臺灣臺南地方法院民事判決113年度重訴字第288號原 告 八鼎海鮮有限公司法定代理人 王偉丞訴訟代理人 陳培芬律師
王介雄被 告 李孟翰
李佳軒李佳穎上三人共同訴訟代理人 邱霈云律師被 告 林修永
林群硯林健智吳柏叡兼 上四人訴訟代理人 王金足上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國114年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴時聲明：㈠確認原告就臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）有優先承購權；㈡確認被告間所成立買賣契約無效，所有權移轉登記應塗銷（見本院卷第15頁）。嗣原告追加請求權基礎並變更聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先承購權存在；㈡被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足應將如附表所示所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）塗銷；㈢被告李孟翰、李佳軒、李佳穎應以同價格新臺幣（下同）6685萬元與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金同時將系爭土地所有權移轉登記給原告（見本院卷第203頁至第207頁及第233頁）。原告所為訴之變更及追加，核與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告李孟翰、李佳軒、李佳穎於民國109年間將系爭土地租給原告設立公司後，原告就在系爭土地建築未保存登記房屋作為餐廳使用；被告李孟翰、李佳軒、李佳穎於系爭土地上只有貨櫃屋，其餘均由原告出資興建；其與被告李孟翰、李佳軒、李佳穎於112年7月26日再次訂立土地租賃契約（下稱系爭租賃契約）；被告李孟翰、李佳軒、李佳穎於112年7月30日將系爭土地出售給被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足，於112年11月20日完成所有權移轉登記；然被告李孟翰、李佳軒、李佳穎未依土地法第104條規定通知原告行使優先承購權；原告願以相同條件購買系爭土地，依土地法第104條及民法第426條之2行使優先承購權，請求塗銷系爭所有權移轉登記；該優先承購權具有物權效力，故被告間就系爭土地所為債權行為及物權行為應歸無效；系爭土地為農業區，原告依民法第460條之1第2項準用同法第426條之2第2項及第3項規定，請求被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足塗銷系爭所有權移轉登記，復依土地法第107條準用第104條第2項規定，請求被告李孟翰、李佳軒、李佳穎將系爭土地所有權移轉登記給原告，於法有據等語。並聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先承購權存在；㈡被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足應將系爭所有權移轉登記塗銷；㈢被告李孟翰、李佳軒、李佳穎應以同價格6685萬元與原告訂立買賣契約，於原告給付價金同時將系爭土地所有權移轉登記給原告。
二、被告李孟翰、李佳軒、李佳穎以：系爭土地使用分區為農業區，依農業發展條例第3條第11款規定，屬於耕地，非民法第426條之2及土地法第104條規定所稱「基地」，依相關實務見解，應不適用該法律規定；退步言，原告為私法人，未提出符合農業發展條例第33條及第34條所規定得承受耕地證明，顯無法對系爭土地取得優先承購權；系爭土地上鐵皮屋大部分均由被告李孟翰、李佳軒、李佳穎所興建，原告僅係以原鐵皮屋為基礎，增建其他鐵皮屋經營餐廳使用，增建部分依附於原始建物而非獨立地上物，結構體未含基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂，亦未定著於土地上，價值難與通常建物相比，原告餐廳門牌號碼為臺南市○○區○○路000號（下稱系爭建物），房屋稅納稅名義人及繳納人始終為被告李孟翰而非原告，參以原告未請求協同辦理地上權登記，可知系爭租賃契約非租地建屋契約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足則以：被告王金足購買系爭土地時曾拜訪原告，原告當時沒有說要主張優先承購權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實㈠原告與被告李孟翰、李佳軒、李佳穎間有系爭租賃契約關係存在。
㈡原告於系爭土地增建鐵皮屋經營餐廳。系爭建物納稅義務人
為被告李孟翰，迄至113年6月30日為止，房屋稅均由被告李孟翰繳納。
㈢被告李孟翰、李佳軒、李佳穎（賣方）與被告王金足（買方
）訂立系爭買賣契約；被告王金足已付清全部價金，雙方於112年11月20日完成所有權移轉登記如附表所載；被告李孟翰、李佳軒、李佳穎未曾通知原告就系爭土地行使優先承購權；原告未放棄就系爭土地行使優先承購權，已於訴訟中表明願以相同買賣條件行使優先承購權。
五、兩造間爭執事項㈠原告依土地法第104條第1項規定請求確定其對系爭土地有優
先承購權存在，有無理由？㈡原告依民法第460條之1第2項準用同法第426條之2第2項及第3
項規定，請求被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足塗銷系爭所有權移轉登記，依土地法第107條準用第104條第2項規定，請求被告李孟翰、李佳軒、李佳穎就系爭土地以同價格與其訂立買賣契約並完成所有權移轉登記，有無理由？
六、本院得心證理由㈠原告非為建築房屋而租用系爭土地，不符合土地法第104條及
民法第426條之2所規定要件，故其不得據以行使優先承購權。
⒈租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個
月內，聲請該管直轄市或縣(市)地政機關為地上權登記；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買權；其順序以登記先後定之；優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；土地法第102條及第104條定有明文。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人；優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權移轉登記者，不得對抗優先承買權人；民法第426之2復有明定。土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人出賣基地時有優先承買權，其出租人於承租人出賣房屋時，有優先購買權，旨在使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋建築者，當無該條規定之適用（參照最高法院65年台上字第530號民事判決）。
⒉原告與被告李孟翰、李佳軒、李佳穎於112年7月26日就系
爭土地訂立系爭租賃契約如附表所示；系爭土地使用分區為農業區，被告李孟翰、李佳軒、李佳穎於112年7月30日將系爭土地出售給被告王金足，於112年11月20日將系爭土地所有權移轉登記給被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足如附表所示等事實，為兩造所不爭執，復有都市計畫土地使用分區證明書在卷可稽（見本院卷第137頁），並有如附表所載資料在卷可佐，應堪認定。
⒊原告雖稱：「原告在109年5月間承租系爭土地後即在基地
上建築未保存登記房屋做餐廳使用」（見本院卷第205頁）等語，並提出建物照片及龍城工程有限公司報價單為證（見本院卷第173頁至第182頁、第209頁）。然依卷內土地租賃契約書記載：「增建之鋼構鐵皮屋由承租方自行建造」（見本院卷第28頁、第38頁、第48頁），可知系爭土地於原告承租前已有系爭建物存在。依卷內房屋稅籍證明書及房屋稅繳款書（見本院卷第21頁至第49頁、第223頁至第229頁），可知系爭建物納稅義務人為被告李孟翰。
縱原告依附系爭建物增建鋼構鐵皮屋，依民法第811條規定，鋼柱及鐵皮等材料因附合而成為系爭建物重要成分，應由系爭建物所有人取得該材料所有權。茲被告對原告增建範圍有所爭執，原告所提證據復不足以證明其增建為具獨立性建物，本院當難率認其於系爭土地上有房屋存在。
揆諸前揭法律規定及實務見解，本件與租用基地建築房屋情形有別，核與土地法第104條及民法第426條之2所定要件不符，原告自不得據以行使優先承購權。
㈡原告租賃系爭土地係為經營餐廳而非以自任耕作為目的，不
符合土地法第107條及民法第460條之1所規定要件，故其不得據以行使優先承購權。
⒈以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地者，為耕
地租用；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權；第104條第2項規定於前項承買承典準用之；土地法第106條第1項及第107條定有明文。耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權；第426條之2第2項及第3項規定，於前項承買或承典準用之；民法第460之1條復有明定。若承租人非以耕作為目的租賃土地，縱租賃土地屬於耕地，仍應無適用「耕地租賃」餘地（最高法院85年度台上字第2696號民事判決參照）。
⒉原告雖依土地法第107條及民法第460條之1主張其對系爭土
地有優先承購權存在，然依原告自稱：「原告與被告李孟翰、李佳軒、李佳穎等三人於……112年7月26日訂有土地租賃契約，並其土地上建築房屋設立八鼎海產有限公司經營餐飲業」（見本院卷第15頁）等語，參以兩造均不爭執原告於系爭土地增建鐵皮屋經營餐廳（見本院卷第156頁）及建物照片（見本院卷第173頁至第182頁），可知原告係為經營餐廳而租賃系爭土地。揆諸前揭法律規定及說明，縱系爭土地使用分區為農業區，系爭租賃契約仍非耕地租賃契約，原告自不得據以行使優先承購權。
七、綜上，原告依土地法第104條及第107條、民法第426條之2及第460條之1等規定，請求確認其就系爭土地有優先承購權存在，被告林修永、林群硯、林健智、吳柏叡、王金足應將系爭所有權移轉登記塗銷，被告李孟翰、李佳軒、李佳穎應以同價格與其訂立買賣契約，並於其給付價金同時移轉系爭土地所有權，均為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 陳谷鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 曾盈靜【附表】編號 契約 1 土地租賃契約書 立契約書人承租人八鼎海鮮有限公司（負責人：王偉丞），出租人李佳軒為所有權人，茲為土地租賃事宜，雙方同意本契約條款如下： 第一條 租賃標的 ㈠租賃土地所在地： ⒈座落臺南市○○區○○段00000000地號土地。 ⒉應有部分：1/3。 ㈡租賃範圍：租賃土地全部。 第二條 租賃期間 租賃期間自民國112年7月1日起至民國113年6月30日止。 第三條 租金約定及支付 承租人每月租金為新臺幣（下同）壹萬伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月1日前支付…… …… 第二十條 特約條款 ㈠增建之鋼構鐵皮屋由承租方自行建造，出租方無提供任何資金，承租人有第一優先承租權。 ㈡增建產生之違章建築罰款由承租方負擔。 ㈢日後若有徵收，對上述承租方增建部分之補償金由承租方收取。 參照卷內土地租賃契約書（見本院卷第21頁至第29頁）。 2 土地租賃契約書 立契約書人承租人八鼎海鮮有限公司（負責人：王偉丞），出租人李孟翰為所有權人，茲為土地租賃事宜，雙方同意本契約條款如下： 第一條 租賃標的 ㈠租賃土地所在地： ⒈座落臺南市○○區○○段00000000地號土地。 ⒉應有部分：1/3。 ㈡租賃範圍：租賃土地全部。 第二條 租賃期間 租賃期間自民國112年7月1日起至民國113年6月30日止。 第三條 租金約定及支付 承租人每月租金為新臺幣（下同）壹萬伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月1日前支付…… …… 第二十條 特約條款 ㈠增建之鋼構鐵皮屋由承租方自行建造，出租方無提供任何資金，承租人有第一優先承租權。 ㈡增建產生之違章建築罰款由承租方負擔。 ㈢日後若有徵收，對上述承租方增建部分之補償金由承租方收取。 參照卷內土地租賃契約書（見本院卷第31頁至第39頁）。 3 土地租賃契約書 立契約書人承租人八鼎海鮮有限公司（負責人：王偉丞），出租人李佳穎為所有權人，茲為土地租賃事宜，雙方同意本契約條款如下： 第一條 租賃標的 ㈠租賃土地所在地： ⒈座落臺南市○○區○○段00000000地號土地。 ⒉應有部分：1/3。 ㈡租賃範圍：租賃土地全部。 第二條 租賃期間 租賃期間自民國112年7月1日起至民國113年6月30日止。 第三條 租金約定及支付 承租人每月租金為新臺幣（下同）壹萬伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月1日前支付…… …… 第二十條 特約條款 ㈠增建之鋼構鐵皮屋由承租方自行建造，出租方無提供任何資金，承租人有第一優先承租權。 ㈡增建產生之違章建築罰款由承租方負擔。 ㈢日後若有徵收，對上述承租方增建部分之補償金由承租方收取。 參照卷內土地租賃契約書（見本院卷第41頁至第49頁）。 4 土地買賣契約書 立約人：王金足（以下簡稱為買方）李孟翰、李佳穎、李佳軒（以下簡稱為賣方），買賣雙方茲為土地買賣事宜，經雙方協議同意訂立本契約條款列明如下，以資信守。 第一條、土地標示及權利範圍…… 臺南市○○區○○段000地號……面積2009.04平方公尺……移轉持分全部。 第二條、價款給付 ……買賣總價：新臺幣陸仟陸佰捌拾伍萬元整。 …… 第十五條、特別約定事項 本案簽約後申請鑑界，經地政機關施測後，如有占用及被他人占用之情事（含空中占有），由賣方負責排除及負擔費用。 ⒈王金足指定將系爭土地登記於其及林修永、林群硯、林健智、吳柏叡名下。 ⑴林修永於112年11月20日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分60773分之5300。 ⑵林群硯於112年11月20日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分60773分之5300。 ⑶林健智於112年11月20日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分60773分之18000。 ⑷吳柏叡於112年11月20日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分60773分之6070。 ⑸王金足於112年11月20日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分60773分之26103。 ⒉參照卷內土地登記第一類謄本暨動索引、土地買賣契約書、指定登記名義人聲明書（見本院卷第73頁至第87頁、第141頁至第148頁、第185頁）。