臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第2285號原 告 張淑梅訴訟代理人 陳豐裕律師被 告 盧宜君訴訟代理人 江鎬佑律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣75,953元，及自民國114年1月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之8，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣75,953元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國112年3月25日出售臺南市○區○○段000000000地號
土地及其上門牌號碼臺南市○區○○路000號6樓之房屋(下稱系爭房屋，與土地合稱系爭不動產)與原告，約定價金為新臺幣（下同）9,550,000元，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）為證。被告於112年5月4日將系爭不動產移轉登記予原告，並於同年月19日完成點交。嗣原告將系爭房屋出租他人，經房客於113年7月通知，原告始知系爭房屋廁所走道及客廳上方之天花板因同棟7樓房屋漏水至本戶而有壁癌之情形，原告請求社區管理委員會協助與樓上屋主協調，發現被告出賣系爭房屋前曾向訴外人即同棟7樓屋主周錦雀反應過漏水情事，顯然早知系爭房屋存在同棟7樓漏水至該戶之瑕疵，卻故意不告知而重新油漆後出售系爭房屋，被告應負物之瑕疵擔保責任，然原告催告被告處理，被告卻置之不理。為此，爰依民法第359條規定，請求減少買賣價金955,000元，並依同法第179條規定，請求被告返還該金額等語。
㈡並聲明：
⒈被告應給付原告955,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠否認系爭房屋於點交前即有漏水、壁癌之瑕疵，被告購入系
爭房屋後，雖曾發現系爭房屋天花板有黃色污漬而找周錦雀詢問，惟洽談後，該污漬並無衍生漏水之情形，被告即無再向周錦雀反應；另被告於111年10月委請房屋仲介銷售系爭不動產，依房屋仲介於銷售時所拍攝之照片，系爭房屋並無漏水或壁癌之現象。又系爭房屋自83年11月7日興建完成至點交時，屋齡已近30年，房屋滲漏水之原因所在多有，亦可能係大樓管線破裂或其他原因所致，原告並未提出證據證明系爭房屋於點交前已存在漏水或壁癌之情況，且該漏水或壁癌之原因係同棟7樓房屋漏水所致；況且，兩造業於112年5月19日點交系爭房屋，原告就系爭房屋負有從速檢查義務，系爭房屋若有原告所指漏水或壁癌之情形，原告應有立即發現之可能，原告卻遲至1年半後即113年8月間始通知被告，應視為已承認所受領之物，其請求被告負物之瑕疵擔保責任，應無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(本院卷第171至172、396至397頁)㈠原告於112年3月25日向被告購買系爭不動產，約定總價金為9
,550,000元，兩造簽訂系爭契約；被告於112年5月4日將系爭不動產移轉登記予原告，並於同年月19日完成點交。
㈡系爭房屋於83年11月7日興建完成。系爭契約所附標的物現況
說明書，就編號29問題「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶），說明及備註欄勾選情形為「無」。
㈢原告於113年7月發現系爭房屋廁所走道、客廳上方天花板有漏水情形，並於113年8月通知被告。
㈣系爭房屋廁所走道、客廳上方天花板，目前有漏水、壁癌現象。
㈤系爭契約第17條第4款約定：簽約後，如發現本標的物有漏水
、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、地壁磚隆起或破損等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之。
四、得心證之理由㈠系爭房屋於系爭契約締結及點交前，已存在同棟7樓漏水至該戶之情形：
⒈原告主張兩造締結系爭契約前，被告曾向周錦雀反應7樓房屋
有漏水至系爭房屋，該漏水情形顯然在被告出售系爭房屋前已存在等語，並提出系爭契約、漏水處照片、房屋漏水位置平面圖、購買系爭房屋當時之照片、台灣防水工程技術協進會鑑定報告書為證(本院卷第23至45、75、261至293、331至333頁)。經查，系爭房屋之廁所走道、客廳上方天花板，目前有漏水、壁癌現象，為兩造所不爭執(不爭執事項㈣)，而證人即社區合作水電工葉庭均於審理中具結後證稱：我於113年經管委會介紹而受原告委託去檢查系爭房屋，檢查當日系爭房屋廁所外面的牆和天花板幾乎全是壁癌，打開廁所天花板維修孔，裡面的水泥天花板有塗黑色的防水塗料，我有拍照後傳給原告，雖然無法進入7樓，但依我的經驗判斷，系爭房屋的壁癌，8至9成是7樓滲水所致，系爭房屋所在社區的建商是使用PU材質的防水材料，PU在正常情況下不會產生吸水致濕氣難以擴散的情況，但若使用比較久後，防水層會脫膠或硬化，就變得像海棉一樣會吸水，7樓使用水源時，水往下被防水層吸附，用水時間很短的時候，例如只洗澡10分鐘，防水層不到飽和點，所以不會到漏的程度，但防水層吸的水會一直往底部的其他地方擴散，若不通風或沒有曬到太陽，該PU材質的防水層就會一直濕濕的，濕到一定程度就會產生壁癌，就算在表面塗上防水塗漆，也不能防止壁癌的發生等語(本院卷第306至309頁)，證人葉庭均雖受原告委託檢查系爭房屋，惟其與被告素無嫌隙，就系爭房屋漏水、壁癌的原因顯無甘冒偽證罪處罰之危險，而為不實陳述之動機及必要，其證詞應堪信取。是由證人葉庭均之上開證述，可知系爭房屋廁所走廊、客廳天花板所產生之壁癌現象，係同棟7樓房屋底部防水層因使用過久而脫膠、硬化所致，系爭房屋因同棟7樓使用衛浴之水量，視有無達到飽和點，而不時產生滲水、漏水，進而衍生壁癌之情形。又依證人葉庭均檢查系爭房屋時所拍之照片所示，系爭房屋廁所天花板維修孔內的水泥天花板塗有黑色防水塗料，該塗料不規則狀漆於水泥天花板牆壁角落，與周圍壁面顏色截然不同，顯係事後補強防水之措施，此有該照片在卷可參(本院卷第265頁)。再衡以兩造點交系爭房屋時，系爭房屋屋齡已近30年(不爭執事項㈡)，證人葉庭均前揭所述防水層因使用過久而脫膠、硬化，未悖客觀事實，該狀況顯非短時間內造成。據此，原告主張系爭契約締結及點交前，系爭房屋已存在同棟7樓漏水至該戶之情形，應認可採。
⒉另參以證人即房屋仲介公司法務人員張詠犀證稱：我於113年
8月經公司客服人員轉告，才知道系爭房屋出現漏水爭議，雙方後來約在代書事務所討論，當時有聽到被告說過房屋有漏水，在出售前找過7樓的屋主處理，但不確定7樓屋主處理的狀況，後來在系爭房屋社區1樓大廳遇到7樓屋主，被告問7樓屋主漏水處理的如何，對方回問說還有漏嗎，被告說沒有，就當時討論的情形，被告說她沒有修繕6樓滲漏水的部分等語(本院卷第191頁)；又證人即社區管理委員會主任委員曾盈惠亦證述：我於112年10月至113年10月間擔任系爭房屋所在社區的管理委員會主任委員，原告購買系爭房屋後曾向管委會反應有漏水，請我協助向7樓屋主周錦雀協調，我去找周錦雀時，周錦雀說前任屋主有去找過她說系爭房屋天花板有漏水問題，認是為7樓漏水下去的，但她1個人住，有2套衛浴，她沒有使用漏水位置上方的衛浴，所以系爭房屋的漏水跟她沒關係等語(本院卷第223頁)；另證人即房屋仲介人員簡劭存則證言：交屋後一陣子，同事通知我原告說系爭房屋有漏水，我就去詢問被告，被告說她因為廁所外的走廊上面天花板有黃色污漬，曾向樓上住戶詢問是否為漏水，但樓上住戶說沒有使用該污漬上方的廁所，所以不可能是漏水，後來也沒有發生什麼事情，被告就沒有放在心上等語(本院卷第254頁)，上開3名證人均與兩造並無怨仇，應無甘冒受偽證罪處罰之危險，而為虛偽陳述之必要，且其等證詞關於被告於出售系爭房屋前曾向周錦雀反應系爭房屋有漏水問題，周錦雀認為漏水與其無關，被告亦未為任何處理乙節互核相符，此部分事實，堪予採認，基此，足見被告在出售系爭房屋前，即在系爭房屋內發現漏水之現象，且認為該漏水係因同棟7樓所肇致，才會向周錦雀反應，既有漏水現象，被告及周錦雀又均未為任何修繕，該漏水情形自不可能在被告出售系爭房屋與原告前，無端自行治癒，益徵系爭契約締結及點交前，系爭房屋已存在同棟7樓漏水至該戶之情形。被告辯稱漏水是其他原因所導致，且係發生於點交之後等語，不足為採。
㈡系爭房屋於系爭契約締結及點交前，已存在同棟7樓漏水至該戶之情形，被告應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，民法第354條、第356條第1、2項、第357條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全可居住之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之形體與結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。⒉查系爭房屋於系爭契約締結及點交前，已存在同棟7樓漏水至
該戶之情形，業經本院認定如前，而依一般社會通常經驗，房屋之通常效用即為供居住使用，倘有滲漏水之情形，足以影響居住品質，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，是系爭房屋既於點交前已有同棟7樓漏水至該戶之情形，被告自應負物之瑕疵擔保責任。
⒊被告雖抗辯系爭房屋於112年5月19日完成點交，原告卻至113
年8月才通知被告系爭房屋有漏水、壁癌，未盡從速檢查義務，被告不負物之瑕疵擔保責任等語，原告則以被告明知系爭房屋已有漏水之情形，卻重新油漆後出售，屬故意不告知瑕疵，原告經房客反應後，已立即通知被告等理由加以爭執。經查，被告出售系爭房屋前，系爭房屋已存在同棟7樓漏水至該戶之情形，而被告既曾向周錦雀反應有漏水情形，事後亦未對系爭房屋為漏水之檢查或修繕，自不能諉稱對系爭房屋有他戶漏水至本戶之情形毫無所悉，或該瑕疵已不藥而癒，且被告自陳購入系爭房屋後，因天花板有黃色污漬，曾與周錦雀洽談等語(本院卷第225頁)，然被告出售系爭房屋時，系爭房屋天花板並無任何黃色污漬，此有被告提出之系爭房屋出售時照片在卷可參(本院卷第161頁)，是原告主張被告於出售系爭房屋前重新油漆，故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，應認可採。
⒋依上所述，原告主張系爭契約締結及點交前，系爭房屋已存
在同棟7樓漏水至該戶之瑕疵，被告卻表示系爭房屋並無漏水瑕疵(不爭執事項㈡)，且故意不告知該瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任等語，核屬有據。
㈢原告依民法第359條、第179條規定，請求減少價金並返還75,953元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別定有明文。次按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，買受人尚非得逕依該減少價金請求權請求出賣人返還。
⒉經查，原告於113年12月10日提起本件訴訟，並在民事起訴狀
明確記載請求減少買賣價金955,000元，應認原告請求減少價金之意思表示於起訴狀繕本送達被告時已生效力，而本件被告出售系爭房屋時，係故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，已如前述，是本件並無6個月除斥期間之適用，另原告已就買賣價金全數付清，而其行使減少價金之形成權，依上開規定及說明，一經行使，即生減少價金之效果，被告就該減少之價金部分自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，原告得依不當得利規定，請求被告返還。
⒊次查，原告另對周錦雀提起請求修復漏水等訴訟事件，經本
院以114年度南簡字第672號(下稱另案)受理，本院於另案中囑託鑑定系爭房屋漏水之修繕費用，鑑定結果為：需要先將7樓漏水源頭止漏後，方可進行修復，修繕費用概估為75,953元等語，此有台灣防水工程技術協進會鑑定報告附卷可參(本院卷第267至29頁)，兩造亦對鑑定單位估算之修繕費用表示沒有意見等語(本院卷第341頁)，是本院參酌上開鑑定結果認定原告得減少價金並請求被告返還之數額應以75,953元為適當，逾此範圍之請求，要屬無據。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。經查，原告對於被告之不當得利返還請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，是原告依上開規定併予請求自起訴狀繕本送達翌日即114年1月17日（參本院卷第69頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，亦應准許。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付75,953元，及自114年1月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決所命被告給付之金額未逾500,000元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知，又被告陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一調查及論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 王鍾湄法 官 羅蕙玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
書記官 曾美滋