臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1434號原 告 財團法人台灣省私立台南仁愛之家法定代理人 陳聰漳訴訟代理人 鍾旺良律師
陳佩琪律師被 告 蔡月理地政士即黃紹明之遺產管理人上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國114年10月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○區○○段0地號土地上，如附圖所示編號A部分面積84.76平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
被告應於管理黃紹明之遺產範圍内，給付原告新臺幣19萬8304元，及自民國114年7月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應於管理黃紹明之遺產範圍内，自民國113年10月22日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣3447元。
訴訟費用由被告於管理黃紹明之遺產範圍內負擔。
本判決於原告以新臺幣95萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣284萬7660元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：其為臺南市○區○○段0地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，黃紹明（已故）為門牌號碼臺南市○區○○街00巷000號未保存登記房屋所有權人，而上開房屋無權占有系爭土地如附圖編號A部分面積84.76平方公尺（下稱系爭房屋），原告自得依民法第767條規定請求被告拆屋還地。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息百分之10為限，民法第179條前段、土地法第97條第1項分別定有明文。再按無權占有他人土地可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告無權占有系爭土地，原告依法自得訴請被告給付相當於租金之不當得利，而系爭土地介於臺南市北區公園路與長榮路五段間，並與小北商圈、大橋火車站、奇美醫院、大光國小、成功國中、聖功女中相近，周圍商業、文教鼎盛且交通、醫療便利，應認以土地申報地價之百分之8計算年息始為相當。另系爭土地於108至112年間之申報地價均為新台幣（下同）5800元，自113年起迄今為6100元，爰計算相當於租金之不當得利金額如下（元以下4捨5入）：㈠過去5年相當於租金之不當得利19萬8304元：查被告所有房屋無權占有系爭土地84.76平方公尺，則自108年10月22日起至108年12月31日止相當於租金之不當得利為7650元(計算式：5800元×84.76平方公尺×0.08年息÷365×71天=7650元)，自109年1月1日起至112年12月31日止相當於租金之不當得利為15萬7315元（計算式：5800元×84.76平方公尺×0.08年息×4年=15萬7315元)，自113年1月1日起至113年10月21日止相當於租金之不當得利則為3萬3339元（計算式：6100元×84.76平方公尺×0.08年息÷366×295天=3萬3339)，合計共19萬8304元。㈡自113年10月22日起至返還土地之日止，按月應給付相當於租金之不當得利3447元：將來每月相當於租金之不當得利為3447元（計算式：6100元×84.76平方公尺×0.08年息÷12月=3447)。為此依民法第767條第1項、第179條規定訴請被告拆屋還地，並請求被告給付相當於租金之不當得利。並聲明如主文所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：黃紹明所有之系爭房屋於61年間興建完成，當時係向原告承租原告所有系爭土地建屋，原告應提出原始租約並證明符合土地法第103條規定得收回土地，黃紹明早已於65年間過世，且無繼承人，多年來無續訂契約，應為不定期租約，且原告未曾催告，自不得請求拆屋還地及不當得利等語抗辯。並聲明駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查，原告主張其為系爭土地所有權人，被告所有之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A部分等情，有土地登記謄本、房屋稅籍資料及水電用戶名稱資料等件在卷，並經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、現況照片及囑託臺南市臺南地政事務所繪測土地複丈成果圖可稽，復為被告所不爭，應認屬實。被告雖以前揭情詞置辯，惟按民法第452條前段規定「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止租約」，其立法目的旨在使承租人死亡而有繼承人繼承其租賃權時，於其繼承人無須繼續租賃契約者，應使之得以終止契約。惟如承租人死亡，而無繼承人或繼承人全部拋棄繼承時，因已無契約承租人主體存在，應解為其租賃關係當然歸於消滅。查黃紹明於65年8月15日過世，因無人繼承，經本院選任蔡月理地政士為其遺產管理人，此有本院114年度司繼字第10號民事裁定可佐，則黃紹明與原告間縱有土地租賃契約關係，於黃紹明死亡後因無人繼承應即消滅，原告本於所有權法律關係，自得請求被告拆屋還地。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。原告前開主張系爭房屋占用系爭土地自起訴前回溯5年，以系爭土地各期之申報地價，每年百分之8計算相當租金之不當得利乙節，本院審酌系爭房地鄰近工商、文教、生活機能均佳，認原告主張占用系爭土地應以土地申報地價百分8計算每年相當租金之不當得利，尚稱合理適當（計算方式如原告前述主張，有土地登記謄本及申報地價查詢結果足憑），原告該部分請求，核屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定請求被告拆除如附圖所示A部分，並返還該部分土地；及依民法第179條規定請求被告給付被告應於管理黃紹明之遺產範圍内給付19萬8304元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即114年7月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應於管理黃紹明之遺產範圍内，自113年10月22日起至返還土地之日止，按月給付3447元，為有理由，應予准許。並各依兩造之聲請分別為供擔保假執行及免為假執行之宣告。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
書 記 官 陳尚鈺