臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1566號原 告 朱明珠訴訟代理人 陳能祈被 告 張劉桂珠訴訟代理人 石豐銘上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國115年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○區○○段000地號土地及其上同段293建號建物（門牌號碼：臺南市○區○○路000巷000號）准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例各2分之1分配。
二、被告應給付原告新臺幣372,694元，及自民國114年6月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自民國114年6月1日起至被告遷讓返還第1項房地之日或分割變賣完成之日即原告喪失第1項房地所有權之日止（以先屆至者為準）按月給付原告新臺幣7,050元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用（除鑑定費用外）由被告負擔57％、原告負擔43％；鑑定費用由被告負擔78％、原告負擔22％。事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○區○○段000地號土地及其上同段293建號即門牌號碼臺南市○區○○路000巷000號（下分稱系爭土地、房屋，合稱系爭房地）為兩造共有，應有部分各2分之1；系爭房地並無法律上及使用目的上不能分割之情形，共有人間亦無定有不分割之協議或期限，惟兩造就分割方法不能達成協議。又系爭房地僅單一大門出入口，樓層樓梯為屋內內梯，在結構上具不可分性，分割後各部分無法獨立使用，現實上無原物分割之實益及可行性，應以變價分割較符合經濟效用並兼顧公平補償。又兩造間並無分管契約，被告自民國99年起迄今未經原告同意，占有使用系爭房地全部，侵害原告權益，並受有相當於租金之不當得利。參以系爭房地位於臺南市東區，交通便利，附近有商業店面及大型購物中心、公園等，可知系爭房地每月租金行情約為新臺幣（下同）16,000元，是原告請求被告給付自114年5月回溯5年之相當於租金之不當得利合計480,000元（16,000元÷2×12個月×5年），及自114年6月1日起按月請求8,000元，尚屬合理。為此，爰依民法第823、824、179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應給付原告480,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年6月1日起至被告遷讓返還系爭房地之日或分割變賣完成之日即原告喪失系爭房地所有權之日止（以先屆至者為準）按月給付原告8,000元。
二、被告則以：系爭房地原為兩造母親所有，兩造母親生前曾表示系爭房地不要變賣，被告不同意分割系爭房地。又被告居住系爭房屋已超過15年，生活重心悉繫於此，如逕行變價分割，勢將造成被告重大生活衝擊與遷徙成本，於衡平上顯失公平，被告不同意原物分割取得系爭房地全部並找補原告，也不同意變價分割，只願維持現狀。被告是合法持分共有人，依法享有對共有物的占有與使用權，且被告從未排除或阻礙原告使用系爭房地，亦未將系爭房地出租營利或牟取租金利益，足見被告未構成無權占有或不當得利。又原告請求租金回溯5年未具體說明其法律依據，原則上應自起訴或合法請求時起算，且計算標準應為系爭房地現值10％。另宏威不動產估價師事務所估價鑑定報告（下稱系爭估價報告）僅依街景或外觀資料進行評估，並未入屋實勘，應折減至少5折，以符合實際使用情形與市場狀況等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠分割共有物部分：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。而所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言。查系爭房地為兩造所共有，應有部分各2分之1，並無不得分割之規定或限制等情，有土地及建物登記謄本在卷可稽（本院卷第21-22頁），堪信為真。又系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未定有不分割之約定，原告為系爭房地共有人之一，本得隨時請求分割，惟兩造迄今仍無法就分割方法為一致之協議，是原告訴請裁判分割系爭房地，自屬有據。至被告固辯稱兩造母親生前曾表示系爭房地不要賣等語，為原告所否認，被告迄今未能舉證以證其實，僅空言抗辯，難信為真；又縱認此抗辯屬實，亦非屬兩造定有不分割協議或因物之使用目的不能分割之情形，是被告以此為由認系爭房地不能分割，洵屬無據。
⒉次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：ㄧ、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）；而共有房地若以原物分割，各當事人分得之房地，面積過少，顯然不能作何用途，徒然減損房地之經濟效用，故不能原物分割，只得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人。如此始能將房地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨。經查：
⑴系爭土地為系爭房屋之基地；系爭房屋為2層樓透天厝，3樓
加蓋鐵皮屋，各樓層共用1樓大門對外聯絡，僅有一個獨立出入口，目前為被告居住使用等情，有土地及建物登記謄本、現場照片等件在卷可憑（調字卷第15-20頁、本院卷第33-34頁、第45頁、第65-77頁），並為兩造所不爭執（本院卷第85頁），堪可認定。
⑵本院審酌系爭房地之性質及構造具有不可分性，且系爭房屋
僅有一個出入口，若將系爭房地按應有部分比例以原物分割予兩造，各共有人分得面積不大，且各共有人分得之部分有獨立出入之需求，勢必須劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，不僅減少各共有人得有效利用之空間，且將使法律關係複雜化，並減損共有物之經濟價值；又因系爭房屋為透天厝，各共有人亦無法辦理分得房地之單獨所有權登記，為本院職務上所已知，是系爭房地以原物分配予各共有人，顯有困難。兼衡兩造均表示沒有願意分得系爭房地全部，並找補他人金錢（本院卷第86、153頁），若將系爭房地原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定必須以金錢補償，惟各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人。是為尊重共有人之意願及避免再生金錢補償糾紛，亦不宜將系爭房地原物分配予部分共有人。⑶再者，將系爭房地予以變價分割，可由兩造及有意願之第三
人自由競價、公開競標，不僅可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且基於市場之自由競爭，亦可使系爭房地之市場價值極大化，兩造所受分配之金額隨之增加；參以依民法第824條第7項規定，變價分割如買受人為共有人以外之人，共有人仍有依相同條件優先承買之權，兩造得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項因素，決定是否參與競標或行使優先承買權利，以單獨取得系爭房地之所有權。則變價方式分割無損各共有人之承買權利，各共有人亦得視變賣時之市場行情及自身之經濟能力等情，選擇是否參加競標，以取得系爭房地之整體利用，或由其他第三人競標後，再行決定是否依民法第824條第7項行使優先承買權。是系爭房地採變價分割，所得價金按兩造應有部分比例各2分之1分配，不僅有利於發揮消滅共有關係，增進共有物之融通及經濟效用之規範功能，亦可兼顧系爭房地之整體利用，係符合全體共有人利益之分割方案，應屬適當之分割方法。
㈡不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言；惟共有物之應有部分性質，係普遍存在共有物之上，並無特定部分可言，共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，倘共有人擅自用益共有物，無論其占用共有物之範圍是否有逾其應有部分換算所得之面積，他共有人仍得按其應有部分請求返還不當得利（最高法院97年度台上字第1790號、109年度台上字第21號判決、84年度台上字第2808號判決意旨參照）。次按，共有人逾越應有部分範圍對共有物為使用或收益，可能獲有相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第2054號裁定意旨參照）。末按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。故以無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之返還利益請求權，仍應適用民法第126條租金5年短期消滅時效期間之規定。經查，系爭房地為兩造所共有，應有部分各為2分之1，被告逾越應有部分占有使用系爭房地逾15年以上，且迄今仍居住於系爭房地等情，為兩造所不爭執，自堪信為真。然被告未能舉證證明其占有使用系爭房地已得原告同意，則依上開規定及說明，原告請求被告給付109年5月6日至原告起訴日114年5月6日（調字卷第9頁收文收狀戳章），即起訴前5年相當於租金之不當得利（依原告應有部分2分之1計算）；暨自114年6月1日起至被告遷讓返還系爭房地之日或分割變賣完成之日即原告喪失系爭房地所有權之日止（以先屆至者為準）按月給付之相當於租金不當得利（依原告應有部分2分之1計算），洵屬有據。⒉又系爭房地之月租金利益價額如附表1所示，此乃估價師針對
系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭房地依最有效使用情況所為專業意見分析，採用比較法、房地租賃比較法及積算法評估系爭房地之市場租賃交易價格，最後得出的鑑定結果，有系爭估價報告可憑，應為可採。則原告得請求系爭房地自109年5月6日至114年5月6日共5年相當於租金之不當得利合計為372,694元【計算式：（11,000元×7月又25日＋11,600元×12月＋12,200元×12月＋12,800元×12月＋13,400元×12月＋14,100元×4月又6日）×原告應有部分1/2＝372,694元，小數點以下四捨五入】；而自114年6月1日起至被告遷讓返還系爭房地之日或分割變賣完成之日即原告喪失系爭房地所有權之日止（以屆至者為準），得按月請求之不當得利則為7,050元（14,100元×原告應有部分1/2）。原告請求此範圍內之不當得利為有理由，應予准許；逾此範圍，則不應准許。
⒊至被告固抗辯不當得利計算標準應為系爭房地現值10％；鑑定
人員未實際入屋內評估，系爭估價報告不具客觀可信性等語。惟土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還價額時，固得參考該規定，然非謂法院應受該規定之限制或拘束（臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第5號研討結果參照）。另鑑定人雖未實際入屋勘查，惟依系爭估價報告所載，系爭房屋內部係以基本裝潢設備評估，參以被告所提系爭房屋之內部照片（本院卷第65-77頁），可見系爭房屋內部確係基本裝潢，故難認系爭估價報告之評估條件有何不當之處，是縱鑑定人未實際入屋勘查，亦不影響估價結果，均併予敘明。
四、綜上所述，原告本於共有人地位，依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。本院審酌共有人之意願、共有物之性質、利用價值、位置現況及經濟效益等情事後，認採用變價分割，所得價金由兩造依應有部分比例各2分之1分配，應屬適當、公允，爰判決如主文第1項所示。原告另依民法第179條規定，請求被告給付起訴前5年之不當得利372,694元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年6月5日（調字卷第67頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年6月1日起至被告遷讓返還系爭房地之日或分割變賣完成之日即原告喪失系爭房地所有權之日止（以先屆至者為準）按月給付原告7,050元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1（詳附表2）。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳永佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 陳玉芬附表1相當於租金之不當得利：
期間 每月租金（元） 自109年5月至109年12月 11,000 自110年1月至110年12月 11,600 自111年1月至111年12月 12,200 自112年1月至112年12月 12,800 自113年1月至113年12月 13,400 自114年1月1日至114年12月 14,100
附表2訴訟費用負擔：㈠本件訴訟標的價額，請求裁判分割部分，前經核定為1,392,588元（補字卷第17頁），佔74％（1,392,588元/1,872,588元，小數點以下四捨五入，下同）；請求不當得利部分，前經核定為480,000元（補字卷第17頁），佔26％（480,000元/1,872,588元）。 ㈡兩造應分擔訴訟費用（不含鑑定費用）比例計算如下： ⒈請求裁判分割部分，依民事訴訟法第80條之1規定，兩造各負擔50％： ⑴原告負擔50％，即訴訟費用（不含鑑定費用）37％（74％×50％）。 ⑵被告負擔50％，即訴訟費用（不含鑑定費用）37％（74％×50％）。 ⒉請求不當得利部分，依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝敗訴比例負擔： ⑴原告負擔22％，即訴訟費用（不含鑑定費用）5.72％（26％×22％） ⑵被告負擔78％，即訴訟費用（不含鑑定費用）20.28％（26％×78％） ⒊結論（㈡⒈＋⒉） ⑴原告應負擔訴訟費用（不含鑑定費用）42.72％（37％＋5.72％），四捨五入為43％。 ⑵被告應負擔訴訟費用（不含鑑定費用）57.28％（37％＋20.28％），四捨五入為57％。 ㈢至鑑定費用係原告請求不當得利之訴，所為之必要證據調查費用，此部分費用自應以原告請求不當得利部分之勝敗訴比例分擔，即原告應負擔22％、被告應負擔78％。