臺灣臺南地方法院民事判決113年度重訴字第135號原 告即反訴被告 蘇倫代訴訟代理人 王見漂
李慶榮律師林宜儒律師被 告即反訴原告 蘇裕哲訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○○段○○段000地號土地，准予分割如附圖一即臺南市新化地政事務所民國114年6月20日(複丈日期114年5月13日)土地複丈成果圖所示，編號A部分，面積2,089平方公尺，分歸被告取得；編號B部分，面積696平方公尺，分歸原告取得；編號C部分，面積614平方公尺，由兩造依原告應有部分4分之1、被告應有部分4分之3保持共有。
兩造共有坐落臺南市○○區○○○段○○段00000地號土地，准予分割如附圖二即臺南市新化地政事務所民國114年6月20日(複丈日期114年6月9日)土地複丈成果圖所示，編號丙部分，面積124平方公尺，分歸反訴原告取得；編號丁部分，面積41平方公尺，分歸反訴被告取得。
被告即反訴原告應補償原告即反訴被告新臺幣799,975元。
本、反訴之訴訟費用新臺幣185,614元，由兩造依附表「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
理 由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，臺南市○○區○○○段○○段000○00000地號土地(以下簡以地號稱之）均為兩造所共有。原告就768土地起訴請求裁判分割，被告於本院審理中提起反訴，請求就兩造共有767-1土地一併分割，而768、767-1土地為相鄰之土地、共有人相同，且兩造均同意一併分割，考量審判資料具有共通性，基於當事人間紛爭解決一次性、訴訟經濟，及本、反訴間攻擊防禦方法具有相牽連關係之考量，本件反訴之提起並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：兩造共有768土地，權利範圍及面積如附表所示。兩造無不能分割之約定，亦無因法令限制或物之使用目的不能分割情事，惟共有人間未能達成分割協議。爰依民法第823條第1項規定，請求分割768土地。並聲明：准依附圖一即臺南市新化地政事務所民國114年6月20日(複丈日期114年5月13日)土地複丈成果圖所示，編號A部分，面積2,089平方公尺，分歸被告取得；編號B部分，面積696平方公尺，分歸原告取得；編號C部分，面積614平方公尺，由兩造依原告應有部分4分之1、被告應有部分4分之3保持共有，被告並應依長興不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書方案一所示金額補償原告。
二、被告答辯則以：同意768土地分割，惟不同意原告之分割方案，希望由被告取得768土地全部並依鑑價結果以金錢補償原告，或將整筆土地變價方式分割，或以附圖二即臺南市新化地政事務所114年6月20日(複丈日期114年6月9日)土地複丈成果圖所示，編號乙部分，面積850平方公尺，分歸原告取得；編號甲部分，面積2,549平方公尺，分歸被告取得，再依鑑價結果補償原告。
乙、反訴部分：兩造均同意依附圖二所示，將編號丁部分，面積41平方公尺，分歸反訴被告取得；編號丙部分，面積124平方公尺，分歸反訴原告取得，再依鑑價結果找補。
丙、本判決之依據及理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。又分割共有物之訴，係就同一共有關係之共有物，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟（最高法院93年度台上字第2441號判決意旨參照）。定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方法適當者為限。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當(最高法院110年度台上字第1641號判決意旨參照)，故法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素而為綜合判斷。
二、查，768、767-1土地均為兩造共有，應有部分及面積各如附表所示；又768、767-1土地相鄰，土地使用分區及類別分別為鄉村區乙種建築用地、鄉村區水利用地，尚無核准建築執照等情，有土地登記謄本、臺南市善化區公所114年7月17日善工字第1140014430號函在卷可稽(本院卷第359頁)，足見7
68、767-1土地依物之使用目的或法令並無不能分割之情事。又兩造為768、767-1土地之全部共有人，均表示同意分割，惟對於分割方法，原告主張採用附圖一方案，被告並應依鑑價結果補償原告，被告則主張由其取得768土地全部並願依鑑價結果以金錢補償原告，或將整筆土地變價分割，或以附圖二方案，再依鑑價結果補償原告，足見兩造對768土地之分割方法意見不一。
三、本院審酌下列情況，認768土地以採原告所主張之分割方案，較能兼顧公平、兩造利益、土地最大利用及經濟效益：
㈠按768土地現況，除東南側地上現有由兩造父親出資興建之2
層樓鐵皮屋1棟外，其他部分則種植果樹、樹木，東側由南往北依序與同小段769-1、769-2、769-7地號土地相鄰、北側及西北側與同小段743地號土地相鄰、西南側由北往南依序與同小段767-5、767-1(即反訴土地)地號土地相鄰、南側與同小段767-2地號土地(即現有巷道)相鄰，767-1、767-5地號土地雖為非都市計畫區鄉村區水利用地，然均經善化區公所指認為現有巷道，可對外與公路相連接等情，業經本院會同兩造及新化地政事務所人員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片，並有臺南市善化區公所113年7月15日善工字第1130604149號函、臺南市政府工務局113年7月29日南市工養二字第1131003098號函及土地複丈成果圖在卷可參(本院卷第93至102、107、117、145至147頁)，此部分事實，堪可認定。
㈡又共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難
時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途(最高法院51年台上字第271號民事判例要旨參照)。被告雖主張由其取得768土地全部再依鑑價結果以金錢補償原告，或整筆土地變價方式分割，惟遭原告拒絕，且768土地面積達3,399平方公尺，並無原物分配有困難之情形。故本件768土地之分割方法，仍應以原物分配為適當。至於原物分割方案，原告主張如附圖一所示，將768土地分成三部分，編號A部分，面積2,089平方公尺，分歸被告取得；編號B部分，面積696平方公尺，分歸原告取得；編號C部分，寬6公尺，面積614平方公尺，由兩造依原持分比例即原告持分1/4、被告持分3/4保持共有，做為未來聯外通行道路及申請建築之用。被告則主張如附圖二所示之分割方案，將編號甲部分，面積2,549平方公尺，分歸被告取得；編號乙部分，面積850平方公尺，分歸原告取得，原告可透過767-1土地分得之丁部分土地與現有巷道對外聯絡通行及申請建築執照，並主張此分割方案可徹底消滅兩造共有關係，不須再將編號C部分土地維持共有卻僅供原告使用。本院考量如採被告所主張如附圖二所示之分割方案，則原告分得編號乙部分土地面積850平方公尺(257.125坪)，南側寬6公尺、北側寬約10公尺、南北長約90餘公尺，將呈現南北狹長之形狀，且僅能靠西南側從767-1土地分得之丁部分土地對外通行、聯絡，顯然不利於未來建築規劃及土地開發利用。而如採原告主張如附圖一所示之分割方案，將768土地分成三部分，編號A部分，面積2,089平方公尺，分歸被告取得；編號B部分，面積696平方公尺，分歸原告取得，兩造未來均得透過兩造保持共有之編號C部分土地，做為未來道路聯外通行及申請建築開發之用，應為較符合兩造利益及土地最大利用效益之分割方案。
㈢另768土地分割後之價值，依本院委託長興不動產估價師聯合
事務所，估價師於114年11月3日針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，以及估價師專業意見分析後，採比較法、土地開發分析法進行評估後，認如採原告所主張即附圖一所示之分割方案，則被告分得編號A部分之分割後價值為新臺幣(下同)96,302,900元、原告分得編號B部分之分割後價值為31,041,600元、編號C部分分割後由兩造維持共有，原告持分1/4價值為4,912,000元、被告持分3/4價值為14,736,000元，合計總價值為146,992,500元（見卷附不動產估價報告書第47頁）。若採被告所主張即附圖二所示之分割方案，則被告分得編號甲部分之分割後價值為110,116,800元、原告分得編號乙部分之分割後價值為32,555,000元，合計總價值僅為142,671,800元（見卷附不動產估價報告書第49頁）。顯見採原告所主張如附圖一所示之分割方案，分割後之土地價值顯然高於被告所主張如附圖二所示之分割方案。
㈣又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人
就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘有分得價值較高及分得價值較低之共有人時，分得價值較高之共有人即應對於分得價值較低之共有人為補償，並依該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號裁判意旨參照）。本件前經兩造合意由本院委由長興不動產估價師聯合事務所，就768土地如採原告所主張如附圖一或被告所主張如附圖二所示分割方案，及767-1土地分割後應補償金額為鑑定，經該所就上揭土地進行所有權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及土地開發分析法之估價方法進行評估，就附圖一之分割方案及767-1土地分割後兩造之權利範圍價值與分配位置價值差額，計算兩造應互相補償之金額為被告即反訴原告共應補償原告即反訴被告799,975元（見卷附不動產估價報告書第48頁），上開鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允，其鑑定亦無何違反技術規則，或與經驗法則相違背之情事，故本院認上開估價報告，應堪採信。
四、綜上所述，本訴及反訴原告本於共有人之地位，依民法第823條第1項、第824條第5項、第6項規定訴請裁判一併分割768、767-1土地，為有理由。本院審酌上揭土地之使用現況、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀後，認768土地應依附圖一所示，將編號A部分，面積2,089平方公尺，分歸被告取得；編號B部分，面積696平方公尺，分歸原告取得；編號C部分，面積614平方公尺，由兩造依原告應有部分4分之1、被告應有部分4分之3保持共有。767-1土地，則依附圖二所示，將編號丙部分，面積124平方公尺，分歸反訴原告取得；編號丁部分，面積41平方公尺，分歸反訴被告取得，符合土地分割之經濟效用及兼顧兩造分割後之利益。並依兩造之權利範圍價值與分配位置價值差額，由被告即反訴原告共補償原告即反訴被告799,975元，誠屬適當、公允之分割方案，爰判決分割如主文第1、2、3項所示。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
又分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由法院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益而為裁定，本件將768、767-1土地一併予以分割，兩造均同受其利，若全由被告即反訴原告負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，就本件訴訟費用共計185,614元(本訴裁判費86,041元、反訴裁判費13,573元、地政測量費合計21,000元、鑑定費65,000元)，由兩造依附表所示之原應有部分比例負擔。
六、爰依民事訴訟法第80條之1、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 19 日
民事第五庭 法 官 曾仁勇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 19 日
書記官 黃稜鈞附表
地 號 姓 名 臺南市○○區○○○段 ○○段000地號 臺南市○○區○○○段 ○○段00000地號 訴訟費用負擔比例 蘇倫代 (原告即反訴被告) 權利範圍：1/4 持分面積：849.75平方公尺 權利範圍：1/4 持分面積：41.25平方公尺 1/4 蘇裕哲 (被告即反訴原告) 權利範圍：3/4 持分面積：2549.25平方公尺 權利範圍：3/4 持分面積：123.75平方公尺 3/4