臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第674號原 告 黃智豪訴訟代理人 郭家祺律師送達代收人 陳麗惠被 告 徐文潛特別代理人 周曉林上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國110年2月14日簽訂房屋租賃契約書（以下簡稱系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼臺南市○○區○○○路00○00號房屋1樓（以下簡稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自110年2月1日起至113年1月31日止，被告應按月給付租金新臺幣（下同）33,000元，並應給付押金66,000元，且系爭租約屆滿時，被告應將租賃物（系爭房屋）返還予原告；另於系爭租約上以手寫方式約定坐落臺南市○○區○○段0000○0地號土地（以下簡稱系爭土地）暫時提供被告無償使用停車。而系爭租約已於113年1月31日到期，兩造間租賃關係業已消滅，且原告已在113年1月底前向被告表示不再續租欲收回系爭房屋及土地，詎被告仍繼續占用系爭房屋及土地，尚未將系爭房屋及土地騰空遷讓返還與原告，被告於系爭租約屆滿後又繳交5個月租金，嗣被告於114年2月10日調解期日始交還鑰匙，故認原告於斯時收回系爭房屋及土地。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付①自113年2月1日至返還系爭房屋之日即114年2月10日止相當租金之不當得利每月33,000元暨違約金每月66,000元，共計1,023,000元【計算式：（33,000元×7個月）＋（66,000元×12個月）＝1,023,000元】；②自113年2月1日至返還系爭土地之日即114年2月10日止相當租金之不當得利55,776元【計算式：11,500元（系爭土地113年1月公告地價）×60.62平方公尺×8%＝55,770元（每年租金）；每月租金為（55,770元÷12個月＝4,648元）；4,648元×12個月＝55,776元，元以下四捨五入】。
（二）對被告抗辯之陳述：⒈被告辯稱113年6月29日及同年8月13日傳簡訊予房東太太陳
梅英，請她退還押金交接店面鑰匙云云，惟陳梅英非房東太太，係原告之母，原告住在台北，又因陳梅英幾乎不使用手機，故無法收到簡訊。
⒉被告所有自用小客車平日會停在系爭土地，被告配偶乙○○
經營的伊蕾服飾店顧客也會停在系爭土地，該土地上有被告所貼「非伊蕾顧客勿停」標籤，被告在水泥地面上劃了4-5格汽車停車格。系爭房屋的其他租客都沒有在該汽車停車格內停車。⒊原告並未在113年1月31日口頭答應給予被告半年以上的搬
遷期，亦未同意讓被告延至4月底搬遷，更沒有免除被告違約金之意思，依被告提出之LINE訊息內容顯示雙方沒有談好，原告始會提出民事訴訟。
⒋原告的哥哥丙○○（原名黃威憲）在113年1月31日請乙○○將
停放在系爭土地上之汽車移開，但乙○○表示該汽車是被告的，她不會開車，被告因行動不便不能移車，黃威憲始去報警。
⒌被告租金雖係匯入陳梅英帳戶，但系爭租約已於113年1月3
1日到期，原告已向被告表示不再續約，不要再匯租金。⒍原告有收到被告於113年7月2日寄出之存證信函，但因乙○○
去騷擾原告的母親，原告始委請丙○○去找乙○○，丙○○則於113年7月某日到現場與乙○○溝通交還系爭房屋及鑰匙，但乙○○表示原告要先還押金，丙○○則表示因已向法院提起訴訟，要乙○○先交還鑰匙，因為還有違約金及不當得利須待法院裁判，但乙○○卻不願意交還鑰匙。
（三）聲明：⒈被告應給原告1,023,000元。
⒉被告應付原告55,776元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）原告原於113年1月31日口頭答應給予被告6個月左右搬遷期，復於113年3月8日又表示僅能同意被告延至4月底搬遷；被告早在113年6月間將系爭房屋清空欲交還鑰匙給原告，但一直聯絡不上原告，打了100多通電話給原告，原告都不接，傳LINE訊息也已讀不回；被告又於113年7月2日以永康鹽行郵局第000076號存證信函通知原告已將系爭房屋騰空，請原告退還押金並交接鑰匙。被告從未在114年3月前見過原告提出之委託書，且每月租金均匯入原告母親陳梅英帳戶內，因丙○○並非屋主亦非收租金的人，所以乙○○不能與丙○○談論點交事宜。
（二）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於110年2月14日簽訂房屋租賃契約書（即系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼臺南市○○區○○○路00○00號房屋1樓（即系爭房屋）出租予被告，租賃期間自110年2月1日起至113年1月31日止，被告應按月給付租金33,000元，並應給付押金66,000元，被告於租約屆滿後又交付5個月租金等情，業據提出租賃契約書及房屋稅單為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又「乙方（承租人即被告）於租期屆滿時，除經甲方（原告即出租人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止…」，系爭租約第8條亦有明文。原告復主張依系爭租約，被告應於113年1月31日前遷讓交還系爭房屋及土地，惟被告遲至114年2月10日始交還鑰匙，故認原告於斯時收回系爭房屋及土地等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈被告抗辯原告原於113年1月31日口頭答應給予被告6個月左
右搬遷期，復於113年3月8日又表示僅能同意被告延至4月底搬離等語，為原告所否認。觀被告提出與原告之LINE對話紀錄內容「原告：那天談完後我把你提出的搬遷時程（7月中-7月底搬遷完成）轉達給他們。他們還是決定希望4月底搬遷完成。一些細節他們會再跟你講」（本院卷第145頁）等語，僅能證明原告曾於113年3月8日為上開陳述，並無法證明雙方已就同意被告延至4月底搬遷乙節達成合意，更無法證明原告同意給予被告6個月左右搬遷期。是被告上開抗辯，尚難採信。
⒉按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，為民法第235條所明定。又按債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任，最高法院86年度台上字第580號判決意旨同此見解。而一般租賃房屋之交還，因兩造需交還鑰匙、確認屋況有無應扣減押金事由（如有損壞房屋等情形）、確認屋內承租人物品是否已清空，即須承租人、出租人或其等代理人出面交屋以杜爭議，是租約即屆滿或屆期後，倘承租人已提出交屋之請求遭出租人無正當理由拒絕，或已約定交屋日期，然到場後出租人卻未正當理由而爽約，均應認原告已依租賃契約之本旨提出給付，而為出租人所拒，則於此未能完成給付，係因不可歸責於承租人所致，承租人自不負給付遲延責任。
⒊證人丁○○到庭證稱：【（問：有無介入處理兩造爭議？）
我是里長，被告打電話給我說房東不接電話，我對她說明天打電話給他，後來第2、3天（去年6月27、28日）都打了電話，但對方都沒有接。乙○○有說鑰匙要交給我，但他們租房子的事我沒有介入，不能把鑰匙交給我，我就說去派出所報案】，而證人甲○○到庭證稱：【（問：對於租房子的事情有無介入？）沒有介入雙方的事情，我是乙○○所經營服飾店的經理人，她在113年7月18日說她都聯絡不到原告，她認識房東太太，麻煩我帶她去找房東太太，後來房東太太不在家，乙○○就借我的手機打給房東太太，房東太太有接電話，乙○○就說要還鑰匙，麻煩房東太太聯繫一下兒子要交接也要點交】等語。
⒋依上開證人丁○○、甲○○之證述可知，被告在113年6月間即
持續去電原告或原告母親欲辦理點交房屋及交還鑰匙之事宜，而被告復於113年7月2日寄發存證信函通知原告已將系爭房屋騰空，請原告退還押金並交接鑰匙，有被告提出之存證信函暨收件回執（本院卷第205、207頁）在卷可稽。是被告抗辯於113年6月間即欲向房東（原告）或平常收房租之房東太太（原告母親）聯絡交還系爭房屋事宜等語，為可採信。
⒌原告雖提出委託書主張已全權委託丙○○處理租約事宜，然
為被告所否認，原告復未提出被告確實知悉該委託書之證明，則原告主張被告應與丙○○處理系爭房屋交還事宜，原告並未拒絕受領云云，尚難憑採。
⒍基上，被告既於113年6月間即向房東（原告）或平常收房
租之房東太太（原告母親）聯絡交還系爭房屋事宜，應認被告當時已提出交還系爭房屋之給付，而原告主張並未拒絕受領云云，並不足採。則揆諸前揭說明，被告（承租人）已提出給付，而原告（出租人）拒絕受領，則被告未未能完成給付，係因不可歸責於被告（承租人）所致，自應認被告（承租人）自113年6月後即不負給付遲延交還系爭房屋之責任。
⒎另系爭租約第7條記載：「甲方所有座落臺南市○○區○○段00
00○0號土地（即系爭土地）暫時提供乙方無償使用停車，甲方得隨時收回使用」等語，可徵系爭土地僅係暫時提供予被告無償使用，且原告本得隨時收回，可認系爭土地非屬被告承租範圍，況原告迄未提出被告確實有於租約屆滿後繼續使用系爭土地之證明，則原告請求被告給付系爭土地自系爭租約屆滿之113年1月31日至前114年2月10日止相當租金之不當得利11,500元【計算式：（系爭土地113年1月公告地價）×60.62平方公尺×8%＝55,770元（每年租金）；每月租金為（55,770元÷12個月＝4,648元）；4,648元×12個月＝55,776元，元以下四捨五入】，核屬無據。
⒏被告抗辯已給付原告113年2月1日至113年6月30日止共5個
月租金等語，為被告所不爭執（見本院卷第322頁言詞辯論筆錄），自堪信為真實。
⒐綜上，被告抗辯原告同意6個月搬遷期云云，並不足採，惟
被告因原告拒絕受領而自113年6月後即不負給付遲延交還系爭房屋之責任，則原告僅得請求被告給付自113年2月1日至113年6月30日共5個月之租金（或相當租金之不當得利），惟因被告已給付該5個租金。從而，原告請求被告給付該5個月租金（或相當租金之不當得利），已屬無據；至逾上開5個月（即自113年7月1日至被告交還系爭房屋鑰匙之日即114年2月10日止）相當租金之不當得利，亦屬無據。
（三）次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。又違約金之酌減，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，酌定之。查被告因原告拒絕受領而自113年6月後即不負給付遲延交還系爭房屋之責任，業如前述，則原告自僅得請求被告給付自113年2月1日系爭租約屆滿日至113年6月30日共5個月之違約金，則原告逾5個月之違約金請求，自屬無據。又原告主張依系爭租約第8條約定，請求按租金2倍計算違約金云云，惟本院審酌系爭租約所約定之系爭房屋每月租金為33,000元，而被告已繳納該5個月租金（應係相當租金之不當得利），如再按月以66,000元（計算式：33,000元×2倍＝66,000元）計算違約金，加計相當不當得利之數額，等同被告每月使用系爭房屋代價為99,000元（計算式：租金33,000元＋違約金66,000元＝99,000元），相較於原告因被告占用系爭房屋致不能使用所受每月相當租金33,000元之損害，高出數倍之多，顯然過苛，自應酌減之。
然考量被告租期屆滿拒不搬遷之違約事由，並致原告需有本件訴訟之勞費支出，故認原告請求被告自113年2月起至113年6月止，按月給付原告之違約金，應酌減至每月6,000元，較屬適當；至原告逾上開金額之違約金請求，則屬無據。
（四）綜上，原告請求被告給付系爭房屋及系爭土地自113年2月1日至即114年2月10日止相當租金之不當得利暨自113年7月1日起至114年2月10日止之違約金，均屬無據。雖原告得請求被告給付自113年2月起至113年6月止共5個月之違約金30,000元（計算式：6,000元×5個月＝30,000元），然原告自承並未返還被告相當2個月租金之押租金66,000元（見本院卷第322頁言詞辯論筆錄），且被告訴訟中一再抗辯原告應返還押租金，則以原告得請求被告給付之違約金30,000元，扣抵應返還被告之押租金66,000元後，原告尚積欠被告36,000元（計算式：66,000元－30,000元＝36,000元），自應認原告已無得請求被告給付違約金之金額。
從而，原告請求被告給付違約金792,000元（計算式：66,000元×12個月＝792,000元），核屬無據。
四、綜上所述，原告請求被告給付1,078,776元【計算式；1,023,000元（相當租金之不當得利）＋55,776元（違約金）＝1,078,776元】，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 李 雅 涵