臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第869號原 告 曾雨澤訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師葉怡欣律師鄭安妤律師被 告 吳啓豪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟元，及自民國113年5月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及自民國113年5月29日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自各期按月給付到期日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟陸佰元，其中新臺幣陸仟陸佰捌拾捌元由被告負擔，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴聲明第二項前段原請求被告應給付新臺幣（下同）16萬5,000元及其法定利息，嗣於訴訟中變更為被告應給付10萬5,000元及其法定利息，核其此部分變更係屬減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第3款規定無不符，應予准許，合先敘明。
二、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：兩造前曾簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），期間自民國112年8月1日起至113年7月31日（契約書誤載為8月31日）止，每月租金3萬元，並應於每月1日前給付當月租金。詎料被告112年10月份租金僅給付1萬5,000元，且自112年12月起之租金即未再繳納，原告多次以LINE催繳，被告屢屢推託。依系爭租約第16條第1項第2款約定，承租人遲付租金總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付時，出租人得提前終止租約。被告迄至113年3月止，已積欠共4個月半之租金未給付，原告於113年3月22日以LINE催告被告應於113年3月25日13時前給付積欠的半數租金6萬7,500元，逾期未付則解約，但被告仍未給付。經原告於113年4月11日以台南地方法院郵局第45號存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於113年4月12日送達被告戶籍地，應認系爭租約已於000年0月00日生終止之效力，被告無權再繼續使用系爭房屋。爰依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；又被告積欠112年10月半數租金1萬5,000元，及自112年12月起至113年4月止共5個月租金15萬元，扣除押租金6萬元後，尚積欠10萬5,000元，併依租賃契約之法律關係，請求被告給付前開租金，及依不當得利之法律關係、系爭租約第14條第3項約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利及違約金共6萬元，及自各期按月給付到期翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告10萬5,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元，及自各期按月給付到期日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
五、得心證之理由：㈠原告主張之前揭事實，業據提出建物所有權狀、113年房屋稅
繳款書、住宅租賃契約書、LINE對話記錄、存證信函暨回執等件為證（本院卷第25-67頁），核屬相符。被告於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明及爭執。依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同被告自認原告上開主張為真實，此部分事實即堪認定。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。查被告112年10月僅給付半數租金，自112年12月起未給付租金，經原告以LINE催告繳納未果，而於113年4月11日以台南地方法院郵局第45號存證信函之送達作為終止系爭租約意思表示之通知，該存證信函並於113年4月12日送達被告，應認原告於113年4月12日已對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年4月12日終止。從而，原告於租賃關係終止後，依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由，應予准許。又本院既已依租賃物返還請求權為原告請求遷讓房屋勝訴之判決，則原告另依所有物返還請求權為同一聲明之主張，即無再為審酌之必要，併為敘明。
㈢復按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。查：
⒈系爭租約約定租金為每月3萬元，原告主張被告積欠112年
10月半數租金1萬5,000元，及自112年12月起至113年4月止共5個月的租金15萬元，惟系爭租約係113年4月12日終止，已如前述，則原告請求被告給付積欠之租金於14萬7,000元【計算式：1萬5,000元（112年10月租金）＋3萬元×4個月（112年12月至113年3月租金）＋3萬元÷30日×12日＝14萬7,000元】之範圍內，為有理由。
⒉又系爭租約記載押租金為2個月租金即6萬元，可知被告另
有押租金6萬元在原告處，參諸前揭判決意旨，該押租金於租賃關係消滅後承租人有欠租情形時，當然發生抵充之效力。原告所得請求之積欠租金，應扣除被告於訂約時交予原告之押租金6萬元，始符合上開法律之規定。從而，原告依據租賃之法律關係，請求被告給付扣除押租金後尚積欠之租金8萬7,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，亦為民法第179條所明定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查：
⒈本件租賃關係既已於113年4月12日消滅，被告自無權繼續
占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利，是原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即113年5月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
⒉至原告請求被告給付違約金部分，本院審酌系爭租約約定
每月租金為3萬元，並於第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」，就此，原告請求被告給付違約金，亦屬有據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。本院審酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告未依約搬遷，致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭房屋附近地點之情況等因素，認原告請求按月以租金一倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金百分之20計算即6,000元為適當，逾此範圍，即無可採。
六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租賃契約、民法第179條及系爭租約第14條第3項約定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並應給付8萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元【計算式：
3萬元＋6,000元＝3萬6,000元】，及自各期按月給付到期日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費7,600元，爰依兩造勝敗之比例，暨依112年12月1日公布施行之民事訴訟法第91條第3項規定，酌定本件訴訟費用額之負擔如主文第4項所示，並一併諭知被告應負擔之訴訟費用部分，自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。
八、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第四庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 陳雅婷