臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1582號原 告即反訴被告 和暉不動產企業社(合夥）法定代理人 張裕鑫訴訟代理人 王偉龍律師被 告即反訴原告 王文瑜
住○○市○○區○○路○段000號二十一樓之0反訴被告 黃靖云上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國115年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣2,032,000元，及自民國114年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
本訴訴訟費用新臺幣25,368元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣13,200元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告為住商不動產台南育德加盟店，被告於民國113年7月19日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），專任委託原告居間銷售被告與其母陳春菊共有臺南市○○區○○段000地號上地暨其上同段554建號建物（下合稱系爭不動產），委託銷售價格每坪新臺幣（下同）13萬元，合計5,081萬元，委託期間自113年9月1日起至113年12月1日止，服務報酬為成交價4％；嗣後兩造另簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，調整委託銷售底價為5,080萬元。經原告居間媒介，覓得買方劉彥佑願以賣方委託銷售價格購買，被告、陳春菊已於113年10月14日、同年月17日與買方劉彥佑簽訂不動產買賣契約書，原告完成居間服務，依系爭專任契約第五條第一項之約定，被告應給付服務報酬203萬2,000元。詎被告事後以原告業務人員黃靖云「隱匿鄰地694地號、695地號、696地號3筆土地買方身分及成交價格」、「誤導原告每坪13萬元為最高行情」等不實理由，要求與買方解除買賣契約並拒付原告服務報酬；惟系爭專任契約簽訂時，鄰地3筆土地尚未成交，其後鄰地695地號、696地號土地成交，黃靖云有以通訊軟體Line告知被告成交價格；系爭不動產買賣契約簽訂前，黃靖云再次告知鄰地3筆土地成交價，並提供被告系爭不動產近3個月成交行情，由被告自行決定出售價格，黃靖云並無欺瞞詐騙被告，況被告自始未詢問鄰地買方身分，且依個人資料保護法及不動產經紀業管理條例第25條等規定，黃靖云並無義務告知鄰地之買方身分，鄰地之買方身分與系爭不動產買賣成交亦無關聯性，原告居間服務並無瑕疵等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告抗辯：原告業務人員黃靖云主動向被告表示已找到系爭不動產買方，兩造於114年7月19日簽訂系爭專任契約；鄰地買賣交易亦為黃靖云居間磋商，黃靖云明知或可得而知鄰地買賣價格高於被告，且明知被告介意系爭不動產買方與鄰地買方為同一建設開發群體，卻虛偽告知被告系爭不動產買賣價格最高，鄰地買方與系爭不動產買方為不同建設開發群體，致被告陷於錯誤，於113年10月14日與買方簽訂不動產買賣契約書，以每坪13萬元、總價金5,080萬元出售。惟被告於114年間自行查詢實價登錄查詢服務網資料，發現鄰地695地號、696地號土地於113年8月19日以每坪133,643元出售，鄰地694地號土地於113年8月20日以每坪133,345元出售，鄰地買方與系爭不動產買方為同一建設開發群體，原告隱瞞鄰地之交易價格及交易對象，致被告陷於錯誤而出賣土地，致被告受有系爭不動產及其上未保存登記建物之價差達140萬元以上。然原告得知被告欲延長過戶時間以減少房地合一稅，既不將被告想提高價格或延後過戶時間訊息告知買方，又不協助被告解除系爭不動產買賣契約，僅在意收取服務費，顯未依民法第567條規定忠實履行居間義務，且違反系爭專任契約第七條(被告書狀誤載為第六條)第二項及第六項之約定，原告居間服務既有瑕疵，自不得請求服務報酬。被告已自行與買方解除系爭不動產買賣契約，依民法第92條規定，被告於113年10月14日簽立之服務費報酬收取確認單應屬無效，原告不得收取服務報酬。縱認原告得請求服務報酬，原告未依不動產經紀業管理條例第24條之2條第1款之規定，公平提供類似不動產之交易價格，致被告以低價出售，系爭不動產買賣契約解除非可歸責於被告，原告未協助解除契約，又拒絕與被告協商和解，應予酌減服務報酬等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷理由：㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565條、第568條第1項規定即明。本件原告於113年7月19日與被告、陳春菊簽訂系爭專任契約，約定被告、陳春菊委託原告居間銷售系爭不動產，委託銷售價格5,081萬元，委託期間自113年9月1日至12月1日止。嗣兩造簽訂「委託銷售/出租契約內容變同意書」，變更委託銷售底價5,080萬元(內含仲介服務費4％)，經原告覓得劉彥佑願以5,080萬元買受系爭不動產，劉彥佑於113年10月14日、同年月17日分別與被告、陳春菊簽訂不動產買賣契約書，被告於113年10月14日簽署服務報酬收取確認單，確認原告就系爭不動產成交之服務報酬為203萬2,000元等情，有系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更同意書、不動產買賣契約書、服務報酬收取確認單在卷可憑(司促卷第7-68、91頁)，足見原告在系爭專任契約委託銷售期間，已覓得符合底價之買方即劉彥佑，居間媒介買方劉彥佑與被告、陳春菊簽訂不動產買賣契約書，系爭不動產買賣契約已經成立，依系爭專任契約第五條第一項約定「買賣契約成立後，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交之百分之肆」，被告應負有給付原告成交價4％服務報酬即203萬2,000元之義務，原告依民法第568條第1項規定及系爭專任契約第五條第一項約定，請求被告給付服務報酬203萬2,000元，即屬有據。
㈡被告抗辯伊已與買方解除不動產買賣契約，服務報酬收取確
認單係基於不動產買賣契約成立，服務報酬收取確認單應屬無效，原告不得請求服務報酬云云，並提出和解契約為憑(本院卷第59頁)，惟依系爭專任契約第五條第一項約定「如雙方合意解除買賣契約，委託人仍應給付上開之服務報酬」，可知被告與買方於買賣契約成立後，合意解除契約，不影響原告依系爭專任契約請求給付服務報酬之權利，被告此部分抗辯，尚無可採。
㈢被告抗辯原告業務人員黃靖云亦為鄰地之仲介，明知鄰地買
賣價格高於被告，且明知被告介意系爭不動產買方不得與鄰地買方為同一建設開發群體，竟隱匿鄰地694地號、695地號、696地號3筆土地成交價高於每坪13萬元，及鄰地買方與系爭不動產買方為同一建設開發群體之資訊，致被告陷於錯誤出售系爭不動產，事後又不協助與買方解除契約，違反民法第567條據實報告義務，及系爭專任契約第七條第二項、第六項之約定云云。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前段、第571條固有明定，惟居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。經查：
⒈原告為鄰地694地號、695地號、696地號3筆土地之買賣仲介
方，此有原告提出之土地不動產買賣契約書在卷可參(本院卷第295-303頁)。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定」，及同條例第25條規定：「經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏」，可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係針對買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊，但為兼顧保護買賣雙方利益，對於交易價格，僅得公平提供類似不動產之交易資訊，不得將雙方底價直接向他方揭露，否則將使買賣雙方遭受未能透過議價斡旋獲得合理利益之損害，非屬公平提供資訊。是縱使原告同時仲介交易系爭不動產及鄰地買賣事宜，因而知悉鄰地成交價格及鄰地買方身分，依前述不動產經紀業管理條例之規定及說明，原告並無向被告揭露之義務，被告抗辯原告未將鄰地買方身分及出售價格告知，違反據實報告義務乙節，洵屬無據。
⒉再者，依系爭專任契約第七條約定（支付命令卷第9頁），可
知受託人即原告之義務為：㈠受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。㈡受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。㈢受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。㈣受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。㈤如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。㈥受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。㈦受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達或委託人同意由受託人保管者，不在此限。㈧有前項但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。㈨受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。㈩受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。受託人對委託人所簽認之「不動產委託銷售標的現況說明書」，負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由受託人自負一切法律責任，因而致委託人損害者，受託人應負賠償責任。是以，原告受被告委託範圍，為系爭不動產交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，原告所應提供之近3個月不動產成交行情係指簽訂系爭專任契約前之交易行情，以作為被告訂定售價之參考；原告向被告報告銷售狀況，係指系爭不動產銷售狀況，非謂原告負有告知其所知悉鄰地一切交易細節資訊之義務。被告抗辯原告違反系爭專任契約第七條第二項、第六項之約定，自非可採。
⒊又依原告提出鄰地694地號、695地號、696地號3筆土地不動
產買賣契約書可知(本院卷第295-303頁)，694地號土地簽約時間係於113年8月20日、695地號及696地號2筆土地簽訂時間係於113年8月19日，對照原告業務人員黃靖云與被告間之Line對話記錄顯示：①113年7月22日：黃靖云問「土地要趕快決定，我真的怕買方買另外那一塊了」，被告回「恩恩，目前還是12.5/坪」(本院卷第129-131頁編號24、25)；②113年8月8日：黃靖云問「王先生：想的如何？有沒有要賣？是否給我一個消息呢？」，被告回「Hi黃代書，剛剛有撥空打給你你沒接到，沒關係，我們這邊暫時還是想要成交12.5-13之間，如果成交不到，就再等下。」(本院卷第133頁編號32)；③113年8月18日：黃靖云問「王先生：現在已經八月18了，請問有想好價錢了嗎？」；④113年8月26日：被告問「Hi黃代書，中間那塊跟旁邊那塊目前狀況是怎麼樣呢？已經賣掉了嗎？」，黃靖云回「是旁邊那兩塊已經賣掉了」(本院卷第143頁編號49)；⑤113年8月30日：被告問「轉角的實價登錄有了嗎？還是沒那麼快？」，黃靖云回「還沒有那麼快，簽約價錢我可以給你看，133,600元/坪，晚上我簽約的合約書可以讓你看一下，不過僅限看買賣價格」(本院卷145頁編號55)；⑥113年9月10日：被告說「13萬一坪，明年二月底簽正式約，六個月搬遷期(本院卷147頁編號60)；⑦113年9月25日：被告問「他們說中間賣掉了？但是我記得你上次跟我說沒有」，黃靖云回「前兩天才賣掉，因為賣方自己有申請鑑界，所以我們今天就直接去鑑界」，被告問：「那中間價格賣掉多少知道嗎？」，黃靖云撥打語音通話予被告(本院卷157頁編號77、78)，由此足見，被告於113年10月間簽訂不動產買賣契約書前，黃靖云已告知被告轉角鄰地成交價格，其後由被告自主決定出售價格每坪13萬元，被告抗辯黃靖云隱匿鄰地交易價格資訊云云，顯不可採。
⒋參以內政部不動產交易實價查詢服務網係免費供公眾查詢之
網站，且依平均地權條例第47條第1、2項規定，土地所有權移轉時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，共同申請土地所有權移轉登記及申報土地移轉現值，並應於買賣案件申請所有權移轉登記時，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，則依被告提出之內政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示(本院卷第39-42頁)，鄰地695地號土地成交日期為113年8月19日、鄰地694地號土地成交日期為113年8月20日，被告於113年10月間簽訂不動產買賣契約書前，應已處於可透過查詢該網站查知鄰地成交價格，顯無受原告隱匿之可能，被告抗辯如伊知道鄰地價格為每坪13.33萬元，即不會同意以每坪13萬元出售系爭不動產等情，自非可採。
⒌復觀被告與黃靖云間之Line對話記錄(本院卷第135-137頁編
號35-38頁)，尚不能證明黃靖云有向被告表明系爭不動產以每坪13萬元出售係該區域最高價格等情，且買賣雙方間之交易價格、條件，因涉及土地之位置、面積、使用現況、出售筆數、臨路狀況等優劣形勢，及買賣雙方購買或出售之意願、需求程度暨議價能力等因素影響，本會有所差異，即使系爭不動產出售價格非區域最高價格，亦不能逕予認定黃靖云係故意詐欺被告，使被告蒙受價差損失，被告謂黃靖云虛偽隱匿價格，致伊陷於錯誤而簽訂不動產買賣契約書云云，自不足採。又依原告提出鄰地694地號、695地號、696地號3筆土地不動產買賣契約書可知，694地號土地買受人「劉友榮」，係弘璽建設有限公司代表人；695地號、696地號2筆土地買受人則為「王冠融」，係昱成開發建設有限公司代表人；核與系爭不動產買受人「劉彥佑」，形式上並非同一人，縱屬同一建設開發群體，被告並未舉證證明兩造有約定系爭不動產買方與鄰地買方不得為同一人或同一建設開發群體之約定，被告抗辯原告故意隱匿鄰地買方身分，難認有據。
⒍被告以原告業務人員黃靖云傳達系爭不動產售價每坪13萬元
為最高行情，及系爭不動產買方非鄰地買方之不實訊息為由，對黃靖云提出詐欺、背信等刑事告訴，經臺灣臺南地方檢察署檢察官偵查後，認與刑法詐、背信罪之構成要件有間，以114年度偵字第40116號為不起訴處分確定，此有上開不起訴處分書在卷可稽（本院卷第367-370頁），由此益證被告抗辯其遭黃靖云詐欺陷於錯誤而簽立不動產買賣契約書，以每坪13萬元出賣系爭不動產，原告違反民法第567條據實報告義務，及系爭專任契約第七條第二項及第六項之約定，原告無收取本件服務報酬之權利，自非可採。
㈣原告得請求之服務報酬數額：⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條固有明文。衡諸該立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間所受之報酬額，必須與所認勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之，亦即此規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。
⒉被告、陳春菊在原告業務人員黃靖云斡旋、磋商下，與買方
簽訂不動產買賣契約書，被告於113年10月14日簽署服務報酬收取確認單，約定系爭不動產之服務報酬為304萬8,000元，仲介方承諾於結案折讓服務費914,400元，實際服務報酬為203萬2,000元，被告同意承擔陳春菊應給付之服務報酬等情，有被告出具之服務報酬收取確認單在卷可稽(支付命令卷第91頁)，且為被告所不爭執(本院卷第92頁)。據此，被告、陳春菊應給付原告居間報酬數額之多寡，係在其等簽定系爭不動產買賣契約時已可確認，彼時原告已居間完成系爭不動產之買賣，被告於113年10月14日實際審查衡量原告居間買賣所付出勞務，同意給付前開數額之報酬；佐以不動產經紀業管理條例第19條所明文：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，及內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」，系爭專任契約第五條第一項約定之服務報酬為實際成交價4％，服務報酬收取確認單約定之服務報酬203萬2,000元，未高於上開計收標準所規定之上限，並無不合市場行情及交易習慣，基於契約自由原則，尚無酌減原告居間報酬數額之必要。
⒊被告抗辯原告居間過程隱匿鄰地每坪13.36萬元或13.33萬元
之價格，導致被告受有144萬元以上價差損失，應依民法第572條規定酌減服務報酬云云，然原告居間服務並無隱匿、誤導、詐欺等情事，已如前述，且被告出賣系爭不動產價格是否高於鄰地，與原告是否提供鄰地買賣細節並無必然關連性，被告執其每坪出售單價低於鄰地為由，請求法院酌減原告之服務報酬云云，顯屬無據。此外，被告復未提出任何證據證明原告所付出勞務價值，遠逾服務報酬，而有顯失公平情事，無從認定原告有約取不當高額報酬之情形。被告抗辯應酌減服務報酬云云，並不可採。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告對被告之服務報酬請求權，核屬無確定期限之給付，又原告於114年6月20日向本院聲請對被告核發支付命令請求被告給付本件服務報酬2,032,000元，該支付命令於114年6月30日送達被告，有送達證書附於支付命令卷宗可稽（支付命令卷第99頁），依上說明，原告請求被告給付自114年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，應予准許。
貳、反訴部分：
一、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項規定甚明。揆其立法目的，乃在利用同一訴訟程序，一次解決當事人間數項法律紛爭，以符訴訟經濟，並因反訴與本訴之標的或其防禦方法具有牽連關係，以一個訴訟程序，合併進行證據調查、事實認定，避免相關聯之請求重複審理或裁判矛盾，符合訴訟經濟原則。此所稱之「相牽連」，係指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性而得相互援用者而言。又按訴訟標的對於數人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。是被告於第一審對本訴原告及固有必要共同訴訟或類似必要共同訴訟之第三人提起反訴，既不致影響反訴被告之審級利益，且因本訴與反訴合併審理，俾相牽連之法律關係糾紛，得利用同一訴訟程序獲得解決，達到促進訴訟經濟及避免裁判矛盾之立法目的，自應准許(最高法院114年度台抗字第821號裁定意旨參照）。原告起訴主張被告依系爭專任契約第五條第一項約定，給付原告服務報酬等語，反訴原告主張其遭反訴被告和暉不動產企業社之業務人員即反訴被告黃靖云詐欺，而與買方簽立不動產買賣契約書，被告已解除不動產買賣契約並賠償買方100萬元，依民法第184條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項之規定，反訴請求原告及黃靖云連帶賠償其損失100萬元等語（本院卷第97頁），是被告對原告所提反訴與本訴之防禦方法相互牽連，得行同種訴訟程序，亦非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，且非本訴原告之黃靖云亦為與本訴原告就反訴訴訟標的有法律上利害關係之第三人，而得列為反訴之共同被告，依前開說明，被告提起反訴與上開規定相符，程序上應予准許。
二、反訴原告主張：反訴原告與買方於113年10月14日簽立不動產買賣契約前，多次詢問反訴被告黃靖云每坪13萬元是否高於鄰地出售價格及鄰地買方身分，黃靖云詐稱系爭不動產出售價格為該區域最高價格，且系爭不動產買方與鄰地買方為不同建設開發群體等語，而與買方簽立不動產買賣契約書，然反訴原告於114年2月間查知系爭不動產出售價格低於鄰地，且買方與鄰地買方為同一建設開發群體，反訴原告已於114年7月23日與買方解除不動產買賣契約，於114年8月31日賠償買方100萬元，系爭不動產買賣契約解除係因可歸責於反訴被告黃靖云隱匿及提供錯誤資訊，依民法第92條、第88條規定，撤銷系爭專任契約，並依民法第184條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，請求反訴被告連帶賠償反訴原告100萬元損失等語。並聲明：反訴被告應連帶給付反訴原告100萬元，並加計自114年8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
三、反訴被告方面：㈠反訴被告和暉不動產企業社抗辯：不動產市場行情具高度主
觀性與變動性，反訴被告所能提供者僅係依當時已知資訊、成交可行性及買方出價情形協助評估與磋商，無從保證係「最高行情」，反訴原告事後以他案交易價格指稱反訴被告之居間服務為詐欺，將市場風險不當轉嫁於反訴被告，自有不當，且反訴原告自承其於簽約前反覆詢問價格是否偏低，足證其對價格並非毫無判斷能力，更非在資訊完全遮蔽下被迫成交，其仍與買方簽訂不動產買賣契約書，係基於自身決策與風險衡量，而非反訴被告故意不實陳述致其陷於重大錯誤。況第三人之交易價格、成交條件、買方身分及成交進度等資訊，本質上涉及個人資料與交易機密，未經當事人同意不得任意揭露或散布，不能逕以反訴被告未揭露即推定必屬隱匿詐欺。反訴原告選擇與買方和解解除不動產買賣契約，於114年8月31日給付買方100萬元，是否具有合法解除事由，及100萬元之計算基礎、必要性與合理性為何，反訴原告是否已盡損害防免義務等，均未見反訴原告舉證證明之，反訴原告逕以與買方自行協商結果全數轉嫁給反訴被告，顯乏法律上原因，縱使反訴原告確實給付買方100萬元，仍須證明反訴被告有何可歸責違法行為，及與反訴被告有何相當因果關係存在等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。㈡反訴被告黃靖云抗辯：引用反訴被告和暉不動產企業社之主
張，另反訴原告對伊提出背信、詐欺刑事告訴，業經檢察官為不起訴處分確定等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、本院之判斷理由：㈠按民法第92條表意人撤銷因被詐欺所為之意思表示，須相對
人有欲使其陷於錯誤之意思，故意示以不實之事，並令其因錯誤而為意思表示，始足當之。主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就其被詐欺之有利於己之事實，負舉證責任（最高法院113年度台上字第1204號判決意旨參照)。又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條第1項、第2項定有明文。意即所涉物之性質若係交易上認為重要者，視為同條第1項前段之意思表示內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之，惟其仍須具備同條第1項但書所規定之「無過失」要件。又上該條文所定「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，上開規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院109年度台上字第286號判決意旨參照）。反訴原告主張反訴被告黃靖云隱匿鄰地出售價格及買方身分等資訊，致伊陷於錯誤，簽立系爭專任契約及簽立不動產買賣契約乙節，已為反訴被告所否認。經查，反訴原告並未舉證證明其簽立系爭專任契約，係出於反訴被告黃靖云施用詐術，隱匿或使其誤信系爭不動產每坪13萬元係該區域最高價格，及鄰地買方與系爭不動產買方為不同建設開發群體之事實，且反訴被告黃靖云亦無義務告知反訴原告鄰地買方身分資訊，反訴原告為具一定智識能力之成年人，其於113年10月間與買方簽訂系爭不動產買賣契約前，與反訴被告黃靖云有諸多Line對話記錄，並能自行查詢內政部地政司不動產交易實價登錄查詢服務網頁，詳如前述，反訴原告主觀上在意鄰地出售價格及鄰地買方身分，核屬動機之錯誤，核與意思表示錯誤情形有別，反訴原告主張依民法第92條第1項、第88條第1項之規定撤銷系爭專任契約，當屬無據。
㈡次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。次按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項亦有明定。而損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者有相當因果關係為其成立要件。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察，依吾人智識經驗判斷，無此行為，必不發生此損害；有此行為，通常即足發生此種損害者，為有因果關係；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係（最高法院111年度台上字第349號判決意旨參照）。反訴被告黃靖云並無隱匿或提供不實之鄰地出售價格及鄰地買方身分予反訴原告，致反訴原告陷於錯誤，進而簽訂不動產買賣契約，亦未違背居間人之告知義務，而無可歸責之事由，詳述如前，原告主張依民法第184條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項之規定，請求反訴被告連帶賠償其因解除系爭不動產買賣契約，賠償買方100萬元之財產損失，難認有理。
參、綜上所述，原告已完成居間仲介之義務，原告依系爭專任契約第五條第一項約定，請求被告給付2,032,000元，並加計自支付命令狀送達翌日即114年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。反訴被告黃靖云並無施用詐術，亦未違反居間告知義務，反訴原告依民法第88條第1項、第92條第1項、184條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項之規定，主張撤銷系爭專任契約，請求反訴被告連帶賠償100萬元，並加計自114年8月31日起算之法定利息，為無理由，不應准許；反訴原告之訴既無理由，其假執行之聲請失所依附，併予宣告駁回之。
肆、本訴訴訟費用額確定為25,368元、反訴訴訟費用額確定為13,200元，依民事訴訟法第78條、第87條第1項之規定，本訴訴訟費用應由敗訴之本訴被告負擔，反訴訴訟費用則應由敗訴之反訴原告負擔。另依民事訴訟法第91條第3項規定，諭知本訴被告自本判決確定之翌日起至清償日止，就本訴訴訟費用應加給按年息5％計算之利息。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 2 日
書記官 張葵衢