臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1497號原 告 陳祉穎（原名陳怡靜）訴訟代理人 陳葵高被 告 林呂鳳吟訴訟代理人 林麗香上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面陳葵高(即陳建豪)誤以承租人身分提起本件訴訟(見本院卷第13頁)，嗣變更真正承租人陳祉穎為原告(見本院卷第170頁)，經被告當庭同意(見本院卷第170頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書第1款相符，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告將其所有坐落臺南市○○區○○路0號之8房屋(下稱系爭房屋)，出租予原告，雙方約定原告承租該屋作為美容業營業場所使用，且被告同意提供1個月免租裝潢期間，原告遂投入裝潢工程及購置美容設備、家具及相關器材，並陸續支付押金及租金；原告嗣後始知悉系爭房屋屬違章建築，已遭主管機關查報列管拆除，且因建物不合法而無法辦理營業登記，致原告無法達成開設美容店營業之契約目的；被告於出租時明知系爭房屋存有違章建築及不得合法營業等重大瑕疵，仍透過房仲向原告表示可供營業使用，而故意隱瞞上開情事，致原告陷於錯誤而簽訂租賃契約並支出相關費用，爰依民法第226條、第227條、第229條、第184條或第179條規定提起本件訴訟，請求返還租押金新臺幣（下同）218,500元、賠償裝潢與設備損失300,300元、賠償預期利潤與精神損失217,000元，請求擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：被告應給付原告735,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：依兩造所簽訂租賃契約(下稱系爭租賃契約)第7條約定，系爭房屋僅供居住使用，不得變更用途作營業使用；原告主張因無法辦理營業登記而受損，與契約約定顯然不符；系爭房屋係有使用執照及建物登記之合法鋼筋混凝土建物，並非違章建築，原告所稱被告故意隱瞞房屋為違建之事實，並非真實；縱原告所指違建部分存在，亦係位於系爭房屋後方、由被告自行居住使用之鐵皮增建物，非出租標的；承租人曾以前開事由提出詐欺等刑事告訴，業經臺灣臺南地方檢察署檢察官為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署臺南檢察分署駁回再議確定；再者，原告所稱裝潢費用及營業損失均欠缺具體證據證明，亦未能證明其確曾申請營業登記而遭主管機關以違建為由駁回；此外，原告自民國114年5月起即未依約給付租金，被告已寄發存證信函終止租約，顯係原告違約在先，且其裝潢施工尚有毀損房屋及鄰房之外觀情形；原告所稱各項損害與被告無因果關係，其請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由㈠兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租期自113年11月1
日起至115年10月31日止，每月租金為23,000元，押金為2個月租金即46,000元，租賃住宅僅供居住使用，承租人（即原告）不得變更用途，出租人（即被告）同意裝修期1個月期間免支付租金事實，有住宅租賃契約書影本在卷可稽（見本院卷第279頁至第301頁），足堪認定。
㈡原告雖主張：「約定用途為（營業使用）……原告於承租後，
經台南市政府查報，系爭房屋為違建，無法核發取得營業執照，導致原告無法營業……被告出租房屋予原告時，明知系爭房屋為違建，卻故意隱瞞，顯然違反善良管理人之注意義務，已構成債務不履行……被告出租違建予原告，並使原告受有損害，構成不當得利……已構成違約」(見本院卷第15頁)等語，並提出承租人負責修繕項目及範圍明細表(見本院卷第19頁)、承租人負責修繕項目及範圍確認書（見本院卷第21頁）、住宅租賃契約（見本院卷第25頁至第27頁、第201頁至第217頁、第279頁至第301頁）、臺南市政府商業名稱及所營業務登記預查申請表（見本院卷第29頁）、估價單及訂單查詢列印資料（見本院卷第31頁、第224頁至第225頁、第317頁至第365頁）、照片及截圖（見本院卷第33頁至第79頁、第223頁、第229頁至第241頁、第307頁至第315頁）、臺南市民服務平台回覆內容列印資料(見本院卷第219頁、第303頁、第383頁)、臺南市政府財政稅務局新營分局回函（見本院卷第221頁、第305頁、第381頁）、對話紀錄截圖（見本院卷第243頁、第367頁、第385頁）、轉帳交易明細（見本院卷第245頁至第257頁）、租賃收租明細（見本院卷第277頁）等件為證。然查：
⒈該承租人負責修繕項目及範圍明細表、承租人負責修繕項
目及範圍確認書、住宅租賃契約節本、估價單及訂單查詢列印資料、照片及截圖、臺南市政府財政稅務局新營分局回函、轉帳交易明細、租賃收租明細，僅能證明兩造間有系爭租賃契約關係存在，被告同意原告進行外牆施作、燈具全換、牆面粉刷、地板扣的修繕項目，並同意裝修期1個月期間免支付租金，轉帳明細所載交易情形，系爭房屋有違建情形、被告經人檢舉逃漏房屋稅後遭命補稅免罰等事實，尚無法證明兩造曾約定系爭房屋租賃係供營業使用、被告故意隱瞞系爭房屋有違建情形、估價單及訂單所載金額均為原告為裝潢修繕系爭房屋所支出費用。原告雖稱：「租賃契約書特別加註『一個月裝潢免租期』，足證被告明知原告承租係供經營美容業」（見本院卷第267頁）等語，惟裝潢非僅於營業使用才有需求，純為居住使用而裝潢者，亦所在多有，參以系爭房屋有多處壁癌及部分混凝土脫落情形，即使單純居住使用仍有裝修需求，自難依此輕率推論被告明知原告承租係供經營美容業。
⒉該臺南市政府商業名稱及所營業務登記預查申請表所營業
務欄位固記載「違建無法進行商業登記，需更改地址」等文字，然該文字未經審查機關承辦人員蓋章，究係由何人所書寫尚無從得知，自難據以認定原告實際上有因系爭房屋屬於違建致其無法申辦商業登記情形。其次，依系爭租賃契約第7條約定：「本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途」（見本院卷第115頁），縱系爭房屋因違法增建致無法申辦營業登記，仍難遽認有何違約或侵權行為。
⒊該臺南市民服務平台回覆內容列印資料固已載明「本市○○
區○○路0○0○0號涉及違章建築違建乙案，查該建築物目前已查報在案，後續將依據『臺南市政府違章建築處理要點』規定依分類分期予以列管拆除」，然系爭房屋已有合法使用執照（見本院卷第141頁建物登記第一類謄本），即使有違法增建情形，也只是拆除該違法增建部分結構，並不會將合法部分結構併予拆除，違章建築亦非必然均會遭強制拆除及斷電，參以拆除違章建築受限於人力及預算，若無優先執行拆除情形，依通常經驗，可能不會影響原告於租賃期間居住使用系爭房屋。是以，本院尚難據以率認原告主張：「系爭房屋因屬違建面臨強制拆除及斷電……屬可歸責於被告之事由……致給付不能」（見本院卷195頁至第197頁）為有理由。
⒋該對話紀錄雖顯示原告對仲介人員陳稱：「我先生有跟你
們男業務提，他是說可以的」，但仲介人員並未承認原告此部分所述為真，故此部分對話相當於原告自說自話，當無法佐證原告主張：「原告於簽約前已明確告知被告之代理人（房仲業者）承租目的」（見本院卷第197頁）之事實為真。觀諸該仲介人員陳稱：「但是不知道你們要營登」(見本院卷第243頁)及系爭租賃契約第7條約定：「本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途」(見本院卷第115頁)均與原告此部分主張不符，實難率認被告曾承諾或保證系爭房屋可供營業使用。是原告陳稱：「房仲保證營登效力歸於被告……被告惡意隱瞞，顯違誠信」(見本院卷第271頁至第273頁)等語，尚非可採。
⒌依民事訴訟法第277條規定，原告就其主張對己有利之事實
負舉證責任。若原告未能先舉證以實其說，尚難率認其主張基礎事實為真，本院只能駁回其請求。是以，原告據以主張系爭租賃契約自始客觀給付不能而無效、因可歸責於被告之事由致給付不能、因可歸責於被告之事實致不完全給付、被告惡意誤導原告簽約或構成詐欺，進而依民法第179條請求返還其利益、依民法第113條請求回復原狀或賠償損害、依民法第226條及第227條與第229條請求賠償損害、依民法第184條請求賠償損害、依民法第92條撤銷意思表示（本院卷第15頁、第195頁、第267頁至第271頁、第373頁)，均非有據。
四、綜上所述，原告依民法第113條、第179條、第184條、第226條、第227條、第229條等法律規定，請求被告給付735,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳谷鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 曾盈靜