臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第719號原 告 蔡政陽訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師郭子誠律師方彥博律師劉宗樑律師被 告 黃鏸萱訴訟代理人 黃淵泓上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有臺南市○○區○○段000地號土地及坐落其上同地段1168建號即門牌號碼臺南市○○區○○路00號建物，分歸被告取得。
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰參拾萬元。
被告應自民國111年10月16日起至第一項所示不動產分歸由被告取得之日止，按月給付原告新臺幣柒仟肆佰玖拾元。
訴訟費用由被告負擔2分之1，其餘由原告負擔。
本判決第三項於原告在各到期日屆至時，各以新臺幣貳仟肆佰元為被告供擔保後，得就該期給付為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段000地號土地（以下簡稱系爭土地）暨其上同地段1168建號即門牌號碼臺南市○○區○○路00號建物（以下簡稱系爭建物，與系爭土地合併簡稱系爭不動產）為兩造所共有，應有部分各2分之1，惟兩造現因感情糾紛而涉有他案，而兩造間就系爭不動產未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，復不能達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，請求分割系爭不動產。又原告為盡不動產之最大效用，達到屋地合一之效，以避免日後屋地非歸屬同一人，進而生屋主與地主不同之情形而再生紛爭，是原告請求將系爭不動產之所有權分歸予被告所有，而被告應將系爭不動產之2分之1持分以金錢補償原告。
（二）系爭不動產為兩造所共有，由於原告與被告發生糾紛，被告隨後更換門鎖使原告無法返還系爭建物居住，且隨後亦生諸多紛爭，致原告自民國111年10月16日起即未再返回系爭建物，亦再無使用系爭建物，此有刑事案件（鈞院112年度偵字第31464號，以下簡稱他案）可稽；依臺灣新北地方法院104年度重訴字第157號民事判決意旨，本件被告更換門鎖，使原告無法返回系爭建物外，亦自111年10月16日起至今獨自使用系爭建物，明顯超出其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益之部分，自屬不當得利；又不當得利之利益認定上，可參酌系爭建物附近建物租金之價格，是原告以系爭建物附近出租之建物之出租金額新臺幣（下同）6萬元/月，作為鈞院認定被告使用系爭建物超出其權利範圍而獲有不當得利之認定標準。而系爭不動產分歸由被告取得前，被告使用系爭不動產之事實仍持續發生中，是被告仍持續獲有不當得利，依民法第179條規定，被告應自111年10月起至系爭土地及建物均分歸由被告所有止，每月給付原告3萬元。
（三）被告故意更換門鎖，致原告自111年10月16日起即無法返回系爭建物居住，顯然侵害原告之自由權，而原告受侵害自由權之時間至今已超出1年，且在被告仍排除原告而不欲使原告返回系爭不動產前，侵害行為仍持續進行中，此情不僅牽涉自由權外，亦使原告使用房屋之權益、探視子女受到影響，後續於他案藉由訴訟流程後，原告方得以藉由國家公權力之幫助下，與子女得以會面交往之，可見原告所受之非財產上損害甚鉅，是原告主張精神慰撫金50萬元。
（四）聲明：⒈兩造共有臺南市○○區○○段000地號土地及其上同地段1168建
號即門牌號碼臺南市○○區○○路00號建物（即系爭不動產），均分歸由被告取得。
⒉被告應給付原告1130萬元。
⒊被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒋被告應自111年10月起至第一項所示房地分歸由被告取得之日止，按月給付原告3萬元。
⒌第二、三項願供擔保，請准宣告假執行。
⒍訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
（一）被告主張由被告取得系爭不動產，原告獲金錢補償；因雙方尚有剩餘財產分配事件尚未進行，而系爭不動產為雙方剩餘財產標的之一，無從獨立先為分割，故懇請鈞院駁回原告之訴。又系爭不動產鑑價結果為2,260萬元，扣除購屋成本1,880萬元，獲利約380萬元，應扣除⑴原告向父親所借購屋頭期款100萬元、⑵仲介費(4%)約90萬元、⑶房地合一稅(20%)約76萬元、⑷被告父親自112年8月至114年4月代繳原告房貸(每月28,386元)約60萬元、⑸被告父親購買之彈簧床5萬元、重新油漆5萬元後，剩餘約44萬元，平均每人獲利約22萬元，故被告應補償原告398萬元（計算式：原告主張376萬元頭期款＋22萬元＝398萬元）。若原告同意簽房屋買賣授權書，半年內不論系爭不動產賣出與否，被告即將前項款項給付原告。
（二）原告111年10月16日晚間突然自行離開系爭建物，卻一直謊稱係被告將其趕出家門，而其私人物品均堆放在系爭建物各處，故應給付被告每月房租6萬元。被告因恐原告可能回系爭建物找鄰居麻煩，為保護鄰居之安危，以及前因發生原告攜其父親回系爭建物恐嚇被告母親，被告深受居住安全之顧慮及恐懼，亦擔心原告可能將未成年子女強行帶走，始更換門鎖。兩造之未成年子女自111年10月16日起遭原告無故遺棄，以及原告於111年10月18日返至系爭建物恐嚇被告母親，為此請求原告應給付精神慰撫金共100萬元。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第5項分別定有明文。本件原告主張兩造共有系爭不動產係婚前財產，應有部分各2分之1，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，然對於分割方法迄未能達成協議等情，業據原告提出土地、建物登記謄本為憑，且為被告所不爭執，是原告請求分割系爭不動產，於法自屬有據。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法，最高法院81年度臺上字第16號及89年度臺上字第724號判決要旨參照。本院審酌如依原告方案將系爭不動產全部分歸被告取得，即系爭建物與其坐落之系爭土地所有人相同，可免日後爭端；而被告單獨取得系爭建物及所坐落之土地，亦符合目前系爭建物由被告使用之現況及分割共有物儘量不保持共有之目的，對於兩造在經濟效用之發揮及土地之利用上均較佳。爰依民法第824條第2項第1款規定，將兩造共有系爭不動產依原告方案將系爭不動產全部分歸被告取得，並判決如主文第1項所示。
（三）再按分割共有物之訴，以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而所謂金錢補償，係指依原物之市場交易價格予以補償而言。經查：
⒈本院囑託德美不動產估價師事務所就系爭不動產進行估價
，於估價時採部分估價原則，以房地一體結合之效益為前提進行評估，評估結果系爭不動產之價值為2,260萬元，而該事務所係專業估價機關，其估價自為可採適當。本院認系爭不動產分歸被告後，被告應補償原告所估價值2分之人即1,130萬元（計算式：2,260萬元×1/2＝1,130萬元）。
⒉被告雖抗辯【系爭不動產鑑價結果為2,260萬元，扣除購屋
成本1,880萬元，獲利約380萬元，應扣除⑴原告向父親所借購屋頭期款100萬元、⑵仲介費(4%)約90萬元、⑶房地合一稅(20%)約76萬元、⑷被告父親自112年8月至114年4月代繳原告房貸(每月28,386元)約60萬元、⑸被告父親購買之彈簧床5萬元、重新油漆5萬元後，剩餘約44萬元，平均每人獲利約22萬元，故被告應補償原告398萬元（計算式：
原告主張376萬元頭期款＋22萬元＝398萬元）。若原告同意簽房屋買賣授權書，半年內不論系爭不動產賣出與否，被告即將前項款項給付原告。】云云，惟被告抗辯，均係兩造間債權債務糾紛，不足以影響兩造就系爭不動產權利範圍之認定，即不影響系爭不動產全部分歸被告後，被告應補償原告系爭不動產鑑定價值2分之1金額。
⒊綜上，兩造共有系爭不動產應分歸被告取得後，被告應給付原告1,130萬元，爰判決如主文第2項所示。
（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨同此見解）。兩造就系爭不動產之應有部分各為2分之1，被告亦不爭執已更換系爭建物門鎖，致原告無法進入屋內等情。是原告主張被告就逾越其應有部分享有之權利部分，應負不當得利返還義務，核屬有據。
（五）又按關於相當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，乃以土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。而所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭土地面積為76.62平方公尺，於111年1月之申報地價為每平方公尺6,480元；系爭建物現值則為1,301,000元等情，有系爭土地登記謄本及臺南市政府稅務局房屋稅籍證明附卷可稽。而系爭建物位於臺南市仁德區，屋齡約7年，交通尚稱便利，應認原告請求給付相當於租金之不當得利以系爭土地及其建物申報總價額年息10%計算為妥適。則被告占用系爭不動產逾其應有部分，對於同為共有人之原告應負不當得利返還義務，其自111年10月16日起每月所受相當於租金之不當利益應為7,490元【計算式：（6,480元×76.62平方公尺×1/2＋1,301,000元×1/2）×10%÷12＝7,490元，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告自111年10月16日起至系爭不動產分歸由被告取得之日止，按月給付原告7,490元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
（六）原告另主張因被告故意更換門鎖，致其自111年10月16日起即無法返回系爭建物居住，顯然侵害原告之自由權，致其精神受有損失云云。然按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項固有明文。惟所謂「情節重大」，應依侵害之手段、程度及被害人所受精神痛苦之程度綜合判斷。本件被告之行為主要係妨害原告對系爭建物之「使用收益權能」（財產權），雖造成原告生活不便及困擾，然尚未對原告之身體、健康造成直接傷害，亦未達剝奪原告人身自由或嚴重貶損人格之程度。是以，原告雖主張居住自由受損，惟本質上仍屬財產權受侵害之衍生結果，尚難認已達人格法益受侵害且「情節重大」之要件。是原告此部分請求，於法無據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求【㈠兩造共有臺南市○○區○○段000地號土地及其上同地段1168建號（即門牌號碼臺南市○○區○○路00號）建物均分歸被告取得。㈡被告應給付原告1,130萬元。㈢被告應自111年10月16日起至系爭不動產分歸由被告取得之日止，按月給付原告7,490元。】，為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、本件判決基礎已臻明確，至兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。
七、原告聲請宣告假執行部分，聲明第2項部分因確定之終局判決有執行力者，以給付判決為限，而分割共有物屬形成之訴，須待判決確定始生形成力，依其性質並不適於強制執行，自無准許假執行之餘地；聲明第3項部分於原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
書記官 李 雅 涵