臺灣臺南地方法院民事判決114年度簡上字第109號上 訴 人 陳銘勝訴訟代理人 施正欽律師被上訴人 DIEGO AL SAFI （火龍）訴訟代理人 陳姿穎律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年2月17日本院臺南簡易庭113年度南簡字第176號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○○街000號房屋（即臺南市○○區○○段0000○號建物)騰空遷讓交予上訴人；並自民國112年6月7日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣7,000元。
上訴人其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項按民事事件涉及外國人或外國地者，為涉外民事事件，內國法院應先確定有國際管轄權，始得受理。遞依內國法之規定或概念，就爭執之法律關係予以定性後，決定應適用之法律，即準據法。查被上訴人為丹麥籍，上訴人對其起訴請求被告遷讓返還臺南市○○區○○段0000○號建物(門牌號碼臺南市○○區○○○街000號)（下稱系爭房屋）（與坐落土地即臺南市○○區○○段00000地號土地合稱系爭房地），本件屬涉外民事事件。又涉外民事事件之國際管轄權誰屬，涉外民事法律適用法固未明文規定，惟受訴法院尚非不得就具體情事，類推適用國內法之相關規定，以定其訴訟之管轄。查系爭房屋在我國境內，應類推適用民事訴訟法第10條規定，因不動產之物權涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。而訴訟，由被告住所地之法院管轄。民事訴訟法第1條第1項前段定有明文。
被告之住所地在我國，是以，我國法院就本件涉外民事事件有國際管轄權。另按物權依物之所在地法，涉外民事法律適用法第38條第1項定有明文。系爭房屋既在我國境內，則關於本件遷讓房屋等事件，自應以系爭房屋之所在地法即我國法律為準據法，合先敘明。
貳、實體事項
一、上訴人主張：系爭房地原為訴外人東華國際有限公司（下稱東華公司）所有，伊於民國112年5月18日以總價新臺幣(下同)4,200,000元向東華公司購入系爭房地，於同年6月6日以買賣為原因登記移轉為伊所有，並給付買賣價金完畢。東華公司與被上訴人曾於106年間就系爭房屋成立租賃契約(下稱系爭租約)，惟於110年5月30日屆滿後，東華公司因故同意被上訴人續租至111年6月30日，並將被上訴人已支付之111年7月至113年3月房屋租金以支票方式郵寄退還被上訴人，被上訴人均置之不理。嗣伊因需自住系爭房地，於112年7月12日委請郭俊銘律師寄送存證信函通知被上訴人限期返還系爭房屋，或就系爭房屋另行簽訂租賃契約，該存證信函經被上訴人拒收退回，伊自得請求被上訴人返還系爭房屋；又縱系爭租約仍存續，伊以起訴狀繕本送達被上訴人為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示。被上訴人仍應將系爭房屋返還。另依民法第179條規定請求被上訴人返還自上訴人取得系爭房屋所有權之翌日即112年6月7日起，因無權占有系爭房屋所得利益，每月22,000元。原審為上訴人全部敗訴之判決，駁回上訴人之請求，上訴人就原判決全部聲明不服，仍依民法第767條第1項前段、第179條規定為請求，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還上訴人。㈢被上訴人應自112年6月7日起至返還系爭房屋之日止，給付上訴人相當於租金之不當得利每月22,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊與東華公司簽訂系爭租約，租賃期限約定自106年6月1日起至110年5月30日止，每月租金為7,000元，惟租賃期間屆至後，伊仍繼續使用收益系爭房屋並持續給付租金，東華公司亦未有反對之意思表示，依民法第451條，應視為以不定期限繼續租賃契約。詎東華公司為脫免不定期租賃契約之限制，旋將系爭房地以遠低於市價行情之4,200,000元出售予上訴人，並由上訴人承受系爭房地所設定之抵押權，然上訴人與東華公司間之交易顯不合常理，東華公司實欲藉虛偽房地買賣以所有權人身分向伊提起遷讓房屋之訴，東華公司與上訴人就系爭房地之買賣及所有權移轉行為應為通謀虛偽意思表示，而屬無效，上訴人並非系爭房屋所有權人，原審駁回上訴人之訴並無違誤。上訴人仍執陳詞上訴，亦無理由；縱認伊應返還系爭房屋予上訴人，系爭房屋多處漏水、牆壁水泥崩落、發霉、與房間共用之牆壁明顯漏水、前門故障、玻璃污損、熱水器故障等設備損害，因東華公司遲未修繕，伊僅能親自修繕勉強堪用。以該屋況而言，其相當於租金之不當得利比照伊與東華公司間之約定租金每月7,000元已屬相當等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由:㈠系爭房地原為東華公司所有，於112年5月18日以總價4,200,0
00元售予上訴人，同年6月6日以買賣為原因登記移轉為上訴人所有；東華公司與被上訴人曾於106年間就系爭房屋成立系爭租約，租賃期限約定自107年6月1日起至110年5月30日止，每月租金為7,000元，系爭房屋仍由被上訴人占有使用中等情，為兩造所不爭執，應認為真實。上訴人主張被上訴人與東華公司間就系爭房屋並無不定期租賃法律關係存在，縱存有不定期租賃法律關係，其均得本於所有權人之權利主張等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為⒈上訴人與東華公司間有關系爭房地之買賣及所有權移轉是否有效成立？⒉上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋及返還占有之利益，有無理由？㈡表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效
，民法第87條第1項前段固有明文。惟所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任，而非由他方就其法律行為非出於通謀虛偽意思表示乙事負舉證之責（最高法院109年度台上字第1773號判決意旨參照）。
⒈本件被上訴人主張上訴人與東華公司間就系爭房地之買賣關
係屬通謀虛偽意思表示，為上訴人所否認，依上開說明，被上訴人就其主張應負舉證之責。被上訴人雖以東華公司於111年11月間就系爭房地原開價11,000,000元，拒絕被上訴人之8,700,000元之出價，嗣將系爭房地以4,200,000元出售予上訴人等事實，而認東華公司與上訴人間並無買賣真意，兩者間就系爭房地之買賣契約與所有權移轉行為應均屬通謀虛偽意思表示，而為無效等語。然系爭房地因與被上訴人生有租賃糾紛，東華公司本有意以出售系爭房地轉讓所有權之方式，將與被上訴人間之租賃糾紛或為除去被上訴人無權占有系爭房地所生之時間勞力費用，是以東華公司確有出售系爭房地之真意，此情亦為上訴人知悉，同經本院當庭向上訴人確認其於書狀所稱「訴外人東華公司可以將他跟被上訴人間的糾紛甩鍋給上訴人」之意，有準備程序筆錄在卷可查。又東華公司雖曾向被上訴人就系爭房地開價11,000,000元，拒絕被上訴人之8,700,000元之出價，嗣將系爭房地以4,200,000元出售予上訴人。惟被上訴人之出價與東華公司開價不同，為新的要約，東華公司本可拒絕；又自由市場上，所有權人出售所有物予他人，價格為何，本無價高者得之定律，尚摻有對買受人之好惡、與買受人間之關係、對標的物之評價等，均影響出賣人之決定。查被上訴人與東華公司因系爭房屋之租賃紛爭已生閒隙，被上訴人竟對東華公司之開價予以殺價，且未提出其有購買之資力，東華公司未接受被上訴人之新要約，實為常情。嗣東華公司將系爭房地以4,200,000元出售予上訴人，雖價金較被上訴人出價少，然系爭房地設有抵押權，並有租賃糾紛，遭被上訴人占用中等情，均影響系爭房地之價值，更甚者，東華公司與上訴人素有商業往來，透由上訴人可賺取報酬，業據上訴人提出與東華公司交易之資料，附卷可查。東華公司既以偏低之價額出售予上訴人，對上訴人而言，為有利之條件，其豈有拒絕之理，依此上訴人確有買受系爭房地之真意至明。是以，單從金額之比較無法推認上訴人與東華公司間有關系爭房地之買賣為通謀虛偽，故被上訴人舉證不足，此部分主張難謂可採。⒉上訴人與東華公司就系爭房地之買賣為真，則所有權移轉之
行為自屬有效，上訴人為系爭房地現在所有權人，足以認定。㈢所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條所規定。經查，上訴人為系爭房屋之所有權人，已如前述。被上訴人自應提出占有使用系爭房屋之正當權源，惟兩造雖對被上訴人與東華公司間是否仍存在未定期限租賃關係存在乙情有所爭執，然民法第425條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」，是以縱被上訴人辯稱與東華公司間就系爭房屋存有未定期限租賃關係存在，依上開規定亦無法執以對上訴人主張占有使用系爭房屋之權源；又被上訴人亦未提出其他得使用系爭房屋之法律關係，從而，上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查系爭房屋於112年6月6日移轉所有權登記予上訴人，則被上訴人即無占有使用系爭房屋之正當權源，應屬無權占有系爭房屋，依前揭說明，被上訴人自受有相當於租金之利益，並致上訴人受有損害。故上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人自112年6月7日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益，即屬正當。次查，上訴人主張每月以22,000元計算被上訴人占有系爭房屋所能獲得相當於租金之利益，未提出理由，自難認允洽，而被上訴人原承租使用系爭房屋，每月租金7,000元，可為被上訴人占有使用系爭房屋之利益核算依據。從而，上訴人主張依民法第179條前段規定，請求被上訴人自112年6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人相當於租金之利益7,000元，於此範圍內為有所據，逾此範圍，則無所據。
四、從而，上訴人依民法第767條物上請求權、第179條不當得利之法律關係請求被上訴人返還系爭房屋及自112年6月7日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付上訴人7,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審以上訴人就如主文第2項部分之起訴為無理由，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回如主文第3項所示。又上訴人固陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本件訴訟標的價額未逾150萬元，兩造均不得上訴第三審，本件判決後即告確定，自無宣告假執行必要，上訴人假執行之聲請，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，業經審酌，認與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第450條、第79條、第87條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 10 日
民事第二庭 審判長法官 施介元
法官 王淑惠
法官 丁婉容以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 11 月 10 日
書記官 曾怡嘉