段約定，請求被告給付75,000元，有無理由：
⒈按系爭新租約第6條第4項中段約定，本租賃契約租賃期限未
滿，一方擬解約時，需得他方之同意。若被告提前遷離他處時，應賠償原告2個月租金；如原告擬提前收回租賃物，亦應賠償被告2個月租金之損害（本院卷一第35頁）。本院審酌系爭新租約係定期租賃契約，本項約定實係兩造提前終止租約之要件，以及違反租期約定之損害賠償，此賠償性質上自屬違約賠償之違約金，合先敘明。
⒉查系爭新租約之租賃期限自106年8月1日起至114年7月31日止
，共計8年；被告於租期屆滿前之113年8月9日主張欲依系爭新租約第6條第4項約定，提前於113年9月1日終止租賃契約（不爭執事項㈣、㈨），自屬被告提前解約，依系爭新租約第6條第4項中段約定，應賠償原告違約金。至被告固辯稱原告已同意提前終止租約，不得請求違約金等語，惟原告於113年8月21日寄發永康六甲頂郵局64號存證信函予被告略謂：
同意被告於113年9月1日提前終止租約，但被告應依系爭新租約第6條第4項約定賠償原告2個月租金…等語（不爭執事項㈩），已明確表示其欲行使請求違約金之權利，並非無條件同意被告提前終止租約，是被告此部分所辯洵無足採。又系爭新租約雖載租金每個月為20,000元，然依系爭協議書第4條約定可知，兩造已合意系爭新租約自110年11月起，每月租金改為65,000元（不爭執事項㈣、㈤）；佐以被告自112年1月至113年7月間，均按月匯款或以現金存入57,128元至原告兆豐國際商業銀行帳戶之客觀情事（不爭執事項㈦），堪認原告主張自110年11月起每月租金改為65,000元等語合於真實情況，較為可採。至被告抗辯兩造於另案（本院107年度訴字第54號）不爭執事項亦列「兩造於106年5、6月間訂系爭新租約，租期期間自106年8月1日起至114年7月31日止，共計8年，租金每月20,000元」（不爭執事項㈣），然此與上開真實情況有違，且此既為另案之不爭執事項，即代表兩造未將租金數額列為主要爭點而為攻防，自不生爭點效，併予敘明。
⒊又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。查原告因被告提前終止系爭新租約，而主張依第6條第4項中段約定請求被告賠償2個月租金共計130,000元（月租金65,000元×2），固非無據。惟本院衡酌該2個月租金賠償係違約金性質，又系爭新租約自106年8月1日起已履行7年又1個月，而被告向原告發函表示欲提前終止租約日期為113年9月1日，距離租約最後終止日期僅餘11個月，則原告請求違約金130,000元，確屬過高，應予以酌減至65,000元（即1個月租金）較為合理。
⒋又被告尚積欠原告113年8月份租金65,000元未清償（不爭執
事項），則被告共應給付原告130,000元（違約金65,000元＋113年8月份租金65,000元），扣除押租金120,000元，被告應再給付原告10,000元。至被告抗辯原告積欠水費合計14,000元未給付部分，為原告所否認，而被告未提出任何證據證明兩造有由原告負擔每月水費500元之約定，則被告此部分之抵銷抗辯自屬無據。從而，原告依系爭新租約第6條第4項中段約定，請求被告給付10,000元部分為有理由；逾此範圍，不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭新租約第7條第2項前段約定，請求被告將系爭房屋①1樓A區之地板部分：將本院卷一第65頁左上方（1F-A區）照片所示之彩色塑膠地板拆除，並將黏著劑清除回復至本院卷二第11頁原證29號上方照片所示木色塑膠地板之原狀。②1樓A區之壁紙、白板、防撞軟墊部分：將本院卷一第69頁上方（1F-A區）照片所示之米白色壁紙、白板及米白色牆壁防撞軟墊拆除，並回復至本院卷二第11頁原證29上方照片所示之原狀。③1樓F區之冷氣室內機、管線部分：
將本院卷一第71頁右下（1F-F區）、第79頁左中、右中（1F-F區）照片所示之冷氣室內機管線拆除，並將牆面、天花板修補回復至無孔洞之原狀；以及依系爭新租約第6條第4項中段約定，請求被告給付10,000元部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，係命被告給付價額未逾500,000元所為之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判；並依同法第392條第2項規定，依被告聲請，宣告被告得預供擔保，免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
民事第一庭 審判長法 官 羅郁棣
法 官 楊亞臻法 官 陳永佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
書記官 陳玉芬