臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第96號原 告 吳碧珠訴訟代理人 許淵豪被 告 施鴻隆訴訟代理人 戴勝利律師
林仲豪律師吳佳龍律師被 告 施美鄉訴訟代理人 姚書菁被 告 施宜均
許世忠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○區○○段0000地號（重測前為臺南市○區○○段000000地號）面積24.38平方公尺土地、1546地號（重測前為臺南市○區○○段00000地號）面積142.19平方公尺土地、1549號（重測前為臺南市○區○○段00000地號）面積87.64平方公尺土地、1550地號（重測前為臺南市○區○○段000000地號）面積14.77平方公尺土地，應合併分割如下：1545、1546地號土地分歸被告施鴻隆、施美鄉、施宜均取得，由被告施鴻隆取得12分之7、被告施美鄉取得12分之4、被告施宜均取得12分之1；1549、1550地號土地，分歸原告及被告許世宗取得，由原告及被告許世宗各取得2分之1。
原告及被告許世宗應各補償被告施鴻隆新臺幣貳拾肆萬壹仟柒佰參拾捌元。
被告施鴻隆應給付原告新臺幣肆萬伍仟柒佰陸拾元，及自民國113年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造按附表三所示之比例負擔。
事實及理由
一、本件被告施美鄉、施宜均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○區○○段0000地號（重測前為臺南市○區○○段000000地號）面積24.38平方公尺土地、1546地號（重測前為臺南市○區○○段00000地號）面積142.19平方公尺土地、1549號（重測前為臺南市○區○○段00000地號）面積87.64平方公尺土地、1550地號（重測前為臺南市○區○○段000000地號）面積14.77平方公尺土地（以下各簡稱系爭182-41地號土地、系爭182-6地號土地、系爭182-7地號土地、系爭182-42地號土地，合併簡稱系爭土地）為兩造所分別共有，應有部分如附表一所示，兩造間就系爭土地未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，復不能達成分割協議；如依兩造各自就系爭土地之持分為分割，兩造分得之土地面積甚為狹小，有礙使用，無法發揮經濟上之效能，倘以合併變賣方式分割，基於市場之自由競爭，可使系爭土地及房屋之價值極大化，並兼顧兩造之利益。爰主張系爭土地合併分割，系爭182-7及182-42地號土地由原告及被告許世宗取得，原告及被告許世宗再以金額補償予被告施鴻隆；倘被告施鴻隆不同意此方案，則主張系爭182-7及182-42地號土地由被告施鴻隆取得，被告施鴻隆再以金額補償予原告及被告許世宗。而系爭土地周邊土地交易情形，民國111年至112年之交易資料分別為同地段127-21地號土地之單價為50.9萬元/坪；同地段181-8地號土地之單價為14.1萬元/坪；同地段184-16地號土地之單價為18.6萬元/坪，原告建議系爭182-6及182-41地號土地為三角窗用地，平均單價為每坪18萬元，系爭182-7及182-42地號土地平均單價為每坪16萬元。
（二）又被告施鴻隆占用系爭182-6及182-41地號土地作為住宅使用，合計面積165平方公尺，原告持分1/8即20.625平方公尺，被告施鴻隆另占用系爭182-7及182-42地號土地作為倉庫使用，合計面積101平方公尺，原告持分1/4即25.25平方公尺即7.638坪，經查詢實價登錄網站上近5年內鹽埕段土地出租最低價格為每坪344元，依此計算，被告施鴻隆占用系爭182-6及182-41地號土地之相當租金不當得利為29,302元【計算式：110年9月24日至112年11月24日（計26個月）20.625平方公尺×申報地價6,560元×10%÷12＝1,127元/月，1,127元×26個月＝29,302元】；占用系爭182-7及182-42地號土地之相當租金不當得利為68,302元【計算式：110年9月24日至112年11月24日（計26個月）7.638坪×344元＝2,627元/月，2,627元×26個月＝68,302元】，合計被告施鴻隆應給付原告97,604元。
（三）系爭土地業經長興不動產估價師聯合事務所鑑價並製作不動產估價報告書（以下簡稱系爭估價報告書），茲就系爭估價報告書表示意見如下：對於系爭估價報告書第46頁表5-2之系爭182-7及182-6地號土地之臨路面數之二面臨路與一面臨路之修正比率為2%有異議。三角窗（即二面臨路）土地有更好的通風採光和進出便利性，故相對同路段之土地有15%至30%的溢價比率，綜合內政部公告之實價登錄中同一交易日期及相同路段之二面臨路與一面臨路之平均溢價比率案例，實價登錄中二面臨路與一面臨路之溢價比率均值為20.52%，與系爭估價報告書所載之2%有10倍之差異，顯證本件估價師未對內政部之實價登錄中之系爭土地周邊土地交易有關臨路面數之溢價比率做妥適調查。
三、被告方面：
（一）被告施鴻隆：⒈系爭182-6地號土地上坐落同段707建號即門牌號碼臺南市○
區○○路000巷00號房屋（以下簡稱系爭房屋），被告與配偶居住於系爭房屋多年，如依原告主張之變價分割方式，將使土地與建物之所有權更行混亂，實難發揮經濟上效益。另坐落系爭182-7地號土地上之一樓層鐵皮建物（以下簡稱系爭鐵皮屋）係由原告所興建。
⒉原告就被告占用系爭土地之相當於租金之不當得利計算方
式不合理，系爭土地位於新興路巷弄內，原告以土地法第97條規定之上限10%為計算基準，顯然偏高，應以3%為妥，即8,788元（計算式：20.625平方公尺×6,560元×3%÷12月＝338元/月，338元×26個月＝8,788元）。另原告提出實價登錄網站上近5年內鹽埕段土地出租價格，主張依最低價格每坪344元計算，然其主張之鹽埕段73-12地號土地位於健康路以北，與國華街交叉口附近，而國華街近年來因觀光客眾多而相當繁榮，與系爭土地坐落位置不可謂相同。況系爭鐵皮屋雖為倉庫，但與系爭房屋不連通，為被告放置日常生活雜物之用，並未對外營業，故應以申報地價3%計算相當不當得利租金金額為適當，即10,764元（計算式：25.25平方公尺×6,560元×3%÷12月＝414元/月，414元×26個月＝10,764元）。
⒊系爭土地業經長興不動產估價師聯合事務所鑑價並製作不
動產估價報告書（即系爭估價報告書），然被告認鑑價結果實屬過高。系爭土地已有應有部分過半共有人同意合併分割，符合民法第824條第6項前段規定。為兼顧系爭房屋之完整與系爭182-6、182-41地號土地之最大使用效益，應由被告施鴻隆、施美鄉、施宜均分別共有，由被告施鴻隆取得7/12、施美鄉取得4/12、施宜均取得1/12；原告及被告許世忠於系爭182-6、182-41地號土地持分部分則依民法第824條第2項第1款但書規定，予以找補，而找補金額參照系爭土地申報地價計算，各為135,300元。系爭182-7、182-42地號土地則由被告施鴻隆取得1/2，原告與被告許世忠分別取得1/4。
⒋被告雖不同意系爭估價報告書就臨路面數之權數調整計算
結論，然被告亦不同意原告及被告許世宗以原證12之3處不動產作為修正之主張，因該3處不動產與被告居住之系爭房屋距離更遠，條件不同，難以比較。況系爭估價報告書係比較不同標的之區域因素、個別因素，包括：土地實質條件、行政及法令條件、道路條件、公共設施接近條件、週遭壞境條件等項逐一分析，其中臨路面數修正權數為-2%係確實參考同地段附近不同不動產標的條件，與系爭房屋距離約100公尺，二者條件相似，更具參考性。
（二）被告許世忠：⒈被告主張⑴系爭土地合併分割，系爭182-6及182-41地號土
地，由被告施鴻隆取得7/12、被告施美鄉取得4/12、被告施宜均取得1/12；系爭182-7及182-42地號土地由原告及被告許世宗各取得1/2。⑵原告及被告許世宗各自補償被告施鴻隆32,130元（依被告施鴻隆主張之申報地價6,560元/平方公尺計算之補償金額）。
⒉就系爭估價報告書表示意見如下：對於系爭估價報告書第4
6頁表5-2之系爭182-7及182-6地號土地之臨路面數之二面臨路與一面臨路之修正比率為2%有異議。三角窗（即二面臨路）土地有更好的通風採光和進出便利性，故相對同路段之土地有15%至30%的溢價比率，綜合內政部公告之實價登錄中同一交易日期及相同路段之二面臨路與一面臨路之平均溢價比率案例，實價登錄中二面臨路與一面臨路之溢價比率均值為20.52%，與系爭估價報告書所載之2%有10倍之差異，顯證本件估價師未對內政部之實價登錄中之系爭土地周邊土地交易有關臨路面數之溢價比率做妥適調查。⒊被告施鴻隆屢次主張以「土地申報地價」作為補償標準，
致生市價與補償金額之落差甚鉅，其主張顯與現行法制及一般交易常識不相符合。倘依原告及被告許世宗提出之臨路面數之溢價比率10%計算系爭182-6及182-41地號土地各自補償原告及被告許世宗1,402,237元，與被告施鴻隆所計算之補償金額相差超過10倍，且實務上無任何裁判分割以「申報地價」為基準，被告施鴻隆採用申報地價明顯脫離市場行情，有失公平。
（三）被告施宜均：被告居住於宜蘭，並未使用系爭土地；同意系爭土地合併分割，並同意被告施鴻隆主張之分割方案，分割後被告施鴻隆得以保留系爭房屋，避免遭到拆除。就原告與被告許世忠於系爭182-6、182-41地號土地持分部分則依系爭土地申報地價每平方公尺6,560元計算找補金額，如鈞院認找補金額過低，被告亦同意依系爭土地公告現值每平方公尺32,800元計算找補金額。
（四）被告施美鄉：被告長年旅居多哥共和國，並未使用系爭土地，同意依被告施鴻隆主張之分割方案分割系爭土地；並同意原告與被告許世忠於系爭182-6、182-41地號土地持分部分依系爭土地申報地價每平方公尺6,560元計算找補金額，如鈞院認找補金額過低，被告亦同意依系爭土地公告現值每平方公尺32,800元計算找補金額。
四、得心證之理由：
（一）按共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第5項分別定有明文。本件原告主張兩造分別共有系爭土地，應有部分如附表一所示，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，然對於分割方法迄未能達成協議等情，業據提出土地登記謄本及地籍圖謄本為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。從而，原告依前揭規定，請求合併分割系爭土地，自無不合，應予准許。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法，最高法院81年度臺上字第16號及89年度臺上字第724號判決要旨參照。經查：
⒈系爭182-6、182-41及同地段182、182-37地號土地上坐落
被告施鴻隆居住使用之門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號建物；系爭182-7、182-42地號土地坐落無門牌號碼建物等情，業經本院履勘現場查明，有本院113年9月10日勘驗測量筆錄及臺南市東南地政事務所113年9月23日東南地所測字第1130087066號函檢附之土地複丈成果圖（見本院卷第167頁）可稽。
⒉本院審酌系爭土地之地形、位置、地上物現狀、附近土地
情形，並考量共有人之應有部分、經濟效用之發揮、土地之利用及系爭182-6、182-41土地上坐落之系爭房屋為被告施鴻隆所有等節，及斟酌共有人之意願及所提出方案之公平合理性，認將系爭土地合併分割如下：【臺南市○區○○段0000○0000地號（即系爭182-6及182-41地號）土地，分歸被告施鴻隆、施美鄉、施宜均取得，由被告施鴻隆取得7/12、被告施美鄉取得4/12、被告施宜均取得1/12；臺南市○區○○段0000○0000地號（即系爭182-7及182-42地號）土地，分歸原告及被告許世宗取得，由原告及被告許世宗各取得1/2。】，兩造分割後取得之土地，在經濟效用之發揮及土地之利用上均較佳。爰依民法第824條第2項第1款規定，將兩造分別共有系爭土地合併分割，並判決如
主文第1項所示。
（三）又按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。
經查：
⒈本院雖依上開方案為分割，然因該方案中各塊土地所在位
置、面積、形狀有所差異，分割後之價值顯有差異，是兩造應於分割後互為補償。本院經囑託長興不動產估價師聯合事務所鑑定分割前後土地價值之差異性及找補價格，採用比較法及土地開發分析法之估價方法進行評估，其評估結果及最終價額如下：【系爭182-6地號土地評估單價為66,000元/㎡；系爭182-7地號土地評估單價為63,500元/㎡；系爭182-41地號土地評估單價為46,200元/㎡；系爭182-42地號土地評估單價為44,500元/㎡】，有不動產估價報告書（即系爭估價報告書）在卷可稽。
⒉本院審酌系爭估價報告書係同時對系爭土地進行實地勘估
，並考量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等因素，且系爭估價報告書係領有不動產估價師證書、不動產估價師開業證書、不動產估價師公會會員證書者所為，與兩造無親屬或利害關係，亦較客觀，是本院認系爭估價報告書之估價結果，應為可採。
⒊基上，既認系爭估價報告書估定之分割後各筆土地之單價
為可採，則兩造分得土地之價值，自應以系爭估價報告書所估之單價，計算兩造分割後取得之土地之價值。是原告主張應依系爭土地周邊土地交易情形計算找補金額，及被告施鴻隆抗辯應依系爭土地申報地價計算找補金額云云，均有所偏，不足憑採。
⒋綜上，本院認依上開方案分割後，依系爭估價報告書所評
估各筆土地單價計算後，被告施鴻隆應各補償原告及被告許世宗241,738元（計算方式詳如附表二所示），爰判決如主文第3項所示。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查：
⒈本件原告主張被告施鴻隆所有系爭房屋及鐵皮屋係無權占
有原告所有之系爭土地，為被告施鴻隆所不爭執，揆諸前揭說明，原告主張因被告施鴻隆無權占有系爭土地受有相當租金之不當得利，致原告受有相當租金之損害，為可採信。
⒉本院審酌系爭土地坐落臺南市南區，使用分區為住宅區，
周遭商業活動尚屬頻繁等情，認被告施鴻隆占用系爭土地所受相當租金之不當得利，應以申報地價年息8%作為計算基準為適當。依此計算，被告施鴻隆就占用系爭土地40.25平方公尺【計算式：｛（系爭182-6地號土地100.40平方公尺＋ 182-41地號土地24平方公尺系爭182-7地號土地85平方公尺＋182-42地號土地13.8平方公尺）×原告持分1/8｝＋｛（系爭182-7地號土地85平方公尺＋182-42地號土地13.8平方公尺）×原告持分1/4｝＝40.25平方公尺】，造成原告相當租金之損害為每月1,760元（計算式：6,560元×40.25平方公尺×8%÷12月＝1,760元，元以下四捨五入）。
⒊從而，原告請求被告施鴻隆給付自起訴日前之110年9月24
日至112年11月24日共26個月相當租金之不當得利45,760元（計算式：1,760元×26個月＝45,760元），及自起訴狀繕本送達翌日即113年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據；至逾上開範圍之請求，則屬無據。
五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；民事訴訟法第79條、第80條之1分別定有明文。查，本件分割共有物之訴，係兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，乃為伸張或防衛其權利所必要，是本院認由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平；又原告對被告施鴻隆就占有共有土地不當得利之請求，雖亦為部分勝訴，但本院駁回之金額與共有土地之價值相比甚微。本院認本件訴訟費用由兩造各按其應有部分之比例分擔，應屬允當，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第5項所示。
六、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 6 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 6 日
書記官 李 雅 涵附表一： 不 動 產 標 示 共 有 人 應 有 部 分 臺南市○區○○段0000地號（重測前為○○段000-0地號）面積142.19平方公尺土地 施鴻隆 4分之1 施美鄉 4分之1 許世忠 8分之1 吳碧珠 8分之1 施宜均 4分之1 施宜均、施鴻隆、施美鄉 公同共有4分之1 臺南市○區○○段0000號（重測前為○○段000-0地號）面積87.64平方公尺土地 施鴻隆 2分之1 許世忠 4分之1 吳碧珠 4分之1 臺南市○區○○段0000地號（重測前為○○段000-00地號）面積24.38平方公尺土地 施鴻隆 4分之1 施美鄉 4分之1 許世忠 8分之1 吳碧珠 8分之1 施宜均、施鴻隆、施美鄉 公同共有4分之1 臺南市○區○○段0000地號（重測前為○○段000-00地號）面積14.77平方公尺土地 施鴻隆 2分之1 許世忠 4分之1 吳碧珠 4分之1附表二：地號為臺南市南區田成段，面積為平方公尺，金額為新臺幣，單價為 每平方公尺金額 共有人 分配位置坐落地號 分割後獲分配面積 分配後增減面積 各筆土地評估單價 各筆土地應找補金額 全部應找補金額 施鴻隆 1546 82.94417 35.5475 66,000元 2,346,135元 應受補償483,479元，判決受補償483,476元 1545 14.22167 6.095 46,200元 281,589元 1549 0 -43.82 63,500元 -2,782,570元 1550 0 -7.385 44,500元 -328,633元 許世忠 1546 0 -17.7738 66,000元 -1,173,071元 應補償施鴻隆241,735元，判決補償施鴻隆241,738元 1545 0 -3.0475 46,200元 -140,795元 1549 43.82 21.91 63,500元 1,391,285元 1550 7.385 3.6925 44,500元 164,316元 吳碧珠 1546 0 -17.7738 66,000元 -1,173,071元 應補償施鴻隆241,735元，判決補償施鴻隆241,738元 1545 0 -3.0475 46,200元 -140,795元 1549 43.82 21.91 63,500元 1,391,285元 1550 7.385 3.6925 44,500元 164,316元 施美鄉 1546 47.39667 0 66,000元 0 0 1545 8.126667 0 46,200元 0 施宜均 1546 11.84917 0 66,000元 0 0 1545 2.031667 0 46,200元 0 說明：因以四捨五入方法計算，致全部應找補金額相差9元，為公平計，由應 互相找補之吳碧珠、施鴻隆、許世忠各負擔3元，即由吳碧珠及許世宗 各補償施鴻隆241,738元（各多補償3元），而施鴻隆受補償483,476元 （少受補償3元）。附表三： 編號 共有人 訴訟費用分擔比例 1 吳碧珠 100分之17 2 許世宗 100分之17 3 施鴻隆 100分之40 4 施美鄉 100分之21 5 施宜均 100分之5