臺灣臺南地方法院民事判決113年度重訴字第408號原 告 郭竹樹（楊竣傑之承當訴訟人）訴訟代理人 蔡麗珠律師
江信賢律師張中獻律師被 告 楊金墩訴訟代理人 吳仲立律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段00000地號面積1,436.98平方公尺土地，應分割如附圖所示：編號Ａ部分面積930.68平方公尺土地，分歸被告取得；編號Ｂ部分面積506.30平方公尺土地，分歸原告取得。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號面積126.38平方公尺土地，分歸被告取得。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段00000地號面積351.70平方公尺土地、同地段406地號面積199.43平方公尺土地，分歸原告取得。
被告應給付原告新臺幣伍佰貳拾柒萬壹仟捌佰柒拾肆元。
訴訟費用由被告負擔2分之1，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段000○00000○00000○000地號土地（以下分別簡稱系爭381地號土地、系爭381-2地號土地、系爭382-1地號土地、系爭406地號土地，並合併簡稱系爭4筆土地）為兩造所共有且相毗鄰，應有部分均為各2分之1，兩造間就系爭4筆土地未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，復不能達成分割協議；系爭381地號土地為計畫道路用地，系爭381-2地號土地部分屬計畫道路用地、部分屬廣場（兼供道路使用）用地，系爭382-1地號土地之使用分區屬住宅區，系爭406地號土地屬商業區用地，而以系爭382-1地號土地之東西兩側分別與屬於計畫道路之381、381-2地號土地相鄰，系爭406地號土地與系爭381-2地號土地相鄰，日後可分經由該2筆計畫道路對外通行；又考量382-1地號土地之面積達1436.98平方公尺（約434.69坪），且為住宅區土地，以東北往西南方向分割成東側與西側2筆，較利於土地之使用，符合其經濟效益；另系爭406地號土地之面積僅199.43平方公尺（約60.3坪），若分別成2筆土地，有損該土地之利用，將系爭406、381-2地號土地與系爭382-1地號土地東側部分土地分歸由同一共有人取得，並將系爭381地號土地與系爭382-1地號土地西側部分土地分歸由同一共有人取得，使系爭4筆土地得以整體規劃使用，並均有臨路對外通行，最能達到土地利用之最佳效益。爰請求分割系爭382-1地號土地如附圖（即臺南市永康地政事務所鑑測日期民國114年2月17日土地複丈成果圖）所示【編號Ａ部分面積930.68平方公尺土地，分歸被告取得；編號Ｂ部分面積506.30平方公尺土地，分歸原告取得】，而系爭381地號土地，分歸被告取得；系爭381-2、406地號土地，則分歸原告取得，被告另需補償原告新臺幣（下同）5,271,874元。
（二）依楊竣傑（原告郭竹樹之被承當訴訟人）與系爭4筆土地之委託人楊徐蘭花（楊竣傑之祖母）分別於113年6月18日、113年10月9日簽立信託契約書（以下合併簡稱系爭信託契約）第1條之土地標示可知，楊徐蘭花信託登記於原告之不動產，包含系爭4筆土地與永康區○○段380地號等5筆土地，共計9筆土地，且由系爭信託契約第2條約定可知，信託目的為基於受益人之利益，委託受託人即原告買賣、合建、設定、租賃等處分及管理信託財產，而楊竣傑係囿於受託登記系爭4筆土地係與被告共有，非有完整之所有權，不利於土地出售或出租，為利於出售、出租或與他人合建或管理土地，而提起本件訴訟，自屬合於信託目的。再者，依系爭信託契約第4條約定可知，楊徐蘭花與楊竣傑約定在委託人死亡時，信託關係不消滅，且未經受託人即楊竣傑同意，其繼承人不可終止信託契約，是以，未經楊竣傑之同意，楊徐蘭花之繼承人即被告與訴外人楊金益自不得終止信託契約。則楊竣傑既不同意楊徐蘭花之繼承人終止信託契約，被告與其他繼承人自不得終止信託契約，楊竣傑仍為系爭4筆土地所有權人，自有權提起本件訴訟。
二、被告抗辯：
（一）原告楊竣傑並非系爭4筆土地之真正所有權人，僅係依信託登記而為名義上之所有權人，真正所有權人即信託登記之委託人應為楊徐蘭花，而楊徐蘭花業於114年2月22日死亡，被告與訴外人楊金益為楊徐蘭花之法定繼承人。系爭信託契約第2條約定之信託目的，限於「買賣、合建、設定、租賃」等處分及管理，並不包括分割共有物。準此，原告提起本件訴訟，已違反信託意旨，應予駁回。又為完成上述信託目的，並不以分割共有物為必要，且亦無法證明合於被告即受益人之利益，原告主張自非可採。
（二）楊徐蘭花死亡時，系爭4筆土地即應由被告與楊金益共同繼承，被告除自己原有應有部分外，就繼承自楊徐蘭花之系爭4筆土地，亦已成為共有人，與楊徐蘭花已喪失對立性；且被告實際擁有系爭4筆土地所有權應有部分已超過3分之2，基於上述緣由，訴請本件分割共有物之情事已變更不存在。另依信託法第63條有關委託人任意終止權之規定，並無但書規定，顯見委託人或其繼承人之任意終止權，均不得以任何方式剝奪。準此，縱認楊徐蘭花與楊竣傑此項排除適用信託法第63條第1項規定之適用，亦不應當然可以剝奪其繼承人基於上開法條之任意終止權。
（三）系爭382-1地號土地屬建築用地，其土地面積為1436.98平方公尺即434.69坪，本就不大，若按原告分割方案分為Ａ、Ｂ部分，由被告取得Ｂ部分281.53坪、原告取得Ａ部分53.15坪，此原物分配方式分割，恐降低建商購買並開發為大樓之意願、損及系爭4筆土地之完整利用價值，難達經濟效用之目的，亦有違政府規劃土地面積大小之原意。又依原告主張之分割方案，原告取得部分無論土地所在之地或土地之價值均較佳，對被告顯失公平。退步言之，縱認原告主張之分割方案並無不妥，惟兩造曾於113年12月9日簽署委託書，被告同意將其所有之9筆土地（含系爭4筆土地）委託楊竣傑代為出售，故兩造應就系爭4筆土地採變價分割方式。況兩造另於上開委託書之背面簽署共同售地協議書，約定該9筆土地應共同買賣不可單獨出售，且出售所得價金，由擔保人即楊竣傑代其父親楊金益優先償還所欠被告之借款共計30,995,000元，足證兩造協議共有物之分割方案為「變價分割」。
（四）對於德美不動產估價師事務所之不動產估價報告書（以下簡稱系爭估價報告書）表示意見如下：
⒈系爭382-1地號土地屬住宅用地，其建蔽率60%，容積率200
%，其評估單價同一筆土地竟區分為79,100元及73,800元，原告主張分配予原告部分之單價，明顯被拉低。
⒉系爭406地號土地屬商業用地，其建蔽率80%，容積率高達3
30%，比起前揭住宅用地，兩者應有相差2.2倍之建築開發價值，詎料系爭估價報告書就此商業用地之單價認定只有82,900元，與前開住宅用地之單價只差3,800元或9,100元，明顯違反市場交易常情，原告主張分配予原告部分之單價，明顯被拉低。
三、得心證之理由：
（一）本件原告楊竣傑起訴主張受信託登記為系爭4筆土地權利範圍2分之1之所有權人，而原告郭竹樹即承當訴訟人則於114年6月30日取得前揭原告楊竣傑受託登記之系爭4筆土地權利範圍2分之1的所有權，另被告亦為系爭4筆土地權利範圍2分之1之所有權人等情，有土地登記簿謄本（本院補字卷第27-33頁）及所有權狀（本院卷315-321頁）在卷可稽，堪信為真實。
（二）按共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第5項分別定有明文。本件原告主張兩造共有系爭4筆土地，應有部分均為各2分之1，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，然對於分割方法迄未能達成協議等情，業據原告提出土地登記謄本及地籍圖謄本為憑，是原告請求分割系爭4筆土地，於法自屬有據。
（三）再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法，最高法院81年度臺上字第16號及89年度臺上字第724號判決要旨參照。經查：
⒈系爭4筆土地相鄰，部分土地上有樹木，大多為空地等情，
業據原告陳明在卷，並提出現況照片（本院卷第19-25頁）附卷可稽，且為被告所不爭執，堪認屬實。⒉被告雖抗辯應變價分割，然在系爭4筆土地可原物分割之情
形下，實無必要採取變價分割之分割方法。是被告此方案，並非適當之分割方案。⒊本院審酌系爭4筆土地之地形、位置、使用現況、兩造權利
範圍、附近土地情形，並考量經濟效用之發揮及土地之利用，認將系爭4筆土地依原告主張之分割方案【系爭382-1地號土地分割如附圖所示：編號Ａ部分、面積930.68平方公尺土地，分歸被告取得；編號Ｂ部分、面積506.30平方公尺土地，分歸原告取得；系爭381地號土地，分歸被告取得；系爭381-2、406地號土地，分歸原告取得】分割，兩造分割後取得之土地之地形相似且均臨路，在經濟效用之發揮及土地之利用上均較佳。爰依民法第824條第2項第1款規定，將兩造共有系爭4筆土地依原告分割方案分割，並判決如主文第1至3項所示。
（四）又按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。
經查：
⒈本院雖認原告分割方案可採，然因該方案分割後之價值有
所差異，是兩造應於分割後互為補償。本院囑託德美不動產估價師事務所就原告提出之方案，鑑定分割前後土地價值之差異性及找補價格，經針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，採比較法及土地開發分析法評估比準宗地地價，以之作為各分配位置宗地價值評估之基準地價，再進行宗地個別條件修正，決定勘估標的按分割方案進行分割後各分配位置之土地單價及計算共有人間應找補之金額，有不動產估價報告書（即系爭估價報告書）在卷可稽。
⒉本院審酌系爭估價報告書係同時對系爭4筆土地進行實地勘
估，並考量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等因素，且系爭估價報告書係領有不動產估價師證書、不動產估價師開業證書、不動產估價師公會會員證書者所為，與兩造無親屬或利害關係，亦較客觀，是本院認系爭估價報告書之估價結果，應為可採。
⒊綜上，本院認以原告分割方案分割後，依系爭估價報告書
評估結果計算後，被告應補償原告5,271,874元，爰判決如主文第4項所示。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，均核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌本件乃因共有物分割涉訟，分割結果對於兩造均屬有利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，認本件應衡量兩造分得不動產之價值，命兩造各分擔部分訴訟費用，較為公允，爰諭知如主文第5項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
書記官 李 雅 涵