臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第850號原 告 吳秋源訴訟代理人 孟士珉律師複 代理 人 岳世晟律師被 告 吳金條訴訟代理人 劉哲宏律師
陳廷瑋律師吳昌坪律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼臺南市○○區○○○路00號房屋遷出，並將房屋返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣274,774元，及自民國113年6月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國113年6月5日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,034元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用(除減縮外)由被告負擔百分之80，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣198,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣593,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣92,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣274,774元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各期清償期屆至後，原告以每期各以新臺幣2,100元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以每期新臺幣6,034元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段00○00地號土地及其地上同段734建號、門牌號碼臺南市○○區○○○路00號房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），為伊於民國109年1月間向訴外人陳泰成所購入，並於109年2月26日辦畢所有權移轉登記。被告無任何合法權源，竟未經伊同意，擅自占用系爭房屋迄今，依民法第767條第1項規定，伊得請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還伊。又被告無權占有系爭房屋，依民法第179條規定，伊亦得請求被告返還自109年2月26日至113年3月27日止共4年1個月相當於租金之不當得利共新臺幣（下同）489,408元，並請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9,996元相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將房屋返還原告。㈡被告應給付原告489,408元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被告9,996元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地原為原告配偶王迎彤之姻親陳泰成所有，伊因與王迎彤之胞姊王有菁(已歿)熟識，自103年起透過王有菁向陳泰成承租系爭房屋居住。嗣於108年間，伊有意以1800萬元向陳泰成買受系爭房地，但因伊資力不符銀行規定，無法貸款，伊遂與原告、王迎彤協商，約定以原告之名義購買系爭房地，並以原告名義辦理貸款，貸款之本息則由伊負責攤還。又伊於108年11月22日匯款220萬元至原告名下元大銀行開元分行帳號00000000000000號帳戶(下稱原告元大帳戶)，並於當日提領120萬元現金交予王迎彤，以支付系爭房地之頭期款，且伊另於108年9月間將名下元大商業銀行安南分行帳戶之存摺及印鑑交由王迎彤保管，該帳戶於交付時之存款餘額約800萬元，用以支付系爭房地貸款本息。是原告並非系爭房地之實際所有權人，僅為借名登記之名義上所有權人，故伊占有使用系爭房屋並非無權占有，原告請求伊自系爭房屋遷出，並返還相當於租金之不當得利，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有土地建物登記謄本、臺南市永康區農會（下稱臺南永康農會）授信申請書、不動產買賣契約書、貸款明細查詢表及原告元大帳戶客戶往來交易明細(見本院補卷第21、23頁，本院卷第155至166、263、289至3
05、371頁)等件在卷為憑，自堪認屬實：
(一)系爭房地於108年12月8日之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約，見本院卷第289至305頁）之賣方為陳泰成，買方為原告，系爭買賣契約約定買賣價款1800萬元。
(二)系爭房地於109年2月26日以買賣為原因登記於原告名下。
(三)系爭房地於108年12月20日以原告名義向臺南永康農會借款1200萬元（下稱系爭房地貸款），並於109年2月26日設定本金1440萬元最高限額抵押權登記予臺南永康農會。
(四)被告於108年11月22日匯款220萬元至原告元大帳戶。
四、本件原告主張其為系爭房地之所有權人，被告無權占用系爭房屋，請求被告遷讓返還房屋，並應給付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯。本件之爭點在於：㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？茲分別論述如下：
(一)原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。而借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。故主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。再按主張有借名委任關係存在事實者，於對造未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決要旨參照）。本件原告為系爭房地所有權登記名義人乙節，為被告所不爭執，是登記權利人即原告依民法第759條之1第1項推定適法有此權利。從而，被告以兩造間存有借名登記關係，主張其係實際所有人，並非無權占有系爭房地為辯，依上揭說明，自應由被告就借名登記關係存在之事實，負舉證責任。
2.本件被告主張系爭房地由其出資購買，僅係借名登記在原告名下，且已於108年11月22日匯款220萬元予原告，並於當日提領120萬元現金交予王迎彤，合計340萬元，以支付系爭房地頭期款等語，並提出原告請款單據2紙、元大銀行取款憑條2紙、王迎彤與被告女兒間之對話錄音及證人吳丞哲之證詞為憑(見本院卷第43、45、96至99、119、125、127、207頁)。經查：
⑴兩造間是否存在借名登記之合意：
被告主張雙方存有借名登記之合意，無非係以有實際使用系爭房屋，以及原告請款單據2紙為據，然被告是否有就系爭房屋為使用收益，尚無從反推兩造間有借名登記之法律關係存在，更為原告所否認，自難認可採。又被告提出之原告請款單據2紙(即本院卷第43、44頁所示被證1、被證2單據)，固據證人王迎彤於本院審理時證稱：被證1是伊製作提供，被證2上面所載公司帳，此部分是伊製作提供，因為當時要跟被告拆夥，在結算公司帳目，但被證2下方之文字說明並非伊製作等語(見本院卷第103頁)，並證稱：本院卷第43頁所示被證1單據，其右邊表格所載內容，係被告要以1800萬元向伊夫婦買系爭房地時，伊表示若要以原價1800萬元賣給被告，伊夫婦因購買系爭房地所支出之稅金、貸款本息等成本約100萬元要被告負擔，伊夫婦不可能做虧本生意，但最後談不攏而作廢。(見本院卷第103、104頁)，且參以上開請款單據關於系爭房地部分，被證1僅記載房租、代書收費、管帳費、住火險、利息等項目及金額，被證2下方文字說明第5、6點則僅記載房租、代書費、稅金、火險等費用要如何處理，惟綜觀該等單據全文均未見系爭房地係借名登記於被告名下之隻字片語，自難推論兩造間有借名登記合意之存在。
⑵由購買系爭房地資金關係判斷：
原告固不爭執被告於108年11月22日匯款220萬元予原告，惟否認該220萬元係用以支付系爭房地價金，以及否認被告交付現金120萬元予王迎彤等情(見本院卷第233頁)。而據證人王迎彤證稱：原告與被告當時欲合夥開設宥慎公司，當時無公司帳戶，被告之所以匯款220萬元予原告，係為宥慎公司購買鐵桶，鐵桶加稅金大概220萬元，另被告提領120萬元之現金，亦係因宥慎公司欲購買怪手等語(見本院卷第102頁)，並證稱：系爭房地係原告以1800萬元之價格所購入，頭期款600萬元，貸款1200萬元，頭期款來源係向原告母親借款350萬元，另向其姊夫借款，分2次或3次匯款給賣家，且過戶給原告後，均係由原告繳納貸款及稅金等語(見本院卷第100、101、102、105頁)。復比對原告母親吳林金美於109年3月23日匯款350萬元予原告，原告姊夫陳泰興於109年3月31日匯款2次共100萬予原告，以及原告於109年2月13日匯款200萬元、109年3月24日匯款300萬元、109年3月31日匯款100萬元予出賣人陳泰成等情，有原告元大帳戶客戶往來交易明細、取款憑條及國內匯款申請書在卷可參(見本院卷第159、425至431頁)，核與證人王迎彤上開關於系爭房地頭期款來源證詞大致相符，自堪可採。再參以證人高銘泰(即承辦系爭房地買賣及過戶登記之地政士助理員)於本院審理時證稱：本件係王迎彤找伊來草擬系爭買賣契約，系爭買賣契約所記載之日期108年12月8日係伊所記載，但買賣雙方實際簽約日期係晚於該日。因為賣方陳泰成人在北部，王迎彤係郵寄契約書給賣方簽署，又伊處理本案買賣、過戶過程中，沒有聽過吳金條的名字，伊只有與買方碰過面。另系爭房地之貸款，也是王迎彤找伊向農會接洽承作，最後貸款1200萬元，貸款成數不足之200萬元，係由買賣雙方自行處理。過戶完畢後之所有權狀，伊也是交付王迎彤等語(見本院卷第320至325頁)。而審之出賣人陳泰成實際簽署系爭買賣契約之日期晚於108年12月8日，且系爭房地最後核貸金額為1200萬元，買受人應付頭期款金額為600萬元，則被告抗辯其於108年11月22日匯款220萬元予原告，並提領現金120萬元交予王迎彤，合計340萬元，以支付頭期款等語，核與系爭房地簽約、支付價金及貸款等時程，顯然不符。況且，倘若如被告所述，該340萬元款項是其為支付系爭房地價金之用，則由其直接匯款予出賣人陳泰成即可，何需匯至原告元大帳戶或提領現金交予王迎彤，則被告所辯上開340萬元為其支付系爭房地頭期款之資金，洵無足採。
⑶依系爭房地買賣、所有權移轉登記歷程、後續貸款本息繳納及所有權狀保管現狀觀之：
原告主張系爭房地買賣時，有與出賣人陳泰成簽訂系爭買賣契約，有系爭買賣契約在卷可憑(見本院卷第289至305頁)，且證人陳泰成亦證稱：伊要出售系爭房地時，有透過伊弟陳泰興詢問被告有無購買的意願，如果被告要買的話，伊就賣給被告，但伊當時要賣1800萬元，被告因資金上沒有辦法，後來是原告夫妻向伊買房子，簽約過程是與原告配偶聯絡，伊沒有聽過被告是借原告夫妻名字來買屋等語(見本院卷第3
55、357頁)。又觀諸系爭房地買賣洽談、簽約及辦理過戶手續等，均由原告配偶王迎彤出面處理，且系爭房地之所有權狀，亦由原告實際保管等情，均為兩造所不爭執（見本院卷第325頁），再參酌系爭房地之貸款本息及房屋稅，均由原告所繳納，有貸款明細查詢表、原告臺南永康農會帳戶存摺交易明細及房屋稅繳納證明書為憑(見本院卷第371至391、449至455頁)，則就系爭房地買賣、移轉過程及所有權狀保管狀況，核與一般借名登記之主要特徵不符，被告主張系爭房地為借名登記，尚難憑信。
3.被告雖以下列證詞或證據為佐，主張系爭房地為借名登記，然查：⑴證人吳承哲於本院審理時固證稱：被告想要購買系爭房地，
但買賣價金要1800萬元，因被告只有800多萬元現金，無法貸款，所以被告來詢問伊有什麼辦法可協助他。我請教代書朋友後，建議被告可以借用伊的名義來買房子，如果他擔心伊不把房子還給他，可以去律師事務所或代書事務所辦理公證。後來被告說以前有一位癌症病患幫他管錢，該病患的妹妹即王迎彤也知道管錢的事，就委託他們來處理，之後被告有提到是借用王迎彤先生即原告名義來購屋等語(見本院卷第97、98頁)，然依證人吳承哲之證詞，其既未參與被告向原告借名購屋之過程，僅能證明被告單方向其聲稱購買系爭房地係借用原告名義登記，自不足以證明被告與原告間就系爭房地有合意成立借名登記契約之事實。
⑵被告雖提出王迎彤與被告女兒間之對話錄音，主張王迎彤於
對話中自承借我的名字等語，有錄音檔案及兩造不爭執之錄音譯文(見本院卷第119、207、361頁)。惟細究該錄音譯文之對話前後內容，王迎彤先稱「住3年了」、「一毛錢你老爸都沒給我」、「我還要繳我的貸款」、「你們要賣1000…好，我賣2000給你們」、「賣原價給你們…對不對」、「賣原價給你們」，始接續稱「應該借我的名字，借問一下這算什麼?要還我吧!我用我的名字買的房子利息要不要還給我」，被告女兒在王迎彤質稱貸款利息一直調漲，要求還利息等語下，方稱：「以借名來說，這是我們要給你的」，王迎彤復表示：「你跟你爸爸說，你登記去你的名字可以，但你欠我的錢還給我吧!」、「以當時來說，你的土地增值稅、不管你怎麼分，律師費土地代書費都是你要付的，是我的名字對吧!」、「土地代書收我2萬你也要還我2萬」、「你買房子要有過戶證明，要有土地代書證書，對不對」等語，是依其語句脈絡，可見王迎彤係以系爭房地原價1800萬元出售被告之立場下，與被告女兒展開對話，並要求被告償還其已支付之房貸利息、土地增值稅及律師費土地代書費等費用，則衡諸事理常情，倘若兩造就系爭房地已成立借名登記關係，王迎彤豈有可能一再陳稱原價賣屋給被告等語，是實難以對話錄音中王迎彤有說「借我的名字」、「我的名字」之片段詞句，即認系爭房地係被告所有而借名登記在原告名下。
⑶至被告雖主張其於108年9月間將名下元大商業銀房安南分行
帳戶之存摺及印鑑交由王迎彤保管，該帳戶於交付時之存款餘額約800萬元，用以支付系爭房地貸款本息云云。惟為原告所否認，且依被告所提之上開帳戶存摺內頁交易明細(見本院卷第393至397頁)，可知該帳戶存款餘額在108年9月6日固為8,120,304元，然在108年11月12日匯出匯款770,000元並手寫註記「宥慎怪手」，在108年11月12日網路轉帳4,363元，在108年11月13日轉帳5,230,000元至被告名下元大開元分行帳戶(見本院卷第403頁)，在108年11月13日現金提款1,004,363元等情以觀，再佐以系爭房地之貸款係於109年3月3日撥款，第一期繳納貸息日期為109年4月7日，有原告臺南永康農會帳戶存摺交易明細可參(見本院卷第377頁)，可見上開帳戶存款之匯出或提領，均早於貸款繳息日，尚難認與系爭房地貸款本息之繳納有關，自不足以為有利於被告之認定。
4.依上所述，被告所舉之前揭證據均不足以證明兩造間就系爭房地存有借名登記之法律關係，被告仍執前詞以為抗辯，即難憑採。又被告既未能舉證其有何占有使用系爭房屋之法律上權源，自屬無權占有系爭房屋，則原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
(二)原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋及土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。
兩造間就系爭房地並無借名登記契約存在，業如前述，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，是原告依前揭規定，請求被告返還自其取得系爭房屋所有權之日即109年2月26日起，至113年3月27日止相當於租金之不當得利，並請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年6月5日(見本院卷第15頁所示送達證書)起即至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭房屋為鋼筋混泥土造之四層樓建物，由被告居住使用，鄰近臺灣歷史博物館，交通尚屬便利等情，有土地建物登記謄本、所有權狀及國土測繪圖資服務雲附卷可稽。本院審酌系爭房屋之位置、工商繁榮程度、被告利用系爭房屋可得之經濟價值等情事，及土地法第110條、第105條準用第97條關於租金最高限制之規定，認原告所得請求償還之不當得利價額，應以系爭房屋之課稅現值及其基地申報地價年息百分之6計算，較為相當。又查，系爭土地自109年起申報地價、公告土地現值如附表一所示，系爭房屋課稅現值為如附表二所示，此有房屋稅繳納證明書、臺南市公告土地現值（含公告地價）、申報地價查詢結果及113年度稅務T-Road資訊連結作業查詢結果附卷足考（見本院卷第449至455、477、479頁及密封袋）。準此，原告就於自109年2月26日起至113年3月27日止共49個月，無權占有系爭房屋期間，得請求返還相當於租金之不當得利數額經計算應為274,774元（計算式如附表三）；另自113年6月5日起至返還系爭房屋之日止，得請求按月給付之不當得利數額則為6,034元（計算式如附表三）。是原告於上開金額範圍內之請求，應可准許；逾此範圍之請求，則應駁回。
五、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付其489,408元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月5日(見本院卷第15頁所示送達證書)起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨給付自起訴狀繕本送達翌日即113年6月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9,996元，於如主文第1、2、3項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，則非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
民事第二庭 法 官 俞亦軒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書 記 官 鄭伊汝附表一:系爭土地(新臺幣，元以下四捨五入) 000年 110年 111年 112年 113年 申 報 地 價 ㎡ 公告地價㎡ 申報地價㎡ 申 報 地 價 ㎡ 公告地價㎡ 申報地價㎡ 公告地價㎡ 申報地價㎡ 3,280元 4,100元 3,280元(3280×0.8=3280) 3,600元 4,500元 3,600元(4500×0.8=3600) 5,100元 4,080元(5100×0.8=4080) 備註一：無申報地價者以公告地價80％計算。 備註二：系爭土地於110、112、113年度並無申報地價，以當年度之公告地價80％計算。附表二：系爭房屋課稅現值(新臺幣，元以下四捨五入) 000年 110年 111年 112年 113年 000,300元 606,500元 599,900元 593,200元 600,500元
附表三：不當得利之計算(新臺幣，元以下四捨五入) 自109年2月26日起至113年3月27日止 自113年6月5日起每月 (0000×148.61+613300)×0.06×310/365=00000 (0000×148.61+606500)×0.06×365/365=00000 (0000×148.61+599900)×0.06×365/365=00000 (0000×148.61+593200)×0.06×365/365=00000 (0000×148.61+600500)×0.06×87/365=17259 (4080×148.61+600500)×0.06÷12=6034 合計274,774元 6,034元 備註：以各年度之系爭房屋課稅現值(即附表二)及其基地申報地價(即附表一)之總額，按年息百分之6計算。