臺灣臺南地方法院民事判決114年度簡上字第20號上 訴 人 吳忠銀訴訟代理人 甘連興律師
陳樹村律師被上訴人 臺南市政府財政稅務局法定代理人 李建賢訴訟代理人 楊丕銘律師
賴怡婷曾致揚上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於本院柳營簡易庭第一審簡易判決（113年度營簡字第168號）提起上訴，於民國115年3月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（下合稱系爭2筆土地）為臺南市所有土地，被上訴人為管理機關，被上訴人承辦人員於民國111年5月24日發現系爭2筆土地遭毗鄰同段268地號土地（下稱系爭268地號土地）所有人即上訴人所興建中之門牌號碼臺南市○○區○○里○○○00號未保存登記建物（下稱系爭房屋）越界無權占用，被上訴人發現後立即於同年6月22日發函通知上訴人應於同年7月31日前騰空返還占用部分土地，詎上訴人無視被上訴人之異議，仍繼續興建系爭房屋，經地政機關測量結果，上訴人所有系爭房屋無權占用系爭2筆土地之位置及面積如附圖編號277⑴、278⑴部分所示，面積各為28.12平方公尺、29.12平方公尺，合計57.24平方公尺，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求上訴人應將系爭房屋無權占用如附圖編號277⑴、278⑴所示土地部分拆除，並返還該占用範圍，另應給付相當於租金之不當得利等語。原審為被上訴人部分勝訴之判決，並無不合。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人係利用系爭268地號土地原所有權人即訴外人陳信融既有鋪設之水泥基座上興建系爭房屋，非因故意或重大過失逾越地界，被上訴人於111年5月24日發現上訴人有越界建築情事時亦未當場向上訴人提出異議，係遲至同年6月22日始發函請求上訴人騰空返還占用部分土地，斯時系爭房屋增建部分主要結構早已完成，被上訴人請求拆除系爭房屋坐落如附圖編號277⑴、278⑴土地部分，包含樓梯、天花板、樓地板、梁柱等房屋主體及支撐梁柱。若予以拆除，將影響系爭房屋主建築結構安全，有損物盡其用之公共利益及人民財產權甚鉅；倘經拆除，亦無法透過補強結構方式保存系爭房屋。又系爭房屋為上訴人一家長久居住、賴以維生，若予以拆除破壞上開結構部分，嚴重損害上訴人之財產上利益。再斟酌被上訴人因排除系爭房屋占用部分所獲取之利益部分，被上訴人並無任何利用公有土地計畫，僅只將系爭2筆土地收歸公有閒置，徒然浪費公有資源；而上訴人若能維持系爭房屋之建物主結構，將能維繫人民財產權與一家生活所需，衡此，被上訴人排除侵害所獲取之利益並未超過上訴人保存系爭房屋所取得之利益，依民法第796條第1項、第796條之1第1項規定，被上訴人不得請求上訴人拆除系爭房屋無權占用如附圖編號277⑴、278⑴部分所示土地部分等語，資為抗辯。原審為上訴人部分敗訴判決，尚有違誤。上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回（其餘未繫屬本院部分不另贅述）。
三、兩造不爭執事項（簡上卷第174至175頁）：
(一)系爭2筆土地，使用地類別均為：乙種建築用地，於100年2月11日登記所有權人為臺南市政府，管理者為被上訴人。
(二)上訴人與陳信融所簽立之不動產買賣契約書第1條載明買賣不動產標示：土地：1.東山區東原段263號，鄉村區乙種建築用地，面積494.47平方公尺，權利範圍1/24。2.東山區東原段268號，鄉村區乙種建築用地，面積71.12平方公尺，權利範圍全部。3.東山區東原段263號，鄉村區乙種建築用地，面積494.47平方公尺，權利範圍11/100。建物：未保存建物，基地座落：東山區東原段268號，建物門牌：東山區東原里前大埔90號。二層房屋一棟，稅籍編號00000000000，建物總面積108.20平方公尺，權利範圍全部。（本買賣包含土地及本土地上之未保存建物賣方所有部分全部按現況點交）。
(三)稅籍編號00000000000房屋稅籍證明書記載納稅義務人姓名為上訴人，構造別為加強磚造、面積63.30、44.90平方公尺，合計108.20平方公尺，折舊年數50，現值84,800元。
(四)被上訴人承辦人員於111年5月24日發現系爭房屋搭設鷹架整修中，房屋內部及後側並另搭建鋼構架延伸增建成為一整棟2層樓建物，詳細狀況如ㄧ審調字卷第37頁至43頁所示。臺南市東山區公所有於111年5月26日檢附系爭房屋整修狀況照片發函臺南市政府工務局檢送268地號土地上之違章建築查報單，通知臺南市政府工務局辦理。被上訴人於111年6月22日亦有檢附地籍位置圖及上開照片發函臺南市工務局陳述：277及278地號內有土地遭民眾（吳忠銀）占用搭建施工中違章建物，請貴局依違章查報程序處理等語，並於同日發函上訴人：臺端無權使用本局經管本市277及278地號內市有土地，請於111年7月31日前騰空返還，逾期將依法排除占用等語。
嗣經臺南市政府工務局於111年6月29日函覆被上訴人及臺南市東山區公所：...本案經現場勘查，主要結構已完成，已非屬「臺南市政府違章建築處理要點」第5點第1項第4點優先拆除違章建築物，本局業於111年6月1日函送本市東山區公所按季造冊在案。有關277、278地號市有土地遭民眾占用乙情事非屬本局所管，市有土地遭占用建築者，土地管理機關應依其土地遭占用之相關規定程序辦理等語。
(五)系爭房屋已整修增建完成如ㄧ審勘驗筆錄期日照片所示，經測量有占用鄰地即系爭2筆土地如附圖所示編號277⑴部分、面積28.12平方公尺、編號278 ⑴部分面積29.12平方公尺，占用面積共計57.24平方公尺。
四、得心證之理由：
(一)按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。上訴人既不爭執其所有之系爭房屋無權占有被上訴人所管理之如附圖編號277⑴、278⑴部分所示土地，被上訴人依前開規定請求上訴人拆除該部分房屋，並返還占用部分土地，即屬有據。上訴人雖主張本件有民法第796條第1項、第796條之1第1項規定適用云云，惟查：
1、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項前段定有明文。查本件被上訴人承辦人員於111年5月24日發現上訴人擴建系爭房屋有占用系爭2筆土地之情事，被上訴人旋於同年6月22日發函上訴人要求限期拆除乙情，業據被上訴人提出111年5月24日現場照片、被上訴人111年6月22日南市財產字第1111200617A號函等件為證（調字卷第37至42、51至52頁），且為上訴人所不爭，堪認被上訴人於知悉上訴人擴建系爭房屋業已越界時，已立即提出異議。詎上訴人於接獲被上訴人前開異議後仍未停工，原審於113年4月17日前往現場履勘時，系爭房屋外觀已大致施工完成，經測量系爭房屋擴建部分占用系爭2筆土地位置、面積、範圍如附圖編號277⑴（面積28.12平方公尺）、編號278 ⑴（面積29.12平方公尺）所示，占用面積合計57.24平方公尺等情，亦有原審勘驗筆錄、現場照片及臺南市白河地政事務所113年5月23日所測字第1130046931號函覆土地複丈成果圖存卷可參（原審卷第63至69、75至77頁）；再參酌證人陳信融於原審113年8月26日言詞辯論期日到庭證稱：系爭房屋為伊出售給上訴人，上訴人跟伊本來就是鄰居，109年間因為伊叔公要興建房屋，有跟地政機關申請鑑界，有把系爭268地號土地位置定出界標，有鑑出整塊土地範圍，當時就知道系爭房屋有蓋超過系爭268地號土地範圍，系爭房屋買賣事宜是伊大姑姑郭陳金滄跟上訴人洽談，郭陳金滄跟伊說有告訴上訴人系爭房屋有超出地界等語（原審卷第174至179頁）；證人郭陳金滄則於同日到庭證稱：伊當初代陳信融與上訴人洽談系爭房屋買賣事宜時，就有跟上訴人說系爭房屋有占用到被上訴人的地，請上訴人繳納稅金等語（原審卷第182至185頁）。堪認上訴人於向訴外人陳信融價購系爭房屋時，即已知悉系爭房屋有占用到系爭2筆土地，嗣於接獲被上訴人111年6月22日南市財產字第1111200617A號限期拆除占用部分函文時，益加不能諉稱不知系爭房屋占用系爭2筆土地云云，詎上訴人非但未即時停工並向地政機關申請鑑界以明地界之確切位置，反而繼續施工至系爭房屋外觀修建完成，上訴人辯稱其建築房屋非因故意或重大過失逾越地界云云，要難採信。證人即上訴人之配偶李秀娟雖於本院114年7月8日準備程序期日到庭證稱：系爭買賣事宜為伊與證人郭陳金滄洽談，郭陳金滄未曾告知伊系爭房屋有占用到國有地云云（簡上卷第114至115頁），然證人李秀娟亦同時陳稱：原審開庭時伊坐在法庭後旁聽席，伊陪同上訴人出庭，因為伊覺得買是伊在買，上訴人不瞭解情況，但是原審法官不讓伊發言，開庭時上訴人是坐在委任律師的旁邊等語（簡上卷第116至117頁），證人李秀娟既為上訴人之配偶，其證詞自有迴護上訴人之虞，憑信性尚有疑義，再參酌證人郭陳金滄到庭證述時，上訴人及其委任之律師在庭均未表示異議（原審卷第185頁），亦未向當時在場之證人李秀娟確認，迄原審於113年11月29日宣判前，且未曾主張證人郭陳金滄上開證述內容不實，並請求傳訊證人李秀娟，復參酌上訴人於接獲被上訴人限期拆除函文後仍未停工如前述，應認證人李秀娟證稱郭陳金滄未曾告知伊系爭房屋有越界建築情事云云，不能採信。上訴人主張本件有民法第796條第1項規定適用云云，要非可採。
2、按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。民法第769條之1第1項定有明文。前開規定之法律衡平關鍵及核心價值，乃在於若令土地所有權人拆除，是否嚴重影響社會經濟價值判斷及造成權益之重大損害，始得衡平考量無權占用者及鄰地所有權人正當權利行使之利害輕重，併兼顧整體社會經濟之發展，而免予拆除，惟若無權占用者之侵害可歸責性高，則仍應保障鄰地所有權人正當權益之行使，以免造成過度保障無權占有者權益之失衡現象。而查，系爭房屋僅係供上訴人使用之私人財產，尚難認與公益有直接關係，且系爭房屋為未保存登記建物，乃為違章建築物，依建築法第86條第1、2款規定，對於違反同法第25條之擅自建造者及擅自使用者處以處罰，必要時得強制拆除，同法第96條之1更規定，依該法規定強制拆除之建築物均不予補償，其拆除費用由建築物所有人負擔。是立法者既然已在建築法中明白表示違章建築物為法律所不許，縱使拆除系爭違章建物將損及建物結構安全，耗費拆除、修復費用，或減損經濟價值，但在層級化財產權保障當中，上訴人上開違章建築物之地位顯然低於系爭2筆土地之合法法律地位，況且拆除系爭房屋如附圖所示編號277⑴、278⑴部分並未如民法第796條之1第1項立法理由中所稱將違反都市計畫法或其他法規之情形，且其占用系爭2筆土地部分均為邊側，上訴人如欲保有系爭房屋，亦得透過補強結構方式進行，對其權利影響並非甚鉅，況且依前開所查，上訴人就其系爭房屋有越界占用系爭2筆土地之情，應已明顯知悉，其於經被上訴人通知上情仍不修正而繼續將系爭房屋整建完成，其無權占用系爭2筆土地之可歸責性，亦顯然非低。是本院審酌上情，亦認本件應無民法第796條之1第1項前段規定之適用，是上訴人據此請求免為拆除系爭房屋占用如附圖所示編號277⑴、278⑴土地部分云云，亦不可採。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年度台上字第1695號判決先例要旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例施行細則第21條亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決先例意旨參照）。查：
1、系爭2筆土地為被上訴人所管理，上訴人以系爭房屋無權占用系爭2筆土地如附圖編號277⑴、278⑴所示合計57.24平方公尺範圍，致系爭2筆土地所有權人即臺南市受有損害，依前說明，上訴人獲得相當於租金之不當得利，被上訴人本於系爭2筆土地管理機關之地位請求上訴人返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
2、本院審酌系爭2筆土地為市有土地，依被上訴人提出之臺南市市有房地租金計算基準第2條規定基地租金，不得低於收租當期土地公告地價總額百分之5計算租金（調字卷第67頁），未逾土地法第97條、第105條之規定；再上訴人使用系爭2筆土地僅作為住宅房屋使用，而系爭2筆土地位於東山區內，交通及商業發展情形尚可，是考量系爭2筆土地所在之位置、工商繁榮程度、上訴人利用系爭2筆土地之經濟價值及所受之利益等一切情狀，認上訴人占用系爭2筆土地可受相當於租金之不當得利，應以該等土地申報地價之年息5％計算為適當。又系爭2筆土地111年1月申報地價為每平方公尺1,500元乙節，有上開土地公告土地現值及公告地價在卷可稽（調字卷第69頁）。則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自111年5月24日起至112年12月31日止，所獲相當於租金之不當得利6,904元（計算式詳如附表），暨自113年1月1日起至拆除系爭房屋返還上開占用土地之日止，按年於每年12月31日給付原告按土地占用面積57.24平方公尺乘以當年度公告地價年息百分之5計算之金額，均為可採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人應將系爭房屋占用如附圖所示編號277⑴、278⑴土地部分拆除，並將上開占用部分土地騰空返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人6,904元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月9日（見調字卷第97頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自113年1月1日起至返還如附圖所示編號277⑴、278⑴土地之日止，按年於每年12月31日給付被上訴人按土地占用面積57.24平方公尺乘以當年度公告地價年息百分之5計算之金額，及上開各年度應給付之金額自各該年度之次年之1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。原審就上開應准許部分，判命上訴人給付，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
民事第四庭審判長法 官 蔡雅惠
法 官 吳彥慧法 官 許嘉容以上正本係依照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
書記官 李崇文附表： 使用期間 不當得利金額（新臺幣：元，元以下四捨五入） 111年5月24日至111年12月31日 2,611元（57.24平方公尺×1,500元×5％÷365日×222日） 112年1月1日至112年12月31日 4,293元（57.24平方公尺×1,500元×5％） 合計 6,904元