臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第31號原 告 李潔昕訴訟代理人 鄭淵基律師被 告 李光展訴訟代理人 王維立律師
林杉珊律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬捌仟參佰貳拾肆元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。
本判決於原告以新臺幣捌拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國108年10月27日委由母親張文薰代理，經由鴻成不動產開發有限公司及其受僱人陳俊騰居間仲介，與被告簽訂門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號及坐落土地（以下簡稱系爭房屋）之不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），買賣價金為新臺幣（下同）1,260萬元。簽約當時，被告及陳俊騰要求於系爭買賣契約內加上附件即臺南市北區調解委員會調解筆錄（以下簡稱系爭調解筆錄），系爭調解筆錄內容為「李光展因與其他購買人羅亞華簽訂買賣契約，但羅亞華據聞房屋內存有未明確之瑕疵而解約，由李光展給付羅亞華1,068,735元回復原狀」，被告及陳俊騰針對此一事項表示，所謂未明確之瑕疵，係因為系爭房屋前屋主於屋內自然死亡，羅亞華不願購買，所以解約返還價金，且為了證明系爭房屋內並無非自然死亡情事，被告於系爭買賣契約之現況說明書第36欄勾選「不知有非自然死亡情事」，原告遂支付全部價金並辦理過戶後隨即搬入。
（二）嗣於112年10月間因修理水電工人告知原告系爭房屋為凶宅，原告始知悉系爭房屋曾發生發自然死亡之事故，原告因而身心遭受巨大壓力。被告明知系爭房屋內曾發生非自然死亡之事故，竟於現況說明欄勾選不知，使原告購買系爭房屋，系爭房屋不符合一般不動產交易契約所約定之品質，屬交易上重大瑕疵，爰依民法第354條、第359條、第179條規定，請求減少價金250萬元。
（三）依鈞院113年度易字第2358號刑事案件（以下簡稱系爭刑案）偵查時檢察官訊問證人即系爭房屋前屋主王芬香及洪溏彗之證詞可知，系爭房屋為有人自殺過之凶宅，且被告自前屋主王芬香處知悉系爭房屋具有凶宅瑕疵，卻故意不告知原告，自應負擔瑕疵責任。本件買賣價金為1,260萬元，又凶宅瑕疵將導致系爭房屋減損價值為原價7成，應可請求減價378萬元，故原告僅一部請求250萬元，尚無過高。
（四）聲明：⒈被告應給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
（一）「曾發生非自然死亡事件之房屋，其物理結構並未有何損壞，且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘、或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，能否僅因房屋曾於多年前發生非自然死亡事件，即逕認有何不備價值或效用之瑕疵，已有疑義。況內政部108年10月31日修正生效公布之『不動產說明書應記載及不得記載事項』，有關是否有一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事為勾選項目，亦以『本建物（專有部分）於產權持有期間』為限，是應限定事故發生期間應為『賣方產權持有期間』，資以定義何謂『凶宅』，平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就其取得房屋前數年甚至數十、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知及瑕疵擔保義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有『凶宅』瑕疵之判斷標準」（參臺灣高等法院108年度重上字第541號、108年度上字第1331號、108年度上字第1334號民事判決）。本件原告主張系爭房屋於2003年（即民國92年）期間曾發生非自然身故情事，然被告係於105年7月7日登記為系爭房屋所有權人，揆諸上述見解，縱原告主張為真，距離被告取得系爭房屋之時，亦時隔十幾年時間，顯然事故非發生於被告產權持有期間，非交易上所認定之「凶宅」瑕疵。
（二）因被告持有產權期間，系爭房屋內未曾發生凶殺、自殺等事，又被告已經前屋主告知系爭房屋未曾發生非自然身故，且經查訪鄰居、當地警局及凶宅網站，亦查無有關凶宅資料，故被告因此認定系爭房屋未曾發生非自然身故之事，而就其所知，於買賣契約現況說明書有關是否知悉房屋為凶宅一欄勾選「否」，即無違背應盡之告知義務；而揆諸前揭實務意旨揭示有關凶宅之認定標準，應認已平衡買方之心理需求及賣方合理告知義務，因系爭房屋不符合「凶宅」之瑕疵定義，不論房屋內客觀上過去是否曾有非自然死亡情形發生，被告對之亦不負瑕疵擔保之義務，原告請求應減少買賣價金250萬元云云，應無理由。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋原為被告所有，原告於108年10月27日透過房仲業者鴻成不動產開發有限公司及其受僱人陳俊騰，以1,260萬元向被告購買系爭房屋，並於支付全部價金辦理過戶後隨即搬入等情，業據提出系爭房屋之買賣契約書暨現況說明書、要約書及不動產買賣意願書為憑，且為被告所不爭執。是原告此部分之主張，堪信為真實。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。所謂「凶宅」，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺、自殺致死或其他非自然身故情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
（三）原告復主張被告明知系爭房屋為凶宅（曾發生非自然死亡事件之房屋），卻於系爭買賣契約之現況說明書有關是否知悉房屋曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素一欄勾選「否」，刻意隱瞞原告，請求被告負瑕疵擔保責任等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈訴外人即被告前屋主王芬香於臺灣臺南地方檢察署113年度
偵字第30805號（以下簡稱系爭偵案）偵查中結證稱：【其配偶邱福南在99年10月8日下午1時許，被家人發現上吊自殺在本案房屋內，曾向被告告知其配偶於屋內自殺之事】，復於系爭刑案審理時到庭結證稱：【（出售房屋之際，曾告知被告其先生係在本案房屋內非自然死亡，並稱：洪溏蔧亦曾告知被告此事）、本案房地原本價位為1100萬元，但因其告知被告有關其配偶於屋內非正常死亡，故實際成交價為750萬元，而非契約書上所載1,100萬元】等語（均見本院卷第313-329系爭刑案判決書）。而證人洪溏蔧於系爭偵案偵查中結證稱：【當時因被告在找房子，其介紹本案房屋給被告，並告知該屋唯一缺點為屋主的先生是在屋內非自然死亡，且告知是上吊死亡；其帶被告去看屋時，直接明確跟被告講本案房屋是凶宅，並告知被告說屋主的老公是上吊死亡】等語（見本院卷第313-329系爭刑案判決書）。
⒉依前揭證人王芬香及洪溏蔧證詞，可知2人於王芬香出售系
爭房屋予被告時，均已明確告知被告系爭房屋內曾發生王芬香配偶於屋內上吊自殺之非自然死亡事件，且王芬香出售系爭房屋（含土地）予被告並因所減少價金350萬元等情，足見被告明確知悉系爭房屋內曾發生非自然死亡事件而屬房屋交易中俗稱之「凶宅」，卻刻意隱瞞系爭房屋係「凶宅」之事實，致原告陷於錯誤而向被告購得系爭房屋。是原告依買賣契約之法律關係主張被告應負「凶宅」之瑕疵擔保責任，為可採信。
（三）再按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。經查：
⒈被告就系爭房屋既應負「凶宅」之瑕疵擔保責任，則原告
就系爭房屋為凶宅之瑕疵，請求被告負瑕疵擔保責任，自屬有據。又在房地產交易市場，因為一般人對於凶宅之購買意願或願出價格，顯然較為低落，致影響其價格，為眾所周知之事實。而該項瑕疵給付，對於原告所造成之損害，即為該凶宅之市場價格與一般房屋通常市價之差額。
⒉本院審酌被告因系爭房屋係凶宅，被告與前手就系爭房屋
之成交價，約減少總價金之3成350萬元（原議定1,100萬元，減為750萬元），而兩造間就系爭房屋交易之價金為1,260萬元等情，認原告請求減少價金250萬元，約為兩造就系爭房屋成交總價金之2成，尚屬合理。是原告請求被告減少價金250萬元，核屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第359條前段規定，請求被告給付250萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。依第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。民事訴訟法第78條、第87條第1項、第91條第3項分別定有明文。經核本件訴訟費用即第一審裁判費28,324元，應由敗訴之被告負擔，並依民事訴訟法第91條第3項規定，併諭知應由被告負擔之訴訟費用自本判決確定之翌日起至清償日止，依法定利率計算之遲延利息。
七、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項、第91條第3項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 3 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 3 日
書記官 李 雅 涵