臺灣臺南地方法院民事判決113年度重訴字第144號原 告 慶安宮法定代理人 張志勝訴訟代理人 蘇清水律師
黃聖珮律師黃郁庭律師被 告 蔡聰文
楊秀
張力仁楊金座沈政德邱蕾歐陽令典歐陽鴻榮
胡朝淳林軒沈吳阿花林俊聲蘇文宏
謝蘇月雲林巧瑜
蔡宏昇
黃淑美黃志鵬黃志鴻梁嘉宏陳素梅陳永祥上 一 人法定代理人 林芳如上22人共同訴訟代理人 黃紹文律師被 告 蘇秀麗
梁陳美春梁桂瑛梁桂綾林寶山陳素英陳素珠陳素滿
陳素慧上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國115年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告起訴時列黃敏鳳為共同被告（見調解卷第15頁），嗣因確認黃敏鳳非如附表所載土地（以下合稱系爭土地）承租戶，撤回對黃敏鳳之起訴（見本院卷第353頁），核與民事訴訟法第262條規定相符，先予敘明。
二、被告黃王秋玉於訴訟進行中死亡，由黃淑美、黃志鵬、黃志鴻繼承其權利義務，有戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢結果在卷可稽（見本院卷第89頁至第99頁），原告依法聲明承受訴訟（見本院卷第85頁），應予准許。
三、被告梁耿暉於訴訟進行中死亡，由梁陳美春、梁嘉宏、梁桂瑛、梁桂綾繼承其權利義務，有戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢結果在卷可稽（見本院卷第251頁至第261頁），原告依法聲明承受訴訟（見本院卷第249頁），應予准許。
四、被告陳蔡文錦於訴訟進行中死亡，由陳永祥、陳素英、陳素梅、陳素珠、陳素滿、陳素慧繼承其權利義務，有戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢結果在卷可稽（見本院卷第385頁至第403頁），原告依法聲明承受訴訟（見本院卷第383頁至第384頁），應予准許。
五、被告蘇秀麗等人未於言詞辯論期日到場（詳見本院卷第429頁至第431頁），核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告所有系爭土地為被告占有使用中，除黃王秋玉(繼承人為被告黃淑美、黃志鵬、黃志鴻)外，兩造於另案經認定有不定期租賃關係存在(本院109年度重訴字第306號)；被告等人自父執輩起向原告承租使用至今，原告顧及鄰里關係及信徒情誼，長年來以低於市場行情標準收取租金，租金計算式為面積×當年申報地價×5%×優惠78%；然系爭土地鄰中山路，商店林立，200公尺處即有加油站，距善化火車站約1公里，交通便利，為善化地區人車往來必經道路，土地價值已逐年調升；縱系爭土地公告現值變動，也沒有年年調漲租金，然善化地區近年越加繁榮，原告向被告所收取租金顯已過低；原告與被告協商調漲租金未果，爰依民法第442條規定請求調整租金等語。並聲明：被告向原告承租系爭土地之每年租金，自起訴狀繕本送達翌日起應調整為如附表所載金額。
二、被告蘇秀麗辯稱：不同意調整租金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告蔡聰文、楊秀、張力仁、楊金座、沈政德、邱蕾、歐陽令典、歐陽鴻榮、胡朝淳、林軒、沈吳阿花、林俊聲、蘇文宏、謝蘇月雲、林巧瑜、蔡宏昇、黃淑美、黃志鵬、黃志鴻、梁家宏、陳素梅、陳永祥則以：兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，業經本院109年度重訴字第306號民事判決、臺灣高等法院臺南分院111重上字第101事件(和解)確認在案；系爭土地因特定原因由信眾(部分信眾為被告祖先)以寺廟名義登記，故提供給信眾使用，因而成立租賃關係，為區分各自使用範圍，乃於37年間為土地分割；原告與被告間承租契約關係各自獨立，非由相同繼承人而來；兩造間未立有書面契約，租金係依公式計算而非固定不變，如租賃物價值有變動，就會反應在申報地價而使租金有所調整，善化地區最近在南科週邊發展，系爭土地卻坐落善化區老街，街道狹小及老舊房屋圍繞，無發展機會，不易駐車，反而比較沒落，中山路兩側許多店面已經沒有營業，故本件不符合民法第442條所定調高租金要件；被告所繳納租金從95年到105年間已調漲約1.72倍，僅係自105年後未有調整，即令認有調整必要，所謂情事變更仍應以105年至起訴時為審酌考量期間；原告請求調整租金增加逾2.06倍，難認合理允當等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證理由承租人與出租人就土地訂立租賃契約，約定租金應以申報地價或公告現值為基礎進行計算，由於申報地價及公告現值均可按市場價值依法調整，應認雙方於訂約時已就土地價值昇降時應如何增減其租金達成合意。基於私法自治原則，承租人及出租人雙方均應受此約定拘束，法院亦應盡量尊重雙方就此所為約定，縱承租人或出租人依法請求增減其租金，仍應於原約定調整方法失靈或對某方顯失公平時，始有必要判決增減租金。兩造約定以申報地價為基礎計算應繳納租金數額；由於申報地價係由原告依法完成申報，故原告可藉此獲得調整租金的主動地位；原告應繳納地價稅會隨申報地價數額提高而增加，故被告亦可藉此獲得保護，避免原告恣意調漲租金；此約定公平合理，法院當應予以尊重。例如，原告若已參考市場價值申報地價，租金計算結果仍有顯失公平情形，法院始有必要依法判決調整租金；倘若原告蓄意以低於市場價格數額申報地價，另以訴訟方式要求調漲租金，顯已違反前揭約定精神，自非公平合理。原告申報地價數額遠低於公告土地現值，如果原告覺得租金過低，只要提高申報地價數額就可以調漲租金，故兩造所約定調整租金方法尚未失靈，對原告亦無顯失公平情形，原告卻不願依照約定的方式增加租金，逕以訴訟要求調漲租金，已違反前揭約定，所以本院判決原告敗訴。
㈠租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；民法第442條定有明文。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整；契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價固定比率計算顯失公平者，出租人固非不得依法訴請法院調整其租金；然申報地價係由土地所有權人依法申報，土地所有權人得綜合考量地價稅徵收、照價收買風險、租金是否低於行情等全部相關利弊情狀後決定申報價格，若土地所有權人得提高申報地價而增加租金，卻不願意提高申報地價，逕以訴訟請求增加租金，尚難認有何「非當時所得預料」而「顯失公平」情形。用比較直白的話來說，土地所有權人非「不能」而是「不願意」以約定的方式增加租金。從而，法院於決定是否調整租金時，基於私法自治原則，仍須盡量尊重當事人就此所為約定，不應單純僅憑土地價值昇降而率然准許。
㈡原告為系爭土地所有權人；系爭土地多臨中山路，距離善化
火車站約1.6公里，沿途皆有公車站牌，交通便利，附近有京城銀行及郵局等金融機構、圖書館及市場等公共設施，鄰近慶安宮，為傳統發展繁榮街區，店面林立，人潮及車潮均有相當規模，生活機能良好，商業活動頻繁等事實，有土地登記第一類謄本影本、勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見調解卷第25頁至第51頁、本院卷第181頁至第187頁、第195頁至第231頁），應堪認定。兩造雖就部分契約內容有爭執如附表所示，但未曾爭執有不定期租賃契約關係存在，故兩造間有不定期租賃契約關係存在，同堪認定。
㈢原告申報地價數額遠低於公告土地現值（見調解卷第25頁至
第51頁），如果原告覺得租金過低，只要提高申報地價數額就可以調漲租金，故兩造所約定調整租金方法尚未失靈，對原告也沒有顯失公平情形。原告已在節稅利益(低申報)及租金收益(高申報)間做出選擇，難認有何顯失公平情事。揆諸前揭說明，原告逕以訴訟請求調漲租金，違反兩造間租金調整計算方式的約定，尚非有據。
五、從而，原告依民法第442條之法律規定，請求被告向原告所承租系爭土地，每年租金自起訴狀繕本送達翌日起，調整為如附表所載金額，洵非有據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第一庭法 官 陳谷鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 曾盈靜【附表】編號 承租人 租賃標的 備註 １ 蔡聰文 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為65,117元。 ２ 蘇秀麗 黃敏鳳 臺南市○○區○○段000地號土地 1.原告請求將此部分租金調高為188,922元。 2.原告表示黃敏鳳經確認非系爭土地承租人(見本院卷第61頁)。 ３ 楊秀 張力仁 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為186,057元。 ４ 黃王秋玉 黃淑美 黃志鵬 黃志鴻 臺南市○○區○○段000地號土地 1.原告請求將此部分租金調高為191,216元。 2.黃王秋玉於113年6月24日死亡後，由黃淑美、黃志鵬、黃志鴻繼承其權利義務（見本院卷第89頁至第99頁）。 ５ 楊金座 梁耿暉 梁陳美春梁嘉宏 梁桂瑛 梁桂綾 臺南市○○區○○段000地號土地 1.原告請求將此部分租金調高為197,070元。 2.梁耿暉於114年2月21日死亡後，由梁陳美春、梁嘉宏、梁桂瑛、梁桂綾繼承其權利義務（見本院卷第251頁至第261頁）。 ６ 沈政德 邱蕾 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為202,928元。 ７ 歐陽令典 歐陽鴻榮 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為207,880元。 ８ 胡朝淳 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為213,243元。 ９ 林軒 林寶山 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為242,377元。 沈吳阿花 臺南市○○區○○段000地號土地 原告請求將此部分租金調高為248,206元。 林俊聲 臺南市○○區○○段000地號土地 1.原告請求將此部分租金調高為179,551元。 2.原告主張租賃面積為127.1平方公尺，被告則主張承租面積為118.8平方公尺（見本院卷第109頁）。 陳蔡文錦 陳永祥 陳素英 陳素梅 陳素珠 陳素滿 陳素慧 臺南市○○區○○段000地號土地 1.原告請求將此部分租金調高為43,391元。 2.陳蔡文錦於114年8月17日死亡後，由陳永祥、陳素英、陳素梅、陳素珠、陳素滿、陳素慧繼承其權利義務（見本院卷第385頁至第403頁）。 蔡宏昇 林巧瑜 蘇文宏 謝蘇月雲 臺南市○○區○○段000地號土地 1.原告請求將此部分租金調高為247,769元。 2.原告主張此筆土地有2個租約存在，即其將其中73.04平方公尺租給被告蔡宏昇，其餘面積則由被告林巧瑜、蘇文宏及謝蘇月雲共同承租；被告主張此筆土地有3個租約存在，即原告將其中73.04平方公尺租給被告蔡宏昇，再將其中36.52平方公尺租給被告蘇文宏及謝蘇月雲，另將其餘36.52平方公尺租給被告林巧瑜（見本院卷第109頁至第110頁）。