臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第638號原 告 楊乾輝訴訟代理人 王朝揚律師被 告 李峯銘訴訟代理人 杜燕琴上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼臺南市○區○○路○段00號未辦保存登記建物占有原告所有坐落臺南市○區○○段000地號土地如附圖所示編號甲部分(面積103.71平方公尺)，自民國112年12月15日起至租賃關係終止之日止，每月租金為新臺幣13,245元。
二、被告應給付原告新臺幣79,470元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國113年6月16日起至前開第一項租賃關係終止之日止，按月於每月末日給付原告13,245元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用(除撤回部分外)由被告負擔。
六、本判決第二項於原告以新臺幣27,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣79,470元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣4,500元為被告供擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣13,245元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第1款、第262條第1項及第2項分別定有明文。本件原告前曾對被告起訴，先位聲明請求拆屋還地，嗣於訴訟進行中，原告追加備位之訴，並更正聲明為：㈠核定門牌號碼臺南市○區○○路○段00號未辦保存登記建物(下稱系爭建物)占有坐落臺南市○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)如附圖所示編號甲部分(面積103.71平方公尺)，自112年12月15日起至租賃關係終止之日止，每月租金為新臺幣13,300元。㈡被告應給付原告79,800元，及民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自113年6月16日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付原告13,300元。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行(見本院卷第77至79、357至359、546頁)。嗣原告於1114年7月16日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回先位之訴(見本院卷第548頁)。被告對前開追加備位之訴無異議，並為本案之言詞辯論，嗣同意原告撤回先位之訴(見本院卷第548頁)，則原告所為訴之追加及撤回先位之訴，均於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於民國112年12月5日經拍賣取得坐落系爭土地所有權，並於112年12月15日登記為所有權人。系爭土地及其上之系爭建物原均為訴外人即被告父親李壽山所有，系爭建物因贈與由被告於85年間取得事實上處分權，依民法第425之1條規定，推定在系爭建物得使用期限內，與系爭土地間有法定租賃關係存在。惟兩造不能協議租金數額，依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金，並依民法第421條規定請求被告給付自112年12月15日至該建物滅失之日止，按月給付租金。又系爭建物供作店面使用，有商業上特殊利益，非一般住宅用房屋可比，本件租金核定自不受土地法第97條規定之限制。關於租金數額部分，業經本院囑託社團法人臺南市不動產估價師公會出具之不動產估價報告書（下稱系爭鑑定書），茲以系爭鑑定報告所示之每月租金13,300元，請求核定被告應給付原告之每月租金為13,300元，並請求被告加計法定遲延利息給付自112年12月15日至113年6月15日止租金79,800元，另請求被告自113年6月16日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付租金13,300元等語，並聲明：
㈠核定系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號甲部分(面積10
3.71平方公尺)，自112年12月15日起至租賃關係終止之日止，每月租金為13,300元。㈡被告應給付原告79,800元，及民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自113年6月16日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付原告13,300元。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋與系爭土地間有民法第425條之1第1項規定之適用而存有法定租賃關係，被告自當支付占用範圍土地之租金。系爭土地租金之核定數額，應受土地法第97條第1項及第105條規定之限制，不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之10。又系爭土地周遭多有嫌惡設施(如加油站、基地台、宮廟、煤氣有限公司、資源回收場、南山公墓、臺南機場、火化場、殯儀館及殯葬相關事項等)，其周圍尚有8筆空地及3筆建物為非營業店面，且系爭建物曾有長達4年多之空屋待租期，其工商發展程度不佳，再參酌附近之鹽埕段2061地號臨地，每月租金為3,500元，伊主張系爭土地租金應按財團法人台灣省私立台南仁愛之家出租土地之租金計算方式酌定，亦即：以系爭土地公告地價乘以承租面積，再按年租率3％計算。又系爭鑑定書並非單純以土地租金為估價，其比較標的4、5、6之土地上均有建物，已包括房屋租金在內，其估價基準顯然有誤，鑑定之租金數額亦過高，並不可採等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、下列事項為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、異動索引查詢資料、系爭建物稅籍證明書等件附卷可稽（見補卷第23頁、本院卷23、143、533至541頁），復經本院會同臺南市東南地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可憑(見本院卷第89至94、151頁)，堪信為實在：
(一)系爭土地原為李壽山所有，於李壽山101年1月9日死亡後，由其繼承人李謝快治、李燕貞、李耿東、李宗儒、李佳穗及被告繼承取得，嗣於112年12月15日由原告拍賣取得土地所有權。
(二)系爭建物為李壽山於80年間興建之未辦保存登記建物，並於85年間贈與予被告。
(三)系爭建物占用原告所有系爭土地如附圖所示編號甲部分面積
103.71平方公尺。
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。89年5月5日施行增訂之民法第425條之1第1項前段定有明文。前開規定乃最高法院48年度台上字第1457號判決先例及73年度第5次民庭會議決議闡述法理之明文化（見民法第425之1條立法理由說明），是無論房屋及土地轉讓之事實是否發生於上開規定施行後，均非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。另按未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵（最高法院107年度台上字第1938號判決意旨參照）。經查，系爭土地及坐落其上之系爭建物本同屬李壽山所有，嗣被告於85年間取得系爭建物之事實上處分權一節，既為兩造所不爭，堪認系爭土地及建物本屬同一人所有，於被告取得系爭建物之事實上處分權後，即發生土地及房屋讓與相異之人之情形，依上訴規定及說明，系爭土地所有權人與系爭建物所有權人間，就系爭土地在系爭建物得使用期限內，即有租賃關係存在。其後，系爭土地於李壽山死亡後，由其由繼承人繼承，嗣因拍賣移轉登記，現由原告登記為系爭土地之所有人，業如前述，該法定租賃關係自仍繼續存在，堪以認定，並為兩造所不爭執(見本院卷第547、548頁)，且兩造既無法協議系爭建物占用系爭土地之租金數額，則原告依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金，於法有據。
六、本件爭點：㈠系爭土地之租金應核定若干為適當？有無土地法第105條準用第97條規定上限之適用？㈡原告請求被告給付租金及遲延利息，有無理由？ 茲分述如下：
(一)系爭土地之租金應核定若干為適當？有無土地法第105條準用第97條規定上限之適用？
1.按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。為民法第425條之1第2項所明定。次按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第105條規定，第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，固不得超過土地申報總價年息百分之10。然土地法限制租金上限，乃係因當時租賃房屋居住者，多為經濟弱勢，尤以城市地區，房屋需求殷切，乃限制房屋租金上限，為防出租人坐享暴利，以利民安，故規定租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。惟若承租人承租之房屋非供居住用途，而係供營業用，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，即非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之租金限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議及最高法院95年度台上字第138號判決意旨參照）。又因當事人不能協議其租金數額，而由法院依民法第425條之1第2項規定，核定之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為決定（最高法院110年度台上字第2498號判決意旨參照）。
2.經查，系爭建物非供自住使用，且系爭建物外觀留有魷魚焿店面招牌(見補卷第25頁及本院卷第94頁)，被告亦提出110年5月間出租他人供餐飲商業使用之房屋租賃契約(見本院卷第105頁)，足見系爭建物可供營業之用，應可採信。是以，被告利用系爭土地可得之利益，自非僅供住家使用可以比擬。揆諸前開說明，本院核定系爭土地之租金數額，自不受土地法第97條申報地價年息百分之10之限制。被告抗辯系爭土地租金上限不得超過申報地價年息百分之10云云，顯無可採。
3.本件原告主張依系爭鑑定書所鑑定系爭土地之月租金13,300元，請求核定被告每月應給付之租金額為13,300元等情，並提出系爭鑑定書為據。被告則辯稱原告主張之租金額過高，並提出財團法人台灣省私立台南仁愛之家土地租賃契約書（見本院卷第267至269、290至291頁）、鄰地租金訪價資資料（見本院卷第483頁）及估價重新調整後資料(見本院卷第519至531、563頁)為憑。經查，系爭鑑定書係專就系爭土地出租供人「建築房屋長期使用」之市場租金數額為鑑定，並依系爭建物使用現況以及鄰近市場供需分析，較之被告提出財團法人台灣省私立台南仁愛之家土地租賃契約書，及單一鄰地租金訪價資資料，應更貼近客觀私有土地之市場行情。又系爭鑑定書所載之系爭土地市場租金，乃經鑑定人運用「積算法」及「市場租賃實例比較法」，以上開兩種方法各一半之權重比例，計算評估系爭土地出租供人「建築房屋長期使用」之月租金單價422元(每坪)、總價13,300元，已斟酌考量系爭土地所在位置、商業機能、使用價值及土地租金市價情況，且其鑑定方法及論理過程未見有何重大瑕疵，應可採信。
4.至被告抗辯系爭鑑定書並非單純以土地租金為估價，其比較標的4、5、6之土地上均有建物，已包括房屋租金在內，有高估系爭土地租金之情事等語。惟查，系爭鑑定書就「市場租賃價格比較法」，所擇定之比較標的4、5、6部分，已載明「考量本次勘估標的現況地上物係鐵皮建物，屬於未達最高最有效使用，為貼近勘估標的現況條件，本次找尋租賃比較案例以類似條件之比較標的做為比較基礎，然因實價登錄近一至兩年來幾無類似租賃案例登錄，致造成本次勘估作業遇到困難，本所除尋找實價登錄案例外，再實地現場訪查，並參考目前市場上相關之出租案例進行綜合判斷，擇定三個市場租賃案例進行調整分析」、「因本次勘估標的所評估之租金係以供人長期建築使用為意旨，惟一般以租賃土地供人長期建築使用為目的之土地，不太會投入過多成本建築（因為土地不是承租人的），大多為低度使用為主，且考量勘估標的現況之態樣亦是低度使用，因此次在比較標的之搜尋上，以類似勘估標的之態樣為基礎，較能貼近本次之勘估意旨，經本所蒐集近鄰地區租賃交易實例，並考量租賃交易實例之與勘估標的之替代性後，擇定3個市場租賃比較標的」等語(見鑑定書第39至40頁)，則鑑定人擇定臨近地區內類似之租金案例，作為比較標的，再依據區域因素及個別因素之差異，修正調整核算「市場租賃實例比較法」之租金單價，難認有被告所指比較標的選擇不當。
5.本院審酌系爭土地坐落臺南市南區，使用分區為都市計畫範圍內「住五-1」住宅區，單面臨路，東臨18米金華路一段，地形為長方形，半徑1,000公尺內有永華國小、日新國小、利南市場、南區區公所、全聯福利中心、台南市警察局、小北百貨、郵局、金融機構等，公共設施接近性、交通便利性尚可，所處路段有略具商效之鄰里型商業行為，以及鄰近臺南市公墓、加油站等嫌惡設施等情，有系爭鑑定書可參(見鑑定書第23至25頁)。復參以系爭建物占用系爭土地之面積為103.71平方公尺，且系爭建物既可供營業使用，法院核定租金時並不受土地法第105條準用第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之限制，並考量被告曾於110至112年間以每月租金17000元出租系爭建物予他人作餐飲商業使用(見本院卷第105頁)，以及系爭建物自84年7月間設立稅籍，乃30年老舊鐵皮建物等情(見本院卷第23頁)，再依前述可採之系爭鑑定書，所採用「積算法」及「市場租賃實例比較法」調整計算而推估系爭土地之月租金單價422元(每坪)，據此計算其月租金數額，爰核定系爭土地之每月租金為13,245元(亦即：103.71÷3.305785＝31.38坪，31.38×422＝13245.36，元以下四捨五入)。
(二)原告請求被告給付租金及遲延利息，有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條亦有明文。次按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任(最高法院113年度台上字第766號判決意旨參照)。
2.經查，兩造就系爭建物占有系爭土地有民法第425條之1規定之推定租賃關係，已不再爭執，惟對於租金之數額仍有爭執，且被告尚未支付租金予原告，則原告請求被告給付自112年12月15日至113年6月15日止之租金，以及自113年6月16日起至系爭建物不堪使用之日止之各期租金，應有預為請求之必要，且可紛爭一次解決，符合訴訟經濟原則，爰予准許。原告請求核定自112年12月15日起至法定租賃關係終止之日止之租金，業經本院核定如前，且被告尚未支付租金，則原告請求被告給付自112年12月15日至113年6月15日止共6個月又1日，其租金合計為79,912元(計算式：(13245×6)＋(13245÷30)＝79,911.5，元以下四捨五入)，及自本判決確定之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並請求被告自113年6月16日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付租金13,245元，於法均屬有據。至原告逾前開遲延利息請求部分，因核定租金須待判決確定，給付內容始確定，被告須自判決確定之翌日起始負遲延責任，原告此部分遲延利息請求自屬無據。
3.再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。查原告係因拍賣取得系爭土地，兩造間就系爭建物占有系爭土地係基於民法第425條之1規定之推定租賃關係，兩造自無約定租金之支付日期，且兩造亦未舉證證明當地有何租金支付之習慣，亦無約定租賃之期滿日，故原告請求按月分期支付，應屬適當，依前揭規定自應於每期屆滿時即每月末日支付之，逾此範圍之請求，則屬無據。
七、綜上所述，本件原告依民法第425條之1第2項規定，請求：㈠核定系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號甲部分(面積103.71平方公尺)，自112年12月15日起至租賃關係終止之日止，每月租金為13,300元。㈡被告應給付原告79,800元，及民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自113年6月16日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付原告13,300元，於主文第1、2、3項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，則非有理由，應予駁回。又原告請求核定租金部分，性質上不能為假執行，原告依民事訴訟法第390條規定，請求供擔保後宣告假執行，即屬無據，應予駁回。本判決主文第二項及第三項部分，兩造各自陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論敘。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條規定。本件依民事訴訟法第77條之2第1項但書規定，係擇訴訟標的價額最高之核定租金部分定之(原告附帶請求被告給付租金部分，不併算其價額)，並據以徵收裁判費，而原告請求核定租金部分為全部勝訴，僅請求給付租金為部分敗訴，爰命被告一造負擔第一審（除撤回部分外）之裁判費，併予敘明。
中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
民事第二庭 法 官 俞亦軒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
書 記 官 鄭伊汝