臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第915號原 告 鄭雅鴻
鄭揚橙上二人共同訴訟代理人 張文嘉律師複 代理人 張廷宇律師被 告 巨信地產顧問股份有限公司法定代理人 賴易廷訴訟代理人 謝馷珝上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾萬元，及自民國一百一十三年五月三十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,900,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息（見補字卷第13頁）。嗣原告將該聲明變更為先位聲明，並追加備位聲明：被告應給付原告鄭雅鴻950,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；被告應給付原告鄭揚橙950,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息（見本院卷第103頁、第139頁、第205頁、第215頁）。原告所為訴之變更追加符合民事訴訟法第255條第2項及第1項第1款規定，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於民國109年9月8日向被繼承人鄭貴珍購買坐落臺南市○市區○○段0000地號土地應有部分5分之1、同段2329地號土地應有部分16分之1、同段2329-1地號土地應有部分16分之1（以下合稱系爭土地）計122.18坪土地，約定價金9,307,552元扣除服務費842,450元後，被告應支付鄭貴珍8,465,102元，被告並承諾開立2,000,000元本票給鄭貴珍，擔保系爭土地移轉被告的委託人後3年內，鄭貴珍得以5,465,102元購買房屋1棟（朝西面路、地坪25坪、建坪52坪）；被告至鄭貴珍於110年6月4日過世時僅支付3,000,000元，仍有餘款5,465,102元尚未給付且未交付2,000,000元本票；原告於110年7月28日與被告另行協議，由原告鄭雅鴻代理與被告處理後續事宜，被告允諾於110年8月31日將上開餘款匯入原告鄭雅鴻所指定帳戶；110年8月31日屆至，被告僅支付2,700,000元，原告鄭雅鴻先後於110年9月7日及同年10月5日，催促被告支付餘款2,765,102元並交付2,000,000元本票；被告付清餘款後，原告於111年11月5日催促被告交付2,000,000元本票，但被告仍未交付；112年9月後已過3年興建房屋期限，原告鄭雅鴻乃與被告討論違約賠償2,000,000元事宜；被告於112年12月25日表示買方已確定不於系爭土地上興建房屋，同意自113年1月起於每月5日匯款100,000元至付清2,000,000元為止，原告鄭雅鴻並依被告要求於112年12月26日提供個人新市農會帳戶供被告匯款；詎被告於113年1月12日匯款100,000元後即未再匯款，爰依地上物換購協議書第2條第5項第6款約定及民法第1148條第1項規定，請求被告給付餘款1,900,000元等語。並先位聲明：㈠被告應給付原告1,900,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告鄭雅鴻950,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告鄭揚橙950,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於鄭貴珍死亡後，旋即要求領取應保留於信託專戶款項5,465,102元，顯然已無換購房屋的意思，被告自無庸賠償原告無法換購房屋的違約金；原告已經領得出售系爭土地的全部價金，即使買方沒有在系爭土地上興建房屋出售，原告亦未受有損害，故原告請求被告賠償違約金，為無理由；若原告得請求被告賠償違約金，亦請將違約金酌減至零，以維公平等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實㈠鄭貴珍與被告於109年9月8日簽訂地上物換購協議書（下稱系
爭換購協議）並經公證（109年度南院民公芬字第0477號）在案。
㈡鄭貴珍於110年6月4日過世後由原告繼承其權利義務。
㈢原告與被告於110年7月28日簽訂協議書（下稱系爭變更協議）並經公證（110年度南院民公芬字第00621號）在案。
㈣原告鄭雅鴻於111年11月5日寄發存證信函，催促被告交付面額2,000,000元本票。
四、兩造間爭執事項原告依系爭換購協議第2條第5項第6款約定，請求被告給付違約金1,900,000元，有無理由？
五、本院得心證理由㈠鄭貴珍與被告於109年9月8日就系爭土地簽訂如附表所示系爭
換購協議；鄭貴珍於110年6月4日過世後，由原告共同繼承其權利義務；原告與被告於110年7月28日簽訂如附表所示系爭變更協議等事實，為兩造所不爭執，復有109年度南院民公芬字第0477號公證書暨地上物換購協議書、110年度南院民公芬字第00621號公證書暨協議書、繼承系統表、戶籍謄本及本院113年12月13日南院揚家字第1134506465號函等件可稽（見補字卷第19頁至第23頁、第25頁至第28頁、本院卷第77頁、第79頁至第81頁、第121頁），自堪認定。買方林櫻蓉於109年11月26日以買賣為原因登記取得系爭土地全部所有權，有土地登記第二類謄本暨異動索引在卷可佐（見本院卷第135頁、第147頁至第185頁）；買方迄今仍未依約建築房屋完畢，為被告所自認（見本院卷第135頁），同堪認定。買方林櫻蓉於取得所有權後3年內，無法依約建築完成房屋供賣方承購，已符合系爭換購協議第2條第5項第6款約定要件，被告自應依該約定負擔無過失責任，給付違約金作為賠償額。該違約金依約定為2,000,000元，被告已於113年1月12日給付100,000元（見補字卷57頁），被告尚應給付違約金1,900,000元。
㈡被告雖辯稱：原告於鄭貴珍死亡後，旋即要求領取應保留於
信託專戶款項5,465,102元，顯然已無換購房屋的意思，被告自無庸賠償原告無法換購房屋的違約金等語。惟兩造除同意將5,465,102元改匯原告鄭雅鴻所指定帳戶外，約定其餘條件仍應依原契約書內容履行（見補字卷第27頁），並未變更換購房屋相關約定，足知原告仍有換購房屋的意思。被告此部分答辯應係出於其主觀想像或認知，核與客觀證據及事實不符，當非足採。何況，被告前任負責人已依該約定給付違約金100,000元，同意依系爭換購協議第2條第5項第6款負無過失責任，被告於訴訟中始以前揭情詞置辯，應係臨訟卸責之詞，委無可採。
㈢依據系爭換購協議第2條第5項第6款約定，被告係就買方無法
遵期興建房屋供賣方承購而負賠償違約金責任，賣方是否已經領取出售價金則非約定要件，顯見兩者截然不同。觀諸系爭換購協議內容，賣方得以約定價格優先承購興建完成房屋乃重要事項，性質上略為接近地主與建商合建契約，而非單純的土地買賣契約，自不能僅因賣方已領取土地出售價金，率謂其未受有損害。被告辯稱：「原告等出售前開共有土地的價金債權已經全部獲得滿足，即使共有土地的購買者未在共有土地上興建房屋出售，原告等亦未受損害。原告等既未受有損害，則其請求被告賠償違約金200萬元，即無理由，不應准許。否則，亦請……斟酌本件原告未受損害等情，將過高的違約金約定，酌減至零」(見本院卷第38頁)等語，顯係誤解該特別約定內容及目的，自非足採。
㈣從而，原告請求被告給付違約金1,900,000元，核與系爭換購
協議第2條第5項第6款約定相符，洵屬有據。本件違約金債務未定給付期限，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年5月31日(見本院卷第21頁)起至清償日止，按年利率5%計算之利息，亦與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項規定相符，同非無據。
六、綜上，原告依系爭換購協議第2條第5項第6款約定，請求被告給付1,900,000元，及自113年5月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 2 日
民事第一庭法 官 陳谷鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 115 年 1 月 2 日
書記官 曾盈靜【附表】地上物換購協議書 賣方：鄭貴珍 立協議書人 買方受任人：巨信地產顧問股份有限公司 …… 一、協議標的： …… 二、協議事項如下： 1.賣方係協議標的土地共有人之一，其持有權利持分如上開權利範圍並依土地登記簿登記為準。 2.…… 3.…… 4.買賣雙方約定就前開土地買賣價金……9,307,552元整。 ⑴…… ⑵賣方非和買方議約簽訂買賣契約，而是買方受任人以買方受任人身份和賣方簽訂買賣契約…… ⑶付款期程：另詳如主約付款附表及附約付款附表。 ⑷…… ⑸結案時，信託專戶撥付……300萬元給賣方、協調整合服務費……842,450元給負責整合的公司，其餘5,465,102元保留在信託帳戶內，作為將來支付購屋的價金。 5.買方受任人向賣方表示，待買方取得協議標的土地後，會規劃興建房屋，且興建完工後，保留一戶以總價……5,465,102元給賣方優先承購。為求取信賣方，買方受任人並提出以下約定及不能履行願負擔無過失賠償責任，賣方因而同意出售本約土地。 ⑴…… ⑵…… ⑶…… ⑷…… ⑸…… ⑹至買方取得所有權3年後，若無法建築完成前開房屋供甲方承購時，買方受任人：巨信地產顧問股份有限公司願負擔無過失責任，賠償賣方……200萬元，作為賣方之違約金賠償額。 ⑺買方受任人：巨信地產顧問股份有限公司應於賣方拆除地上物前開立面額……200萬元之本票壹張以供擔保前約定之履行。 6.…… 7.…… 三、…… …… 中華民國109年9月8日 協議書 買方受任人：巨信地產顧問股份有限公司（下稱甲方） 賣 方：鄭揚橙、鄭雅鴻（即鄭貴珍之全體繼承人）（下稱乙方） 緣乙方共有坐落台南市新市區大社段2294、2329、2329-1等三筆土地之持分，並於109.09.08與甲方簽訂不動產買賣契約書乙份（下稱原契約書）。按原契約書付款附表，甲方應於土地登記完成並地上物清除完成後10日內支付尾款合計……5,465,102元整，然前揭土地完成過戶、地上物拆除均已逾10日，甲方迄今仍未依約付款。 另，原立約人（即乙方被繼承人鄭貴珍）已於……110年6月4日過世，其權利現由鄭貴珍之全體繼承人繼受。 雙方因以上原因，協議如下： 一、鄭貴珍之全體繼承人同意統一授權由鄭雅鴻（下稱代表人）為代表，全權處理後續一切事宜。（授權內容詳授權書） 二、甲方應支付之……5,465,102元整（原約定：應保留於信託專戶。詳見地上物換購協議書第二條第4項第5款），甲乙方同意改於110年8月31日前將上開……5,465,102元整匯入代表人指定之個人帳戶。 三、其餘條件仍依原契約書內容履行。 四、…… …… 中華民國110年7月28日