臺灣臺南地方法院民事判決114年度簡上字第142號上 訴 人 葉釋禧訴訟代理人 陳美華被 上訴人 黃銀桂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年2月21日本院臺南簡易庭113年度南簡字第2003號第一審簡易判決提起上訴，本院於114年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
二、被上訴人應將門牌號碼臺南市○區○○路000○0號4樓房屋騰空遷讓返還予上訴人。
三、第一、二審訴訟費用新臺幣4,775元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人前向訴外人張文華承租門牌號碼臺南市○區○○路000○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）5,000元（下稱系爭租賃契約）；嗣張文華將系爭房屋出賣予上訴人，並於民國113年9月3日辦畢移轉登記，因上訴人欲收回系爭房屋自住，遂於113年9月18日寄發存證信函予被上訴人為終止租約之意思表示，並要求被上訴人於113年12月9日前遷讓返還系爭房屋；惟被上訴人卻置之不理，致上訴人需另行租屋居住，且要繳納系爭房屋之房貸，每月共計受有約16,000元之損害，爰依所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權提起本件訴訟等語。並於原審聲明：被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人；並自113年12月9日起至遷讓之日止，按月給付15,000元予上訴人，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊於30多年前與張文華承租系爭房屋，一開始有簽書面租約，後來就沒有簽書面租約，租金為每月5,000元，每個月都有付房租。上訴人與張文華可以順利買賣系爭房屋是伊牽線的，上訴人之父答應要給伊100,000元仲介費且續租伊3年等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並於本院陳稱：上訴人向張文華購買系爭房屋並非被上訴人仲介，上訴人之父亦未曾同意給付被上訴人100,000元仲介費及讓被上訴人續租3年；上訴人買系爭房屋要自住，所以才會寄存證信函請被上訴人於3個月內搬走，並沒有要與被上訴人成立不定期租賃契約的意思，上訴人現在租的房子就9,500元了，不可能另外在外面租比較貴，再把系爭房屋用便宜的5,000元租給被上訴人。上訴人會繼續收租金是因為覺得給被上訴人3個月搬遷期間，被上訴人仍有使用房屋，所以可以繼續收租金，上訴人不知道這樣會成立不定期租賃契約，上訴人從無和被上訴人成立租賃契約的意思。縱兩造有成立不定期租賃契約，但上訴人要收回系爭房屋自用，亦可主張終止租約，且系爭房屋之屋況相當不好，若系爭房屋倒塌，因此損害到他人權利，上訴人恐有責任問題，所以想要早點收回房屋加以整修自住。爰依民法第767條，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：㈠原判決關於下開第二項部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人（起訴聲明原請求113年12月9日起至遷讓日止按月給付15,000元的部分，二審不再主張）。被上訴人除援用原審抗辯與理由外，於本院則陳稱：被上訴人有持續尋覓房屋承租，若有找到，就會搬遷等語。並聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠按民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵奪
其所有物者，得請求返還之；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。經查，張文華將系爭房屋出賣予上訴人，並於113年9月3日辦畢所有權移轉登記，有土地建物查詢資料及異動索引在卷可稽（本院卷第55-57頁），是上訴人現為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋現為被上訴人占有中，為兩造所不爭執，此部分之事實堪以認定。又被上訴人自陳伊與原告前手張文華成立之系爭租賃契約未定期限且無書面（原審卷第32頁，本院卷第101頁），依民法第425條第2項規定，本件無該條第1項所定買賣不破租賃之適用，被上訴人自無從以與原告前手成立之系爭租賃契約對抗上訴人，合先敘明。
㈡次按民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物
之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。而民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在（最高法院55年台上字第276號裁判意旨參照），故在租期屆滿前即表示不再續租者，亦不得依上開規定成立不定期租賃契約。經查，上訴人未承繼系爭租賃契約已如上述，故兩造間本無租賃契約，自無適用民法第451條規定之餘地。上訴人以為本件有適用買賣不破租賃，而於113年9月18日寄發存證信函主張終止租約，恐係對法律有所誤解。又觀上開存證信函之內容「……台端目前租用於台南市○區○○路000○○號4樓……請於函到之日起三個月不變期間，即113年12月9日前另行他處租屋遷移，並淨空屋宇空間返還，以便整理自住，另請台端於遷移前之租金新台幣伍仟元整仍應按期交付……」等語（補字卷第20頁），以及被上訴人主張願意另訂新租約（補字卷第25頁），上訴人則答覆欲收回系爭房屋整修自住，請被上訴人如期搬遷、返還等語（補字卷第21頁）。可知上訴人於113年9月3日取得系爭房屋所有權後，立即於同年月18日寄發存證信函表示欲取回系爭房屋自住並給予被上訴人相當之搬遷期限，堪認上訴人之真意為不願意將系爭房屋出租予被上訴人，且此表示被上訴人亦清楚知悉，此觀上訴人明確拒絕被上訴人另訂新租約之邀約，並要求被上訴人如期搬遷等語甚明；是上訴人既已明確表明不願與被上訴人就系爭房屋成立租賃契約，則兩造就系爭房屋自無成立默示不定期租賃契約之可能。至上訴人雖於113年9月起自114年3月止每月收受上訴人繳納之5,000元，為兩造所不爭執（本院卷第64頁），然上訴人已明確表示不願將系爭房屋出租予被上訴人，而被上訴人不願搬遷仍繼續占用系爭房屋受有利益，則上訴人收受此5,000元之真意應係被上訴人搬遷期間繼續占有使用系爭房屋之補償金（即相當於租金之不當得利），自不能以此作為成立默示不定期租賃契約之佐證。況上訴人目前需繳納系爭房屋每月房貸6,657元，且上訴人名下除系爭房屋外，並無其他房產可供居住，上訴人及其家人迄今均向訴外人林素琴以每月9,500元承租房屋居住，有住宅租賃契約書、上訴人存款存摺內頁及財產查詢清單影本在卷可證（本院卷第67-89頁），是上訴人既有將系爭房屋收回自住之迫切需求，實無可能同意被上訴人每月以租金5,000元承租系爭房屋，而另行支付每月租金9,500元在外居住。從而，兩造間並未就系爭房屋成立默示不定期租賃契約，則被上訴人不能執此為由占用系爭房屋。
㈢至被上訴人辯稱上訴人之父曾承諾給付伊100,000元仲介費及
讓伊繼租3年等語，為上訴人所否認，被上訴人未能舉證以實其說，僅空言抗辯，本院自難憑採；又縱伊所述為真，此亦屬上訴人之父與被上訴人間之債權關係，其效力並不及於上訴人，被上訴人亦無從執此為由對抗上訴人，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人迄今未提出證據證明伊占有系爭房屋有何正當權源，當屬無權占有，則上訴人本於所有人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中 華 民 國 114 年 8 月 14 日（本件原定於114年8月13日下午5時宣判，因遇颱風停止上班，故順延至次一上班日即114年8月14日下午5時宣判。）
民事第四庭 審判長法 官 羅郁棣
法 官 張桂美法 官 陳永佳正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 8 月 14 日
書記官 陳玉芬