臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第854號原 告 王幸玲訴訟代理人 陳樹村律師
龔暐翔律師被 告 陳建豪訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號B，面積212.63平方公尺之鐵皮、編號C，面積8.01平方公尺之樓梯、編號D，面積50平方公尺之水泥鋪面拆除，並將該部分土地返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣2萬1,303元，及其中新臺幣1,020元自民國113年6月22日起、其中新臺幣2萬283元自民國113年12月5日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國113年11月29日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告新臺幣2,623元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔75％，餘由原告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣125萬4,687元供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣376萬4,061元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣7,200元供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣2萬1,303元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項於判決確定前清償期已屆至部分，於原告按月以新臺幣875元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣2,623元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告與訴外人王瓊珮於民國104年10月26日以買賣為原因共同買受坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），成為系爭土地之共有人。王瓊珮於104年間曾向訴外人陳癸蒼提起訴訟，請求陳癸蒼拆除坐落於系爭土地上之臺南市○○區○○段000○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○00號房屋【即如臺南市麻豆地政事務所複丈日期113年7月31日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A建物，下稱系爭建物，於110年4月6日始就一層部分辦理第一次登記，二層部分迄未辦理保存登記】，經本院以104年度重訴字第345號民事判決（下稱前案一審）王瓊佩勝訴，陳癸蒼提起上訴後，被告以其於106年8月15日因贈與而受讓系爭建物之事實上處分權，且經前案一審當事人均同意後承當訴訟，嗣經臺灣高等法院臺南分院於106年10月3日以106年度上易字第160號民事判決（下稱前案二審，與前案一審合稱前案）認定系爭建物得基於法定租賃關係使用系爭土地確定在案。
（二）王瓊珮嗣於110年8月16日將其就系爭土地之應有部分1700分之125贈與原告，原告成為系爭土地之單獨所有權人，而自前案二審判決確定後，迄今已經過近7年，系爭建物之構造為磚及鋼筋混凝土造，且係於57年建造完成，屋齡迄今已逾56年，已超過財政部所訂鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝建造、鋼結構房屋之固定資產耐用年數50年，更何況系爭建物外觀老舊、外牆斑駁、磚瓦嚴重剝落，內部結構、門窗均已拆除或鏽蝕破裂，2樓屋頂原結構崩壞，現僅有1層鐵皮遮頂及鋼架支撐，2樓側面及後面外牆更僅以木板防護，幾乎無外牆遮蔽，難以遮蔽風雨，甚至1樓之側門僅以圓桌、木板遮擋充作門板，且依被告提出整修系爭建物之估價單亦可見裝修工程共計使用13500個紅磚，可見被告係在加強系爭建物之結構，系爭建物已達不堪使用之程度，故系爭建物就所坐落系爭土地範圍之法定租賃關係已消滅，不因被告試圖僱工就系爭建物內部進行結構翻新，進行砌磚、泥作、重新隔間及安裝門窗等工程，進行結構之更新及補強，不當延長系爭建物之使用期限而有異。
（三）又被告於系爭建物坐落系爭土地之範圍外鋪設水泥鋪面（即如附圖所示編號D）、架設樓梯（即如附圖所示編號C）、搭建鐵皮地上物（即如附圖所示編號B，與附圖所示編號C、D合稱系爭地上物），顯非先前法定租賃關係所及土地範圍，經原告張貼公告制止並提起竊佔告訴，均未獲被告置理，被告仍繼續派員違法施工，亦屬無權占用系爭土地。另原告、王瓊珮之所以於110年10月8日寄發台南地方法院郵局存證號碼1466號存證信函予被告（下稱1466號存證信函），要求被告給付自106年10月4日起至110年10月4日止，按月給付新臺幣（下同）1,222元之租金，合計7萬3,320元，並表示被告自前案二審判決確定後，均未給付租金與原告，係因誤認前案二審確定判決所命被告按月給付之1,222元為系爭建物占用系爭土地之每月租金，況1466號存證信函亦未提及被告應按月給付予原告之1,222元為前案一審判決附圖所示編號127（2）、127（3）部分土地之租金。
（四）再者，原告於113年3月18日寄發高雄地方法院郵局存證號碼416號存證信函予被告時，亦有於第三點表明，被告依前案二審確定判決應按月給付原告之1,222元為相當於租金之不當得利，原告並於113年10月24日寄發高雄地方法院郵局存證號碼1459號存證信函予被告，向被告通知因其持續違法占用系爭土地，故將被告自113年4月起每月匯付至原告帳戶之1,222元全數充作相當於租金之不當得利之一部，可知被告係自願按月給付相當於租金之不當得利，原告亦認為係依照前案二審確定判決收取相當於租金之不當得利，原告自始無出租前案一審判決附圖所示編號127
（2）、127（3）部分土地予被告之意，原告僅係依前案二審確定判決主張權利，並未與被告就系爭建物占用系爭土地範圍外之土地合意成立租賃關係。
（五）另被告與王瓊珮於106年10月23日簽立之協議書（下稱系爭協議書）雖載有租金一詞，惟依一般人之理解，占用土地之對價即為租金，並不會仔細區分相當於租金之不當得利與租金之差別，且系爭協議書中所載租金起算日期即為前案一審判決主文第3項之相當於租金之不當得利起算日，況原告與王瓊珮並非系爭土地之前後手，原告亦未簽署系爭協議書，並非系爭協議書之當事人，甚至系爭土地面積高達1132.9平方公尺，如每月租金僅為1,222元，與常理有違，更遑論被告於110年11月至113年3月間未按月給付原告相當於租金之不當得利，兩造間就系爭土地確無租賃關係存在。
（六）此外，前案二審確定判決既已認定被告應拆除前案一審判決附圖所示編號127（2）、127（3）部分土地之原有地上物，可見前案一審判決附圖所示編號127（2）、127（3）部分土地非屬系爭建物之附屬地，且如附圖所示編號B之鐵皮建物為被告今年始違法興建，並非自始存在，故系爭地上物均非屬系爭建物之附屬地及附屬物，並非法定租賃關係所及。基上，系爭建物、系爭地上物既無合法占用系爭土地之權源，則被告自屬無法律上原因受有使用系爭土地之利益，並致原告因此受有損害，且依其利益之性質不能返還，原告自得請求被告返還不當得利，而系爭建物、系爭地上物占用系爭土地之面積合計為360.77平方公尺，系爭土地113年1月之申報地價為每平方公尺2,326.4元，斟酌系爭土地坐落於臺南市區，鄰近有麻豆國中、統一超商、全聯福利中心，且附近餐廳、小吃店等商家應有盡有，生活機能佳，人潮及商業活動熱絡等情，被告利用系爭土地之經濟價值甚高，以系爭土地申報總價年息10%作為衡量被告所獲相當地租之不當得利，應為合理，故原告得請求被告應自113年11月29日起按月給付相當於租金之不當得利為6,994元（計算式：2,326.4元/㎡×360.77㎡×10%÷12個月≒6,994元，元以下四捨五入），並得請求被告給付自被告於113年3月27日設置系爭地上物、整建系爭建物時起至同年11月28日止，共計247日之相當於租金之不當得利5萬6,796元（計算式：2,326.4元/㎡×360.77㎡×10%×247/365≒56,796元，元以下四捨五入）。
（七）爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭建物、地上物拆除，並將該部分之土地返還原告；⒉被告應給付原告5萬6,796元，及其中1,020元自起訴狀繕本送達翌日起、其中5萬5,776元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年11月29日起至返還前項土地之日止，按月給付原告6,994元；⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭建物業經前案二審確定判決認定系爭建物之所有權人或事實上處分權人，於房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係，是基於前案二審確定判決之既判力，被告並非無權占有系爭土地，原告請求拆屋還地，應無理由。
（二）又系爭建物是否已不堪使用，應依實際狀況以為判斷，行政院所頒布之固定資產耐用年數表，僅為供報稅提列資產折舊之參考，不得以此推論系爭建物已達不堪使用之程度，而系爭建物雖已超過耐用年限，然結構仍屬完整，並無傾斜坍塌情形，仍有相當經濟價值，且被告係因石棉瓦材質已不符現代環保觀念，甚至有致癌風險，方僱請工人將石棉瓦拆除，改以鐵皮作為包覆體，並粉刷牆面、更換門窗及內部水電工程，未進行任何基礎結構工程，磚頭及水泥亦係用於內部隔間，與結構之加強無涉，況原告亦未提出其他證據證明系爭建物確實已達不堪使用之程度，應認系爭建物之結構仍屬完善，並無頹傾之情事，尚在得使用之期限內，是兩造間就系爭建物占用系爭土地仍存在推定租賃關係。
（三）再者，被告固應依前案二審確定判決就前案一審判決附圖所示編號127（2）、127（3）部分之地上物（合計占用系爭土地之面積為200.85平方公尺）按月給付以申報地價年息5%計算之相當於租金之不當得利1,222元予王瓊珮，然原告、王瓊珮曾於110年10月8日寄發1466號存證信函予被告，要求被告給付自106年10月4日起至110年10月4日止，按月給付1,222元之租金，合計7萬3,320元，並表示被告自前案二審確定判決確定後，均未給付租金與原告，自原告於上開存證信函所使用之「租金」用語可知原告有意將系爭地上物所占用之系爭土地範圍出租予被告。
（四）被告於收受上開存證信函後，考量系爭地上物所占用之系爭土地範圍確實為系爭建物之周圍附屬地，與系爭建物具使用上不可分之關係，便於110年10月18日請訴外人即被告配偶陳宥蓁聯繫姜任軒律師，表示願意以每月1,222元之租金承租系爭建物、系爭地上物所占用系爭土地範圍，並獲原告同意，被告並於110年10月22日接獲姜任軒律師提供原告名下之華南銀行帳戶以供匯款，被告則於110年10月26日、113年3月21日分別匯款5萬8,656元、3萬5,438元租金至上開華南銀行帳戶，並持續按月給付1,222元之租金予原告迄今，被告為有權使用系爭建物、系爭地上物所占用系爭土地範圍，是被告於該範圍內鋪設水泥、建設及改整環境，均應屬權利之合法行使。
（五）退步言，如本院認為就系爭建物、系爭地上物所占用系爭土地範圍未成立租賃關係，系爭建物仍因尚有相當經濟價值，且尚未達不堪使用之程度、系爭地上物則因屬系爭建物之附屬地及附屬物，對於系爭土地均存在法定租賃關係，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定請求被告拆除系爭建物、系爭地上物並返還該部分土地、依民法179條之規定請求被告給付相當租金之不當得利，均屬無據，然如本院認為原告請求相當於租金之不當得利於法有據，亦應以土地申報地價之年息5%為計算標準，蓋系爭土地位處麻豆區邊陲地帶，距離市區至少有2至3公里，且除便利商店外，並無任何商家或商業、工業活動，況被告係將系爭土地作為居住使用，斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，且前案就系爭土地相當於租金之不當得利計算方式亦係以申報地價年息5%計算，而系爭土地周邊狀況自前案二審判決確定後迄今並無任何改變等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第243至244、292頁）：
（一）原告與王瓊佩於104年10月26日以買賣為原因共同買受系爭土地，王瓊佩並於110年8月16日將其應有部分1700分之125贈與原告，目前原告就系爭土地權利範圍為全部，被告為系爭建物、系爭地上物之事實上處分權人。
（二）王瓊佩曾於104年間以系爭土地共有人身分對陳癸蒼提起拆屋還地訴訟，請求陳癸蒼拆除系爭建物，經前案一審判決王瓊佩勝訴，陳癸蒼提起上訴後，被告經同意後承當訴訟，經前案二審判決認定系爭建物得基於法定租賃關係使用坐落之土地。前案一審判決命拆除編號127（2）部分面積159.31平方公尺之鋼構工廠、編號127（3）部分面積41.54平方公尺之1層鐵皮屋部分，業已拆除完畢。系爭地上物為被告於113年3月所建。
四、兩造爭執事項（本院卷第244頁）：
（一）系爭建物是否已達不堪使用之程度？
（二）被告就系爭地上物有無正當占有權源（是否另成立租賃關係或為使用系爭建物不可分離之附屬地）？
（三）原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物、系爭地上物，並將占用部分土地返還原告，有無理由？
（四）原告依民法第179條規定，請求被告給付原告5萬6,796元，及其中1,020元自起訴狀繕本送達翌日起、其中5萬5,776元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年11月29日起至返還聲明第1項土地之日止，按月給付原告6,994元相當於租金之不當得利，有無理由？
五、法院之判斷：
（一）系爭建物經前案二審認定為系爭土地之原共有人，經其他土地共有人全體同意，在取得營建執照後在共有土地上所興建，依民法第425之1第1項規定，推定系爭建物之所有人或事實上處分權人，在房屋得使用期限內，有租賃關係，及因系爭建物既非無權占有，王瓊珮自不得請求該部分相當租金之不當得利，即不得請求超出「按前案一審附圖所示編號127⑵、127⑶建物占用127地號土地面積159.31及4
1.54平方公尺（合計200.85平方公尺），按月以申報地價年息5%計算相當租金之不當得利1,221元（計算式：1459.2×200.85×5%÷12≒1221）」以外部分等情，業經本院調閱前案全部卷宗核閱無誤，堪認此部分之事實為真。
（二）系爭建物部分⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106年度台上字第1646號判決意旨參照）；又是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107年度台上字第843號判決意旨參照)。
⒉原告主張自前案二審判決確定後迄今已經過近7年，且被告
近日針對系爭建物進行整修，可見系爭建物已達不堪使用之狀態，然為被告所否認，經查，依原告提供被告整修系爭建物前之照片及被告提供之系爭建物內、外部照片觀之（補卷第55至59頁、本院卷第217至221頁），系爭建物為二層磚造建物，二層屋頂並為石棉瓦屋頂，四面牆壁亦屬完整，內部雖有部分牆壁有裂縫，但寬度甚微，且為窗框處，應與結構安全無關，可見系爭建物尚足供遮蔽風雨及居住使用，未達不堪使用之狀態；至原告主張被告有僱工施作內部砌磚隔間，並提出現場照片為證（本院卷第69至81頁），惟該部分之施作工程僅屬被告就其使用系爭建物所作之內部空間規劃，尚難認係就系爭建物之原有材質或結構為更新致不當延長系爭建物之使用期限。故原告請求被告應拆除系爭建物，並將占用部分土地返還，應屬無據。
（三）系爭地上物部分⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號、85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。
⒉被告抗辯其於興建系爭地上物前有告知陳宥蓁，陳宥蓁並
與中間人賴麗嬌通話，賴麗嬌經原告姊夫賴博禎告知可興建倉庫，已與原告達成租賃之合意，縱本院認未達成租賃之合意，系爭地上物坐落土地亦屬附屬地，依最高法院110年度台上字第2498號民事判決之意旨，應得主張亦有民法第425條之1規定之適用，然為原告所否認，證人賴博禎於本院證稱系爭土地是原告與其共同投資，登記在原告名下，被告興建附圖所示編號B、D之建物沒有得到其跟原告的同意，被告於112年或113年時有透過賴麗嬌跟其聯繫，賴麗嬌說33號的那個房子要賣給原告，開價1,500萬元，其回太誇張了，沒有那個行情，賴麗嬌沒有跟其說被告要蓋房子，全部都沒有講到要蓋房子的事等語（本院卷第289至292頁），故已難信被告上開抗辯為真；至系爭地上物係被告於113年3月所新建，並非推定租賃關係時業已存在，且系爭建物既係作住家使用，單獨使用系爭建物已達通常使用之目的，難認系爭地上物所坐落土地與系爭建物之使用有何不可分離之關係，而本件之背景事實，既與上開最高法院判決之事實有所差異，自難為被告有利之認定。⒊被告另抗辯兩造間有就系爭建物、系爭地上物所坐落土地
達成租賃合意，被告並已依原告之1466號存證信函之意，於110年10月26日、113年3月21日分別匯款5萬8,656元、3萬5,438元租金至原告之華南銀行帳戶，並持續按月給付1,222元之租金予原告迄今，故被告並非無權占有等等，並提出1466號存證信函、姜任軒之電子郵件、華南商業銀行取款憑條、存摺內頁為證（本院卷第37至47、259至263頁），惟查，原告之1466號存證信函業已記載係依前案二審判決而為請求，足見原告所主張者為前案二審判決主文所認定被告應給付關於前案一審判決附圖所示編號127⑵、127⑶建物占用系爭土地相當於租金之不當得利，而非提出欲出租系爭建物、系爭地上物所坐落土地之要約，故無法認兩造間就系爭建物、系爭地上物所坐落土地範圍有另達成租賃契約之合意。
（四）從而，系爭建物既尚未達不堪使用之狀態，則依民法第425條之1所推定之租賃關係仍然存續，原告請求被告拆除系爭建物並返還該部分土地，即屬無據；而系爭地上物部分，被告既無正當占有權源，原告請求被告應將系爭地上物拆除並返還該部分土地，則屬有據。
（五）無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占用人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭建物既於得使用期限內，就系爭土地推定有租賃關係存在，則系爭建物占用系爭土地自有法律上原因，原告請求被告給付系爭建物占用部分之不當得利，即屬無據；而被告無權占有使用原告系爭土地如附圖所示編號B，面積212.63平方公尺、編號C，面積
8.01平方公尺、編號D，面積50平方公尺之土地，自受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害，於法有據。
（六）建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭土地位於麻豆國中附近，自國中附近門牌南勢37之1號建物旁巷弄進入，現場觀之系爭土地有直接臨路，附近有全聯、7-11及早餐店，生活機能尚佳，周邊多為民宅等情，有本院勘驗測量筆錄及現場照片附卷可參（本院卷第53至59頁），及參酌前案二審判決針對系爭土地周邊環境狀況之描述（補卷第33頁）、系爭地上物僅為甫建好之樓梯、水泥鋪面及鐵皮倉庫，被告所獲利用基地之經濟價值不高，本院審酌上情認以系爭土地申報總價年息5%計算相當於租金之不當得利，應屬適當。而系爭土地113年1月之申報地價為2,326.4元，有系爭土地之登記第一類謄本在卷可參（補卷第23頁），則原告請求被告給付自113年3月27日設置系爭地上物時起至同年11月28日止之不當得利即為2萬1,303元（計算式：2,326.4元/㎡×270.64㎡×5%÷365×247≒21,303元，元以下四捨五入）；自113年11月29日起至返還土地之日止，按月給付原告2,623元（計算式：2,326.4元/㎡×2
70.64㎡×5%÷12≒2,623元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第179條之規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將占用部分之土地返還原告，及被告應給付原告2萬1,303元，及其中1,020元自起訴狀繕本送達翌日即113年6月22日（本院卷第23頁）起、其中2萬283元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日即113年12月5日（本院卷第113頁）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年11月29日起至返還前開土地之日止，按月給付原告2,623元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。
八、兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 丁婉容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 鄭梅君