臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1527號原 告 謝耀宗被 告 吉田開發建設股份有限公司法定代理人 曾進興訴訟代理人 林亭宇律師上列當事人間請求給付款項等事件，本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣9萬9,623元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔2％，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣9萬9,623元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，即認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告起訴主張兩造間於民國113年6月19日就坐落臺南市○○區○○段0地號土地（面積為7585.32平方公尺，權利範圍為9765分之1302，下稱系爭1地號土地）之買賣關係、於同日就坐落臺南市○○區○○段0000○000000地號土地（權利範圍分別為3分之1、30000分之1486，下分別稱系爭1
655、1655-5地號土地）之買賣關係業經原告合法解除而請求確認不存在，然為被告所否認，而原告為上開買賣關係之當事人，有不動產買賣契約書為憑（本院卷第23至31、35至43頁），則兩造間就上開買賣關係存在與否既有爭執，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，而此不安狀態可由本件確認判決予以除去，應認原告提起本件確認之訴有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於113年6月19日簽立不動產買賣契約書，約定原告將系爭1地號土地出售予被告，總價款為新臺幣（下同）2,708萬元（下稱系爭買賣契約書A），兩造並於同日簽立另一份不動產買賣契約書，約定原告將系爭1655、1655-5地號土地出售予被告，總價款為118萬元（下稱系爭買賣契約書B）。另兩造於同日亦有簽立2份不動產買賣價金履約保證申請書，約定系爭買賣契約書A、B之買賣價款應全數存匯入「戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號：00000000000000號」、「戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號：00000000000000號」之履約保證帳戶內。
（二）被告實際上係欲以系爭1地號土地（面積為7585.32平方公尺）之土地公告現值即3,008萬元之72%，即2,166萬元之價格購買系爭1地號土地（面積為7585.32平方公尺）、以660萬元購買系爭1655、1655-5地號土地，然因系爭1地號土地為4間建設公司共有，法律上有優先購買權，被告為使其自身於讓售系爭1地號土地予第三人時有利可圖，得以賺取542萬元之價差，便將系爭買賣契約書A之買賣價款調整為約土地公告現值之90%即2,708萬元，並將系爭買賣契約書B之買賣價款由原先之660萬元調整為118萬元。嗣因系爭1地號土地（面積為7585.32平方公尺）辦理標示分割，分割後面積減少為7268.33平方公尺，兩造便於113年11月25日簽立增補協議書（下稱系爭協議書A），協議以分割後系爭1地號土地（面積為7268.33平方公尺）繼續買賣，並將系爭買賣契約書A之買賣總價款由2,708萬元調整為2,586萬8,082元，其間之差額於鑑界款中找補，即鑑界款金額由540萬元調整為418萬8,082元。
（三）又原告均係與訴外人即被告專案經理人崔裕榕接洽系爭1、1655、1655-5地號土地之買賣事宜，原告曾詢問崔裕榕：「如果系爭1地號土地有優先購買權之4間建設公司都不購買系爭1地號土地時要怎麼辦」，崔裕榕則表示：「被告老闆一定會買，如果沒有買就是違約，已付的388萬元要被原告沒收」，兩造並於113年12月6日簽立協議書（下稱系爭協議書B），約定系爭1地號土地（面積為7268.33平方公尺）與系爭1655、1655-5地號土地要合併過戶，可見系爭買賣契約書A、B有相互依存、同一命運之連動關係，且兩造再於113年12月23日簽立增補協議書（下稱系爭協議書C），約定上開鑑界款418萬8,082元、尾款1,898萬元最遲應於114年3月4日由被告存入履保帳戶，然被告未依限將上開鑑界款、尾款匯入履保帳戶，且已逾期30日，原告方於114年4月7日寄發臺南海佃郵局存證號碼40號存證信函（下稱系爭40號存證信函）予被告，催告被告應於文到10日內將上開鑑界款、尾款匯入履保帳戶，否則解除系爭買賣契約書A、B並沒收被告已匯入履保帳戶之買賣價款合計388萬元，惟被告仍未為之，原告僅得再於114年4月30日寄發臺南海佃郵局存證號碼55號存證信函（下稱系爭55號存證信函）予被告，為解除系爭買賣契約書A、B、沒收被告已付買賣價款合計388萬元之意思表示，是系爭買賣契約書A、B均經原告合法解除，原告得沒收被告已匯入履保帳戶之買賣價款合計388萬元，因於履保帳戶之388萬元需被告簽名始能給付，故原告起訴請求判決被告給付，並以判決補正被告之同意。
（四）再者，因被告未依系爭買賣契約書A第3條之約定按期給付土地買賣價款，是原告得依系爭買賣契約書A第8條第1項前段之約定，請求被告給付自上開鑑界款、尾款付款期限即114年3月4日起至解除系爭買賣契約書A、B之日即114年4月30日止，每日以被告未支付之土地買賣價款2,316萬8,082元之萬分之一計算之違約金12萬9,741元（計算式：23,168,082元×1/10000×56日＝129,741元，元以下四捨五入）。此外，崔裕榕於114年4月17日15時9分傳送簡訊予原告，表示翌日11時要到原告家中，惟原告已於114年4月17日15時15分致電予崔裕榕回絕，並向崔裕榕表示原告不接受協商，且原告於114年4月18日根本不在家中，是原告家人在家，並無被告所述原告見到被告人員攜帶本票後隨即拒絕拜訪之情事。
（五）爰依民法第249條第2款之規定、原告與崔裕榕間之口頭約定、系爭買賣契約書A之法律關係，提起本件訴訟等語。並先位聲明：⒈被告應給付原告於履保帳戶內款項388萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及違約金12萬9,741元；⒉願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：⒈確認兩造間於113年6月19日就系爭1地號土地之買賣關係不存在、於同日就系爭1655、1655-5地號土地之買賣關係不存在；⒉被告應給付原告於履保帳戶內款項388萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及違約金12萬9,741元；⒊前項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）兩造雖另有簽立系爭協議書B，約定系爭1、1655、1655-5地號土地一併過戶，惟系爭買賣契約書A、B各有獨立之標的、價金及履行條件，契約條文內亦無約定連動或附隨條件等內容。被告之所以尚未給付鑑界款、尾款，係因被告已於114年3月4日前多次以電話聯繫原告提供印鑑證明、簽立相關貸款契約文件之時間，並因當時貸款尚未核准，亦有詢問鑑界款、尾款之給付期限得否延至114年4月20日，且於收受系爭40號存證信函後積極聯繫原告，向原告表示將於114年4月18日備妥現金916萬8,082元、票面金額1,400萬元之本票至原告家中履約，然原告仍拒絕提供印鑑證明予被告辦理貸款對保、過戶、設定抵押權予金融機構，且要求被告以現金全額給付尾款，否則原告不配合簽署相關文件。
（二）又系爭買賣契約書A第3條約定尾款同時履行之條件包含辦理貸款、所有權移轉、抵押權設定等，被告已依約申辦貸款並提出擔保之本票，顯見系爭買賣契約書A之遲延給付應係可歸責於原告，於原告提供印鑑證明、簽立相關貸款契約文件前，被告得依民法第264條之規定拒絕給付尾款，是原告主張被告給付遲延並解除系爭買賣契約書A、B，並無理由。另訴外人吉田地產開發有限公司（下稱吉田地產公司）雖曾與原告就系爭1655、1655-5地號於113年5月14日簽立整合銷售契約書，然其上所約定之整合銷售價格為起初被告欲協助原告出售之價格，與系爭買賣契約書B之買賣價款無關。再者，崔裕榕並未與原告口頭約定原告可以沒收履保帳戶內之款項388萬元。此外，原告於114年12月16日即第3次言詞辯論期日方主張民法第249條第2款為本件請求權基礎，應屬遲延提出攻擊方法。
（三）退步言，縱認原告已合法解除系爭買賣契約書A，因系爭買賣契約書A第8條並未約定原告得沒收被告已付價款，原告主張依系爭買賣契約書A第8條沒收被告已付價款，亦無理由。另依證人崔裕榕之證述可知，原告於系爭買賣契約書A、B簽立前，曾向崔裕榕表示系爭1、1655、1655-5地號土地價金不變就同意一起賣，兩造並達成以2,708萬元購買系爭1地號土地，以118萬元購買系爭1655、1655-5地號土地之合意，且分別簽立系爭買賣契約書A、B兩份契約，況系爭買賣契約書B並未有貸款之相關約定，顯見系爭買賣契約書A、B係獨立而各自存在，否則於同1份買賣契約內載明各筆土地即可，毋庸分別簽立買賣契約等語資為抗辯。並聲明：⒈原告先備位之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第226至227頁）：
（一）原告與吉田地產公司於113年5月14日簽立整合銷售契約書（證13，本院卷第85頁）。
（二）兩造於113年6月19日簽立系爭買賣契約書A，約定原告以買賣總價款2,708萬元出售系爭1地號土地予被告（證1，本院卷第23至31頁）；兩造於同日簽立系爭買賣契約書B，約定原告以買賣總價款118萬元出售系爭1655、1655-5地號土地予被告（本院卷第35至43頁）。
（三）兩造於113年11月25日簽立系爭協議書A（證4，本院卷第45頁）、於113年12月6日簽立系爭協議書B（證5，本院卷第47頁）、於113年12月23日簽立系爭協議書C（證6，本院卷第49頁）。
（四）被告已將270萬元、118萬元匯入履保帳戶內。
（五）原告於114年4月7日寄發系爭40號存證信函予被告、訴外人即受訴訟告知人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經），其上載明：「...主旨：鑑界款新台幣（下同）四百一十八萬八千零八十二元及尾款一千八百九十八萬元，請於文到十日內存入履保專戶，否則依法沒收定金二百七十萬元，並解除契約。...」。被告於114年4月8日收受，僑馥建經於114年4月9日收受（證7，本院卷第51至56頁）。
（六）原告於114年4月30日寄發系爭55號存證信函予被告、僑馥建經，其上載明：「...（按：就系爭買賣契約書A）茲依法解除買賣契約，沒收已付款項貳佰柒拾萬元。...（按：就系爭買賣契約書B）今也一併解除買賣契約，已付價款一一八萬元也一併沒收。...」，被告、僑馥建經均有收受上開存證信函（證8）。
（七）兩造對於卷附契約書、協議書、存證信函之形式上真正均不爭執。
四、兩造爭執事項（本院卷第227頁）：
（一）系爭買賣契約書A、B分別是否已經原告合法解除？
（二）原告請求確認兩造間於113年6月19日就系爭1地號土地、於同日就系爭1655、1655-5地號土地之買賣關係均不存在，有無理由？
（三）原告依民法第249條第2款之規定、與證人崔裕榕間之口頭約定，請求被告應給付原告在履保帳戶內之款項合計388萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨依系爭買賣契約書A第8條第1項前段之約定請求被告給付違約金12萬9,741元，有無理由？
（四）原告主張沒收履保帳戶內之款項388萬元係依據民法第249條第2款之規定、與證人崔裕榕間之口頭約定，是否屬遲延提出攻擊方法？
五、法院之判斷：
（一）契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第254條、第264條第1項本文分別定有明文。又當事人間債之關係類型，胥以主給付義務定之，該等義務係債之關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型。當事人所負債務，另尚有從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否必要、不可或缺而定。附隨義務，則係隨債之關係發展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個別情況促使債權人之給付利益獲得滿足（輔助功能），或為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）。
（二）原告主張兩造業已約定被告最遲應於114年3月4日將系爭1地號土地之鑑界款、尾款存入系爭買賣契約書A之履保帳戶，然被告逾期30日未給付，經原告依系爭買賣契約書A第8條約定催告後亦未給付，原告得解除系爭買賣契約書A、B，並沒收現於履保帳戶內之388萬元，然為被告所否認，並抗辯於收到原告催告函後，已取得貸款核准函，證人崔裕榕並於114年4月17日傳簡訊予原告要到原告家中，且於翌日有攜帶面額1,400萬元之本票及916萬8,082元到原告住家等語，經查：
⒈兩造於系爭買賣契約書A第3條之價款給付方式尾款欄部分
記載：「買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，貸款金額應於完稅前取得金融機構貸款核准函，並辦妥申貸金融機構之借款對保、保全等手續，並簽署委託撥款同意書。若貸款核准額度不足支付尾款者，甲方（即被告）應將差額部分，於支付鑑界款同時將差額匯入履保專戶後，承辦地政士始得連件辦理所有權移轉及抵押權設定登記，同時甲方及其指定登記名義人應開立貸款金額且指定乙方（即原告）為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票作為甲方履行未付價款之擔保，該本票委由地政士專責保管。」，有系爭買賣契約書A附卷可參（本院卷第26頁），而兩造於同日所簽之系爭買賣契約書B第3條之價款給付方式尾款欄部分記載：「雙方同意於稅捐稽徵機關核發免稅證明並查無欠稅確定後，由甲方將本期款項存入履保專戶，同時乙方應將有效印鑑證明書正本交付承辦地政士以辦理所有權移轉登記手續，乙方將前開標的物點交予甲方管理使用。」，亦有系爭買賣契約書B在卷可憑（本院卷第38頁），自兩份買賣契約書之尾款欄互為對照觀之，可知系爭買賣契約書A業已預設買方（即被告）應有貸款需求之前提，且證人即地政士韓瑪莉於本院證稱有照買賣契約書第3條尾款欄部分關於貸款的事項唸等語（本院卷第181頁），而證人韓瑪莉只是辦理移轉登記業務事項之地政士，與本件買賣關係是否存在並無利害關係，堪信其證述為真，足認原告亦知悉尾款部分被告可能以貸款支付，及依系爭買賣契約書A第4條產權移轉及相關配合手續第1項約定：「乙方應於甲方給付各期款項時備齊各項約定辦理之相關文件，並加蓋專用印章交予甲方指定之地政士辦理。辦理過程中，倘須任一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦，不得藉詞刁難、拒絕或要求任何補償。」，故如被告於辦理貸款迄移轉登記之期間有需要原告之協力，原告應無條件配合，亦可認定。
⒉而兩造於系爭協議書C約定：「一、雙方同意鑑界款和尾款
最遲於民國114年3月4日由甲方存入履保專戶，其餘約定依雙方原定契約條件履行。」，可證縱然被告有貸款之需求，兩造原係約定最遲於114年3月4日前，被告應將鑑界款和尾款匯入履保帳戶，被告亦自承迄至114年3月4日未能給付鑑界款與尾款，係因貸款尚未核准，但被告收到系爭40號存證信函後，即盡速處理貸款，取得貸款核准函（本院卷第237頁），堪認被告於114年3月4日已陷於給付遲延；惟原告於114年4月7日寄發系爭40號存證信函予被告，通知被告應於函到10日內將鑑界款及尾款存入履保專戶，否則解除契約，被告係於114年4月8日收受等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈤），故至遲被告應於114年4月18日前將鑑界款、尾款匯入履保帳戶，否則原告即取得契約之解除權，惟依前所述，系爭買賣契約書A已記載被告可能有貸款之需求，而原告需配合地政士所要求應提出之證件或為其他必要之行為，本件印鑑證明之作用係撥款時需要用到一節，業據證人韓瑪莉於本院證述明確（本院卷第182頁），足證被告雖需於原告催告之期間內將鑑界款、尾款匯入履保帳戶，但需原告履行提出印鑑證明之從給付義務始能達成，原告於民事準備書狀自述其於114年4月17日有收到證人崔裕榕的簡訊表示翌日上午11時要到原告家，但原告有回撥表示拒絕協商等語（本院卷第161頁），並有簡訊截圖、通話記錄各1紙在卷可憑（本院卷第231頁），而證人崔裕榕曾於114年4月16日傳簡訊予原告，內容為：「謝大哥您好，①好消息，銀行已核准貸款1,400萬，②本案件是用吉田的名義貸款，需要您協助提供印鑑證明辦理過戶才可進行。為了保證您的權益我們會同時開一張1400萬本票給您做擔保。差額約916萬現金入履保。③過戶完成後，銀行撥款入履保，我們會回收本票。感恩」（本院卷第210頁），應可認原告有收到114年4月16日之簡訊，足證被告有於114年4月18日前通知原告要提出印鑑證明以便銀行撥款，惟經原告斷然拒絕，則被告抗辯其迄至114年4月18日仍未將鑑界款、尾款匯入履保帳戶，係行使其同時履行抗辯權，應屬可採，故原告主張因被告於催告後仍未將鑑界款、尾款匯入履保帳戶而據此解除系爭買賣契約書A、B，並認系爭買賣契約書A、B之買賣關係已不存在，應屬無據。
⒊原告又主張因系爭買賣契約書A、B業經原告合法解除，依
民法第249條第2款規定，及與證人崔裕榕間之口頭協議，原告可沒收履保帳戶內之388萬元等等，然因系爭買賣契約書A未經原告合法解除，已如前述，故現系爭買賣契約書A、B現仍有效，自無民法第249條第2款之適用，且與證人崔裕榕間之口頭協議亦無證據得以支持，況依原告於民事準備書狀所述：吉田公司代理人崔裕榕再說，如果我們吉田公司老闆不把海佃段和國安段一起購買就是違約，吉田公司已付共388萬元要被賣方沒收等語（本院卷第165頁），惟被告並無不一同購買系爭1、1655、1655-5地號土地之情事，故原告此部分之主張，亦屬無據。被告固抗辯原告主張依民法第249條第2款規定、與證人崔裕榕間之口頭協議沒收388萬元為逾時提出攻擊方法，惟原告起訴時提出之證物即系爭40號存證信函業已記載依法沒收定金，且於114年10月15日之民事準備書狀亦有記載證人崔裕榕向原告稱如被告不買就是違約會被原告沒收388萬元（本院卷第161頁），故原告並非於言詞辯論終結日始提出上開攻擊方法，被告此部分抗辯，並無可採。
（三）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。原告主張兩造約定最遲被告應於114年3月4日前將鑑界款、尾款匯入履保帳戶，惟被告逾期未為之，依系爭買賣契約書A第8條第1項前段之約定，被告應給付原告自114年3月4日起計至114年4月30日原告解除契約之日止，以未支付價款2,316萬8,082元按萬分之一計算之遲付款違約金12萬9,741元，然為被告所否認，經查，兩造於系爭協議書C約定被告最遲於114年3月4日將鑑界款和尾款存入系爭買賣契約書A之履保專戶，業如前述，惟被告因貸款尚未核准故未能匯入一節，已如前述，且被告稱有委請證人崔裕榕向原告詢問能否延至114年4月20日，並以證人崔裕榕提出之通話記錄、簡訊截圖為據（本院卷第199至213頁），惟前開通聯記錄僅能證明證人崔裕榕應有撥打電話聯繫原告，但無法得知通話之內容為何，及縱使證人崔裕榕確有向原告提出付款可否延至114年4月20日之請求，但亦無從知悉原告是否有同意之意思；簡訊截圖部分亦僅知證人崔裕榕有詢問可否延至114年4月20日而已，但無法知悉原告是否已有同意，故被告仍應自114年3月5日起負遲延責任，而依系爭買賣契約書A第8條第1項前段約定：「甲方如未依第三條規定按期給付土地買賣價款，每遲延一日甲方應另行給付乙方以未支付土地買賣價款萬分之一計算之延遲付款違約金，按日計至甲方交付日止...。」，故應計至證人崔裕榕於114年4月16日向原告表示貸款已核准，需原告配合提出印鑑證明之日止，以未支付土地買賣價款2,316萬8,082元之萬分之一計算，則被告應給付之違約金為9萬9,623元（計算式：23,168,082元×1/10000×43日＝99,623元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告先位聲明請求被告給付違約金9萬9,623元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告先位之訴既為部分有理由，其備位之訴即無庸審酌，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請僅係促請本院依職權為之，爰不另為假執行擔保金之諭知；又被告聲請願供擔保免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第二庭 法 官 丁婉容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 6 日
書記官 康紀媛